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はい、バーニング応援のアウトプット読書術
本日の一冊は、サラリーマンでも3年で年収1億円を稼ぐ
再生不動産投資、こちらの一冊を紹介させていただきます。
著者は天野真吾氏。2008年より再生不動産投資に挑戦し、資産20億円、家賃年収2億円にしたカリスマ投資家。
近年はコンサルティング事業にも力を入れ、事業家、不動産投資家の育成にも尽力する。
そんな、湘南再生公家の愛称でしてはしまれる不動産投資家兼顕美屋コラムニスト、こちらの方でございます。
今年の公家祭りの講師としても登壇していただきますね。大変お世話になっております天野さんの書籍を改めて紹介させていただこうかなと思いまして、
こちら2017年に発刊された本なんですよ。
不動産投資家の皆さん、こんな言葉言ったことありませんか?
良い物件があったら紹介してください。最悪ですよね。わかる人にはわかる。なんとなく言っちゃうことないですか?心の中で思っててね。
良い物件って何?っていう人によって定義バラバラやん。いかに自分本位で走っている言葉かなんですが、
ここまでじゃなくてもね、こんなことは思ってないでしょうか。
購入物件はリッチが良くて、利回りが高くて、入居率が高くなくちゃいけない。
そんな、そんな一流物件、すでに何十億の資産家とか素晴らしい投資家さんにしか回ってこないんですよね。
僕たちも例えるなら、流しそうめんの一番下流でそうめんをずっと待っている状態ですよ。
上の方で上流の方でもそうめんも全部取られているんですよ。
ピロピロって流れてくるやつをいかに拾い上げるかっていう、そこの現状をまず、ちゃんと把握しましょうっていうことなんですね。
でも、でも、でもですよ。じゃあそんな回ってくるわけないやん。じゃないんです。
そういった資産家や大投資家が見逃すような、二流物件も磨けば光る。
これをね、この二流を一流に磨き上げる。これが、この書籍のタイトルにもあります。
再生不動産投資のコンセプトなわけですよね。
まずもってこの再生不動産投資を行うための中古物件の定義というのを話しましょう。
4種類あるんですよ。中古物件というのは。入居需要と運営。
この2点から見ますと、一つ目が一流物件。これは入居需要もあって、かつ運営もきちんとなされているもの。
これはもう下流の方には回ってこないという一流物件ですね。
逆に入居需要もなくて運営も全くされてない。これは三流ですと。
今運営もきちんとなってなくて需要もないんだったらこれも見送ってよし。
じゃあ3つ目。これは運営はきっちりされているんだけれども、入居需要がないんだよねっていう。
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これも二流物件なんですが、手を出しちゃいけない方ですよ。
じゃあ最後4つ目。これを狙いに行こうねっていうのは、入居需要はきっちりある。
だけど運営がうまくなされていないから空室が高いだけ。
これを狙いに行きましょうね。この二流物件を変えていきたいんだ。
この空室状態っていうのを、惜しい大屋さんはリスクと捉える。
でもできる大屋さんはチャンスと捉える。
こういった書き方をされてるんでこれからちょっと何度か言いますけどもそうなんです。
できる大屋さんはこの空室が高いことをチャンスと捉えるんですよね。
ボロボロに見えるんだけどもリッチが良くて建築時にしっかりお金をかけた構造であれば、これは運営を改善すれば絶対満室運営できるよ。
こういうふうに捉えるんですね。
次のテーマに行きましょう。
ボロボロに見えてリッチが良いというのはどういう状況なのかな?
