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はい、フォーニッツのラディオ、大山です。
いつもはですね、東風のラディオを聞いただきまして、ありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様、
それとですね、将来独立まで目指されている皆様、
それとですね、将来事業処刑を行う予定の2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回公開収録ですけどね、
まあ、貸処分所得、これはね、できる限り大きく最大化していくために重要な要素ということで、お話したいと思います。
はい、今回のテーマですけどね、これ先に結論から、私の考えるところをお話しすると、まずはやっぱり税金ですよね。
あとは借り入れの利息、それと原価消費額かなと、私は考えるんですね。
で、まあ、昨今ね、政策金利が上がってきてということで、特に今挙げた3つの中では金利の部分、利息ですよね。
この部分が上がってきているので、実際貸処分所得が得づらくなってきていると、
まあ、巷ではね、バタバタしている方もいらっしゃるようですけど、まあ、ここの部分ですよね。
で、ここの部分については、やっぱりね、財務を磨くということがまずは一番大事ですね。
で、財務を磨けばですね、金融会さんとの金利の交渉とかできますんでね、何でも借りれればとか、そういうことではないということなんですよね。
まあ、これまでね、物件を買うことに集中してね、何でも借りれればとか、規模ばかり多いような感じで進めた方は、
まあ、今この金利上昇の局面を迎えて、まあちょっとね、なかなかしんどいんじゃないかなと思いますよね。
まあそれはね、個々に借りている条件とか、まあいろいろあるでしょうから、一概には言えないところがありますけど、
まあ単純にね、金利がこれだけ上がってくれば、まだ上がりますからね。
まあ本当苦しい人は多いのかなと思いますね。
で、ここの部分は、やっぱり金利についてはね、財務を磨いて、金融会さんから評価される財務にして、交渉していくしかないですね。
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まあ、固定金利とかだとね、もう決まっちゃうんで、私自身はやっぱり変動金利の方がいいかなと思ってますね。
あと借り方については、やっぱりね、元利均等ではなくて元金均等ですね。
これずーっと言い続けてますけど、この私は、自立さんとかね、相続の関係だったら元利均等でいいと思いますけど、
まあ持たざる者は最初にガンガン返していく。一番最初はきついですからね。
これやっぱりちょっと元金均等でやっていったほうがいいですね。
で、三つのうちの一つ目が今の利息のお話ですね。
あとは税金ですよね。これはまあ、私のこちらのスタンドEFMのね、あのー趣旨というか、まあそういうところになりますけど、
やっぱりね、よく皆さん不動産やっていくために利益を出してって言いますよね。納税してみたいな。
で、純資産積み上げてみたいな。まあその前に利益除去金になりますけどね。
まあそれがBSの純資産という部分になるわけですけど、
これはこれでね、いつもお話してますように、相続の時に株価を打つ時に大変になってきますんでね。
まあこういったところもやっぱり考えなければいけないのかなと思いますよね。
これが、えー、なんだ?
あ、税金か。税金の部分ですね。大変失礼しました。
それとやっぱり原価消却ですよね。
結局この3つはやっぱりちょっと意識していくべきだと私は思うんですよね。
まあ原価消却って、まあ外に出ていかない経費ということで、お金の流れを伴わない経費というふうに言われますけどね。
銀行さんの目線で考えてもですね、経費指標の中で債務償還年数とか、キャッシュ漏額ってありますけどね。
このキャッシュ漏額というのが営業利益足す原価消却費なんですよね。
まあちょっと極端な言い方をすれば、キャッシュ漏額がもしね、同じ額であれば、
まあ私はね、営業利益はもうほんとそこそこで、原価消却をね、ガンガン速めて、スピードを速めた方がいいと思いますね。
で、もう一つのね、経費指標の中の債務償還年数ですよね。
これっていうのは有利支付債を営業利益と原価消却の和で割ったものなので、
当然借入額が大きくなれば、この債務償還年数というスコアは悪くなりますんでね。
ですから巷でね、不動産投資っていう書籍なんかにね、資産何十億とか、
まあそういうことを書かれているタイトルのね、書籍ってたくさんありますけど、
まあこのスコアを良くしようとしたら、極論言うと借入額をね、コンパクトにした方が銀行の評価が得られるということなんですよね。
ですから借入額自慢している人っていうのは、私から言わせると逆行した考え方なんで、
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そこはね、ミスリードだと思いますんで、まあ気をつけていただいた方がいいのかなと思いますよね。
だから規模とか借入額、総資産の大きさが全てではいつもないですよということをお話しているところはそういうことなんですよね。
まあもちろんね、JLTの杉田さんみたいに規模を大きくされている中でも、
あのーすごいね、あのー所管電池なんかも相当いいんですよね。
まあ全てが全てとは言いませんけど、でも借入額をコンパクトに、
総資産をコンパクトにすることを意識した方が銀行の評価は得られやすいということはやっぱり理解した方がいいですよね。
で、その中に関係するのがやっぱりさっき言った原価消却ですよね。
キャッシュロー額とか債務償還年数も全部原価消却という言葉が出てきます。
で、その中には逆に言うと売上高という言葉が出てきてないということは、売上高が重要な指標ではないということなんですよね。
まあそういうことはやっぱり考えていった方がいいですよね。
だから売上規模とか借入額とかそういうところにばかり目が行くのではなくてね、
もちろん売上高ってね、それがゼロであれば当然ダメなんですけど、
やっぱりそのバランス感覚ですよね。
売上高を大きくしなければいけないからどんどんどんどん借入を増やして、
総資産が大きくなって、いわゆる数字を管理できていない状態だとあまりそれも意味ないと思いますし、
逆にメタボな財務体制になりますからね。
こういうところはやっぱり意識したいところでもあるかなと思いますね。
はい、今回ですけどね。
私がね、仮処分消毒を最大化していくために重要な3つのポイントということで今回ね、
お話しさせていただきました。
あ、小枝晴さんおはようございます。
実はこの3つぐらいだと思うんですね。
まあやっぱり売上高を上げていくのって非常に大変なんで、
やっぱり中身をどう意識してコントロールするか。
ここの部分がやっぱり大事だと思うんですね。
そうすれば、仮処分消毒ってね、増やすことっていうのは十分に可能なわけですね。
私なんか家賃年収ってね、額にしたら本当に大したことないんですよ。
それでもまあ、ある程度キャッシュドローはね、このラジオの中でも何度もお話してますけど、
得られるようになりましたからね。
必ずしも数の大きさ、規模の大きさが全てではないということでね、
やっぱり堅実にやっていったほうが、地に足をつけてね、やっていくっていうことが大事ですね。
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はい、ということでですね、今回は仮処分消毒を最大化するための3つの要素ということでね、
お話しさせていただきました。
いつもですね、東大のレディをお聞きいただきましてありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
またですね、最後までお聞きいただきまして誠にありがとうございます。
それとですね、告知になりますけど、YouTube、ポッドキャスト、合わせてね、音声配信アップロードしてますんで、
こちらをね、チャンネル登録いただけましたらね、大変配信者病理につきますので、
ぜひお願いできましたらね、幸いです。
それではね、今回はこちらで失礼いたします。ありがとうございました。
