建物の価格決定要因
はい、バーニング応援のアウトプット読書術、本日の一冊は
建物の値段は頼み方で9割決まる、こちらの一冊を紹介させていただきます。
書者は、掛川雅志氏、1990年長野県生まれ、2010年以降、IT企業・建設デベロッパーなどで働き、
建設業界を変革する志を抱いて2016年に株式会社工事企画を設立、その後、子建て・マンション・工場・幼稚園園舎の新築や中古アパートのリフォームなど
幅広い工事案件を手掛け、顧客リピート率は9割を超えるという方でございます。
なかなかの衝撃的なタイトルじゃないですか。
頼み方の時点で9割決まる。めちゃめちゃ初手やん。一手目やん。
そんな一手目で決まっちゃうの。嫉妬かな損じゃないの。そんな話ですね。
不動産投資でも新築されている方もたくさんいらっしゃると思いますが、
タイトルの冒頭にも書いてます。
劇的コストカットの段取り力と魔法の言葉。
知りたーい。そんなの知りたい。大丈夫です。この一冊に凝縮されていますね。
そもそもこういった書籍を出版されるにあたるストーリーも描かれているんですけども、
元々この掛川さん、デベロッパーで働かれていましたが、
とある老夫婦の話をされているんですね。
そのご夫婦というのは、とある商店街において50年以上飲食業されていたんですが、
これを5年齢もあって畳みましょうと。
そこの店舗付き住宅に長らく住まれていたんですが、
建て替えの話か。いろんな四方八方から飛んでくると。
だけどそういったことは全て断られてたんですって。
この掛川さんも同じように訪問もされたんですが、
その人柄に惹かれまして、本当に仕事の話、営業の話関係なく、
食事を振る舞っていただけるような、そんな関係性になったんですって。
そんな時に、その老夫婦の方から、
君のところだったら任せてもいいかもしれない、そんな言葉をいただいたらしいんですよ。
本当ですか。ありがとうございますってね。
そこから建て替えるっていう流れにはなっていくんですよ。
次世代に残していくのに、このままの状態で置いていくのは良くないというのは常々思っていた。
そこで信頼できる関係性を築かれた掛川さん。
そこは功績なのかなと思うんですが、ここからですよね。
このご夫婦のためだったらと思って、安くしてあげようっていうところで、
かなりいろんなところに方々手を尽くされたそうなんですが、
どうやったってこの業界、建設業界においては、
その利益を業者が食いつぶすっていうことが発生してしまうと、
価格の高騰、資材の高騰なんかもありますが、
結局のところ、その物件っていうのがRCだったんでしょうか。
そこについて言及はされていませんが、鉄骨だったのかな。
6%のリマーレシアが新築で6%。
場所にももちろんよりますが、悪くないんじゃないかな。
ただし、これが本来ならば12%で建てることができたのになっていうね。
驚愕ですけどね。そんなリマ割りで建てられるだろう。
ただ、そういうもんならどれだけ業者が食いつぶしてるんだっていう、
そこに駅役をしてご自身で立ち上げられたそんな会社。
そして、そのためにこの建設業界を建て直すんだっていう思いで書かれている
そんな一冊になるわけなんですよ。
価格の開きと図面の重要性
ここから内容を入っていきましょう。
そんな思いで書かれてますからね。
皆さんにノウハウを伝えていきますよ。
1つ目。
同じ設計図面でも4800万円から9800万円もの開きが出る理由。
5000万も開きます?倍以上やがな。
っていうことについても、これ原因はっきりしてますよっておっしゃってるんですね。
単なる平面図だけで依頼してませんか。
この事例に挙げられているパターンについてはもうそうだったんですけども、
簡単な図面だからこそ建築会社が自社にとって都合の良い建築物を設計し見積もりを上げてくるっていうことになっちゃってるんですよ。
この都合の良いっていうところポイントですね。
わかりますかね。
車とかでもそうやと思うんです。
いわゆるオプション込み込みフルスペックっていうやつありますよね。
そりゃもうだってちょっとでも利益出したいですからね。
相手もそんな建築詳しくない人やったらちょっとでも乗っけてやろうかな。
これ過剰設備やでみたいなことも乗ってくるんですよってそこを見極められないと厳しいですよねっていうことなんです。
だからねもうこういうところはきっちりとその図面を準備するっていうことね重要性についてもね触れられていますね。
とにかく図面の標準化もこれはキーワードになってきますよって言うね。
何がって言いますと3つ。
配置図、平面図、立面図。
これについてはきっちり準備しましょうねっていうことなんです。
状況によってはねこの図面を作成すること自体が数万円とか数十万円かかってしまうことはありますが、
初期にこれを作っていくことによって後々の数百万から数千万円が浮いてくる可能性があるぜっていうことなんで、
配置図、平面図、立面図これはきっちりしたものを最初の段階で作っておきましょう。
業者選びと施工の最適化
そういった図面の標準化を行うことによって後々のこのコストカットに大きくつながってきますよ。
そういうふうにお話しされています。
さらに別の事例。
依頼する業者が得意としていない施工方法だった場合、無駄にお金がかかってますよっていうことなんですよね。
コスト重んじゃうのはそういう理由だったのかい。
得意なのが鉄筋コンクリート作りの会社に、これRCね、そこに鉄骨S像ね、この立て方を頼んでしまったら、
今までと別の受注経路が必要になってくるから、仕入れ材料費がやっぱり大きくかかってきますよね。
当然大量発注すればその分単価は安くなるんですけども、
また別の部材、普段仕入れてないような部材を仕入れるっていうことについて、
少量ロットだからコストが重んじゃうよねっていうことになってくるわけですよ。
つまりこれはもう苦手な分野は外注されているっていうことにもなりますから、
部材だけじゃないですと、この作業においてはちょっとうちとしては職人がいないから外注しましょう。
さらにその外注された業者の中からまたこの分野においてはうちは得意としてないから外注しましょう。
外注の外注の外注の外注のどんどんどんどん繋がって、ここで当然コストかかってきますよねっていうことがあるんですよね。
それは分かりました。
分かりますよ。はい。聞こえてます聞こえてます。
オッケーオッケーオッケー言いましょう。これですよね。
それは分かりました。
じゃあ防ぐためにはどうしたらいいの?そこが聞きたいんですが大丈夫です。
ちゃんと喋っていきますよ。そうやってコストアップするのを防ぐにはどうしたらいいんだ?
