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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や思考法をお伝えしていきます。
はい、中松です。 今日は、借金がある人でも不動産投資はできるのか?と題しまして、
不動産投資をしたい、でも借金があるんですけどできますか?という方向けのコンテンツをお届けしていきます。
で、こちらなんですけど、ケースバイケースになりますね。 これ具体的なちょっと金額出しながらの方がわかりやすいと思いますので見ていきますと、
例えばAさんという方がいて、その人の年齢、年収とか金融資産とか諸々判断して、5000万ぐらいの物件だったら普通に融資出しますよ、出ますよという方がいたとします。
例えばですよ、5000万ぐらいなら。ただ、この人、借金があると。どんな借金かっていうにもよるんですよね。
ただ、例えば一番わかりやすいのが、住宅ローンでしょうね。住宅ローンで、住宅ローンを使ってすでに5000万円のマンションとかこだてを買っていると。
そういった方の場合どうなるかっていうわけなんですけど、基本的にはこの場合だと融資かなり厳しくなってきます。
なぜかというと、もともと5000万円ぐらいなら借りられる力があるけど、住宅ローンで5000万円も借りて使ってしまっていると。
基本住宅ローンをほとんどの方がマックスに近い金額借りてやる人が多いと思いますので、すでに別のところから5000万円分借りてしまっていると。
そうなると、余震といった言葉がありますけど、自分で借りられる力はもうすでに使ってしまっているわけなので、この場合不動産投資を始めるのは結構難しくなるってことが言えます。
ただ、必ずしも絶対に借りられないかって言ったら、やっぱりYケースといったように、こんな場合は借りられるようになると。
どういうことかというと、例えば5000万円のお家を借りて買っているけど、もう10年ぐらい前に買っていて返済が進んでいると。
1000万円ぐらい返済が進んでいて、借金が4000万円になっていると。
さらに買ったお家がエリア的に人気エリアになって、土地の価格とか価値が上がっていると。
マンションの場合も人気なマンションになって、値段が上がっているケースも都心とかだと結構起きているので、
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例えば6000万円ぐらいの価値になっていると。そうなるとちょっと話が変わってくるんですよね。
なぜかというと、まず借金が減っていると。
あと、持っている物件というかお家の資産が上がっているわけなので、そうなると余震がまた出てくる状態なので。
不動産投資をやりたいとなったときに、5000万円は厳しいと思うんですけど、
例えば余震で空いた分の1000万とか2000万分ぐらいの小ぶりな物件なら買える可能性が出てきますので、諦めない方がいいです。
場合によっては銀行というか、これはトラストアンドローンファイナンスとかが多分多いと思うんですけど、
自分の自宅を共同担保と言って担保に入れることで融資額を伸ばしたりできるスキームもあるので、
そうなると2000万とか3000万とか、ある程度の金額の物件を買えたりするかもしれませんので、
ケースバイケースというところですね。
借金があっても、どんな種類の借金をしているか、いくらの金額をしているのかによって、不動産投資ができるのかできないかというのも変わってきます。
もう少し例をいくつか見ていきたいと思いますけど、
例えば、今度はちょっと小ぶりなケースで、どんなに頑張っても2000万ぐらいの小ぶりなアパートとか小ぶりな物件ならギリギリ融資がつくかなという方がいたとしますね。
そういった方が、例えば借金と言っても、先ほどの住宅ローンなんかと違って、
ギャンブルなんかを好きな人で借金をしている方で、例えばカードローンとかキャッシングとかいろいろしまくっていて、それが数百万あると。
そういった方が不動産投資したいとなった時に果たして借りられるのかというと、結構黄色信号ですね。
まずそもそもMAXでも1000万ぐらいしか借りられない、小ぶりな物件を買うのが精一杯という状態な上に、
結構浪費系の借金をしているというところがマイナス材料なので、その時点でまず余信が減りますよね。
MAXで買える金額から借金している分だけ減りますし、それだけにとどまらず、
信証と言ったらなんですけど、金融機関から見た時に、ちょっとこの人の借りてるカードローンとかの種類というか、
