不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲイン
ゼロから始めて総資産12億円オーバーの不動産投資家の中松です。
初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日の不動産投資のお話は、
初心者は インカムかキャピタルどちらか
片方が取れれば 十分というお話になってきます。
この場合のインカムというのはインカムゲイン、キャピタルというのはキャピタルゲインを指しています。
一応、インカムゲインとキャピタルゲインの説明を最初に軽くしておきますと、
インカムゲインというのは、毎月毎月 入ってくる定期的な収入、不動産投資の場合だと家賃ですね。
家賃収入を指すことが多いですね。
一方でキャピタルゲインというのは、まとまった大きな収入、不動産投資の場合だと主に売却ですね。
売却した時に大きな利益が出ること、こういったことをキャピタルゲインと指します。
理想と現実：両方を満たす物件の難しさ
不動産投資の場合は、つまりこのインカムゲインとキャピタルゲインの両方で設けることができると、
これがまず大前提としてあります。
理想を言えば、両方を満たす物件、よく言うのが持って良し、売って良し、持って良し、持っている間にインカムゲインが得られる、
売って良し、売った場合にキャピタルゲインが得られる、こういった持って良し、売って良しの物件を買えれば一番ベストですね。
それはもう何物にも買い難い、不動産投資で価値が決定しているような物件ですので、
こういったものを買っていきたいというのが現実としてあるんですけど、
実際のところそれが初めからできるかというとなかなか難しい。
特に初心者の方の場合だと、そもそもどの物件がこの良い条件を満たしている物件なのかというのも分かりませんし、
仮に持って良し、売って良しの物件が出てきたとしても、果たしてすぐ買うことができるか、
他のライバルに取られてしまうんじゃないかという話が出てきますので、
初心者向け：片方の利益を確実に狙う戦略
それを踏まえると初心者の方の場合は、まずは確実にどちらか、インカムなのかキャピタルなのかどちらでも良いので、
まずは確実にどちらかが期待できるような物件を買っていくことができれば、
まずは十分なのかなと、特に一投目の場合ですね。
あまり欲張りすぎないのが良いかなというところです。
例えば、インカムゲインを片方が十分得られれば良いかなというところですので、
そうなると、グッドハードルが下がって買いやすくなってきますので、
そこそこの利回りで、そこそこの蓄電数、そこそこのエリアの物を、
いわゆる一般的な有志条件で買っていくことができれば、
この、保有している間はそれなりの薄いけど、一応インカムゲインも出ますし、
この時点でまず一個目標達成ですよね。
で、寝上がりできる、期待できるエリアで買えていれば一番良いですし、
仮にそれが叶わなくても、寝下がりさえしなければ、
現状維持ぐらいのところのエリアですね、土地値が下がらないようなところで買えていれば、
売却する時にも残済が減ってますのでね、
不動産投資や物件、所有している間にどんどんどんどん、
借金が減っていく、残済が減っていきますので、
仮に同じぐらいの値段で買った時と同じぐらいの値段で売れたとしたら、
それでも残済が減っている分、しっかりと手元に残る、
キャピタルゲインのところに繋がってきますので、
結果キャピタルゲインで儲かるということですので、
結論から言うとね、インカムゲインかキャピタルゲイン、どちらか片方を
目指していければ最初は十分、あるいは両方とも薄くてもいいので、
両方取れればラッキーかなというところになってきますね。
ハードルを下げる考え方：ヒットで十分
これを意識することによって、かなり1投目のハードルが下がりますので、
初心者の方でも一気に買いやすくなると思います。
野球で例えるとね、皆さんどうしてもホームランを狙いたがるんですけど、
個人的には始めはもうヒットで十分という感じですね。
とりあえず類に例えればね、まずは十分かなところですので、
無理にホームランを狙っていくんじゃなくて、
確実にヒットを打って1類まで行こう。
不動産投資も同じで、まずは確実にホームランを、
夢のようなお宝物件を1投目から狙っていくんじゃなくて、
無難に確実に回していける物件を買ってスタートする。
どちらかというと、ホームランを狙って5年10年いつまで経っても始められないというよりは、
さっさとそこそこそれなりの物件を買って、
数ヶ月後には早く始めるという方が個人的には良いと思いますので、
それを踏まえて、初心者の場合はインカムゲインかキャピタルゲインの
片方が得られるような物件であれば十分というところを意識して取り組んでみてはいかがでしょうか。
まとめと次回の挨拶
いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。