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はい、フォーニッツ大山レイリオ、大山です。
いつもですね、東方のレイリオをお聴きいただきまして、ありがとうございます。
はい、新年明けましておめでとうございます。
皆様、こちらラジオですね、お聴きいただいている皆様、いかがお過ごしでしょうか。
昨年はですね、こちらのレイリオ、たくさんの方にお聴きいただきまして、
気がつきましたらですね、昨日フォロワーさんが400名ですね、になりました。
非常にね、たくさんの方からフォローいただきまして、
お聴きいただいているということでですね、本当にありがたいなと、本当に感謝の気持ちでですね、いっぱいです。
私のね、ラジオはね、非常にちょっと硬い内容が多いですけども、
少しでもね、これから不動産を始められる方、不動産賃貸経営を本気でやりたいという方に向けて、
私なりの考えを発信させていただいております。
私の発信が全て正しいというわけではなくて、人それぞれにいろんな考え方があるかと思います。
その中でね、賃貸経営者となりますと、いろんなところでね、自分で判断して、自分で決断してとか、
そういう場面が多々あるかと思うんですね。
そういったところで、人に意見を委ねるとか、そういうことではなく自分の考えでね、
判断ができるようにということでね、少しでも参考になればということで、
私の知っていることとか経験とか、そういった部分をお話しさせていただいているラジオはこちらになります。
最近フォロワーしていただいた方も結構いらっしゃるかと思いますので、
改めてね、今回は新年ということで、自己紹介を簡単にさせていただければと思っております。
はい、私はですね、年齢は今年のこの1月でですね、49歳になります。
不動産の方はね、2008年ちょうど35歳の時から始めてまして、
42歳の時にね、勤め人の方を退職しまして、独立をした形となります。
ですから、2015年の年末にサラリーマンを辞めましたので、
丸6年経ったという、7年目ということになりますよね、専業としてはですね。
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私自身はね、サラリーマン時代にアパートの方を買い進めまして、
アパートローンとかで優勝していただいて、買い進めてまいりました。
途中ね、プロパーで地元の地銀・新銀さんから優勝いただきたいということで、
金融機関を回って、優勢の打診もね、何度となくちょっと行ったんですけど、
なかなかね、プロパーで優勢が実行されるまでというのが期間を要してですね、
なかなか他のサラリーマン屋さんとかに物件をさらわれるようなことが、
ただね、ちょっとありまして、なかなかね、最後のサラリーマンを辞める頃は、
もうプロパーでというよりは、とにかく物件を先に取得するためにということで、
ずっとね、アパートローンをね、使ってきたんですね。
その中ではね、結局あのサラリーマンの務め人を辞める時点では、
購入した不動産の価格から、担保の面で言えば積算でね、
もう1億5000ぐらいはね、ショートしてたと思いますね。
たぶん固定産税の評価額でいくと、2億ぐらいはね、たぶん大きく不足してるような状態で、
年間のね、物件からのキャッシュローも、その当時サラリーマンの年収が850万とかだったんですけど、
それよりちょっと超えたぐらいでですね、もうそれ以上の融資がちょっと難しいかなということで、
私はね、サラリーマンをですね、退職いたしました。
でまぁ、あの務め人をね、辞めてからと言いますと、
今まぁ、6年、7年目に入りますけれども、
最初の頃はね、こだてとかを現金買いしたりとか、
もしくはね、民泊みたいなのをやろうとか、
あと村上雄生さんとかね、やられてる廃墟不動産投資って言って、
空き家を天体でね、貸したりとか、
そういうこともね、いろいろちょっとやってたんですけど、
なかなか性格がね、貴重めにコツコツとっていうのが難しい、
結構大雑把な性格なんですね。
で、そこでね、ちょっと見たのが、
その当時森友学園のね、国有地がちょっと問題になってる時期だったんですけど、
ポータルサイトでね、ある方の国有地とかのね、
そういう公有地の売却物件をね、取得して、
まぁそれをね、内装とか、もしくは外装とかね、
全部再生をしてという記事をちょっと見て、
これなら私もね、できるかなということで、
今はね、そちらの方をメインで取り組んでいます。
再生している物件につきましては、6棟を取得しまして、
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6棟51室でしたかね、再生してということで、
ここね、直近で4年ぐらいね、そういうのをやっております。
私自身はね、そういう感じで再生物件をちょっと最近は取得してまして、
そちらの方はね、現金で取得しております。
リフォームの融資とかは高校から融資していただいたりという形でやっておりますけれども、
現金で取得してということでね、
今はそのサラリーマン時代のね、
勤め人時代の債務調査というか借り入れ方になっていた部分を、
全体のバランスを取るために、
残砕と担保の部分をバランスを取るためにということで、
そういうことをね、やっております。
その再生物件をね、やり出して、今はどちらかと言いますと、
残砕よりもね、固定資産税評価額の方が高いという形で、
今はね、現状としては、
資産超過という形にはね、数字的にはね、なってきているところですね。
現在は返済比率もね、35%以内ですし、
債務償還年数も11年以内で、利益率も5.5%という感じで、
健全な経営は、個人と法人を含めてやれているのかなというふうには、
私個人としては分析をしているところです。
今年の目標というか、そういうところですけど、
ここ3年ほど捨てて財務改善に取り組んでいるんですけど、
今年がね、その3年目ぐらいかなという感じで、
今年ね、自分の思っていることがね、
改善ができましたら、だいぶね、本当に筋肉質である程度のね、
キャッシュロート、担保の部分とかそういうのを含めて、
いい経済経営状況にはなるのかなというふうには考えていますね。
ですから今年はね、
いい物件があれば当然購入をいたしますけれども、
あまり規模とかそういう部分が多いのではなくて、
引き続き財務改善、今年最後かなという感じですけど、
一旦ね、そこの部分に注力をしていくつもりですね。
という感じで、私の発信、こちらのスタンドFMもそうなんですけど、
いつもね、規模の大きさとかそういうのというよりは、
まずはね、不動産賃貸経営が健全で、
退場しないようにとか、破産しないようにとか、
そういう部分に私はね、フォーカスして発信させていただいてますけど、
私自身もね、そこの部分を非常に強く意識してまして、
規模とか借り入れの大きさがね、
全てじゃないよという部分を発信させていただいています。
当然不動産の方はね、短期的なものではなくて、
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印鑑を得ながらという長期的な視野というのが非常に大事だかと思いますので、
随時ね、そういう部分自身の経営状況を客観的に数値にしてみて、
客観的に取り組んでコツコツやっていくというのが大事かと思って、
私の方は発信させていただいています。
私の放送を聞きながら、少しでも地道にコツコツと、
一足飛びには不動産の方はいかないと思いますので、
そういった形で進めていただける方が一人でも多く、
破産とかそういうことがないように進めていただける方が多くなればいいのかなということで、
発信をさせていただいています。
ということで今年もですね、スタンスとしては変わらずでですね、
そういった形でまた発信の方は続けていきたいと思いますので、
ぜひね、こちらのレイディオをお聴きいただく皆様ね、
不動産の方、うまくいきますようにですね、
共にですね、頑張っていけたらというふうに考えております。
ということで、こちらの方でね、最後とさせていただきます。
本年もですね、私のレイディオぜひお聴きいただければ幸いです。
できましたらですね、いいねとかいただけると非常にね、
やりがいもあって嬉しいかなと思いますので、ぜひよろしくお願いいたします。
それでは最後までお聴きいただきましてありがとうございました。失礼します。
