不動産投資の準備
はい、おはようございます。このチャンネルは元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ本日は2月6日の木曜日ですね。
給湯器の電源オンにしてます?
ブレーカー上げとかないとダメですよ。
空室の案内の時にブレーカーを落とされるとね、破裂しちゃうんだ。給湯器の中の細い缶がね、めちゃめちゃ寒い。
びっくりしました。朝起きてきて、Apple Watchの温度計がマイナス4度を指してました。
室内の温度じゃないですよ。さすがに室内マイナス4度は極寒ですから、あなたは壁のない家に住んでるんですか?ってなるんですけど、外の京都の気温です。
すごいわ。大雪積もっててもおかしくない気温ですね。幸い晴れやから大丈夫なんかな。
不動産をお持ちの方はこの時期に関してはね、照明は落としておいて、ブレーカーは上げておくっていうね、それをやっておかないといろんなトラブルがありますからね。
気をつけてくださいという注意喚起でございます。自動的にヒーターが働いて、中の細い缶が凍らないようになるらしいので。
僕はいくつか終わってるかもしれない。全物件のブレーカーを上げる場合はやれてないです。
まあそんなわけで、火災保険も必ずね、空き家の状態から入っておこうという、それが大事だという教訓ですね。
はい、気をつけていきましょう。
いやー今日は、じじょっちゃん通信。
これね、定期的にこれから入れていかなきゃいけないんじゃないかなって思うわけです。
もう1歳3ヶ月になりましたね。
うちのじじょっちゃんが最近やれることが増えてきている。
ほほえましい。
やっぱ女の子がなんか成長早いような気がしますけどね、どうなんでしょう。
うち長男くんが一番上でね、最初一人っ子やったからっていうのもあるかもしれない。
銀行訪問のポイント
下の子らはやっぱり姉ちゃん兄ちゃんの動向を見て学びますからね。
なんでも吸収が早いのかもしれないですね。
男の子女の子っていう括りじゃなくて。
弟妹がやっぱ吸収早いっていうのはあるのかもしれない。
いや最近のこと、3つお話しすると。
真似をするんですよ。
めっちゃ真似してくるんですけど。
1つ目ね、うちのじじょっちゃんお風呂上がったら、
ママはいつもお水を必ずペットボトルで飲むんですけど、
飲んでそれをポンって置いたやつを手にして、
まだ蓋開けられないから、
蓋をつけたままゴクゴクって飲むふりをして、
バーって言うね。
はい、かわいい。
はい、2つ目。
電車のハンドルがついてたりとか、
無線機がついてたり、
カッチカッチってボタンを押したら動くやつとか、
本みたい、本なんですけど、
本をペラってめくったらそこにボタンがあって、
ボタンを押したら音楽が流れるとかあるんですよ。
その受話器部分、受話器って言ったらいいのかな。
車掌さんが喋らはるやつですね。
駆け込み乗車はおやめくださいみたいなやつを言うっていう、
もっこできるやつ。
あれを耳に当てて、
首傾けますね。
まだもしもしとか言わないんですけど、
電話のふりですかっていうのをやるようになってきました。
絶妙なニコっていう顔で首をかしげる。
はい、かわいい。
そしてね、
まだまだあるんですけどね。
今日はここまでにしておきます。3つ目。
いないいないバーができるようになったっていうの。
永遠に見てられるから。
しかも最初はね、顔をね。
顔隠すんですけどね。
もうペタンって、
顔もちっちゃいから、
鼻血出へん?それ。
ペンって顔の上に手を置いて、
両手です。
ませんこうの手ですね。
とうとつなドラゴンボールの孫悟飯の必殺技のませんこうって言っちゃいましたけど、
両手を完全に合わせた状態で、
自分の顔にパンって置いて、
バーは言います。
あと本当にいろんなソファーの陰とか、
いろんな棚の陰のところに隠れながら、
バーって何回も顔を出すんですけど、
3回に1回ぐらい顔を出してないのに、
バーって引っ込んだままバー。
バーだけ聞こえてきたようが、
かわいい。
はい、かわいい。
かわいい三連発。
デュジョちゃん通信の時間でございました。
また今後もこういったのろけ話させてください。
さあということで、本日の本題は、
銀行さんに行ったときに、
実際どんな話ししとんねん。
このテーマでお話をさせていただきます。
昨日はメンバーシップさん放送ということで、
銀行さんに持ち込む資料の話をね、
詳しくさせていただいたんですよね。
こういった資料を持ち込んだ方がいいよ。
これはもう当たり前なんだけど、
