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はい、フォーニッツアワレディオ、おやまです。
いつもですね、東方のレディを聞いただきまして、ありがとうございます。 はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。
それとですね、将来事業処刑を行う予定の、2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回のお話ですけどね、 キャッシュフロー率、これについて
お話ししようかなと思ってますね。
はい、 キャッシュフロー率ということで、先日ね、私も参加した
JLTのね、福井合宿の際に、 杉田さんがね、キャッシュフロー率の話ちょっとしてまして、
よくあの、 昔からね、言われるのが、メガおやさんとかってね、よくね、もう10年以上前によく
使われてた言葉がありますけどね。 メガおやさんの基準って何なの?って言った時に、よく言われるのが、10億の物件買って、
家賃年収が1億、 税引き前で2,000万の
キャッシュフローを得てと。 まあこういう感じのイメージのね、
ことを言われてましたね。で、これがまあ、いわゆるキャッシュフロー率が2%とかって言われる
方々ですよね。 で、今、杉田さんなんかと話してて、よく出てくるのが、この制作金利がこうね、
上がってきて、現在、まああの、当初ね、
制作金利が1%上がってきてて、これでもね、結構ね、 キャッシュフロー率って、全然変わってきますよね。
で、これがまださらに上がればどうなるんだって話ですよね。 だから、借り入れ自慢してる、規模の大きさだけ自慢してるような人って、もう
自利品で、下手したら逆財になっちゃうっていう可能性はね、今後ありますよね。 でね、あの私も
まあ、サラリーマンから独立した時がね、 あの、まあ、家賃年収で3800万か900万ぐらいだったんですよ。
で、税引き前で、まあ、キャッシュフローが確かね、 850とか、まあ、それぐらいだったんですよ。
で、その時のキャッシュフロー率ってね、 計算したんですよね。
で、私の場合2.4ぐらいだったんですよ。 で、多分平均で、
まあ、表面値割で言うと12%前後ぐらい。 で、確か
全部のね、物件をね、トータルすると平均がそれぐらいで取得してる。 それとですね、
あの、年前とかもうちょっと前ですかね、 あの、新築のアパートが非常にちょっと流行った時期がありますけどね。
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まあ、その時に、まあ、私が神奈川あたりでね、 あの、新築のアパートってどれぐらいのキャッシュフロー率になるのかなということで、
まあ、計算したことがあるんですよ。今現在じゃないですよ。 1年前とか1年半ぐらい前ね。
で、確か表面値回りが7%ぐらいで、まあ、私が借りてるね、今の金利で言うと、 まあ、2.2%前半ぐらいの借り入れの金利。
まあ、それでこう、ざっくりね、自己資金1割とかで計算すると、 このキャッシュフロー率で大体ね、1.4%とかね。
まあ、そんな感じのイメージだったんですよね。 で、今回ね、その話がちょっとキャッシュフロー率の話が出たんで、昨日ね、
ざっくりしたところで、改めてちょっと計算してみたんですよ。久々にキャッシュフロー率ね。 で、今私10.4%なんですよ。
だから、あのー、まあ私なんてね、 家賃年収にしたら、まあ5,000万もいかないぐらいですよ。
あのー、5,000万ちょっと切るぐらいなんですけど。 で、まあ、あのー、
99室持ってるうちのね、あのー、 キャッシュで持ってる
個数が34室なんですよ。で、その34室が約、家賃年収で2,000万。 で、税引き前で1,550万ぐらいのキャッシュフローなんですよ。
まあ、税引き後で見ても、まあ1,250万ぐらい。 まあ、あのー、キャッシュで買ってる部分があってですね。
あとはその、再生物件とかやってたりとかするので、 まあ、そこは無借金でやってるんでね。
まあ、かなりやっぱりキャッシュフロー率で見た時には、 高い数字になるんですね。
で、まあこういう、ほら、キャッシュフロー率、利益率が高いから、 あのー、召喚年数なんかも、私5.7年とかで、
まあ、めちゃくちゃ、こう、あのー、 召喚年数なんかもね、
いいんですよね。 まあ、これ逆に言うと、レバレッジが効いてないという見方にもなりますんでね。
