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オルタナラジオ投資のスキマ話。この番組は、ニーサや個別株といった資産運用の王道とは少し離れた、新しい投資の可能性や選択肢について、三井物産デジタル・アセットマネジメント、通称MDMのお二人がリスナーの皆様にお届けします。
こんにちは、MCを務めます株式会社ゆげのみなみです。
よろしくお願いします、MDM代表の上野です。
よろしくお願いします、MDMの丸野です。
はい、今日は本題に入る前に、久々の台本での無茶振り。
フリートークをしてください、ということなんですけれども。
寝たぎれのような。
寝たぎれのような。
定期的に来ますよね。
相手に詰まったら声が入ってますから。
苦手。
でもあれです、トークテーマ案書いてありますよ。
書いてある。すんごい書いてある。
何ならフリートークしてくださいという時の方がトークテーマ案が。
あるんじゃん、みたいな。
あるんじゃん。
みなみさん最近引っ越しをされたっていう。
最近引っ越ししたんですよ。
賃貸から賃貸なんですけど、ずっとちょっと部屋が手狭で、
越したいなって思ってたんですけど、高いじゃないですか。
なかなか決心がつかないでいたんですけど、
たまたまこれだったらギリ頑張れるかなっていう物件が見つかって。
ずっと探してて。
探してました。
もうほんと何年単位で探してて。
ちょっと自分の手柄みたいに言ったんですけど、100夫がやってるんですけど。
ずっと探してて、みたいな感じで。ごめんなさい。
探してないやん。
定期的にレポートだけ受けても全然出ない、物件が出ないとか。
で、うち猫がいるんですよ、2匹。
これで賃貸の家を探すの、ほんとに大変ですね。
初めてペットを持って、初めて引っ越しを経験したので、
相撲とかホームズとかそういうのを見ると、
いろんな条件入れていった時に、当該物件60件、70件とか出て、
ペットありにチェックをした瞬間、2件とか3件とかになるんですよ。
さっきも言ったんですけど、それで1個はとんでもないおんぼろ。
1個はとんでもないおんぼろって言ってるんですね。
かなり歴史ある。
歴史ある。レガシー物件。1個は家賃98万円。
リーズナブルですね。
100万円きてもリーズナブルですね。
猫大変だなと思って、生まれて初めて私は家を買うということにも
チャレンジした方がいいのかなと思い始めたところではあるんですけど。
全国のマンションデベロッパーの皆さん、チャンスですね。
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ちょっとずつ増えてはいるんですけどね。
資金を積みまして、ペット化です。
多いはずですよね。
増えてるよね。
だけどやっぱりオーナーからすると、傷の問題だったり匂いの問題だったり
いろいろあるんで、経営は下げがちですね。
資金で何とかなりそうな。
治るところ、治らないところ。
一頭全員がペット飼ってるみたいなところもないので、
他の住人さんとの関係でクラブを避けたいみたいなところもあります。
でも積み増しました。1匹1ヶ月分みたいな。
ぜひ東京以外にスコープを広げて。
別にペップじゃなくてもいいですけど、
例えば北海道とかで物件探したら、
は?みたいな。むしろはっと目が覚めます。
何をやってたんだ自分たちは。
本当そうでしょうね。
ペットはどんどん加点してくれみたいな。
何だったら家畜も買えみたいな。
家畜買い放題。
何だったら家畜も買えはやばい。
また別の職業ですね。
ペットですよペット。
そうですね。結構ずっと自分が住んでるエリアとかの
マップに集中しすぎて、
いろんなことが確かに歪んでくる感じはあったので、
ちょっと別部の物件も見てみようかなと。
私の話ばっかりなので、
もう一個ぐらいフリートークしたいって、
すごい変な日本語ですけど。
ちょっとディレクターが入れてくださっているこのトークテーマ。
勝負の時はこれ。手土産のマイベストを上野さんに聞いてみたい。
これちょっと自分も聞いてみたいですね。
聞いてみたいですね。
シチュエーションによると思うんですけど、
例えば会食とかゴルフとかで持っていくときに、
