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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。
初心者の方から中級者の方まで、不動産投資で成功するための考え方や試行法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日は、23億円投資して分かった、やらなくてよかった投資と題しまして、
私が不動産投資やってきて、23億円ほど総投資額、今の時点でしてきてますけど、
その経験を踏まえて、不動産投資に限らず、やらなくてよかった投資というテーマでちょっとお話をしていければと思います。
本当に投資と名の付くもの、数多くありますので、
いろんなものが氷回りを謳ってたりとか、ローリスクだけど儲かりますよなんて形で謳ってて、
誘惑が多くてね、譲りしてしまうのも無理はないかもしれませんけど、
基本的には、儲かる投資っていうのは限られてますし、
あとそもそも自分がね、しっかり勉強するなりね、知識つけないと利益を出すってことはね、難しいと。
それどころか騙されてしまう、失敗してしまうってとこなので、すごくね、慎重に判断していく必要があるところかと思います。
で、私自身、その中でね、やろうと思った、ちょっとね、やりたいなって思っちゃったけど、結果的にやらなくて、やらなかったと。
そしてその結果、やっぱりやらなくてよかった投資っていうのがね、あるんですよ。
で、ちょっとそれをテーマにして今日お話していきたいと思うんですけど、何かと思いますかってところなんですよね。
やらなくてよかった投資と聞きましてね、どういったものが頭に思い浮かぶでしょうか。
はい、私の場合ですと、小口系のファンドと言ったら何なんですけどね、
よくある一口50万円とか一口100万円で投資しませんかと。
で、その対価としてリマール10%を毎年差し上げますよといった小口系のファンド投資を釣られそうになったけどやらなかったんですよね。
これやらなかって結果的によかったってものが、1回、2回じゃないんですよね。結構あるんですね、こう見てきてもね。
例えばそうですね、今2026年なんですけど、だいぶ前ですね、10年以上前とかに一時期、
例えばラブホテルファンドっていうものがね、流行った時期があるんですよね。
ラブホテルに投資しましょうと。一口50万円からできますよみたいな感じで。
で、金額が小さいと、何でしょうね、いっぱい集めやすいんでしょうね。
あと投資する側からしてもね、心理的なハードル、負担が減るのでね、ちょっとやってもいいかなっていうふうに食いつく人多いんでしょうね。
50万円ぐらいだったら、もう普通にサラリーマンの方でもね、少し貯金ある方だったらね、できると。
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なんなら、ちょっとお金ね、銀行に預けていくだけじゃね、もったいないんでね。
遊ばしてるのももったいないので、なんかうまくね、回せる方法ないかなっていうふうにね。
スケベゴゴロじゃないんですけどね、出し始める人はね、貯金が数百万とかの方の場合だと出始める時期なのでね。
それで、そういった人たちを多分ターゲットにしてるんでしょうね。
ラブホテルファンドやりませんかみたいな感じですね。
きっと私も、金融資産が少ない頃だったら絶対にね、金融資産が少ない頃だと少し気になっちゃうというかね、
引っかかってしまった可能性もあったかもしれないんですけど、その当時はそこそこもうあったのでね。
ちょっとそもそも規模小さすぎるので、やってもね、ちまちま稼いでもしょうがないかなってところだったので、スルーしたんですけど。
やっぱ案の定、数年後にそういったファンドね、破綻、大体破綻するんですよ。
最初の半年ぐらいは、ちゃんとね、買った人に対して配当が出るんですよね。
本当にね、ちゃんと還元されてるというふうに信じさせておいて、大体そのタイミングで追加投資ですよね。
もうちょっとね、追加しませんかっていうので、さらにスーッといったらあれなんですけど、投資させて、
で、また何回かはちゃんと還元するんですけど、どこかのタイミングで配当が届かれると、最終的に潰れてドローンすると。
このケースの場合の難しいのが、もともと、おそらく計画倒産といったらなんなんですけど、
初めからうまくいかないというか、ある程度のお金持ち逃げするつもりで向こう側やってるんですけど、
それを立証するのが非常に難しいと。
いや、そんなことはなかったんです。ちゃんと配当する気はあったんですけど、うまくいかなくなってしまったので、トンズしましたと。
その証拠にちゃんと配当を出してましたって言ってしまうと、立証するのが難しいんですよね、いわゆる詐欺として。
一度も配当がなかった場合は、明らかに計画的にやってなかったら詐欺なんじゃないかなって突っ込めるかもしれないんですけど、
2回、3回とかある程度まで配当がされてたら、たまたま事業としてうまくいかなかったのか、それとも詐欺なのかなっていう立証がすごく難しくなってくるので、
すごく難しいところなんですよね。
