火災保険についてのトーク
はい、おはようございます。
このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の
京都のバーニング親がワクワクしていきよう、をテーマに
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は8月7日の木曜日ですね。
さあ、もう8月も言うてる間に1週間経っちゃいましたけど、皆さん
夏しちゃってるボーイですか?
やってますか?
雨ですね、今日はね。
そんな日もあるでしょう。
今年まだ台風直撃っていう感じないですね。
これからちょっと本領発揮してくる感じかもしれないですけど、
火災保険、加入されてますか?
しっかり活用なされてますか?
先日のね、火災保険の勉強会もやりましたけれども、
まだそちらのアーカイブ動画はですね、
販売中でございます。今週までとなっておりますので、
ぜひともね、そちらの方も、
いや、これためにならないよ。
だからこの特約入れてますか?
これ、物件ごとにきっちり対応していかないと、
この保険会社だから通りやすいっていう考え方、違いますよ。
特色があるんですよ。
そういうね、票とかもね、これは申し込んでくださった方々には
無償プレゼントということで対応してますから、
これちょっと検討してみてくださいね。
火災保険、しっかり対応していきましょう。
また台風バチッと来ますよ。備えていきましょうね。
子供たちの日常の一コマ
手話で最近ね、あ、前段トークに入ります。
長女ちゃんね、大人見で来てますね。プリンセスさんですからね。
もう買い物とか行った時に、
プリンセスのちょっとぽっこりしたシールみたいなやつあるでしょ?
ぽっくりしてるやつ。
あれを見ながら、もうほっぺたに手を当てて、
はぁーとため息ついてるんですって。
そんなため息つかれたら、もう買ってあげたくなってしまうやん。
っていう妻がね、もう心掴まれているんですって。
それでもう、うちの長女ちゃんもこの間のね、
ファミリーキャンプの時に石たくさん取ってきましたから。
鉱物探検。取ってきたやつを、
うちの長男くんはね、もともといっていっぱい持ってたっていうのもあって、
アクセサリーケースみたいなやつを100均のやつね、
2つ買ってもらって、そこにも仕分けしてたんですけど、
長女ちゃんも欲しいって言うから、買ってあげたんですよ。
何の仕分けでもないですけど、
ただただ色んなところに石をいっぱい入れて、
その中にもちっちゃい指輪だったりとか、
ちっちゃいマスコットのキャラクターの消しゴムのキャラとかありますよね。
絶対消せへんやつね。キャラモンの消しゴム。
入れたりとかね、してました。自由だ。発想が自由。ほんとに。
このケースに何の脈絡もなくぽっこりシールを全部貼ってましたね。
あたつな感じなんですね。
シール好きよね、子供たちってね。
子供の発想って大人を上回るって思ったんですけど、
昨日もファミレスにみんなでご飯食べに行ってたんですよ。
店員さんが運んでくれるのと一緒に。
ロボットが運んでくれるやつありますよね。
音楽を流しながら運んでくる猫の顔のやつとか、
木の板とかは猫ではなかったですけど、運んでくるロボットね。
それを見るたびにうちの長女ちゃんもじじちゃんもバイバイって振るのがほほえましいなって思ってたんですけど、
わちゃわちゃと動いてる店員さんを見てね、長女ちゃんが一言言うわけですよ。
ここのお店はみんなお家に帰って寝るの?
そうやってお家に帰れないんだよ。
そうなんだ。
そんな発想大人じゃ思いつかないですよね。
当たり前にわかっていれば。
ここはうちじゃないのよ。ここ住んでるわけじゃないのよ。
住み込みで働いてるみたいなニュアンスだったのかな。
みんなお家に帰るの?
ここで暮らしてる人たちのお家にお邪魔してるわけじゃないんですよ。
その発想自由やな。柔軟な発想を身につけたいな。
一言ね。ブラック企業やったらお家には帰らないこともあるんだよ。
ワンテンポでうーんって言ってました。
本当にわかってた?
何を教えとんねん。
そうなんだよね。
ここにお家ちゃんとあるんだよ。
お家に帰って寝るの?
言ってましたわ。
別の機会にね、
うちの妻が長女ちゃんの幼稚園に持っていくナップサックね。
ナイロンの簡単なやつです。
安いやつ。
荷物入れたり着替え入れたりするやつを整理してたんですけど。
洗ってもなかなか匂いが取れないから。
臭くなってきちゃったから新しいの買い替えようかって言って。
でもゴミ箱にポイって捨てたんですって。
そしたらそれをゴミ箱開けるんですよ。
開けては折り紙に捨てたやつ。
これ何で捨ててんの?とか言うんですよね。
細かいな。
それでナップサック捨てられてるの見て。
何で捨てちゃうんだよ。これ使うんだから長女ちゃんのやつなんだよ。
使うんだよ。何で捨ててるの?って言うから妻が。
これ臭くなっちゃったから捨てようって思って新しいの買おうねって。
何でだよ。ちょっとちゃんと使うって。
臭くないよ。そんなの臭いわけないじゃんって。
一回嗅いでみて。
え?そんなの臭いの?
