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ぼうりつおやまレイディオです。いつも東方のレイディオをお聴きいただきましてありがとうございます。
今回は、高齢者の入居リスクの回避方法ということでお話ししたいと思います。
それでは、高齢者の入居におけるリスクの回避方法ということでお話しします。
最近、少子高齢化が進んで、高齢入居者が物件の方に入居を受け入れるという選択も視野に入れていくというのが、賃貸経営の中ではそういう流れがあるのではないかと私は個人的には思っております。
こちらについてお話をさせていただこうと思います。
まず、高齢者の賃貸借の契約につきましては、お亡くなりになったときとか、万が一のことを考えて契約することが一番のポイントになるかと思います。
高齢者の入居者さんの場合には、一番受け入れるときの課題というのが、まずはお亡くなりになった場合に賃借権が相続されるということになるかと思うんですね。
身寄りのない単身者の高齢者の方が亡くなった場合には、オーナー側がその相続人を探し当てなければならないという事情があります。
その方と賃貸借の契約を解除しなければならないということになるんですよね。
オーナー側がというのは管理会社も含めてということに、管理会社を委託している方はそういう形になるかと思うんですけど、結構これが非常に大変だということをよく言われております。
つまり、この賃貸借の契約が解除できないと、部屋の中の片付けも手付けることができないということになっちゃうんですよね。
今の高齢者の人口の比率というのは、社会的に見ても約30%ぐらい人口の比率になっていますので、今後は高齢者の入居資産を受け入れるための準備というか、そういうのも必要になってくるのかなとは思いますよね。
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先ほど言いましたように、受け入れるためのポイントとしては、まずは相続人と解除の手続きをするというのが必要だということですね。
その場合には、家財道具が相続されるということなんですよね。部屋の中に残っている家財道具も相続されるために勝手に処分することができませんよということですよね。
もう一つ突っ込んだ話をすると、仮に相続人の方が見つかったとしても、家財道具とか家具とかいろいろ諸々ですけど、撤去する費用は相続人が年出できないという場合も中にはあるそうです。
ということで、山梨で次の入居資産を付けるためにオーナーが費用を負担する場合というのが結構少なくないということを聞きます。
ですから、これを回避する方法としては、まずは契約者を高齢者のご本人ではなくて、その身内の息子さんであったり娘さんであったりという身内の方で契約者をするということですよね。
あと、社会福祉法人などが連携して情報を取って、書類選考とか面談をしてということもあるようですね。
これちょっと書籍の中で読んだんですけど、そういう体制もあるということでお伝えしたいと思います。
あと、家賃の滞納の発生がしても、高齢者の場合には強制執行ができない場合が多いということですよね。
高齢者が明け渡した後に行く先がない場合と判断されると、強制執行ができない、強制執行が不能だという判断もされることがあるということを一つ覚えておいてもらえればと思います。
まずはこれは契約時の受け入れる場合のポイントですよね。
一つは賃貸権は相続されるということですね。
あと、部屋の中にある火災道具も相続されているということになります。勝手に処分できないということですね。
家賃滞納があっても、高齢者の場合には強制執行がなかなかケースでは難しい場合があるということですね。
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こちらのほうを抑えていただければと思います。
今、入居されている場合、入居者さんが高齢者の方の場合にあった話をこの後するんですけれども、
リスクの対策としまして、例えば高齢者が入居といっても、ずっと継続して10年、20年住まれていて、
年齢を重ねて高齢者になられると入居者さんがという場合もありますよね。
中には、息子さん娘さんとかご家族で何世代かでお住まいになっている場合も、
子立てなんかの場合もあるかもしれないですよね。
区分のファミリータイプだと。
そういった場合に親の世代が借りていた、賃貸借の契約を結んでいたものが、
親の世代がもし亡くなられて息子さんがそこに住み続けるとか、ご家族が住み続けるといった場合には、