具体的な方法ね話されてます。
鉄骨作りはどのぐらい経験したことがありますか?
これ魔法の言葉ですね。
実際にその建てようとされているその構造においてこれまでどれぐらい建ててこられましたか?
一軒家の木造の注文住宅は建てたことあるけれども
一棟アパートの木造これはどれぐらい建てたことあるんですか?
っていうことを聞いていきましょう。
ここなんですよね。経験なかなかないんで。
なかなかストレートに言われるところもないかもしれないですがそこは業界を呼んで
素直にしっかり聞き込みましょう。
そこから先もさらにあります。
外注せずに自社で施工できる範囲はどこまでですか?
依頼方法の重要性
これも聞いてあげましょうね。
あげましょうっていうのはこっちのためなんですけども。
自社内で全部完結できる作業だったら外注費用とかかってこないんです。
外注費用はいらない費用ですかね。
この辺りをしっかり押さえておきましょうねっていうことですね。
他にもいろんな質問するワードっていうのがあるんですけど
これ押さえておいていただきたいですよ。
全部紹介できるかしら?
全部紹介はしないです。
それにおいては皆さん読んでください。
いくつかピックアップしましょう。
こんな言葉。
設備は御社の掛け率の良いメーカーで見積もってください。
その際のメーカー仕様書もいただけると助かります。
っていうね、掛け率わかりますかね。
仕入れの価格っていうことで
いろんなメーカーから部材を仕入れられている時に
いつもお取引が多いですよね。
たくさんのロット仕入れてくださってますから
御社にあってはこれぐらいの掛け率は割引率ですから
本来の定価の7割引き
大きい掛け率だったら6割引き
だったら8割引きのところより
何か言い方があれですね
10%引きか20%引きか
40%引きでいけるところにお願いしましょう
っていう話になるから
その掛け率の良いメーカーで見積もってください
って一番安いところってことですよね。
そこが大事なんですよ。
さらにこのメーカーの仕様書もいただけると
依頼することによって
いただいたところからアップグレードした
良いものを安価で発注することができる可能性があると
だからこれも絶対聞いてほしいです
っていうワードなんですよね
コストダウンの具体策
覚えておいてください
さらに2つ目
別途工事となる項目は
別紙に明記してもらえると助かります
できれば各別途工事の想定される工事値幅も
教えてください
これね要はありません
一式表記
一式はグルっと入っていて
全然わからへん
どんだけかかってんねん
そうなんですよ
別途工事になるやつ
それについてもしっかりとちゃんと明記してくださいね
後々そういうのがトラブルの火種になるので
そのトラブルの火種は積んでおきたいですよね
だからこの細かいところしっかり明記してください
工事費用が明確化されますよ
っていうことですね
まだあります
3つ目
本社ではコストオンは可能でしょうか
いやここですね
コストオン採用なしに
工事価格の大幅コストダウンや品質向上は実現できません
って言い切られてます
これね
いやだからこの工事において
例えばもうA工事っていうのと
B工事は直発注とさせていただいて
管理をお願いしたいです
っていう風に提案しましょう
ということですよ
一番低い見積もりで出しておいて
この部分については
こんだけちょっとプラスでっていうね
ということについて応じてくれ
っていうことなんです
コストダウンっていうのはもうね
違います
コストオンは可能か
っていうことを聞いてください
コストオンには対応できないんです
って言われたら
なんでできないんですか
っていうことを聞いちゃってください
これがどうしても拒まれるんだったら
そこはもう柔軟性に欠けるし
適正なコスト解示してくれない可能性が高いから
もう依頼先から外しちゃってもいいですよ
ぐらい言われていますね
はい
というわけでじゃあ次の4つ目
って言っていきたいんですけども
いくら読んだってそんな時間足りませんから
あとはもう気になる方は
ぜひとも来店に取っていただきたいですね
新宿される方に関しても
こういったノウハウがもみいっぱい書いてますから
これについては
ぜひとも読んでいただきたい
そんな内容になっております
質は下げずに値段を下げる
見積もりの時に使える言葉と質問
契約書文言等多数収録
これめちゃめちゃ有益な一作になっていると思います
ということで
本日は不動産特価でございます
劇的コストカットの段取り力と魔法の言葉
建物の値段は頼み方で9割決まる
こちらの一冊を紹介させていただきました
ということで
明日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
