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みなさーん、こんばんは。
元消防士兼不動産事業課のバーニング大家です。
20分間で要点を拾い、10分間でアウトプットを行う読書習慣ということで、本日の一冊は
初心者でも安心、都市型トランクルーム経営
著者は浦川浩貴さんです。
いやちょっと待ってくださいよと、これは昨日発信した浦川浩貴さんのトランクルームの本
一緒じゃないですかっていうね、ツッコミが入るかもしれないですけれども
この同じテーマについて別の本を読むっていう、捉えるっていうの大事じゃないですかっていうことで、あえて
別の本を読んでみているんですけれども、著者が一緒っていうのは実は買ってから気づきましたね。
これはね、昨日読んだ本、100万円から始められる不動産投資、なぜトランクルーム投資が注目されているのか
この続きの本として、前回は2021年に発刊されているんですけれども、こちらの本は2023年の6月に第一冊発行ということで
されていますが、この著者の浦川浩貴さん、株式会社UKコーポレーションの代表取締役です。
2022年末時点で都内を中心に6選出を展開。
前回の本ではね、2021年の5月時点で1000筆だったんで、1年過ごして5000筆も増やされているんだな。
もう買ってまんなーって感じですか。
広告戦略はまるんですね。こういう本を出されたから伸びているのか、いや他にもいろいろ手法あるのかなんですけど
そういうところも含めて僕は興味津々なわけですけど、変わらず目標としては2025年までに1万筆を目指しているということで
やはりトランクルーム、興味はあるもので、今回のこの本では前回と何が違うのかなーっていうことを読んでみたんですけれども
結構ね、その事例、実際に運営をされた5名の事例も紹介されていたりとか
実際運営を始めるにあたっての契約の流れ、フローとかね、そういったことをさらに深く踏み込んだ内容を書かれているので
非常にわかりやすいというか、実務上はそういうふうになっているんだなーっていう
あとはその実際やられた方の失敗談とかも含めてね、良いことばかりではなくて、表面的なところではなくて踏み込んだお話をされているので
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読むんだったらこっちの方がいいのかなっていうのは僕自身の感想なんですけども
ただ前回もお伝えした通り、著者っていうのはどういう立場でこの本を出したのかっていうことをね
まず前提知識として入れておくべきで、これに関しては著者の浦川さんがご自身で運営されているトランクルーム会社
そちらに誘導するような本ではあるので、やっぱりそのポジショントークでお話をされているっていう点についてはね
注意が必要かなとは思います
ただこれがね書かれた時期が、そのコロナ禍前回はそういった中で書かれていた本の中で
一つコロナが明けたこれからの時代についてで書かれているので
その点については少し前からね進んだ内容にはなっているのかなと思うんですけれども
具体的にそのトランクルームを利用されている層っていうのがどういう人が多いのかって言いますと
30代40代の女性が多かったり特に季節物とかね
衣類が多かったりする方は本当に都内では自宅が狭くて保管場所が少ないので
クローゼット代わりに利用されている方も多いらしいですね
これがまた個人ではなくて法人で借りられて社員さん女性の方が多い方は
もうそこを会社のクローゼットの一室も着替える場所として提供されている方も多いと
さらにそのいろんな蓄積されたデータの中から法人契約では
その書類の保管が必要な例えば陶器関係とか建築関係の会社の保管書類
普段見ることはないけれども保管する義務があるものが大量にあるようなところっていうと
やっぱり同じくですけど都内は土地が高いので
このレンタルをすることで収容場所を確保するっていうニーズは非常に高いそうですね
あとはそのコレクターの需要とか自分が好きなもの趣味のものをここに集めて
寝泊まりは禁止なんですけども何時間もいてもいいよっていうことで
そこを利用される方の個人のニーズっていうのも一定あるようです
このように具体的な事例を出されるとなるほどなと
何よりやっぱり地方よりもこういった都心部で地価が高いからこそ
ご自宅とかオフィスが狭くせざるを得ない方に対しての保管場所のニーズっていうのは高いし
何よりその利用者というか人口が多いとそこの需要の母数が上がるので
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ニーズは高まりトランクルーム経営は安定してきますよっていうお話をされてますね
あとは事例を持って話されている部分についても年収が低い方でも自己資金を少なく始められますよなんていうことで
その初期費用の部分は広告宣伝費をしっかり打ちながら自社でこの代表の浦川さんの会社であれば
半年以上とかその蓄積されたノウハウで広告宣伝を打って実際利益が出始めたところからそこの費用を支払いするっていうように
小額の投資額から始められますよっていうことも書かれてはいるんですけど
実際その年収が低い方の事例で書かれているのが年収500万円とか
それなりある人やんって僕なりには思うんですけど
あと少ない融資を受けなくとも現金で始められますよなんて書かれてますけど
実際にその現金をいくら出されたかっていうところには触れられてなかったり
年収が少なくとも現預金が多くある人もいらっしゃるんで
そのあたりに関してはちょっと本来はそこが本質なんじゃないかななんて個人的には思いましたね
あと僕の個人の意見としてなぜこのトランクルームが有益なのかっていうところを考えてはみたんですけど
この本で勧められているのはあくまで区分
大きいマンションの一室をオーナーさんから借りて転退をする形でトランクルーム利用者さんに貸すっていう形を推しているので
個数が増えていくっていうメリットがあるんですけど
僕自身が考えているのは大きなテナントを分けて区画をしてトランクルームとして貸し出すっていうのを検討してるんですが
これによるメリットは狭い方が客単価が上げられるんですよ
広い一室を貸すとどうしてもその壺単価っていうところが下がってくるので
細かく貸し出した方が高い単価で貸し出すことができるんですね
ただこれをまた壁とかで完全に区画して別の事務所さんとかで貸すとなると
ライフラインを分ける必要があるんですよ
水道、ガス、電気ね
でなると分電盤も一つだったものを別々の部屋ごとに分けるっていうので工事費用が非常に高くついてしまうと
そうなると結局利回りの低下にもつながるんですが
トランクルームって一括で済むんですよね
なんなら水道、ガスいりませんから
電気のみであとは空調ですね
それさえ整っていれば利用することができるんで
要は初期費用を抑えつつ区画を分けつつ客単価を上げて
全体で見ると利回りを高くキープしながら貸し出すことができるのは僕なりに思うメリットなのかなと思います
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ただデメリットとしては管理コストがねやっぱりかかってくるんですよ
これ管理会社に丸投げをしようと思うとその入退居の手続とか細かくなってしまう分
しかも一室のお部屋とかに関しては単価が下がってしまうじゃないですか
住居よりもトランクルーム一室の方が
だから管理の一元化で受けてもらえない管理会社があるっていうのはデメリットなので
じゃあ自主管理をしようってなってもやっぱりこのねサラリーマンとか副業しながらであると難しいっていう点もあって
じゃあ結局運営会社に一任しなきゃいけないのかな
そうすると20%30%とかの運営コストがかかっちゃいますよねっていうことがデメリットとしてもあるので
その辺のね良いとこ悪いところを自身で把握をしながら選択肢の一つとして持っておくのは有用ではないかなというのが
僕なりの結論でございます
まあこのね興味を持ってみた方本当にワンルーム区分投資よりもまあ利回りが高く確保できる可能性があるという点では有益かもしれないですが
まあこういったねちょっと勉強として一度一度服をされてみるのもいいのではないでしょうか
やはり都心部は有益だなっていうのを改めて思いましたね
はいというわけで本日の一冊都市型トランクルーム経営浦川幸喜さんの書籍を紹介させていただきました
さあ明日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それでは皆さんまた明日おやすみなさい