賃貸借の契約をもう一回巻き直す必要があるということですね。
リスクを回避するために。
そういう親が契約したときとは、長年住まれるとそういう状況があり得ますので、
契約をもう一回巻き直すと。
これはちょっと必要なことになるかと思います。
あとですね、相続した子どもが単身で住んでいる場合とか、
万が一も考えた内容を契約書の内容に盛り込む必要があるかと思います。
その内容というのは、緊急連絡先に変更がないかとかですね、
保証会社に加入してもらうことができるかとかね、
あと残地物の処理とかね、もしものことがあったときの残地物の処理をどうするかとかね、
この辺の内容も契約書に盛り込めるといいんじゃないかなというふうには思います。
あとですね、見守りサービスとか保険に加入するというのも一つリスク回避の方法でもあります。
見守りサービスって何かというのをちょっとお話ししますけれども、
いろんなね、最近は商品が増えているんですけど、
月払いの支払いでね、1000円単位ぐらいの安価なサービスもあるみたいですよね。
導入しやすくなってきているというのがありますね。
ちょっと有名なのがね、見守りセンサーというのが見守りサービスの中ではあるんですけど、
設定した時間以上にセンサーが反応しなかった場合には、
事前に登録しているメールアドレスにね、異常を知らせる通知が送信されるというやつですよね。
自治体によってはですね、数百円で自動音声によって電話サービスを提供する場合もあるようですよね。
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こういうのもね、オーナーさんが知っていると、入居者さんに提案しやすい部分でもあるかもしれませんね。
あと保険の加入については、オーナーが加入して万が一の時の現状回復費とか、
家賃の減額等の補償をする保険がありますので、
そういうのも活用するというのも一つ手だとは思います。
あとですね、ちょっと私知らなかったんですけど、
いろいろ調べている中で出てきたのが、
高齢者の場合って認知症ってよく最近やっぱり言いますよね。
これ発症するリスクというか、そういうケースが非常に最近多いそうですよね。
ということで、この認知症の予防の、何て言うんですかね、
未然防止というか、そういうことにお話しすると、
認知症の予兆を早期に察知するのが大事だということで、
入居者の状況を把握するために、地域の包括支援センターとかそういうのがあるそうですね。
そういったところで体能が増えたりとかですね、
部屋がゴミ部屋になっていたりとか、
場合にはそういう相談に行くと対応していただけるという場合もあるということでね、
調べていく中で私も知りました。
これあれですよね、今は孤独死とかいろいろそういうものがちょっとあったりするんですけど、
やっぱりことが起こってからというか、お亡くなりになられた場合とかっていうのは、
まずは早期の発見がね、一番最大のリスクの回避になるんじゃないかなと思います。
孤独死についてはですね、基本的には次の入居者さんにね、
原則しては説明とか告知の必要はないって言われているんですけど、
ただしね、孤独死されて時間が経ってね、
遺臭を発してたりとか、近隣から居住者に異変があるんじゃないかということで可能性をね、
指摘された場合にはですね、実際にその孤独死という事実が発覚した場合には、
説明やね、告知をする必要があるということなんですね。
告知の義務はね、その次の入居者さんが契約を満了する、
もしくはその次の入居者さんが契約を更新した場合、借り主さんがね、
告知をする必要がなくなるのは、その次の借り主さんにね、
一つ空いてですね、終了した場合に告知する義務は必要はないという風にね、
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一般的には考えられているということですね。
だから孤独死とかそういった場合には、次の入居者さんには告知の義務というか必要性がありますけど、
そのもう一つ先のね、次のね、一回転したら、
そこの孤独死については告知する必要性はないというのが通年のね、
社会通年の中では言われている部分になります。
心理的可視という部分がね、こちらの方に該当することかと思います。
はい、今回はね、高齢者のね、入居についてのリスクの回避方法ということでね、お送りしました。
いつもですね、東方のレイディをお聞きいただきましてありがとうございます。
それでは今回はこちらで失礼します。ありがとうございました。