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今回の放送は、賃貸業において、売上至上主義偏重の要注意点をお話ししたいと思います。
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今回のテーマは、賃貸業における売上至上主義、これに偏重することへの要注意点ということでお話したいと思います。
この内容については、私の日々の放送の中でわりと触れている内容にもなってくるのですが、
特に、不動産の賃貸業で考えると、売上ばかり追って拡大路線を測っていくと、
規模は大きくなっているのですが、経営が脆弱なメタボな財務体質で、足元から崩壊してしまうリスクもあるように私は思うのです。
その売上至上主義、この偏重の考え方から具体的に、どういうところに注意点があるのかということで、今回お話したいと思います。
まずは、売上を追いかけるとよくありがちなのは、利益や手残りを無視して、お金が回らない黒字倒産のリスクがあると言えると思います。
売上高を増やすために拡大路線を取ると、その多くが大きな負債を負うということになります。
それぞれ一つ一つの物件は額が大きいので、金融関係者から大きな融資を受けて、その借り入れの負担が大きくなるということです。
売上を追うというところで、無茶な買い方をし始めたりすると、さらにこの部分は顕著になってきます。
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ハイリスクの物件などまで無理して買っていったりすると、なかなか運営が可動率が上がらず、空出が大きくなってくると、想定していた売上が上がらないということになって、剥離になってくるわけです。
レバレッジを利かせて購入していくことになりますので、返済比率が悪化するということで、お金が回らない資金が消耗するということになります。
先ほどのハイリスクのある物件も、例えば空出を埋めるために余計なコスト、過剰なコスト、例えばAD、フリーレントなどの経費が加算でいったりすることもあります。
もともと、取得時点から想定していた大規模修繕などがあればまだ良いですが、
ところが賃貸業は設備が壊れたり、急な突発的な大きな資金が必要な場面であります。
そういうものの資金を回収するだけの収益性、余剰の力があるかどうか、ここの部分も非常に大きいです。
昨今は金利が上昇してきているとか、不動産の指標の中でも変化に対応するという意味で、財務が脆弱だと変化についていけないというところがあります。
金利のリスクが直撃したりすると、例えば金利が1%上昇するだけで、増えた利息の支払いが手残りに、ダイレクトに響いてくるわけです。
そういうところがあります。
それと、目も当てられない状態になってしまうのが、売上市場主義みたいな感じで売上規模を追って積極的に買っていった場合に、
もしかしたら高値掴みした物件とか、そういうものがある場合には市場の変化に伴って不動産の評価自体が下がってしまったりとか、
そうした場合に、銀行から見たときに財務超過状態、負債だけ大きくなったりとか、そういうことがあって、中にはあるかもしれません。
そういうことを意識したいところです。
売上規模が大きくなればなるほど、当然税金とかそういうものの影響度が大きくなります。
一番最初に話した、冒頭に話した、例えば税金が払えなかったりすると、資金が回らなければ税金払えないと、そういうことがあって、
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結局は黒字倒産とそういう状況になってしまうことがあり得るわけですね。
だから売上の大きさが全てではないといつも言っていますけど、こういう部分ですよね。
私が推奨しているのはキャッシュロー経営ということで、いかに社外流通を抑えて経営をコントロールすることが、
冷裁法人においては一番重要だと思うんですよ。
要は資金が回る、お金がね。
法人の事業は継続できませんので、やっぱり一番大事なのは売上よりも利益、利益よりもキャッシュローと、やっぱりお金が回るということを意識すべきですよね。
そういったところで、やっぱり財務とかにも強くなる必要がありますし、経営について学ぶということも非常に大事な要素だと思うんですよね。
ということで、今回は売上市場主義返帳の要注意点ということでお話しさせていただきました。
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