じゃあ一回嗅いでみるわな。長女ちゃん嗅いでみるわ。
めっちゃ臭いやん。
めっちゃ臭。
臭。
臭。
臭い。こんなん捨てよ。
こんなん捨てなあかんわ。
お笑いできるなあ。
ちゃんと振り落ちやれるやんって。
心変わり怖いね。
女子ってね。大事にして棚を持ったものをこもすってこう手のひら返すから。
悪い女になるんちゃうかなあっていうちょっとお父さん心配。
でも素直に育ってるっていうところはいいことやし。
いろんな発想で物事見れるっていうところ素晴らしいところ見て伸ばしていこうかなあと思ってます。
お父さん。
大衆臭くならへんようにだけ気をつけていこう。
そんなこと気をつけるように意識したやり取りでした。
俺の体は大丈夫かなあ。
ちゃんと言うてねえそういうの妻ね。聞いてたらね。
返済比率と不動産投資の真実
さあということで本日の本題は
返済比率が高いのは良くないという幻想をぶち壊してみる。
こういったテーマでお話をしてみようかななんて思っております。
不動産として慣れている方ねレバレッジ利かしてね融資を受けている方は返済比率は低い方がいいよね。
返済比率これ60%超えちゃってるんですだからやめた方がいいですかねっていうことをね相談される機会も多々あるんですが
いやそれだけを指標にしていたら良くないよっていうねことについてお話をしてみようかなと思っております。
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。
来月ですね9月の13、14日の同日になっております。
こちら1泊2日で九州は熊本の方に不動産投資合宿行きますので
きっともう皆さん家族連れでも結構です。
初日だけでもいいし2日目のね物件見学ツアーだけでも良いのでどちらかでも2日間ともでも
ご参加いただけたら嬉しいなと思っております。
開放しておりましてこちら概要欄の一番上の方に貼っておりますね。
九州のガングル公屋さんがご自身の経験をもとにですねセミナーチクルーの再生を中心にやってこられた奇跡についてお話をしてくださいますし
そしてそこに私バーニング公屋と天野慎吾さんがクロストークという形で
こんなところ苦労したよねあんなこともあったよねっていうことを掘り下げていこうかなと思って
学びの場にしていこうと思っております。
この会場がガングル公屋さんが運営されている民泊の方に泊らせていただくということになっておりまして
そうなんですよこれ会場が民泊の方でしょでその後に移動したところで懇親会やって
その別の民泊の物件に泊らせていただくっていうこんな特別な体験もねやらせていただきますので
ぜひともお越しいただきたいそして翌日はですね
徳ちゃんさんが熊本で京都と熊本の2拠点生活されているんですが
熊本の方で新宿アパート木造で建てていらっしゃるんですけれども
なかなか難のある土地をあえてですねしっかりとプランニングをした上で
ある特色を設けることによって小売回りを実現されているっていうそういうですね実例
これはもういろんな地域においても転用できる可能性があるんじゃないかなと思いまして
ぜひともねこれもねあの学びを得ていきたいなと僕自身も思っております
そんな一泊二日のツアーですねぜひともご参加いただけましたら幸いです
そして10月ですね11日土曜日こちらはアズマックスさんが名古屋の方からお越しくださいまして
現役の不動産投資家兼公務員というここの部分ですね
兼業許可書を出されてご自身で運営されているいろんな事業
これについてもですね興味深い理念が高い本当にもう楽しいよ実行好きなものワクワクすることをどんどん取り入れていかれるっていうそんな
アズマさんの僕はもう尊敬してます
アズマックスさんお話ししていただけることを楽しみにしておりますので10月11日はですね
公務員の方は筆調の内容になってますしそれ以外サラリーマンでも兼業をされている方はですね
そのマインドから学んでいきましょうということでお勧めしております
アーカイブ動画の配信もございますのでですねこちらはまだあのページは作成しておりませんが
日程開けておいていただけたら嬉しいですさらにね10月25日の土曜日は
名古屋のワクワクさんとの合同の何かしらのイベントをやろうということで
ちょっと僕のね今ファンパスご支援してくださったチャンネルの方でですね
こういうの考えてるんだけど皆さんどうですかおもろそうじゃないですか他にもいろんな案があったら出してくださいって
ちょっと内容詰めていってますんでまだねあの10月迫ってはいるのに会場抑えていないんで
はいこれちょっと場所も含めて決めていきますんでね固まればいや固まる前でも
とりあえず10月25日はワクワクとリフレーム不動産キャンプの合同イベントなんで皆さん開けておいてください
さあでは本題入っていきましょう返済比率は皆さん意識されてますか
まず持ってねそれがね何ぞやっていうお話ですけれども不動産投資と言いますと
