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おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業課の京都のバーニング大家がワクワクしていきようをテーマに、
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は1月6日の月曜日ですね。
ついに仕事始めの月曜日になりましたね。
皆さん、いかがでした?
もう今、電車の中という方もいらっしゃるんでしょうけれども、
私は相変わらず、今日は7時半起きになっちゃいました。
まあ、自営業みたいなもんですからね。
もうちょっと抜け切らない感じがありますね。
昨日はね、ジム行ってたんですよ、昼に。
朝はまたゆっくり寝てしまったもんで、
午前中は資料作りでもしようかなと思ってパソコン向かってたんですけど、
こたつで作業をやってたもんやから、また昼寝しちゃいまして。
あかんかん、このままやったらあかんぞと思ったんでね、お昼にね。
ジムに行って、ランニングマシーンに乗りまして、
2時くらいからやってですよ。
2時間がっつりと走って、その間に映画も1.5倍速で見てですね、
そこから残った30分くらいを、また不動産系のYouTubeとか見ましてですね、
ちゃんと学びと運動と文部、領土できっちりやれてるぞと思ってですね、
いい感じの、これって明日からスパッと、スパッと体動くぞと思ってたらですよ。
久々にがっつり20キロ以上走ったもんやからね、朝疲れてね、ぐっすり寝ちゃいました。
そんなわけで、ぼちぼち行こうかなと思っておりますよ。
まだね、学校と幼稚園が始まってないんでね、子どもたちも朝ゆっくり寝とるんですよね。
言い訳すな。
そんな感じの月曜日を過ごしております。
最近ね、うちの8歳の長男くんが結構ね、寝る前に本読んでっていうのを言うんですって、
大体あのうちの妻が寝かしに行くんで、その時に、
でも本つっても昔話読んでみたいな話になって、
手持ちのね、昔話もある程度限られるじゃないですか、
一寸坊主とか桃太郎とか浦島太郎みたいな定番の絵本はあるっちゃあるんですけど、
そういうのも読み飽きてるから、
スマホでね、昔話とか探して、そういうのが集まってるサイトがあるんですよね。
そこで何か読んでって言うんですよ。
いやまだ2年生とはいえ、かわいらしいなと思って。
昨日読んだお話が、タイトルわかんないんですけど、
なんかこういう話やったっていうのをね、妻から聞いたんですけど、
とある江戸時代ぐらいですか、お殿様がいて、
そこのお殿様が、なんかお気に入りの着物が汚れてしまったから、
これを綺麗にしてくれと。今でいうクリニックですか。
それを田んぼの屋に依頼をしましたと。
そしたらそこの田んぼの屋の店主がね、
これきっちりと綺麗にしますと。3日で綺麗にしてお返ししますって言って、
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綺麗にこうやってたらしいんですよ。
折り直してたのかどうなのかっていうね。
ただそこのドラムス子がね、
まともに仕事するなんて嫌だって言って、
なんか暴れて暴れてして、
そのまた田んぼの綺麗になりかけたやつをまた泥をはねで汚してしまったと。
で結局その3日以内に綺麗にすることができずに、
殿様は激怒して、結局その田んぼの屋の店主を打ち首にしたと。
重たい系ですけども、昔やったそういうこともあったんかな。
でですよ、真面目に働いていた父親が自分のせいで、
自分の仕事を一切しないという自分のせいで打ち首になってしまったということをものすごく後悔した、
その息子がですね、また酒に溺れもダメ息子ですね。
でももう本当に後悔の根に刈られたらしいんですよ。
ただそれで周りの町の人たち、特に子供がね、石を投げたと。
お前のせいでやいやいと。
お父さん殺されたのはお前のせいだみたいな感じで石を投げたっていうことからですよ。
あまりに気に病んだその息子は、
フクロウになってしまいました。
そしてその子供たちは、石を投げていた子供たちはカラスになってしまいました。
だから今フクロウを見かけるとカラスはつついたりするようなそんな関係になってしまったそうです。
これ聞いたうちの息子の感想。
わけわからんすぎて目覚めた。
わかるー。
わかるー。
突拍子もなさすぎて。
とにかく寝たくて呼んであげたのに。
わけわからなさすぎて目覚めてしまったらしい。
ヒャッポイズってね、ヒャッポイズってですよ。
なんかまだフクロウになってしまうみたいな、
キニアンでね、なんかなってしまうみたいなそういう生まれ変わりになってしまうっていうのはわからんでもないけども。
なんで子供たちが複数がカラスになっちゃったのかな。
