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はい、おはようございます。このチャンネルでは、元消防士、現不動産事業家のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は7月30日の日曜日ですね。
どうでもいい話なんですけど、ちょっと聞いてもらってもいいですか?
これね、誰か一人でも共感してもらえる人がいたらいいんですけど、よくねインターネットでログインをする画面でね、見かけることがあると思うんですよ。
私はロボットではありません、このチェックと、何かこう写真が出てきてね、でここでこれこれこれを選んでくださいって選択するあの画面あるじゃないですか。
一回ね、この放送のサムネイル画像を見てほしいんですよ。
昨日もあってね、信号機を選んでください、出てきて、この時にどうでもいいんですけど、信号機のその照明部分、点灯している部分のみを選ぶのか、そのポールの部分も込みで選ぶのか、めっちゃ迷いません?
どっちですか皆さん?どっち派っていうのちょっとコメント欲しいですけど、僕このサムネでは照明の部分だけ選んでるんですけど、どっちかっていうとそのいつもはポールも全部含めて、だってそれもありきの信号機じゃないですか。
空中浮いてないですよ、ポールありきであれ全部込み込みで信号機だけど、ロボットがどっちを求めているのかわからない。
こっちかなぁと思って、ポール込みで行ったら次またトラックだけを選んでくださいとかね。
じゃあさっきのやっぱ違ったんかなって、次はちょっと選びやすくなってたりするじゃないですか。
1個目なんであんなむずいの?みたいな。
ちょっとだけトラックにしても2台部分がほんの全体の1割満たないぐらいはみ出してる。この部分は選んでいいのか?みたいな迷って、そこも選んどこうかって言ったらログイン画面に進むみたいな。
あれ今の正解やったんかな?1個目の信号機はやっぱあかんかったんかな?のもやもやだけがずっと続くっていうことないですか。
どうでもいいっすね。でも気になるんすよ。調べたんですよ。それで僕ね。
どっちがいいんですか?どっちを選ぶべきなんですか?
わかりました。あれね、結果どっちでもいいらしい。
なにそれ!どっちでもいいって。いや厳密に評価しようぜ。ロボットでしょあなた。
ね、そうな。あれどっちでもいいんですって。なんかそんな雰囲気で判断してるみたい。
あれいいんか雰囲気で。あれね、もっと選びやすいようにしたらいいのに。
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あと文字で認識するやつのあの歪み具合あれマジでわからんて。
Iなんか大文字のIなんか小文字のLなんかとかわからへん。あんな。
ね、文字認識のやつあれ何回もミスるわ。もうちょっとなんかあれないんかな?と思ってね。
はい、こういう日々の疑問をちょっと問いかけてみるんで皆さんコメントでお返しお願いできますか?
いや嘘です。もうどうでもいいんですよ。これはね。ちょっと気になったからちょっと話してみたい。
発信をしてるとこういうねどうでもいいしょうもないモヤモヤしてることを吐き出せるっていうことのこうメリットもありますよね。
何か気になったことがあればまたはい発信したいなぁと思います。
あと唯一ねあのサムネ画像だけでこう話したいことを資格に訴えることができるっていうね。
あるから僕はいつもね本当はこのバーニング王屋のアイコンのみで行った方がみんなバーってね。
あの登録してるスタイフのリスナーさんね。あの選ぶときに選びやすいんでしょうけど。
何かこう訴えたいことがあるから僕はそのサムネにちょっと画像を入れがちっていうとこあるんですけどね。
そんなこともどうでもいいですね。ありがとうございます。いつも聞いていただいてね。
今日は日曜日ですよ。ゆっくり皆さんお過ごしくださいね。
というわけで本日の本題は事業計画書は訂正評価を上げるというテーマでお話をさせていただきたいと思います。
昨日ねある王屋の会で勉強会に参加してきましてこれからのねあの方ですよ。
まだこだて1個ぐらいしか持ってないにもかかわらず相当大きい物件をね生み出すときに事業計画書を作り込んでおられたんですけど
