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資金ゼロからの不動産投資、確実に家賃収入を得たい人の教科書、著者の中松です。 初心者の方から中級者の方まで不動産投資で成功するための考え方や手法をお伝えしていきます。
はい、中松です。今日のお話は、銀行員との初回面談で絶対にやってはいけないことと題しまして、
金融機関の担当者の方とアポを取ることができた、いよいよ面談だとなったときに、実際にあったときに絶対にやっちゃいけないこととか、言っちゃいけないこと、言ってはいけないことなどをいくつかご紹介していきたいと思います。
今回、3つに絞ってお話ししたいと思いますので、これから面談、銀行員の方と金融機関の方と面談を控えている、もしくは今後そういった機会があるかもしれないという方は、ぜひ3つに絞ってやりますので、やらないようにしてほしいことをお伝えしていきます。
まず一つ目として、これは本当によく言われることなんですけど、投資という言葉をあんまり対応しない方が、積極的に使わない方がいいですね。
不動産投資という言葉をついつい言ってしまうんですよね。実際、不動産投資、投資と言えば投資ですからね、お金を使ってお金を増やすということで踏まえると投資なんですよね。
一方で、事業でもあるんですよね。不動産って不動産事業、賃貸事業ですから、物件を保有して貸して、対価としてお金をいただく、家賃をいただくというのは立派な事業ですので、ビジネスということですのでね。
不動産融資と不動産事業って、線引きが何とも曖昧というか難しい世界なんですよね。ですので、ついつい不動産投資って言っちゃうものですし、私も便宜上、自分の中では不動産は事業なんですよ。
僕の中では不動産は賃貸事業というふうに考えていて、世の中の世間一般的には不動産投資と言った方が伝わりやすいという側面もあるので、この音声もそうですし、各種媒体でも不動産投資という言葉を使って結構言っているんですけど、実際不動産事業と考えているという、そのあたりの歯がゆいところがあるんですけど、お話戻しますと、銀コインとの面談ですよね、金融機関との担当者と話すときは、
言葉だけでもあんまり不動産投資というのを使わない方がいいですね。不動産事業、賃貸事業ということを意識的に使うといいです。ついつい何かの言葉の弾みで不動産投資とかって言っちゃったところで、別に1回ぐらい言ったところで、それで面談が台無しになっちゃうとか、融資してもらうことができなくなるってことはないですよ。それはないです、ないです。向こうの担当者の方もわかってますから。
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ただ、スタンダードに使う言葉として、これがもう最初から終わりまで不動産投資、不動産投資、投資投資というようなことを言い続けると、心象がちょっと良くないかなというところなので、意識的に不動産事業、賃貸事業を取り込もうと考えてますとか、事業の融資をしていただく上で、こういうふうに考えてますみたいな感じで、投資という言葉ではなくて、事業という言葉を意識的に使うというのをお勧めします。
実際、私も面談のときとか担当者と話すときは、不動産投資って言葉は使わないですよね。不動産事業とか、今回の事業とか、プロジェクトはとかって言い方してますので、ここは意識するといいかなというところです。
次2つ目ですね、銀コインとの初回面談で、絶対にやらない方がいいこと、言わない方がいいこととしての2つ目は、これは当たり前と言えば当たり前なんですけど、バレる嘘をつかないというところですね。
不動産融資相談をしていくときに、一通りこっちの情報を出すので、プロフィールシートを中心として、自分が名前から生年月日から収入から、まる裸ですよ、一通り出す必要が、本当に出さなくてはいけないですし、借入額から持っている物件まで全部出す必要があるので、
やるわけですよね。その時に、どうしても融資をしてもらうために、年収を多く偽ったりとか、金融資産をたくさん持っているっていうのをやったりしちゃって、それで過去に融資を引っ張ってきた人の話なんかも聞いたこともありますし、それで拡大できちゃってる人なんかも昔の時代だったらいるわけですけど、
やっぱりバレた時の代償、ペナルティーが周りにも大きすぎるので、基本的にはやめた方がいいっていうのが私の考えですね。借入の一括返済はもちろんのこと、ある意味虚偽で借入しているわけなので、裁判沙汰なんかにも発展しても全然おかしくないですし、バレた時のリスクはとにかくペナルティーが大きすぎるので、個人的にはバレる嘘はつかない。
通帳の改ざんとか年収の改ざんとかね、そういうのはしないと。基本的に普通にありのままの情報を出して、それで貸してくれるところから借りる。借りられる物件で勝負していくっていうふうなやり方をしていくのが個人的にはおすすめですね。
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バレる嘘はつかない。安全運転で行くじゃないですけどね。よほどね、精神的にサイコパスなんて言葉が流行ってますけど、そういった精神上での方なんかだったら、もうこんなん気にしないでやるんでしょうけど、ご自身の胸に手を当てて考えた時に、自分はね、そういうのが嘘をつき続けられる人間なのか。
そういった時のプレッシャーに耐えられるのかっていうふうに問いかけてみてください。おそらく大体の方はきついと思うんですよね。あれば普通に嘘をつかずにね、まっとうにやっていくのがいいんじゃないかなってところです。