持って帰るのめんどくさいもんを渡したらご迷惑じゃないですか。
重いものとかね。
ドリアンとか。
ドリアンはいつでもちょっと相手選ぶかも。
電車で来てるのになんでそんなでっかいクッキーの詰め合わせとか買っちゃったの?みたいな。
必ずしも中身だけじゃないんですけど、
別にそういう制約がなければ、
あんまり手に入らないもの。
この周辺だとなかなか買えないどら焼きとか。
美味しいどら焼き屋さんがあるんですかね。
すごい並ばないと買えないたい焼き屋さんとかがあるんですけど、
ちょっとそこに時間使って並んで持っていくみたいなのがありますけどね。
中身だけじゃなくて、一応重いというか。
結構時間使ってそれを買いに行かなきゃいけない。
あそこ行列の店ですよね。上野さん並んでくれたんだみたいな。
自分で並ぶんですけどね。
すごい、そっか。
そういうのがいいんじゃないかなと思いますけどね。
美味しいどら焼き屋さんとたやき屋さん、後で教えてください。
Googleマップのリンクを送ります。
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Googleマップのリンク。そうか。面白いですね。
丸野さんは手土産のマイベストありますか。
ない。ラジオ的に何にも面白くないんですけど、人によって変わりますよね。
難しいですよね、手土産って。
これって決めたらいいんでしょうけどね。
何パターンか持っているといいんでしょうけどね。
何かしら自分の会社がある場所とか、自宅の近くにゆかりを。
めっちゃゆかります。
こんだけ選択肢があると、ちょっとしたストーリーがあったほうが、もらったほうもね。
昔は、学生の時とかは、どら焼き屋のようかと思った時は間違いないってとある人に教わったんですけど、そんなことはなさそう。
聞く時もあるし、ちょっと聞かない相手もいるかもしれないですね。
確かに。洋館ってしばらく食べないですね。
そうっすね。僕、アメリカに初出張する時に、まさに持っていけって言われたのはどら焼きの洋館でした。
めっちゃ荷物の重さが増えちゃいそうだけど。
持ってったらこっちにも売ってるよとか言われて。
マジっすか。
デマじゃん。
確かにここでは買えないものみたいなのもいいですね。
これが限定とかね。
美奈美さんは、勝負の手土産みたいなの?
私も自分が住んでるエリアの美味しい、自分が気に入っている豆大福とか。
やっぱり一応自分が食べてよかったなとか、自分が使ってよかったって思うものをなるべくお土産にしたいなとは思いますね。
食べたことないけど、多分美味しいはずみたいな感じで、祈りながら渡すよりは、有名とかじゃないけど、すごい私が気に入っててっていう感じでやるようにはしてます。
今度はじゃあ持ってきます。和菓子嫌いじゃなければ。
たい焼き並んできます。
いいですいいです。江戸さんそんな、私のために。でもすごい嬉しいです。期待してます。
ということでフリートーク、撮れたかバッチリというふうに。
ニコニコのサインをいただきましたので、本題に入っていきたいなと思うんですが、フリートークと全く関係ない。
振り幅がすごい。
振り幅すごくて、おるたなのがっつり話をしていきたいと思うんですが、今日のテーマは、りまわりの隙間話ということで。
結構リスナーさんも、りまわりって多分、関心事のかなり優位なことにあると思うんですが、これ私から実は今日テーマアップさせてもらってて、
おるたなラジオを始めて、いろんな周りの人におるたなの話をしたり、おるたなラジオの話をするときに、やっぱそのある程度投資している人の中で、
たまに、いろいろ自分もやってるんだけど、3から5パーのりまわりって、わざわざ始めるには低くない?みたいなことを、ちょっとめんどくささの方が勝っちゃうな、みたいなことを言われることがあり、
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私がまだまだ勉強中なもので、そこにスパッと打ち返せる言葉をまだ持ってないかも、というふうに思いまして、
なんかりまわり微妙じゃない?って言われたときに、なんて返せばいいですか?みたいな話から、ちょっとりまわりの隙間話をしたいな、というふうに思っているんですが、
なんて答えたらいいですか?