いや僕もやってたなぁと思ったんですけどね。やっぱり気合が違うなぁ。
すごいね感動しましたね。勇気をもらえた。その話についてちょっと可愛いな。話そうかなと思っております。
さて本題に入る前にお知らせをさせてください。
私バーニング王屋が主催しております元気が出る王屋の会。
こちらですね一度でもゲスト価格にてご参加いただいた方は以後は会員価格にて勉強会と参加していただくことができます。
直近の勉強会は8月19日の土曜日ナース王屋さんの会となっております。
こちら会場受講は満席となっておりますがズーム受講はまだお席ございますのでそちらからお申し込みいただければ後日の配信も1ヶ月ほどね流させていただきますのでご検討いただきますように概要欄の方に詳細を貼っておきます。
また12月の3日の日曜日に大阪で500人規模の王屋祭りを開催いたします。
早くね詳細を発表したくて仕方ないんですけどこちらね8月11日の21時から教祭のナミノリニーノさんとスタエフライブにて全てね
あのオモムロに、オモムロっていう言葉あってるのか、出していきたいなと思っております。
こちらその日にね申し込みページも開設公開いたしますので8月11日の日曜日じゃないこれは金曜日の21時からバーニング王屋のスタエフ前に集合していただけたら幸いです。
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アーカイブも残しますけれども。
はいというわけで本日の本題はですね
事業計画書は訂正評価を上げるっていうところでね
いやー僕もね過去にあったんですけど
平成27年の9月に会社を立ててその月に1頭目を購入してるんで
もう期間で言ったら8年以上今9年目の賃貸行歴にはなってくるんですけども
平成30年の12月ですね忘れもしないな3年3ヶ月のタイミングで
ちょっとあるエリアでね24室中22室空室っていう地区ね
42年RC旧大使物件を購入したことがあったんですよ
これね3000万で購入したんですけどね積算評価は7000万くらい出てたっていう案件がありまして
これはちょっと人生のターニングポイントになるぞと思って
ただほんとね旧大使に対応年数切れてるしエリアもちょっと外れていて空室むちゃくちゃ多いし修繕費どんだけかかるねん
まだ僕40室台とかやったと思います50も満たないぐらいのタイミングで
これ取り掛かるにあたってどうやって融資を引いたらいいのかっていうので考えていたったところっていうのが
事業計画書を作り込むっていうことやったんですね
これも30ページ以上とかは余裕で作り込んだと思うんですけど
その物件のねどんな内容を書いたかっていうとまず物件の概要書とか
あとその物件自体の現在の状況の写真だったりとかね
そういうのを押さえつつのとにかく銀行に対してこの大屋さん
私がこの物件を購入して運営をしていくことができるのかっていう不安要素を埋める作業がその事業計画書になるんで
周辺の似たような物件ね今後ライバルになり得る物件をすべてピックアップして
僕当時ねそのピックアップした物件全部足で見に行って空室率まで調べたんですよ
ネットに出てる情報ってその物件を調べたら部屋の募集て出てるじゃないですか
でもその募集してる部屋数イコール空室ではないじゃないですか
例えば10室中3部屋空いてるにも関わらず募集に出してるのは1室だけだから
この物件は10分の9埋まってますよは違う情報でしょ
結局そこ調べない時に困るのは自分なんで後々ね
だったら現地見に行ってパイプスペース全部開けてそのガス配管とかがね空いてるか閉まってるかまで調べていきましたね
これね消防の時にちょっと役立った仕事ですね
この家空き家なんかなーって調べる時にガス配管がレバーがね垂直方向なのか平行方向なのかで空き家を調べるっていうね
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これを活かしてやりましたね
だとかもうそのついでで足で回ってる時に中会業者3社は必ず回ってそれもヒアリング表っていうのを持っていって
この物件に対してどのぐらいの家賃帯どのぐらいの期間ってどういった設備をつけたらいいのか
