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この時間はズームアップ。毎週水曜日は九州経済です。今日はこの時間、公示地価にズームアップしていきます。
長崎県立大学教授の鳥丸聡さんです。 鳥丸さん、おはようございます。よろしくお願いします。
昨日、1月1日を基準とする公示地価が発表されて、新聞でも各紙一面で伝えているというところです。
結果を見ると、おおむね昨年の結果の延長線上ということで、キーワードとしては半導体向上、インバウンド、都心再開発というこの3つになっていて、
地価を押し上げる資金面だと引き続き低金利。これちょっと上がってきているのが気になるんですけれども。
それと円安ですから、海外から見ると不動産が安っちく見えるっていうことですね。
海外資金の流入が続いているっていう状況だろうと思います。
全国平均で見ると、全世都、住宅地とか商業地とか工業地とかありますけど、
全ての世都の地価上昇率は2.7%ということで、昨年が2.3%でしたので、上昇率がわずかに拡大したと。
しかもプラスは4年連続だと。これがバブル期の1991年以来、34年ぶりの上昇率っていうんですよね。
これが大したもんだっていうことなんですけれども、バブル期の地価上昇率って10%以上ですから、
当時に比べると横ばい続くっていう表現の方がふさわしいんじゃないかなっていう気がします。
住宅地の今の価格っていうのは、ピーク時を6割下回った4割の水準でちょっと上がっていると。
商業地に至ってはピーク時の7割安い水準、3割水準でちょっと上がっているっていう状況ですから、
ピーク時に比べるとまだまだ低いところっていうことですね。
今年のこの工事地価で私が注目していたのは3つぐらいあって、
1つは地価の上昇率っていうのを物価上昇率とか株価の上昇率とか、
金利の上昇だとか賃上げ率の上昇だとかと比べると高いのか低いのかっていうところなんですよね。
物価上昇率っていうのを去年の1月と今年1月を比べると4%上昇しています。
だから2.7%の地価上昇率より物価上昇率の方が高いんですよね。
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実質地価っていうのはマイナス、割安となっていると。
なるほど。
株価を見ると、昨年の大発売1月4日でしたけれども、株価の割合が33,300円っていうところなんですね。
今年の大発売の割合が39,300円と。
1年間の株価上昇率18%ですから、地価の上昇率よりはるかに高い伸びになっていると。
金利についてはどうなのかっていうと、もう誰もが忘れてしまいつつあるんですけど、
去年の1月1日時点ってマイナス金利状態なんですよね。
それが去年の3月にゼロ金利に戻して、7月にコンマ2号に上げて、今年1月にはコンマ5まで上げてきたと。
ですから昨年の地価上昇率って、昨年でも3年連続プラスでしたから、
借金をして不動産投資すると利益が得られるっていう構造だったんですよね。
それが今、政策金利0.5%、そのうちコンマ7号ぐらいなって、年明け後1%になるだろうって言われてますけれども、
今の政策金利っていうのは、地価の上昇率の2.7%を下回ってはいるんですけれども、
これが果たしてどう動くのかっていうところが注目されるわけですね。
今年1月の賃金、これは毎月勤労統計調査で見ると30万円弱っていうことで、
1年前に比べると2.8%賃上げになってるんですよ。
だから2.7%と2.8%ですから、賃上げ率は物価上昇には追いついていないもの、
地価の上昇率よりもはわずかに高いっていう、そういう状況です。
一部地域でバグリな地価高騰状況っていうのが多く報道されてますけれども、
実は全国の平均的な地価上昇率は、まだまだ低いままっていうふうに言えるかと思います。
2つ目の関心事が、昨年まで九州の地価って北で上昇率が高くて、
南で低いっていう、北高南低の状況にあったんですけれども、
九州内の二極化が縮む傾向にあるのかどうなのかっていうところです。
福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、大分県の5県は、