まあ、こういうのはバランスよくやっていった方がいいと思いますしね。 で、私なんかは、あのー、債務召喚年数って、まあ一般事業が10年ぐらいがね、
まあ、目安として有料な会社だと言われたりしますけどね。 えー、お父さんの賃貸業で言えば、私はね、15年を目安に大体考えてるんですね。
というのは、あのー、やっぱり、大体私、対応年数が、 超えるか超えないかぐらいの物件を、古いものをね、
多く取得してますんで、 ということで、やっぱり15年で大体融資引っ張ってきたりとかっていうことが多いので、
まあ、15年で借りとけば、あとキャッシュで買っている物件もあるんでね。 まあ、召喚年数も15年以内に収まりますんで、そうすると大きくね、金融関さんからの評価を
崩すことはないかなと思って、まあやってるんですよね。 まあ、そんな感じで、あのー、この債務召喚年数とかキャッシュ労率とかね、
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自身が今どういう状態で賃貸業を進めているかということを、 数値化するのってやっぱりね、大事ですよね。
どうやったらその分が改善されるかというのも、いろいろ考えていくと、 経営に活かされる部分も非常に大きいと思うんですよ。
前回の放送の中で、キャッシュ労率、 貸所分所得の最大化するために、私が考える3つの要素
ということでね、 1つは減価消却、
もう一つは利息、 それと税金、まあこの3つかなという話をさせていただきましたけど、
まあこういう部分をあの強く意識することで、あの財務改善されてきますんでね。 まあそういうことを考えながらやっぱりやっていくのが、賃貸経営であって、
やっぱ買えばなんとかっていうね、あの個数とか、 借り入れ額自慢してても、まあ私はしょうがないかなと思ってるんですよね。
まあそれを言えば、あの何ですか、昔言ってたメガワヤさんの基準で言えば、 私あの借り入れ金額って、残債って、自宅やね、
周年とか全部ひっくるめても、借り入れ2.1億ですけど、 収益物件
のみのね、 残債というのは、借り入れ1.4億ぐらいなんですよね。
まあその2000万というね、税引き前の2000万というのは私は遥かに超えてますんで、 借り入れ額の大きさが全てでもないわけですよね。
というのはお伝えしたいですよね。 だからやっぱりね、数字に強くなって、きちっとね、数字を管理するということって非常に私は大事だと思うんですよね。
まあ別に私自慢するようなそういうレベルのものでもないですけど、 そんなに希望がなくても数字って良くなってきますんでね。
その中身をやっぱりしっかり抑えて、それを管理していく。 それを経営に生かしていくということがね、非常に大事ですよね。
先日コラボ放送した早須さんがね、昨日ですかね、僕X見てたら、
合宿が終わって、自分の地元に帰ってからすぐ召喚です。 自分でもう一回計算し直したら、これこれこうでしたっていうね、
Xのポスターをあげてましたけど、 やっぱりね、行動をね、早く自分を客観的に見れるようにね、
やっていくっていうことってね、大事ですよね。 まあそんなことをふと思いましたね。
はい、ということで今回はですね、 キャッシュ漏学についてね、お話しさせていただきました。
いつもですね、東野レイリーを聞いただきまして、ありがとうございます。
またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。 またですね、質問とか、なんかそういうものがありましたらね、
レターとかコメントとかね、いただけましたら大変嬉しいですね。 あとですね、
YouTubeのポッドキャスト。 これね、フォロワーさんがね、60名に達しましたね。
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これめちゃくちゃなんか嬉しくなってきましたね。 なおさらね、配信ちょっと頑張ってみようかとかってね、思ってますけどね。
登録者数60名いきました。 登録いただきました皆様ですね。ありがとうございます。
また登録いただいてない方ね、 ぜひチャンネル登録いただけると非常に嬉しいです。
はい、ということでですね、最後までお聞きいただきまして誠にありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼致します。ありがとうございました。