どっちに聞いたらいいですか?上野さん。
いくつかの要素が入っていると思うんですけれど、他の商品と比べて高い低い、同じ商品の中でも高いやつ低いやつがあるんですけど、両方多分ご説明しなきゃいけないんだろうなと。
例えとして、正しいのかどうかですけど、最近競馬シーズンで一番人気みたいな、オッツ1.5倍みたいな感覚ですけど、
場券で1.5倍と3倍と10倍があって、どうでも等しく確率で来るんだったら、それは10選びますよね。
わざわざ1.5選ばないですよね。
あれ違うってことは多分、来る確率が当然違っていて、倍率が高ければ高いほど、来ない可能性が高くなっちゃう、そういう話なんですけど、
結構、オルタナのユーザーさんの話をお聞きしていると、3%、4%、5%というのをだいたい出しているんですけど、
どれも、さっきのオッツの話で言うと、3も5もみんな等しく、これは3が絶対もらえる、これは5が絶対もらえる、みたいな感覚になっていらっしゃる方が多いのかなと思うんですが、
実はやっぱり、利回りが高いってことは、何かしら裏側にリスクはちゃんとあって、
場合によっては、思った通りに入ってこない確率が、利回りが上がれば上がるほど、入ってこない確率が上がっているっていうところが、意識されていない感じもするんですよね。
なるほど。
必ず、変なズルをしていない限りは、利回りが高くなればなるほど、リスクは上がっていっているはずなんで、
それが、ちゃんとそのリスクは分かった上で、その利回りなのか、単純に利回りだけ、競馬で言うとオッツだけで比較していないかっていうところは、
1回ちょっと考えていただいた方が良さそうだなという感じがします。
なるほど。そのリスクっていうのは、どういうリスクですか?
不動産で言うと、例えばですね、契約しているテナントさんが抜けて、家賃が入ってこなくなる。
もしくは、よくあるのは、5年10年運用した結果、その不動産の価値が、100で買ったものが100で売却できずに、
80になったり50になったり、50はちょっと極端ですけど、値下がりするリスクって当然ありますよね。値下げのことなんて分からないんですけど。
それも含めて、例えば5%ってことなんで、10年運用して何もなければ、100は150になって帰ってくるわけですけど、
最後値下がりして20下がったら、それは130にしかならない。年間産すると3%ですよね。
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そこの変動要素がありますよっていうサインでもあるんですよ。そのサインを多分一切無視して。
確かに。
1、3、5、10だったら10だった。ちょっとシンプルになりすぎてる感じもして。
もうちょっと冷静に、10の中にあるリスク何ですか?っていうのは見ていただいた方が良いんじゃないかと思いますけどね。
そうか。利回りの裏に必ずセットで表裏でリスクの看板があるという。
そうですね。我々からすると利回り低くないって言われると、当然利回り上げることはできるんですけど、
それはリスクの高いものを用意しなきゃいけないってことなんで、ちょっとやっぱりサービスの中心として、
できるだけ安心感を持って運用できるものをやっていくことすると、自然的に絶対値は低くなりがち。
あえて高いものを作ろうと思えば別に作れるんですけど、
そこは意図してお作りしてないっていうのが実態かなと思うんですけどね。
なるほど。めっちゃよくわかります。丸野さん、今のポイントいかがですか?
囲める形になるんですけど、おそらく比較対象としては株式とか、株式がおまとめパックになっている投資員とか、
あとは安定と言われる、例えば債券の中でも米国債とか、そういったものと比較されるケースが多いんですけど、
基本的にはいわゆるブレの部分、主に価格のブレの部分だと思うんですけど、
やっぱり過去の実績だけ見ていると、すごい期待リターンが高いように見えるんですけど、
その分価格のアップダウンはそれぞれありますし、債券も当然元本保証のようなイメージはありますけど、
特に外国の債券とかは、為替のリスクとかもあるので、そこって本来の期待リターンよりもかなり動く部分なので、
そのあたりも含めたときに、どこにどれだけお金を置いておくのがいいんだろうと考えたときに、
1個だけがいいのか、いろんな値動きとかリスクがあるところに分散して置いておいた方がいいのかっていうのは、
結構人のリスク感覚だったりに変わると思うんですけど、
リスク許容度MAXなんで、限界でいきたいっすみたいな方は、
今目がギンってなりましたね。
リバレッジガンガンでいきたいっす。
そういうことを自分で自覚された上でやる分には、ハイリスクハイリターンも。
個人の選択だと思います。
僕も絶対に安全再度お勧めしますというつもりもなくて、
人によっては当然、単焼1倍よりも単焼10倍の方がお好きな方もいらっしゃるので、どうぞどうぞみたいな。
でもいずれにせよ、オルタの中での3%と5%の比較もそうだし、
株とか投資・信託と比較したときの話もそうですけど、
利回りの数字だけが自分の中で独り歩きしちゃってるみたいな状態は、
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いずれにせよ危ないのかなってお二人の話を聞いてちょっと思いました。