まあ現金で購入をしていく子立てだったりアパートだったりですね購入してノンレバレッジ
自己資本のみで運用していくというやり方もあるんですが基本的には大きな資本を動かすわけなんですよね
数十万数百万レベルの古い子立てとかだったらね手が出せるかもしれないですけど
数千万から数億円っていう単位になってくるとさすがにそこは自己資金ではなくてね
銀行さんから融資を受けて物件を購入していくっていうこういう流れになるわけなんですよ
不動産融資を制するものは不動産投資を制すなんてね言葉も勝手に作ってるわけですけど
ありますねということでこの際に返済っていうことですか借りるわけですから
返さなきゃいけない必ずねなので返す部分にあってはその家賃収入を持って返すわけなんですよ
仮に月100万円の家賃収入があったらそこから50万円っていうのは返済に当てるわけです
この時の返済比率は100万円の収入に対して50%50万円の返済だから返済比率は50万円っていうこと50%ってことになりますね
これによって比率は変わるわけですよ仮に100万円の収入に対して80万円返せばこれ返済比率80%となるわけなんですよ
で皆さんまあもうほんと都市伝説のようにですねまあこれは原理原則でしょうということで
借りるんだったら返済比率は低めにいきましょうなんてね50%切ってきたら健全ですよ
これが60%とか超えてくると危険比率70%になるともうこれはやめておいたほうがいいんじゃないかなんていう風にね
言う方も多いと思うんです
なぜかというとまずもってね大事なこと2つね返済比率が低ければキャッシュフローに余裕ができますと
そうですよね手元に残るしせっかく100万円入ってきているのに70万円も80万円も返しちゃったらそこから20%ぐらいしか手残りしないじゃない
さらにそこから管理費用とか諸々の修繕費用とかを差し引いていったらもう状況によってはマイナスになっちゃうんじゃないの
100万円入ってきてても120万円出費しちゃってたら20万円の赤字じゃない
そのリスクが高まるから返済の比率は下げておきたいよねということなんですよ
キャッシュフローお金が手元に残りやすいね
2つ目これは同じような意味合いではあるんですけど空手とか修繕のリスクに耐えられるということですね
余裕資金が手元にあれば突発的な修繕とかが発生した場合にもそこに耐えられますよねっていうことなんですよね
今後物件を購入していくための現金温存ということにもしっかりと対応していけますから
ここの安全性という部分なんですよ
お金が手元に残りますよでキャッシュフローに余裕ができますよで積み上がっていきますよねということが一つと
返済比率の幻想
今後突発的な空手とか修繕とかそういったことが発生した時のリスクにも耐え得るよう
さらに物件を購入していくための種線が積み上がっていくっていうね
この2点において返済比率は低い方がいいよねっていうそんな考え方があるわけなんです
そうかリスクを低く抑えて安全志向の考え方に基づいている
だからここは抑えておいた方がいいポイントなんだなーって思いますよね
しかし本当にそれだけでいいんでしょうか
わかってますよねある程度ねやって来られた方やったらね
その安定にしがみついていていいんですか
安定あるところに成長なし
これは言えるわけです
公務員の方も多いと思うんですよ僕のねこの放送を聞いてくださっている方の中には
安定にしがみつきたいっていうね思いめちゃくちゃわかりますだってそこには危険がないんだから
このまましがみついていたってだって給料入ってくるわけですから
でもねそのままでいいのこのまま5060まで勤め上げていった
その先に自分の幸せはあるのかなっていうそんな不安を抱いているから
不動産始めたんじゃないんですか僕のラジオ聞きに来ているわけなんじゃないんですかって
そういう人は絶対いるわけなんです
なのでこのあえて逆安定を捨てに行くことによってリターンを大きく取りにいくと
当然リスクは大きくなるけれどもそれに見合って帰ってくる
リターンの方が狙っていくべきなんじゃないかっていうこんな論調でちょっと進めたいなと思っています
自己資金と融資の重要性
返済比率が高くなるこれはつまり逆にキャッシュフローが少なくなっちゃうってことですよね
もちろん返済比率が高くなるということは
自己資金を多く投入しなければいけないということになるわけなんですよ
今ちょっと言いましたけどもどういうふうにしたら返済比率が高くなってしまうのかっていうことなんですけども
逆の方がわかりやすいか返済比率を低く抑えるためにはどうしたらいいのか
これは2つあるんです2つね大きくわけですよ
まず1つは自己資金を多く投入するっていうことなんですよ
1千万円仮に1億円の物件を購入するにあたって1千万円を投入していったら
残りの9千万円を融資してもらうわけですから
その少ない金額の融資に対してだったら当然返済は少なくなりますよね