最後ね、銀コインとの初対面談で絶対にやってはいけないこととしては、やると相手されなくなっちゃうこととして3つ目は、過大な要求をしないってところですね。
これ結局ある程度決まってくるんですよね。自分の属性という言葉はよくありますけど、年齢、年収、職業、金融資産とか既存の借り入れとか、そういったものによってどのくらいの金額まで借りられるか、どういった物件に対していくらぐらいまで借りられるかっていうのがある程度見えてきます。
このあたりの目安っていうのは私の書籍の中でもご紹介しているので、ちょっとここではあまり詳しく言い始めると時間がすごいかかっちゃうので言えないんですけど、ある程度決まってるんですよ。
例えばですよ、例えば年収500万くらいの一般的な企業のお勤めの会社員の方が初めて取引する銀行にいきなり2億3億の大きい物件買いたいから貸してくれって言っても、もう何言ってんだこいつはっていう風に言うのが100%のパターンですよね。
両方とも事主の息子さんであったりとか、ちょっと宝くじ当たって株とか仮想通貸、FXで人儲けして、金融資産が1億円くらいあるとか、年収500万だけど金融資産が1億円あるとか、そういった特殊なケースであれば話聞いてもらえるかもしれませんけど、銀行員の人って金融資産持ってる人も大好きですから、
年収高い人より何なら金融資産ですね、現金持ってる人が一番安心材料なので貸す際に大好きなんで話聞いてもらえるでしょうけど、そうではないと、いわゆる普通の会社員の方で年収も500万で別に貯金とかも1000万円か、サポート数百万円しかないって方がいきなり2億3億貸してくれって言われても、それはもういわゆる過大な要求ですよね。
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何を言ってんだこの人は大丈夫かってなりますので、そういうことをしたら相手されなくなるので気をつけましょうと。
現実的に、やっぱり一つの目安が3000万以下のアパートとか5000万以下のアパートとか、物件ですね、アパートに限らず、区分マンションとかでもいいんですけど、3000万の壁とか5000万の壁なんて言われてますけど、実際ちょっとその辺りってのはあると思いますね。
まあ予感のが5000万の壁です、5000万以下とかですかね、まあその支店長の決済にある決済金、本部にあげなくてもね、そのぐらいの金額だったら出せるとかね、まあいろいろあるみたいですけど、
普通に考えて初回の取引の人にね、いきなり数億円は貸せないと、やっぱり数千万ぐらいから現実的に様子を見ていきましょうって考えるところが多いですのでね、先ほどぐらいの年収の方の場合ですよね。
なので、ご自分の属性とかその辺を踏まえた上で、どのぐらいの物件金額から始めるかっていうのは意識していくといいかなってところですね。
もしね、この音声を聞いてくださっている方の中で、中には年収が3000万4000万あって、貯金も2億3億とかってあるとか、そういう恵まれた属性の方だったらね、あと職業がお医者さんとか会社経営者とかでかなり有名な企業で上手くいってる方なんかであればね、いきなり数億円とか場合によってはそれ以上の大きいのでも可能性あると思うんですけど、
ご自分の属性を踏まえた上で現実的な融資相談をする。課題の要求をしないっていうのはやっぱり大事かなと。金額だけじゃないかな、あとは過剰に金利をね、下げてくれるとかね、例えば2%くらいの水準の金融機関に対してね、1%にしてくれるとかね、そういうのはね、もう基本的に通らないのでね、
1.85とか1.9くらいにしてくれるとかだったらね、交渉主題ではね、あるかもしれないんですけど、2%くらいでね、一般的にね、貸し出してるところに1%にしてくれなんていうのはね、課題の要求になりますので、やっぱこういうのも通らないので気をつけた方がいいかなと。
何でしょうね、ダメ元で言ってみるっていうのは確かに大事なんですけど、あまりにもダメ元、課題過ぎちゃうと、ダメ元っていうのはね、ちょっとでも可能性があることだと思うんですよね。一方でもうそのダメ元のちょっとの可能性すらないことでむちゃくちゃなことを言うっていうのは、ただただあの心象が悪くなるだけ。で、もちろん結果も自分の規模通らないので、であれば言わない方がいいってことも多いですので、
で、このあたりはちょっとポイントかもしれませんね。課題な、本当にもう1%の可能性もないようなことであれば、課題の要求なんかしないで、もう黙ってる方がいいってことは多いと思います。一方でダメ元っていうのはちょっとでも可能性があるときにやることだと思いますので、このあたりのちょっと吐き違いじゃないですけどね、違いも意識しておくといいかもしれませんね。
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はい、ちょっと最後ね、脱線しちゃいましたけど、もう1回まとめておきますと、銀行員との初会面談でね、絶対にやってはいけないこととして、今回は3つピックアップしました。
投資という言葉は対応しない。投資ではなく事業、不動産投資ではなく不動産事業というような意識的に事業という言葉を使うといい。あとは明らかにバレる嘘をつかない。まあ虚偽ですよね、とかはしない。最後3つ目が課題な要求をしない。
満に一つも通らないような明らかに言ったところで通らない。それどころか心象が悪くなるだけのようなことだったら言わない方がマシってことが多いですので、このあたり3つ意識されると良いのではないかと思います。はい、いつもいいねを押してくれてありがとうございます。今回も中松がお届けしました。ではまた次回お会いしましょう。