ここの判断基準ですよね。
物件の購入時に、惜しい大屋さんは現在のレントロールを重視する。
でもできる大屋さんは未来の賃貸需要を予想する。
はい、ここの違いがあるんですね。
半径500mの強豪物件を徹底的に調査しましょう。
どう構造。木造なのかS造なのかRCなのか。
蓄電子が近いものとか部屋の間取りが近いもの。
これを足で回ることも必要ですし、町の空気感を感じるためにも大事ですよ。
さらに周辺の客付中介業者さんにヒアリングをして、これと同じような物件狙っているのと同じようなスペックの物件の今の入居率ってどうですか。
どのくらいの家賃だったら埋まりますかねっていうのを徹底的にヒアリングしましょう。
その上で供給型になっていればこれはちょっと厳しいな。
つまり入居需要がないと判断できますし、逆にこの辺は需要が高いですと。
だけど供給が間に合ってないから、いやー欲しいんですよね物件っていうような声をいただけたら運営きっちりしたらこの物件回るやん。
需要が見込めるよねって判断することができるんですよ。
これね裏を返すと今のレントロールが良いもの入居状況が良いもの満室なものっていうのはこれ以上収益が上がる可能性が低いって捉えることができる。
今がマックスなんだから今後利回りが下がっていくしかないんじゃないっていう捉え方もできるわけですよ。
つまり満室っていうのはこの判断が大事なんですが2つあるんですね。
リッチや建物のグレードが良いからそれほど努力してなくても満室を維持できているものなのか。
こっちならいいんです。
でもかなり入居需要厳しいけどできる公家が手仕様に欠けているから満室なのか。
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この公社だった場合その現状の公家さんよりも努力を怠ったらどんどん空室が空いてきますよっていう風になっちゃうんですね。
この見極めをすることが大切と天野さんおっしゃってます。
そして次ですね。
有志のお話。
空室率が高い物件入手を受けるためにはどうしたらいいのか。
惜しい公家さんは不動産会社さんから入手する。
でもできる公家さんは成功公家さんから仕入れる。
ここなんですが、いや経験のない人にいきなりそんな優秀な公家さんが有志情報を教えてくれるわけないでしょ。
当然なんです。
だからその努力について書いてあるんですよね。
セミナーとかで講師で登壇される方がいらっしゃったらその開始の30分前には会場に到着をして準備を全て手伝う。
それによって主催者さん、運営者さんにもちゃんと恩を得るっていう考え方。
自分の時間や労力を使って相手の役に立つ。
これをまず第一に何よりも先に考えるんです。
くれくれ政治になるなっていうことなんですよね。
でもでも懇親会でもベタっとついてとにかく話を聞く話を聞く話を聞くんですね。
ここなんです。自分の話すな。
そんだけやっぱ話聞いてくれる人、かわいく感じてきますもん。
なんかしてあげようかなってなるんで。
そのタイミングでこれは読み計らってこういった物件だったらどういった有志引くのが妥当でしょうかねっていう話をすると盛り上がってね聞いて話をしてくださるわけです。
そんな風に良い情報を得る基本ってここを抑えていくわけなんですよね。
そこから先はいろんな戦略についても書かれてます。
個人のアパートローンを使って入っていくのか、さらには法人を立てて良い決算書を作り込むためにどういう風に動いていくのかこの積み上げ方について。
さらには管理のノウハウ、再生ノウハウについても言及されてますね。
またトラブルが起きたこの時に管理会社さんに責任をまず追求するのではなくて自分自身に何か悪いところなかったのかなっていう風に判断をして協力体制を得る。
こういった考え方、トラブルは一気に片付けようとするんじゃなくて一つずつ潰していこうねこういったマインド面のところについてもお話をされているわけですよ。
いやこれはダメになります。再生不動産投資っていうのは人間力を高めることにもつながるんですね。
人間再生にもつながるんじゃないかな。これは改札でございます。最後に書かせてください。いやいやいや話をさせてください。
不動産賃貸業っていうのは人の自由環境を提供する事業なんです。
それによって入居者さんを笑顔にする。これは世の中を良くすることにもつながるわけなんですよね。
だからこの再生事業というものを通して一人でも多くの方が事業にチャレンジをして明るい未来を切り開いてほしいなっていうのがこの
著者の天野さんの願いでもあるわけなんですよ。義理忍者を大切にしていきましょう。
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人とお付き合いする時に役に立つか立たないかで人を判断していたらいずれ自分も値踏みをされますよ。
役に立たないと判断された時に人が離れていってしまうようになるんですよ。
だからもう一度言います。人間力ここを高める。物件も人もそれ自体魅力があれば人が集まる。
入居率は上がる。信頼されるようになったら人が集まってくるんですよ。
だから物件も人も本質の価値を高めていきましょう。
こういうふうにおっしゃっております。
最後に再生物件のお話と思って投資のお話かと思ったら人間力を高めようということにもつなげていかれる深い一冊でございます。
本日はこのサラリーマンでも3年で年収1億円を稼ぐ再生不動産投資こちらの一冊を紹介させていただきました。
ということで明日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。