そこからプラスアルファ金融機関さんの評価を高めるのであれば、
これとこれなんかを持って行った方がいいですよね。
っていうお話を詳しくさせていただいたんです。
もし気になる方はですね、
サワリオを昨日お話ししてますから聞いていただいて、
中身も聞きたいっていう方がいらっしゃったら、
ぜひよろしければ、
メンバーシップさん登録の方していただけたらなと思うんですが、
その後のね、内容お話、
そこのトーク、話術、
この辺りのことについて今日はお話ししようかなと思っております。
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください。
資料管理と印象管理
今週末になりました2月9日の日曜日、
タマッチさんの主催にて、
主催ではないのか、
主催はサンワードさんという会社さんなんですけれども、
そこでタマッチさんとアンジュ先生、
たった5年で家賃年収1000万円を達成する方法という、
この書籍の出版記念セミナー、
出版されてもう1年ぐらいは経つのかなと思うんですけれども、
その無料セミナー、
無料セミナー、大事なことだから2回言いました。
を受講できます。
しかも書籍が1冊無料でもらえます。
書籍が1冊無料でもらえます。
ということも2回言っておきました。
これにまたサインがもらえます。
アンジュ先生のサインがもらえます。
何回も何回も言う。
これはもうぜひ来てください。
大阪梅田のスカイビルですね。
36階です。ウエストの36階。
こちらでぜひともお越しください。
現地のみです。
動画配信とはありません。
この機会をお見逃しなく。
僕もちょっと出るようです。
そんなわけでですね。
2月22日。
新大阪から徒歩圏内の会議室にてですね。
こだて投資のなっちーさん。
お話ししていただきます。
今の融資が引きにくい時代だからこその最初。
ここはこだてから始めるのが王道なんじゃないでしょうか。
僕も始める時にね。
もう10年前に始めましたけど。
いやーなっちーさんの書籍。
その当時でももう3冊ぐらい出されてたんじゃないかなということで。
何もないパート主婦の実績も。
それこそ融資引くにあたってはね。
属性も気になるところですが。
そういったところもない。
現金から始められて今はもう30個以上。
売り替えされて現状今そのぐらいの個数ということなんですが。
家30以上持つってどういうこと。
こんな感覚になると思うんですけども。
誰でもできるよというこの再現性の高さについてですね。
お話をしていただこうと思っております。
いろんな失敗談と交えながらですね。
そういったことも包み隠さずお話ししてくださいとお願いしておりますので。
東京のみならず関西方面でも。
どこのエリアの方でもね。
できることだと思いますし。
これから始められる方で。
ご家族の支援とかが欲しいなっていう方は。
入りやすい内容になっていると思いますので。
よろしければ現地の方までお越しください。
こちらは動画配信1ヶ月間行いますので。
当日日程が合わない方もぜひ。
お申し込みいただければと思っております。
さあそんなわけでですね。
僕はね昨日ね。
昨日の寒かったですけど。
大阪の方に行ってましたね。
金融機関さん5校行ってました。
行ってましたは正しくはないか。
1校さんはちょっとお伺いしたんですけど。
残り4校さん大阪にも僕事務所構えてるんですけど。
そちらにお越しいただいたっていう感じですね。
1時間おきに来ていただいて。
そこでいろいろお話をさせていただくっていう。
決算がね僕は11月末締めなんですけども。
2ヶ月間法人税支払いの猶予がありまして。
その間に決算書の内容を詰めていくという。
この作業をしていまして。
1月中に法人税消費税等の支払いも終えまして。
仕上がったものをすべて印刷して持って行ってお話すると。
決算報告ですね。
これをやらせていただいてたということなんですが。
これから不動産始めたい方とか。
まだ融資を引いてないけどこれから引いていきたいんだっていう方。
訪問する機会あると思うんです。
いざどんな話したらええねん。
っていうのは気になるところだと思うんですよ。
だって銀行さんに行く機会。
ATMでお金を下ろすとか。
定期預金とか。
お米今もらえるらしいからちょっと申し込もうかなとか。
ぐらいのことじゃないですか。
ないですよね。
僕もだって不動産始める前なんて。
本当にお金の出し入れぐらいしか。
飲み会行く前にちょっと3万円下ろしておこうとか。
そんなぐらいしかしてなかったですわ。