各項目いろいろね調べたいことを記入した表を持って3社はヒアリングを実施してそれを事業計画書に落とし込むっていうことをやってましたね
さらにその駅が近ければその駅の乗降客数を調べたりとかその土地の過去3年にわたっての土地の値上がり具合値下がり具合とか
その市そのエリアの世帯数と人口増加数とかこれを調べたり自分のいいように持ってはいくんですよ
人口が減ってるにもかかわらず世帯数は増えている
ここから何が読み取れるのか人口減少エリアではあるけれども近くに専門学校があるからその専門学校に貸し出すために
いくつかワンルームマンションアパートが点在している増えてきているだから大元の人数は減ってるけど人口って住んでる人のね
割合なんですけど世帯数っていうと各家族がで増えていけば人口減ってるのに世帯数増えるっていうことがあったりするんですよ
そういうデータとか見つけたらこれプラス材料なるぞと思って入れ込んだりとかそういったねデータをとにかく盛り込んでカラーで写真に訴えかけてグラフとかもつけながら作ってましたね
これが何に響くかっていうと結局ね銀行さんっていうのは大半が定量評価なんですよ
銀行さんはやっぱりその決算書ベースなんで決算書のスコアリングっていうのがあってね10から12段階ぐらいでね決め張るんですけど
ただねこれから始める方っていうのはそこのねあのメリットというかアドバンテージが全くないわけじゃないですか過去の積み上げがないから定量評価で言うと相当低いんですよ
だからその人個人の属性とか会社に勤めててどれだけ信用力があるのか原料金があるのか担保余力が物件自体にあるのかっていうところで足していかなきゃダメなんですけど
それをね割合で言うと本当定量級の訂正1まあせいぜい1.2ぐらいのところなんですよね
でもこの訂正っていうところを作り込んで埋めていくことによって倫義書を書くのはね金融機関の担当者なんで そこの倫義書のお手伝いができてでさらにこのね金融機関担当者のモチベーションも上げて支店長とかに
この人のこんだけの資料を持ち込んでるからいけますっていうのを定石にね説明していただくようなそういう資料なんでやっぱりこれからの方がそのない定量評価で埋められないスコアの部分を埋めるための訂正評価事業計画書っていうのはめちゃくちゃ大事やな僕もやって結局僕はそれを買うことができたんですけどね
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昨日発表してくださってた方も事業計画書むちゃくちゃ作り込んでね各金融機関さんからここまで やってくれる人見たことないですっていう僕よりも多分作り込んでましたねすごいなぁと思って
勇気づけられましたねこれからの方っていうのは本当そういったところでね ないものを埋めていくっていう作業非常に重要になってくるんじゃないかなと改めて気づきとしてね
またね僕自身もやる気をすごくいただいたっていうことでやっぱ外出てね勉強しなきゃダメや なーっていうのを改めて思いましたね
はいというわけでね今回のテーマ 事業計画書は訂正評価を埋めるということでお話をさせていただきました
自分がねこれから運営していく物件なんですからやっぱりそれを含めてもね自分で調べ て足で動いてそういった資料を作り込むっていうのは今後のまたね購入の時にも
転用できるんでね最初は大変ですけど作り込むということを一度経験されてみてはいいん じゃないでしょうか
はい というわけでですね今日はそうだな
遊ぶんですよね昼からちょっと 親仲間でもあるんですけど家族ちょっといい家にね遊びに来てくれて
日曜日なんで家の中でゆっくりね外も遊びに行きたいけどちょっとお子さんが多いから あんまりね外でわちゃわちゃなってもねちょっと車通りが多いあたりに住んでるもんで
いろいろお話をして近況報告とかしながらね 久々に7歳長男のねコーヒー屋さんでも開業してもらおうかなぁと思って
コーヒー屋さんを運営してね起業してるわけなんですよ 小学生起業かいうことでねそこでしっかりとお小遣い稼いでもらおうかなと思っております
というわけで皆さんはいかがお過ごしでしょうか 本日も日曜日皆さんワクワクと楽しく元気に過ごしていきましょう
それではまた明日