だからあの手、この手、時代を変えて、この手のファンドっていうのは常日頃出てきて、
ここ数年だと代表的なのは、やられた方もいるかもしれませんけど、みんなで親さんとかなんじゃないですかね。
1口100万円くらいから投資できて、配当入り回りも高めなので、7%とか8%とかで、すごく高いので、
お金を集めるのがすごいうまいですね、あれね。
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プロジェクトがすごい魅力的と言ったら何なんですけど、
おそらくこれ、私なんか見てても、きっとこれ何回か配当して、どうせうまくいかないパターンの例のやつでしょって当時から見てたんですけど、
でもそれでもそういったものがわかる視点の人間見てても、もしかしたらうまくいくんじゃないかなっていう期待ですよね。
思い出せるようなプロジェクトというか、ある商品を出してきてたので、
ちょっとこんなこと言えば何なんですけど、うまいなっていうところが当時見てて買ったのを感じてました。
もちろんね、出してないんですよ、1口も買ってないんですけどね。
知り合いの不動産投資家なんかでも、上級と言ったら何なんですけど、不動産投資家の人とか、何なら不動産屋の人ですよ。
不動産屋の人でも、これ投資して運用してる人何人かいましたけど、
私はね、この辺りの危ない案件の嗅覚はわかるんですよね。
見抜くのうまいので、これ絶対ないなと思って買わなかったんですけど、
不動産投資のプロの人でも引っかかっちゃうぐらいうまい案件だったので、これはすごかったなって考えてますね、みんなでお屋さん。
ちょっと名前出していいのかわかんないんですけど、
そのぐらい投資したくなる、買いたくなるような案件でしたよね。
絶妙なんですよね、一口当たりの金額とか、利回りとか、プロジェクトですよね。
コインパーキング開発とか、某○○エリアでのリゾート開発とか、うまくてですね、面白くて。
そこでやっぱり集め方もうまいし、みんなが買ってる人が多かったんでね、投資してる人が多かったので、
広告費もたくさん突っ込んでたんでしょうね、運用側は。
お金が集めるのがうまかったかなところですね。
ですのでちょっと話戻しますと、今回のテーマだと23億円投資してわかった中松がやらなくてよかったと思える投資。
代表格としては小口系のファンド投資ですね。
一口50万円、一口100万円といったような比較的小ぶりで、やりやすそうな風に感じちゃうんでしょうね。
リーマーリーも絶妙なんですよ。7%とか8%とかせいで10%くらいで、
だいたい1年から1年半くらいで回収できますような感じの、ほんと絶妙なんですよね。
これ20%とか30%とかだと逆にみんなちょっと怪しいと思ってね、多分反応下がるんでしょうね。
あと金額も一口200万とか300万だとちょっと大きすぎるのでみんなの反応が下がるんですけど、
あと金額50から100くらいに設定してリーマーリーも7%から10%くらいにしてというような感じで、
もうあるんでしょうね一番ね。そのぐらいの数値にすると反応が取れるっていう、
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多分テンプレートじゃないでしょうけどあると思うんですよ。
小口系投資ファンドノウハウでしょうね。
その手の物はこの先も名前を変え、形を変え、そして必ず出続けていきますので気を付けましょうと。
絶対にまた新しいの出ますので、私なんかの場合はもうちょっとね、
お、また出たかみたいな感じでちょっと楽しみにね、ちょっとして見てる感じなんですけど、
あんまり慣れてない方がね、見るとね、
おお、こんな夢のような投資はっていう風に思ってね、やってみようっていう風に思っちゃう方いると思うので気を付けてください。
そのぐらいよくできてますね、ほんとに。
分かってる人間でも引っかかっちゃうというかね。
いやだって本当に自分の周りで不動産投資家とか不動産業者ですよ、プロですよ不動産。
なんかの人でも投資してましたから、いくら投資してたかは知りませんけど、
投資しててちょっと痛い目を見てる人っていますので、
そのぐらいプロでも騙される魅力を感じちゃうような案件というものが出回ってますので、
くれぐれもね、素人の方って言ったらちょっと失礼な言い方になってしまうんですけど、
慣れてない方はね、ちょっと気を付けた方がいいですよってところですね。
むしろそれよりもね、王道のやり方ですよ、不動産投資。
一等ものとか区分とかいろんな方法あるんですけど、
基本的には相場より安く物件を買ってくると、それをちゃんと回る条件で融資を引く。
あとは将来的に出口、ちゃんと売れるね。
何年か保有したときに売っても損しない。
そういった買い方をして、王道の不動産投資をやっていくのが、
急がば回れじゃないですけど、結果的にお金を稼ぐことに繋がってきますのでね、
原点に戻ると言ったらなんなんですけど、
ついつい魅力的な誘惑とか多い世界ですけど、
それに引っかからずね、王道のやり方、王道の道でいくのがね、
成功の秘訣なのかなところなのでね、参考になれば幸いです。
はい、いつもいいね押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。