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フォーニッツ大山レイディオです。いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回は、一等狩りの商業ビルの空き箱化、ということでお話したいと思います。
今回のテーマですが、不動産の情報紙に記載されているものの記事を読みまして、
やっぱりかというのと衝撃を受けたのがあって、今回テーマに取り上げてみました。
今回は一等地の商業ビルの空き箱化、それが東京や大阪で続出しているという内容ですが、記事の内容をご紹介します。
東京や大阪で空き箱化とは、一等狩りのテナントが全て抜けて空きビルになってしまうことを意味すると書いてあります。
商業ビルが丸ごとテナントを失うという事態を迎えるということです。
都内では銀座や池袋、渋谷でもそういった情報が5月の連休明けからちらほら聞こえてきているということを書かれています。
特に危険なビルというのが、商業ビルの10階建て前後の全フロアを一社の有力テナントに頼っているケースが非常に危ないということを書かれています。
事例で挙げられているのが、山田電機さんです。
山田電機さんは新宿では靖国通り、新宿大ガード、大ガードの横にあった山田電機の新宿東口管をすでに閉店されているのですが、
これが確か2020年の9月にそういうのがあったのですが、
それから波及してきて、今は東京とか大阪とか商業エリアでも非常に大口のテナントの閉店とか撤退が非常に続いているということを書かれています。
このテナントが撤退というのが、この新型コロナからの不況で撤退しているということになるのですが、
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あともう一つ要因があるということなのですが、
それは一棟狩りのテナントの撤退が愛知で起こりそうな理由としては、
2008年のリーマ食後にビルのオーナーとの間で賃貸契約が結ばれて、10年、15年という期間で契約をされているものが多いらしいです。
それがちょうど契約満了を迎える時期に入っていることもあるということで書かれています。
ビルオーナーがこうしたテナントに再契約の意思を確認すると、再契約はいたしませんという回答が非常に多くて、
一棟狩りをしていたテナントさんの穴を埋めるには相当数のテナントを集めなくてはいけないということになります。
一棟ビルの1階とかの路面であれば、都合単価が10万円ぐらいで埋められていたものが3階以上のフロアになると、
3階、4階、上の階になると半分どころか3分の1以上の賃料になるということです。
空室部も考えると、10階建てのビルでいうと、一棟狩りに比べて3割程度に落ち込むということです。
非常に厳しいですよね。
あと、一棟狩りの空き箱化になりそうな商業ビルという話なんですけど、どういったものが撤退するのが多いかというと、
特に外資系のアパレル関係、カジュアルとか衣類関係の一棟ビルとかが、撤退が非常に早いということですね。
特に銀座とか渋谷などは、そういうのが大々的に展開していた欧米系のファーストファッションの撤退が既に起きているということですね。
私も最近東京とか都心部の方に行っていないので、ちょっとわからないですけど、こういう状況が起こっているんですね。
銀座とかは、アベノミクスとか東京オリンピックの開催が決定した際に、いろんな新しくビルが建てられたり、商業ビルがリニューアルしたりとかいろいろやってるんですけど、
この新型コロナのコロナ禍の中で、世界的な金融機関は続いて、住宅系の不動産が値上がりする一方で、こういった商業ビルの賃料が下落している、下降しているということらしいですね。
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あと、勝手は商業ビルというと、例えば百貨店ですとか、大手のアパレルが今は経営が相次いだりとか、そういうところで気残りをかけて店舗のリストラを進めてますよね。
そういったことで、今やこの記事には、アパレル業界の店舗とかが空き箱化の要因となっているというふうにも書かれてますね。
あともう一つその要因としては、ネット通販が非常に主流になってきてて、やっぱり店舗を抱えるというのが、そもそも非常にコストがかかるということで、
うまくネット通販の方にシフトできている企業とかはいいんですけど、そういうのに対応できていないお店とかは非常に不況に立たされているということになっているようですね。
セレクトショップとかそういうものが非常に消えていく業種とも言われてたりしているようですよね。
今回はこういった形でお話をさせていただいたんですけど、ビルのオーナー、この一等地のビルのオーナーさんとかは本当に大変ですよね、こういうお話を聞くとね。
まだ居住系でね、私たちの不動産賃貸業、零債ですけど、そういうもので安定して家賃をいただけるというのはね、この記事を読んで本当にありがたいなというふうに思っております。
ただね、ちょっと安心できるというわけではなくて、居住系でもね、やっぱり最近私がちょっとスタンダードFMでもお話しているように、札幌なんかっていうのがね、管理会社ともつい先日またちょっと話したんですけど、
大企業の方がね、まだこの後半年ぐらいは続きますよと厳しい状況が続くんじゃないかということを管理会社の担当者さんも言ってましたね。
さらに厳しい状況がここ半年ぐらい続くんじゃないかということも見解として管理会社の担当の方もおっしゃってましたので、やっぱりそういう肌感覚なんだなということを改めて感じましたね。
今回商業ビルのことをちょっとお話したんですけど、不動産賃貸業、居住系でも、やっぱりこれからはそういった部分をちょっと意識ながら経営していく部分というのが、非常にこの記事を読みながら、私は非常に大事だなということを改めて感じましたね。
管理会社さんにお任せというのではなくて、やっぱり経営者意識を持って何を取り組めるかということを差別化も含めて考えていかないと、やっぱり空室が多くなって回らない物件を保有していることになるとか、経営者として努力できる部分もかなりあるかと思いますので、
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特にこの厳しい状況ですので、そういう部分というのが経営者の手腕というか努力、そういう部分が非常に大事かなというふうに思いました。
今回は一等借り商業ビルの空き箱かということで、その記事を読んでということでお話をさせていただきました。
いつも東方のレイディオをお聞きいただきましてありがとうございます。
今回はこちらの方で失礼いたします。