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はい、フォーニッツ大山レイディオ、大山です。
いつもですね、東方のレイディオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、この放送のですね、提供は、ハイクラスパリゾートのサンセットビラ、
損害保険のことなら、株式会社ベストエージェンシー、アトラス株式会社、
生命保険のことなら、アイコンタクト福井、子育てお父さんを応援するNPO法人、オットファーザー、
以上、各社の提供でですね、放送の方をさせていただきます。
はい、今回ですね、現在の私がですね、取得するならば、3棟目以降の物件をね、
どういう買い方をするかということでね、放送させていただきたいと思います。
はい、今回のね、3棟目以降の不動産の買い方ということでね、お送りしますけれども、
以前ね、不動産の買い方につきましては、第240回でね、1棟目の取得の仕方、
で、先日ですね、2棟目の取得の仕方ということで、私が今考えるところをね、お話しさせていただきました。
で、今回ね、3棟目以降ということで、お話しさせていただきますけれども、
2棟目のね、取得の放送の会でですね、ちょっとひとつ漏れてた部分がありまして、
基本的にはですね、2棟目以降の物件に関しましては、法人で取得をね、目指します。
1棟目の場合にはね、アパートローン、もしくは広庫で融資をしていただいて、
不動産をね、取得しますということでお話ししたんですが、
アパートローンの場合にはね、個人の場合っていうのが非常に多いかと思いますので、
必ずしも1棟目の場合には、法人で取得がなかなか実績もなければ難しかったりするかもしれません。
しかし、2棟目以降はね、そういった形で、プロパーとかですね、
あとは信用保証協会付き、そういった形で、地銀さん、信金さん、信組さん、
そういったところから融資を私はね、目指したいと思っています。
今回ね、3棟目以降の開始進め方ということでお話をするんですけども、
基本的なスタンスとしては、2棟目で取得する物件の内容と大きくは変わりはないですね。
規模的なお話で言いますと、だいたい3000万前後、もしくは大きくてもね、
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5、6千万とか、そういう規模感で考えています。
なぜこういう価格帯の物件かということをちょっとお話しますと、
例えば1億を超えるような大きい物件になりますと、出口を考えた場合、
持ち切るという形の考え方もあるかと思いますけど、
状況に応じては、例えば売却を考えたりとか、そういうことを考えたりというのもあるかもしれませんよね。
1億を超えるような大きな物件になりますと、出口を取る場合に、
次の方が買えるかどうかという部分が非常に大きくなりますよね。
その時は次の購入予定者の融資がつくかどうか、
そういう部分が非常に大きな影響があります。
ということで、銀行さんの姿勢ですとか、その時の指教とか、
いろんな部分に影響されるかなと思います。
また1億を超えるような物件ですと、買える方が結構限られるのではないかなというふうにも思っています。
そういったことで、あとリスクヘッジですね。
大きいのをぼんと1つ持つよりは、2つ、3つ、3000万とか5000万くらいの中規模の物件を持っていれば、
リスクのヘッジにもなると、あと出口も取りやすいと、そういうことで私は考えています。
あとちょっと細かい話なんですけど、
取得する物件につきましては、私が大体考えていますのが、
単身ものの物件につきましては、1LDKとかそういうものですけど、
狭くても30平米、できれば35平米ぐらい、単身ものの物件については考えています。
そうでなければ、ファミリーというか、リンクスとかそういう2人で住んだりとか、
ルームシェアとかそういうことを考えて、50平米ぐらいが、いろいろターゲットが広いんじゃないかなということで、
50平米ぐらいの物件を考えます。大体そういう形ですかね。
あと構造等につきましては、木造をメインで考えています。
比較的土地の値段がしっかりした物件、これは建物が古くなって原価してもという部分の、
土地値がしっかりした評価が出る部分の物件を、私は探したいというふうに思っています。
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そういった感じなんですけども、基本的にはその買い進め方、2等目、3等目以降の買い進め方というのは、
築売の物件を2等3等購入したら、1等はその後新築だとか、築麻の物件という形で取得を考えます。
またその後はまた築売の物件を2等3等で購入しては、その後また新築もしくは築麻という形でバランスを取りながら、
私は取得を考えたいと思っています。
先ほど一番最初に法人で取得しますよということでお話したんですけど、
所得が800万円以下でしたら、1つの法人で、税率の関係で800万円を超える場合には2社目を設けてというような感じで考えます。
あと家族の状況にもよりますけれども、例えば子供が2人いたら、相続を踏まえて法人2つとか、そういう形で運営をしていくように考えます。
現在私の方は息子が2人おりますので、法人2つで不動産賃貸議を行っているような状況になりますけど、
相続も踏まえて、将来的な部分を考えて取り組んでいくような形で考えます。
以上が3等目以降の不動産の取得の仕方ということで、今私が考えている部分になります。
いずれも、キャッシュフローの面と、物件の時価評価、こちらの部分はバランスを取りながら、そこを意識しながら不動産を取得していくような形にします。
タイミングを見て、例えば4等目、5等目という形で取得しましたら、そのうちの1等はタイミングを見て売却をして、資産の組み替えも検討していきたいと思います。
インカムだけですと、規模の拡大は時間がかかりますので、5等ぐらい持っていれば1つは売却を交えて、それを再度新規の物件に組み替えてという形も、随時検討するのが進めやすいのかなと思います。
そういった形で基本的なスタンスとしては進め方を考えております。
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この考え方がいいかどうかというのは人それぞれだと思いますので、これが全て正しいかとは思いませんけれども、今私がずっと経験した中で、今考え方としていいのはこういう形じゃないかなと思っております。
今回はこちらのほうで終了とさせていただきたいと思います。
いつも東方のRadioをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらのほうで失礼します。ありがとうございました。