融資金額の総額が減るということは返済も少なくなるわけですよね
じゃあ1億円の物件をフルローンで購入しました1億円の融資を受けました
じゃあ1億円分の返済をしなければならないから返済比率は当然高くなりますよね
っていうこの考え方なんですよ
もっと極論で言えばわかりやすいですね
1億円に対して5千万円しか借りていなければ5千万円の返済だから返済比率は低くなりますよねって
でも自己資本めっちゃ入れちゃってるじゃないっていうこの考え方まず1つね
で2つ目自己資本比率を低くするには返済期間を伸ばすここですね
1億円の物件じゃあどちらもフルローンですってなった場合返済が10年ですっていう場合と
30年ですっていう場合はい全然毎月返していく返済の金額変わっていきますねそうですよね
1億円返したやつを10年で返せって言ってると1億円返したやつを30年かけてゆっくり返していけっていう
ここで全然違うのはわかるはずです
この2つなんですよ自己資本を大きく投じれば返済比率は下がります
そして有識感を長く伸ばせば返済比率は下がります
本当にそれって健全なんでしょうかっていうことなんですよね
1つ目の自己資金をたくさん入れるっていうのは裏返せば資金効率が悪い
めちゃくちゃ悪いそこに大きく自己資金を投入するんであればね
その資金を温存して次の物件次の物件とどんどんどんどん買っていける方が
単体で見た時のキャッシュフルは少なくなっちゃうかもしれないけど
2等3等と買いましていった時のトータルのキャッシュフルは確実に大きくなります
そのための自己資金の温存ここで一発大きく自己資金を減らしてしまうと
毎月の見入りは増えてくるかもしれないですけれども
積み上がっていくのを待たなきゃいけない
次にいけない資金効率が悪いという考え方になるんです
これをしっかり抑えていますかっていうこと
そしてこの融資期間を伸ばすということはつまり
返済する利息が大きくなっちゃうということなんですよ
ずっと利息ばっかり返していっちゃう
残済が全然減っていかない借金が減らないっていう状態になっちゃうんです
だったらですよこれは大きく返済をしていった方が
残済どんどんどんどん減らしていった方が
早く無借金状態のその物件収益物件を作るっていうことにもたどり着きやすいし
残済が減っていけば当然売却した時の大きな利益も取れますよ
これはね利益の先取りなのか後で取るのかっていう
繰り述べなのかっていうこの大きな違いになってくるんですよね
利息をなるべく総額で少なく支払いながら
かつ残済も減って減らしながら
キャッシュフロン積み上がりは少ないですけれども
いずれ売却した時に大きくお金が返ってくるっていうね
この部分をどっちで取っていくのかっていうことなんですよ
基本的には最初踏み出した段階はお金が少ないですから
キャッシュフロンをしっかり積み上がるように返済比率は抑えた方がいい
総合的な投資戦略
それに越したことはない
だけど返済比率は抑えながらも自己資金の投入比率は少なくしたい
なるべくフルローンでいきたい
そうなるとどうしたって利回りは大きくなっていかざるを得ないし
そういう物件を狙っていかなきゃいけない
返済もなるべく長く取りたいところですが
それが全てではないですよ
無意味に伸ばすよりも早めに返済を進めていくっていう考え方も
常に頭の片隅には置いておかなきゃいけないよね
いずれどんどん他の規模が大きくなっていけば返済比率が100%にないし
100%を超えているっていう物件があったって言い訳なんですよ
返済100万円毎月に対して120…違う
収入100万円に対して毎月120万円返していくっていうね
そんな物件ダメでしょうじゃないんですよ
これはもうすぐに売却をして
キャピタルゲイン売却益を狙いに行く物件っていう風に捉えるとか
他の物件で家賃収入がしっかり積み上がっているし
売却益も積み上がっているから
この団体が赤字だったとしてもそれには持つ意味があるんですよ
っていうねそんな考え方もあるわけなんです
そういった総合的な観点から見た時のたった一つの指標に過ぎないんですよ
返済比率っていうのはっていう
そういう目線で皆さん物事を捉えていって
基本的には市場よりも割りやすな物件を狙っていく
ここをベースにしながら
どのようなやり方がベストなのかっていうのを考えていきましょうね
そんなきっかけの放送になればと思って
今日は返済比率低けりゃいいのかという幻想をぶち壊してみた
そんなテーマでお話をさせていただきました
有志を制する者は不動産投資を制す
この考え方でしっかりと進んでいきましょう
今日の放送もいいねと思いましたら
いいねボタンポチッとぜひともよろしくお願いいたします
それでは明日はまた金曜日ですから
朝勝ライブ5時45分からやりますので
ぜひとも聴きに来ておくれやす
それでは本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
