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はい、こんにちは、ラディオ。大山です。いつもですね、東方のラディオを聞いただきましてありがとうございます。
はい、こちらの番組ですけれども、これから不動産賃貸経営をね、始められる皆様。 それとですね、将来独立まで目指されている皆様。
あとはですね、将来事業処刑を行う予定の2人の息子に残す音声の記録ということで、収録ですね、させていただいております。
はい、今回の放送ですけどね、今回の放送も、銀行の支店長さんとのね、会話の中からお話をね、させていただきたいと思います。
はい、今回の放送がですね、第3回目ということでお話したいと思うんですけど、先日のですね、銀行の支店長さんと話ししてましてね、その中で、私もその支店長さんと長い時間ね、お話しするのっていうのはほとんど初めてだったので、聞いたんですけど。
銀行さんとしてね、その千銀さん、神奈川の千銀さんですけど、どういう物件がね、有刺相談しやすいかということをちょっと聞いてみたんですよね。
例えば、新築の木造アパートとか、もしくはちくわさの木造アパートとか、対応年数の長いRCの中古の物件とかね、比較的そんなに築年数のたってないものとかね、そういうものを好まれますか?みたいな感じでね、聞いたんですよね。
いつもね、私この金融監査にご有刺いただくときは、大体これまではですね、充鉄の物件で、地区30年くらいの物件、30年から35年くらいですね。この辺の物件に事業生の有刺ということで、15年くらい有刺期間をとってということで、プロパーでご有刺いただくんですけど、どうですかね?という感じで聞いたら。
確かにね、そういう傾向というのは、新築ちくわさの物件の方が有刺期間が長く取れるので、出しやすいという部分はあるんですけど、やっぱりそういう物件だと、今神奈川の市協を考えますとね、この市店長さんなんかも前々回の放送で話したと思うんですけど、結構らくまちさんとかね、ポータルサイトとか見て相場感って見てるみたいでね。
今この市協の中で物件も非常に高くて、キャッシュロー出ませんよねと、そんな感じでおっしゃってたんですよね。
だからまあ、それは私の場合にはね、あえて社外流出を抑えて、いわゆるキャッシュロー系ということで、古い物をね、消費価格の早い物を買っていってるというのがあって、それプラス、例えば大規模修繕とか大掛かりな修繕を行って、あえてね、原価消費価格とか損金を作るわけですよね。
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栗子損金とか、そういう部分をちょっと管理しながら、手元にお金が残るような、そういう経営をしてるわけですけど、そういう意図をね、話したんですよね。
なかなかそこまでね、深く考えてお話してくださる顧客の方って非常に少なくて、やっぱり不動産をやられてる方ってね、最近の放送でもよく言ってますけど、買えば何でもみたいなね、個数を追ったりとか、家賃年収だけしか見てないようなね、いわゆる売り上げ市場主義的なね、そういう施工の方が本当に多いって言ってましたよね。
ですから私が金融官さんにね、いつも決算書だけではなくて、防外資産とかね、各物件からのキャッシュローツリーとか、そういうものでATCFとか出したものをまとめてお出しするわけですけど、それなんかにしても、各物件の損益計算書、プラス原価消費価格と元本の減債、これ紙したものなので、数字をね、
まあ管理してるということでね、見てくださってるわけですね。
非常にその考え方は本当に地道にね、コツコツと経営されてるっていうのがわかりますし、そういう意図が、経営の意図がね、見える経営なので、全然そういう経営者の方にはね、プロパーでも全然出せますしと、そういうふうにおっしゃってましたよね。
やっぱりその、前回の放送の中でもお話したんですけど、やっぱり数字をわかる経営者と、やっぱりね、買えば何でもみたいな、そういうね、いわゆる投資家さんというね、目線の人ではもう180度やっぱり銀行さんも見てるところが違うってことですよね、捉え方が。
だからやっぱり、まあ普段私のこちらのスタンドFMでお話してるね、まあ経営者にならなきゃいけないというのはそういうことだと思うんですよね。
まあそういうことをね、やっぱり思いましたよね。だから、よく私も話してるんですけど、銀行さんに決算書だけポンとね、出してそれで終わりではやっぱり全然足りないと私は思ってるんですね。
むしろ私みたいに、あの帳簿以外に例えば防害資産とかですね、まあそういう補足の資料とかも銀行さんに出して、でまあ実態を見てもらうということですね。
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で、いつも言ってますように銀行さんって必ず帳簿価格だけでは評価しませんからね。各金融官さんのあの管理会計に基づいた評価基準に則って評価をし直すんですね。
まあそこの部分はやっぱり銀行さんにヒアリングして、でそこの部分を把握して、じゃあ銀行さんから自分がどういうふうに見えるかという部分をやっぱりしっかり把握した上、銀行さんと交渉なりね、融資の相談とかね、していただくのがやっぱり一番いいんじゃないかなと思いますよね。
で、まあ前にも話してますけど、まあ金融官さんというのはあくまでね、まあなんか敵対するね、そういう相手とかそういう感じではなくてやっぱりパートナーなんでね、まあ銀行さんもいい顧客にやっぱりお金貸したいんですよ。
だから銀行さんが求めているようなね、経営者であるべきだと思いますし、あの逆に金融官の格付けの良い会社というのはですね、破綻するリスクって非常に少ないんですよね。やっぱりそういうところを目指した方がいいんですよね。
表面的なその賃収がいくらだとか、まあそういうことではなくて、やっぱり中身がやっぱり大事なんですよね。
まあですから自身がね、今どういうふうに見えるかというね、客観的な視点って非常にね、まあその支店長さんなんかもおっしゃってましたけどね、本当に大事だと思いますね。
はい、ということで今回はですね、視店長さんの本音ということでお話しさせていただきました。
いつもですね、東野レディを聞いただきましてありがとうございます。またですね、コメントやいいねもですね、頂戴しましてありがとうございます。
また今回の内容がですね、いいなと思われましたら是非ね、グッドボタンいただけますと、配信者名につきますよね。
それとですね、ご質問等ありましたら、コメントやレーターをいただけましたら、本当に嬉しいですね。
あとですね、YouTubeのポッドキャット、こちらもですね、引き続き配信アップしておりますので、是非ね、チャンネル登録いただけましたらね、大変嬉しいです。
このままですね、チャンネル登録が伸びないとですね、息子たちにね、鼻で笑われてますんでね、ちょっと親父頑張ろうかなと思ってね、今やってるところですね。
はい、ということでですね、今回もですね、貴重なお時間お付き合いいただきまして誠にありがとうございます。
それではね、今回はこちらので失礼いたします。ありがとうございました。
