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はい、フォーニッツ大山ラジオ、大山です。 いつもですね、東方のラジオを聞いていただきまして、ありがとうございます。
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以上各社の提供でお送りします。 はい、今回ですね、
賃貸経営の肝ということで、 物件の築年数、
こちらについてですね、お話ししたいと思います。 はい、今回の内容になりますけど、物件の築年数というふうにお話ししたんですけど、
要は築古の物件なのか、新築なのかと、よくこれもね、 不動産の賃貸経営をやられている方の中で議論になる部分についてお話します。
はい、えっとですね、これ私の思うところをちょっとお話ししますので、 皆さんね、いろんなお考えがあるかと思うので、 これが全てではないということで大前提でね、ちょっとお話ししますけど、
私個人としては、築古なのか、新築なのかというこの答えですけど、 これあの、複数持つ場合には、私はね、バランスよく持った方がいいなというふうに考えています。
そちらの理由についてですね、お話ししようかと思っています。 まずですね、新築がいいんじゃないかということでね、考えられる方もいらっしゃるんですね。
で、新築のメリットってじゃあ何かなというと、 まずはね、一つとしては、融資が受けやすいという部分がね、あるでしょうね。
それと、あと手間がかからないですね。修繕とかいろいろ物の故障とかね、 そういうものがまず初期の頃にはかからないという部分がありますよね。
で、当然ね、建物、あと設備も新しいものなので、 客付けがしやすいという部分も当然ね、ありますよね。
じゃあ新築でね、ちょっとデメリットというか、 少し古いものに対してどうかなという部分を考えたときに、
じゃあ新築の場合はどうかなというのを考えますと、 私が思うのは、新築の物件ってね、どうしても銀行評価というか、
そういうものが物件価格に対して担保が割れてしまう場合が 多いんじゃないかなというふうに思いますよね。
必ずしもね、土地から新築で土地をね、 えらい安く取得している方というのは、この限りではないとは思いますけど、
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傾向として、そういう土地と建物セットで売ったり売られてるりしているものっていうのは、 大体そういう傾向にあるかなという気がしますよね。
新築の木造のね、土地建物セットのものを首都圏の中で買うと、 大きく担保が売価に対してね、割れてしまうということで、
金資産がそれだけ持っていれば、その限りではないですけど、 債務長官に見られる可能性が他行に持っていったときにね、
これがね、私が考えるデメリットというかマイナスの部分で、 もう一つですね、新築の場合っていうのは融資期間が長くなります。
当然消却期間が長くなるということで、 利益が出ますよね。利益が出るということで、
税金も結構払う羽目になるんじゃないかなというのがありますよね。
キャッシュローは本当に出ると思うんですよ。新築ですからね。 安定してね。というのが一つありますね。
新築はちょっと私がパッと今思いつくのはそういう感じですね。
じゃあチクフルのメリットでメリットという部分で言うと、
まずチクフルのね、仮に木造のね、 タイオネンス越えの子建てでもアパートでもいいですけど、
そちらについてメリットということをお話しますと、
結局チクフルの物件というのはね、 本当に物件の価格が高いのか安いのかという、
個々の物件に対してどうなんだという部分が非常に大きいですけど、
まずチクフルのね、タイオネンス越えの木造とかだと原価消却が取れるということですね。
4年で消却できるということで、
よく新築アパートをたくさんね、建てられている方で、
意外とね、チクフルの子建てとかチクフルの子ぶりのアパートを現金で買われたりしている方とかね、
結構いらっしゃるんですけど、結局消却を狙いに行ってんですね。
新築で利益出ちゃうんで、利益を圧縮するためにチクフルの物件を取得されているということが、
あんま口に出しては言わないかもしれませんけど、そういうことを考えられているなと。
私なんか買い方を見てね、そういうふうにちょっと感じたりするんですけど、
そういうことを考えられるということですね。
チクフルの場合にはね、利回り収益性の高い物件が取得できる可能性が高いということですね。
新築ってね、ほとんど利回りとか収益性で言うと、
だいたい数字って決まってますよ、ほとんど出てくる物件のね。
でもチクフルの場合は利回りで言えば、単純に言うと20%、30%というのが出てくる可能性があるわけですね。
そういう部分がありますよね。
チクフルの場合は本当にね、いい物件からピンキリ、悪い物件までピンキリだと思いますので、
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その選ぶ物件によるかなという部分はありますよね。
というのが一つあるかなと思いますよね。
チクフルのデメリットというと、
チクフルの場合はどうしても設備が古かったりとか、
あとは築年数が経ってて適切に修繕とかしてなければ大規模修繕とかね、
途中そういうものがかかったりとか、機器類が故障したりとか、
そういう部分もありますよね、突然の部分がね。
そういうことで、新築よりも客付けについても、
リッチが抜群におければあれなんですけど、
同じ新築が競合であったりすると競争力がちょっと劣ったりとか、
リノベーションしてそれに対抗するとかいうことはありますけど、
そういう部分もあるかなと思いますよね。
あとチクフルのデメリットというか、そういう部分で言いますと、
チクフルであるがために、
だいたいね、金融機関さん、地金さん、新金さんの融資の期間というのは、
対応年数マイナス築年数。
それにね、鑑定士さんとか入れて若干ね、プラス何年とかっていうことがありますけど、
だいたい新金さんとかはね、融資期間って15年とかっていうのが多いですよね、
マックスでということですね。
そう考えると、なかなかチクフルのね、
例えば木造とかそういうのだと融資期間が確保できなくて、
利回りがね、高い物件はあるんですけど、
なかなかね、融資期間が伸びないために
収支が合わないという場合もあるかと思います。
ですからね、よくチクフルの物件なんかは現金で買われている方が結構ね、いらっしゃいますよね。
私もね、古い物件が多いので、融資期間が伸びないという部分もあるので、
そういった意味もあって、現金で取得したりとかいうことをしてますよね。
そういうのがね、ざっと私が今パッと思いつく部分ちょっとお話しさせていただきましたけど、
あるのかなとは思いますよね。
こちらのね、チクフルがいいのか新チクフルがいいのか、
これについては、私の回答は冒頭でお話ししましたように、
バランスよくね、購入できるのが複数所有するのであれば、
いいんじゃないかなというふうに思っています。
と言いながらね、私もチクフルの物件が多いんですけど、
なかなかね、新チクやるとなるとね、土地から新チクとかって言うとね、
ノーファーが必要だったりとか、そういう部分もありますので、
しっかり勉強した上、新チクをやる場合にはやった方がよろしいかなと。
私、ゼネコン20年以上勤めてて、やっぱり物をね、決めたりとか、
いろいろね、プランとか、練ったりとか、そういうのも考えると、
やっぱりね、ちょっと勉強しないと新チクっていうのは、
ちょっとハードル高いんじゃないかなというふうには思っておりますよね。
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ということで、今回はですね、チクフルがいいのか新チクがいいのかということでね、
私の考えをね、お話しさせていただきました。
いろんな考えがあるかと思いますので、これが全てだというふうには思いませんし、
いろんな方の事例を見て、いろんなお話を聞きながら、
そういったものを参考にされて進められるとよろしいんじゃないかなというふうに思います。
ということで、今回はですね、不動産・賃貸経営の肝ということで、
蓄電水平ということでお話ししました。
いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。