だからどんな話したらええねんもあるし。
そもそもの服装とかもね。
僕は一応スーツを着ていますかね。今も。
新規は必ずスーツ。
既存先はTシャツに1枚ジャケット羽織るなんかもあります。
今の時期さすがにTシャツジャケットじゃないですよ。
例えね。
ですけど間違いないんで。
昨日は特にゴコウさんともお会いするんで。
と思ってスーツ着ていきましたけど。
最初はとにかくピシッとした格好で。
一手失礼なことは絶対ないので。
そこから相手の印象という意味でね。
既存先になったら本当にちょっとね。
寄らせてもらったっていうのも普通に私服の時もありますけども。
綺麗な格好は意識してますかね。
あとめっちゃちっちゃいことですけど。
僕も気になって昨日ゴコウさん全部に聞いたんですよ。
決算書資料とか全部印刷していくと結構かさばるじゃないですか。
片面印刷と両面印刷どっちの方が都合いいっていうのはありますかって聞いたんです。
こっちの都合で言うたら両面の方がいいじゃないですか。
一番は紙代節約できる。あとかさばらない。
こっちの都合だけで言えばね。
とはいえですよ。別に紙代言うたってそんな何十円も変わる話ちゃいますから。
そこ別にケチるつもりは全然ないんですけど。
かさばるはちょっと倍になって。
5冊分のが倍になったらまあまあなんですけど。
聞いたんですよ。それ気になったから。
結論。
大半の銀行さんも両面で大丈夫ですっておっしゃってくださってますね。
事務の子に投げるっていうか。
これスキャンしておいてみたいな。
スキャンして読み取ったやつをデータで管理して最終的にまたその紙を紙として保管されたりとか。
紙は処分しちゃってデータ保管のみですっていう銀行さんもありますけども。
その読み取る機械も最近精度上がっているのかな。
両面で全部スキャンできますと。
まれに一冊一行さんぐらいだったかな。
片面の方が助かりはしますけど全然両面でも対応はできますよって。
どっちでもいいです。
自己PRとビジョン
こっちに気を使ってそう言われるところもあると思うんですけども。
まあまあまあ基本的には両面でいいですっておっしゃっていただいたんでね。
実際紙で保管するときなんかもかさばらない方が助かりますっておっしゃってくださったところもあったんで。
今後も両面でいこうかななんて思ってるんですが。
ちょっとこれはもう余談でしたね。
どんな話するのかっていうところですけど。
最初の頃と今とでは全然違うのかなって思うんですよ。
最初の頃はとにかく自己PRですよね。
どんな仕事をしているのか自分の人となり。
預貯金の開示だったりとか家族構成だったりとか今の仕事の話を持っている資格の話を経歴書を見ながらこう説明していくっていう入りだと思うんですよね。
そこからじゃあなぜ今本業がありながらこの不動産事業というところに取り組んでいるのか。
そのきっかけのお話であったり。
今後はこうこうこういうふうにやっていきたいという展望の話。
ご支援いただくにあたって恩公が弊社にまあまあ法人だったらですけどとか私自身個人だったらね。
に融資をするメリット。
今後どういうふうな展開をしていくのか。
一回貸し切りで終わらないですよ。
この事業もっと伸ばしていくんですよっていうこともあったりでもいいんですけど。
ここを訴えることはすごく大事かなって思っているわけです。
融資の評価基準
この地域貢献、社会貢献、寄与していきたいんだ。
地域経済の発展に寄与していきたいんだみたいな思いをね。
言っていくのがいいです。
当たり前の話ですけど。
投資っていうのはダメですよ。
事業です。
そこを押していく。
あとはその融資の評価の基準と言いますか。
そこは絶対聞くべしで。
積算評価なのか収益還元法なのか。
取引事例比較法なのかっていう大きく分けたこの3つですけど。
どこを重視されているんですかとか。
あとは官邸評価を外部で入れているのか。
自社でプロパーローン。
プロパーっていうのは個別っていう意味ですけども。
そこで内部で評価されているのか。
外部機関なのかっていうこの基準とか。
何によって変わるのか。
あとは融資できるエリア。
支店とか本店の登記のエリアがどこなんだ。
どういう条件であれば融資ができるのか。
あと年数、金利、期間この辺の標準の具合とかは絶対聞いておきますし。
今後の金利の動向なんかも僕は必ず聞きますね。
あとは本当に物件を一旦持ち込んだ上でこれだったら
私の場合はどのぐらいの条件で融資引くことができますか。
はたまた引くことができないんですか。
引くことができる物件はどういったものですかね。