もうちょっとあと不動産に絞ってお話をすると、
利回りを上げる方法ないんですか?って聞かれると、
結論がありますと。いろいろありまして、
例えば、レバレッジをめちゃくちゃかける。
不動産、例えば100億円の不動産を購入するときに、
ニコニコ現金払いで、いわゆるエクイティ100%で買う場合と、
ローン、いわゆる借り入れをして、あるいはレバレッジをかけて買う場合で、
実際に投資した金額に対する期待リターンってすごい上がるんですけど、
それって不動産の価格だったり、収益のブレがあったときに、
その良い方の変化もそうなんですけど、マイナスの方の変化も受けやすくなるので、
その意味では、リターンは上がるんですけど、リスクも上がるっていう。
これは表裏一体っていうことですね。
あとは、攻めたアセットを手掛けるみたいな。
不動産の中でも、例えば都心のピカピカの一等地のものなのか、
地方の築フルアパートなのかみたいなので、賃料の改善性だったり、
最後売れるかみたいなところには結構。
そうですね。
さっきのディープインパクトなのか、
競馬の話ですね。
ちょっと古いですね。
年齢がバレてしまいますけど。
なのか、そうじゃない大間さんなのかの違いみたいなところですかね。
っていうところでも、だいぶ期待リターンが上がりますし、
あとは、同じ不動産でも、どのフェーズを手掛けるかみたいなところでも違いがありまして、
いわゆる土地から支援というか、開発の部分をやるのか、
可動が安定した部分に投資するのか、
ちょっと築フルになってきたときに、
そこをバリアップしていくようなシナリオも含めて、
そういうスタイルの投資をする中で、
それぞれリスクリターンが変わるので、
そこで期待リターンを変えていくというところもあったりします。
オルタナは安定したキャッシュフローをお届けしたいというところを考えているので、
そういう意味ではリスクは比較的抑えているような商品が多いかなと思います。
なるほど。よく上野さんがおっしゃっている危ない数字7。
これを超えてくると、その裏のリスクにかなりめくばせをした方がいいのでは。
もうちょっと強い言葉で言っていたかもしれないけど。
不動産で7%作ろうと思ったら、どんな方法がありますかね。
具体名を出すと、
小田急から地方の3年先にはなくなっていそうな商業施設だと、
10%とか15%のリマーゲンを見たことがありますよ。
それぐらい安く。物件自体が安く出されている。
もらっている家賃に対して物件価格がすごく低く出てくるんですけど、
それで売ろうという人がいるってことは、何かしらを感じているわけですよね。
15%って言っても3年だと45%しか回収できないので、半分ぐらいは損しちゃうわけです。
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そのリスクがある。
どうしてもってことでしたら作りますけどね。
いやいやいや。
でもやっぱりちょっと安定・安心しながら、
全体のポートフォリオの中で一つちょっと安心感のある商品ラインナップとして持ってもらうみたいなことが
根底にはオルタノはやっぱりある。
そうですね。家賃としてもらう分の何%も大事ですし、
投資なんで最後売却して元本回収して何%じゃないですか。
その回収可能性も含めたときに、そのリスクがどの程度あるのかっていうのは結構不動産なんで、
都心の物件でも物によってだいぶ変わりますし、
エリアを変えた瞬間に物の動き方っていうか、流動性って言ったりしますけど、
買ってくれる人の数が減っちゃうとどうしても価格ってブレますよね。
そこはやっぱり見極めた上で商品創生してます。
なるほど、そうか。
いや、なんかパッと何もちゃんと考えないときには、
確かに今ね、S&P500とかやると今とかめっちゃすごいので、
なんかオルタナって地味に見えちゃうなとか、
私もぐぬぬってなっちゃうんですよ。
地味です。
一切否定しません。地味です。
明日2倍になるみたいな。
そういうドキドキ感は正直ないかもしれないですね。
感じではないなと思って答え方にちょっと考えあぐねてたんですけど、
なんかすごく理解が深まったような気がするので、
早速そんなことを言ってきた奴らに。
うち任す必要はないですよね。
またちょっと議論申し込もうかなと。
例えばお子さんの教育資金とかを全部株式で運用するって多分ないと思うんですよ。
確かにそれは危ないですよね。
確かにそう言われるとなんか危ないかもって気がします。感覚的にも。
そういうときに選択肢の一個に使っていただけるようなものかなって気がしますね。
わかりました。
すごい私自身も理解深まったんですけど、
リスナーさんもヒントになること多かったんじゃないかなと思います。
今日はお時間が来たのでこのあたりにしたいと思います。
上野さん丸野さん今日もありがとうございました。
ありがとうございました。
オルタナラジオ投資の隙間話ここまでお聞きいただきましてありがとうございました。
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ではオルタナラジオ次回もぜひお聞きください。