住宅地も商業地も工業地もすでにプラスに転じてるんですよね。
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ただ鹿児島県だけは住宅地と商業地がマイナスのまんま。
宮崎県は工業地がマイナスのまんまって言ったことですから、
やっぱり北高南低っていうのは継続しているっていうことですよね。
特に宮崎県の工業地の地価上昇率マイナスになっているのは、
47都道府県のうち宮崎県だけっていうことで、
お隣の熊本県のTSMC進出効果も小さいものに留まっている。
そういった鹿児島県が、商業地も住宅地も依然としてマイナスが続いているんですけれども、
今朝の南日本新聞の一面トップ記事が、
鹿児島県と県とで鹿児島市ですけれども、
県と4年連続プラスっていうことですね。
要するに鹿児島市内は4年連続プラスだけど、
県全体で見るとまだ下がっていない。
だから南の方は南の方で、
やっぱり上がるところと下がるところの二極化がさらに進んでいるっていう構造になってますね。
私の3つ目の関心事っていうのは、
熊本県内でのTSMC進出効果が続いているのかっていうところです。
熊本県の工業地の地価上昇率っていうのは、
今回初めて日本一になったんですよね。
ですから台湾資本のTSMC効果は絶大と言えるかと思います。
ただですね、ちょっと主役交代の兆しも感じられて、
主役交代?誰?
昨年のですね、ラピュタさんですけど、
千歳市ですか。
昨年の全業都の地価上昇率全国ベスト3っていうのは、
1位が熊本県大洲町。
2位が熊本県菊葉町。
3位が北海道千歳市だったんですよ。
今年は1位が千歳市。
2位も千歳市。
3位も千歳市。
それは千歳市のどこの地点かってことですか?
どこかの地点ってことですね。
6000地点ですかね、ありますので。
4番目に大洲町が入ってるんですけれども、
TSMC一変当だったのが、
日の丸半導体のラピュタ数の上で、
投資家の目が向き始めているような感じですね。
総じて一部の地域ではバブリーなんですけれども、
多くの地域では、
いろんな経済指標ほど地価上昇率は高くなっていない。
だから上がるところが極端に上がっていってて、
そうでないところはそれなりにっていう、
このワニの口がさらに開いているっていう状況ですね。
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ただ地価が云々というより、
私は土地の所有者が不明だっていうのが増えているっていうのの方が、
よっぽど問題じゃないかと思ってて、
人については戸籍っていうのがありますけど、
土地については地籍っていうのがあるんですよ。
この地籍で、自治体が地籍調査っていうのをやってるんですけど、
所有者不明土地っていうのが、全国の24%あって、
結構ですねそれ。
九州の面積より圧倒的に広いんです。
こっち何とかしとかないと、
例えば参林については、
林野町が海外資本の参入を一応チェックしてるんです。
ですけど商業地や住宅地の実質的なオーナーっていうのは、
かなり外国人の富裕層じゃないかって言われてるんですけれども、
実態がよくわかってないんですよね。
最近不動産業者さんが引き合いに出すパワーカップルっていう言葉がありますけど、
もしかするとあのパワーカップルって日本人じゃないんじゃないかっていう気もしますよね。
だから国境を越えて人が入り込むインバウンド絶好調と同時に、
国境を越えて海外マネーが不動産価格を支えているとするならば、
これから人口減少で、相続対策で空き家がどんどん増えてくるわけですよね。
その対策として田舎の空き家、
親父が住んでたところを売っ払おうと思った時に、
それが外資の手に当たるっていうふうになると、
都市計画を描きにくくなるんじゃないかっていう気がして。
地下は一部の地域でバブリーですけれども、
割と落ち着いている今の状況でですね、
この辺りの地赤調査っていうのを、
もうちょっとガッツリとやっておく必要があるんじゃないかなと思いますね。
わかりました。
今回は昨日発表されました、工事地下について解説してもらいました。
鳥村さんありがとうございました。
ありがとうございました。
この時間はズームアップ、長崎県立大学教授の鳥村聡さんでした。