というようなことを聞いていくのがいいんじゃないでしょうかね。
諸条件いろいろあると思うんですが
とにかくあなたが他の銀行さんと取引するためには
どうしたらいいのかっていうのを徹底的に聞き込んでいきましょう。
これもね本当経験なんで
前はこんな聞けなかったけど
次会った時はこういう風なことも聞いてみようかなっていうね。
そういうのも積み重ねだと思います。
で僕が今聞いているのは
本当にもう決算書の内容で言うと
どこを重視されているのかは必ず聞きます。
それがメインって言っても過言ではないですね。
どの数字ですか。例えばですけど
債務償還年数と自己資本比率
ここは必ず意識するところなんですよね。
あんまりちょっと今も難しい話するつもりはないんですけど
借り入れっていうのが大きくなっていくので
この借り入れを今のこの会社のキャッシュフローへ残ったお金で
返済していくとすると何年かかりますか
の指標が債務償還年数。
だから当然年数短い方がいいですよね。
これ分かりますよね。あなた方の会社が生み出している利益で
この借金全部を返済するのに100年かかりますって言ったら
めちゃくちゃ長いじゃないですか。極端な話。
でもこれ10年で返し終わりますってなったら健全な会社じゃないですか。
そうなんですよ。この債務償還年数というのを意識すべきところで
一般的な会社で言えば10年以内と言われているんですが
この賃貸系している会社に関しては
融資が大きくなるのは分かりきっているので
15年20年ぐらいの猶予は見ていただけるっていうことが多いです。
さらにその計算式もあるんですけど
ここが要は経常利益というものを入れるのか
特別利益特別損失を入れ込んだ後の
当期準利益で見るのかによっても違うんですが
ここもケースバイケースって言われる銀行さんが多いですね。
ちょっとでも数値を上げるのであれば
トークのアプローチ
経常利益の方を入れますっていう
5個はやっぱり全部違いますからね。
そういうのをまとめて聞いたりということをしていました。
自己資本比率も何%以上がいいのかな
これは本当に総資産に対する
純資産の割合っていうんですかね。
純粋な現預金
それが分厚い方が健全ですよねっていう
これもできれば10年
自己資本比率だから10%以上とかね
借金に対しての自己資本
揺るがないお金が10%以上あるとか
こういった辺りもどの辺が
ラインになってきますかっていうのを聞いたり
とはいえ結局は一つ一つの指標に
フォーカスするだけではなくて
結果的には全体のバランスですよと売り上げが必ず
伸びていっているのか利益は前期ちゃんと
生み出せているのか
業態に対してリスクが少ない会社なのか
スコアリングって全部の数値を当てはめたら
正常先とか懸念先とか出てくるんですよね。
そこの正常先になれるようにするには
この決算書であればどういうところを改善していったらいいですかね
っていうのを根掘り葉掘り聞いていく
っていうような作業になっております。
色々だと思うんですよね答えてないとは思うんですが
僕の場合はこういったことを聞いています。
ちょっとこれは参考までですかね最初始めた
段階決算書も上がってなければこういった話
できるのはまだまだ先になるとは思うんですけども
とにかく最初のうちは
私自身がこの会社が
その融資を受けるにあたってはどういった条件で
やっていけばいいんでしょうどんな物件を
宣伝していったらいいんですかねっていうことを
重心に聞いていくのがいいんじゃないでしょうかということで
本日は銀行さん訪問した時にどういったトークで
話を広げていったらいいのかということについて
僕なりのお話をさせていただきました。
また聞いてきた内容とかまとめて
メンバーシップさんの方で共有したり
しましょうかね。役に立つかは分からないですけどね。
大阪の金融機関さんとかなんで。
ということでちょっと今日は専門的なお話でしたが
なるほどというお話だったと思いましたら
いいねボタン押していただけたらめちゃくちゃ
ありがたいんです実はね。嬉しいです。
毎日の放送の励みになりますので
ぜひともよろしくお願いいたします。いいね。
じゃあ今日も一日ワクワクと
っていう前に一個言っておきますね。
明日金曜日ですよ。金曜日の朝は朝勝ライブやります。
5分から起きてですね、皆さんとトーク繰り広げていきたいなって思っていますんで
よろしければお越しくださいませ。
寒い朝に負けるな。
ということで本日もワクワクと楽しく元気に
いきましょう。それではまた明日。