あれ良くないんじゃないかなという風に見てきますので、どういった物にお金を使って借りているかって、
お金の借り方で結構見えてくるんですよね。この人どういう物にお金を使っている人なのかなとか出てきますので、
そうなると、まったく借りられないってことはないかもしれませんけど、かなりネガティブ、マイナス材料になることは間違いないので、
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そういう方の場合はまずは浪費系の借金を返してから、その上で不動産として挑戦した方がベストかなところですね。
借金がある人でも不動産としてはできるのか、もちろんケースバイケースだと種類による。
できないってことはないんですけど、やっぱりケースバイケースですね。
場合によっては、その借金を返してからの方が良いというケースもあるので、この辺りはやっぱり慎重に判断していく必要がありますね。
私自身、不動産として始めた時、34歳の時ですけど、その時点で個人での借金はゼロでしたね。
そうですね、別に借りててもね、きっと住宅ローンとかで借りてても値上がりしているようなとこで買っていればね、冒頭で話したように、きっとマイナスにならずね、できたと思うんですけど、
良くも悪くも今振り返ると、銀行からすると多分貸しやすい人だったんでしょうね。
年齢的にも収入とか、既存の借金がないっていうのはすごくやりやすかったと思うので、
プラス材料にやっぱり働いたかなぁというところです。
でも本当に色々ですね、例えば私が出している書籍の中とかでも一部紹介している、
友人に不動産投資を教えて、アパート買うのに成功して不動産デビューしている人がいるんですけど、
その人なんかの場合だと、
住宅ローンを使って、やっぱりお家は買ってて、
その状態でお家、住宅ローンを買って、
その後から不動産投資をスタートしたけど、やっぱりすんなりできましたからね。
やっぱり、住宅ローンを使って買う時も工夫されてましたよね。
割高の物件を買わないようにして、
不動産投資だけじゃなくて住宅ローンでお家を買う時もそうなんですけど、
4,000万円のマンションを買ったとしますね。
でも、割高に設定されているマンションとか買っちゃうと、買った瞬間に3,000万円くらい。
もともと3,000万円くらいの価値の物を4,000万円で買ってるっていう風にも言えるんですけど、
そうなると、買った瞬間に信用既存と言ったらなんですけど、
値形の余震が削られちゃうんですけど、
上手に買える人だと、例えば3,500万円くらいの価値がある物を4,000万円くらいで買ったりするので、
そうするとその信用既存を抑えることができるので、
実は不動産投資って住宅ローンですよね。
個人のお家とかマンションとかのところでも結構共通する部分はあるのかもしれませんね。
いかにちょっとでもお得に買うという努力をするって、
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そうするとそれができる人っていうのは、不動産投資をした場合でも住宅ローンを使って、
お家買った時と同じ感じで少しでも安く買う努力、お得に買う努力っていうのができると、
不動産投資家としてもそういう方は成功していく可能性が高いのかなって言いますね。
そうですね、今話してて、やっぱり友人の人は上手に買ってますよね。
住宅ローンも上手に使ってますし、1棟目のアパート買う時も、
もともとすでにいい条件とか結構割安だったんですけど、
そこから妥協せずにギリギリまで売りネスさんが怒らない範囲で交渉して、
いい感じで買ってやってましたので、
そのあたりが不動産投資家として求められる能力の一つなのかもしれませんね。
はい、というわけで少し最後ちょっとそれてしまいましたけど、
借金がある人でも不動産投資はできるのかという答えに対しては、できる、基本的にはできます。
ただしケースバイケースなので、自分でどういった種類の借金をしているのか、
その借金の金額はどのくらいなのか、
あとはそもそも自分が不動産投資するとなった時の余震がどのくらいなのかというのを全部把握する必要があります。
その上で今どのくらい残っているのかというのが出てきて、
買える物件があるのか、それとももう余震を使い潰しちゃっているので、
現状はちょっとその借金を整理しないと買えないのかというのが見えてきますので、
いろいろ整理して判断していくといいのかなところです。
はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。
今回も中松がお届けしました。
ではまた次回お会いしましょう。