こういうのまともに考えたらダメなんですけど。
笑ってしまったわーっていうね、お話でございます。
いろんな話ありますね。
そういうのをまともに考えるような年になってきたんだなっていうね。
まともに考える年になったら昔話も入ってこーへんやろって思うんですけど。
そんなちょっとほっこりするお話でございました。
皆さんも寝る前はいろんなお話聞いて聞かせてあげてるんでしょうか。
なんかおすすめのお話があったらまた教えてください。
僕はグリーム童話とか検索をして読ませてあげるのが好きですね。
そんなわけで、本日の本題は、
管理会社はどういうふうに決めているのか。
僕は○○による。
っていうね、そういったお話をさせていただこうかなって思っております。
僕はね、あの専業公演になってましてね、
もともとの消防士という仕事を辞めて、
今はもう不動産賃貸業と売買のこの二本柱でね、
不動産一本でやってるわけなんですけど。
自分のところで管理するという手もあるんですが、
全て外注にしてるんですよ。
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で当然というか、サラリーマンとかね、
副業されながらの方なんかは、
やっぱりその管理業というのを委託していることが多いと思うんですけど、
どういう基準でその管理会社さんを選んでるのかなっていう、
僕なりのちょっと意見をお話しさせていただこうかなと思っております。
さあ本題に入る前にお知らせ数点させてください。
まずですね、最初冒頭のスポンサーコールなんですが、
今現状、秋がございます。
もうかれこれね、チケミーというサイトで販売し始めて、
今もう40本目ですよ。
ファンパスナンバー40番。
これが今現在売り出し中でございますので、
よろしければどなたかご支援いただけましたら、
また読み上げさせていただきますので、
どうぞね、これご活用ください。
購入いただきましたらですね、
その物件の相談とかにも私が乗りますよっていう、
そういったサービスも付帯しておりますので、
そういったところで何かね、告知事項とかもあれば、
そういったこと、何でしょうね、宣伝ですよ。
告知事項ってあっちの方じゃないですよ。
重要事項説明書に載せる方とかじゃなくてです。
あれば、また検討してみてください。
よろしくお願いします。
そして1月の19日ですね、
元気が出る大谷の会の年始一発目の勉強会やります。
もうなんやかんや言うて、来週末ですよ。
ああ、そうか、もう2週間切りましたよ。
1月19日、日曜日ですね。
これ天野慎吾さんも来られまして、
1ヶ月間の勉強会、目標を設定していきましょうねということで、
個別具体的に皆さんが設定をするものですよ。
一方的に聞くだけではなくて、
ワークをみんなでやりまして、
1年後にはどういった自分になっていたいのかっていう目標を
定めてそこに至るまでの経路をみんなで定めていこう。
それのやり方っていうのをね、
外資系の企業だったらどういうふうに目標設定するんだよっていうのを
天野さんからですね、紹介いただきまして、
それを不動産投資家に置き換えたやり方で
みんなでちょっと組んでいこうよって、そんなお話になります。
詳細は概要欄の方に貼っておりますので、
こういうふうなワークしていくんだ、一度見てみてください。
そのままですね、新年会という形に突入していきますので、
ぜひとも大阪南波の方へお越しください。
どうしても日程が合わない方は1ヶ月の動画配信も行います。
それを見てですね、ご自身で目標設定っていうのをやっていける。
そんな動画に仕上げますので、よろしければそちらもご検討ください。
あとですね、ちょっと細かいやつですけども、
明後日ですね、1月8日の水曜日、この日の夜の10時からですね、
スタ友、スタイフ友達のですね、
ヤマトユキさんと私、バーニング大谷とで、
なんとなんと大好きなアニメを語り尽くすっていうね、
そんなちょっとコラボライブを始めてやろうかなって。
これサブカルライブやってますけど、各州でね。
それ以外でコラボでアニメのこと、
僕がサブカルのことについて語るライブっていうのは初めてなんです。
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ヤマトユキさんね、同世代なので、
新旧、本当に昔から見てたアニメとか最近どんな好きやねんっていうこととかね、
とりあえず30分ぐらいちょっと語り尽くそうかな、
どうせ尽くせないんですけど、分かってるんですけど、
それを楽しみにしてるんです、僕も。
どんな話になるのかな。
よかったらガヤしに来ていただけたらありがたいですね。
よかったら1月8日の夜の22時からライブやりますんで、
よかったらお越しください。
はい、ということで、本題入っていきましょうか。
カニ会社さんですよ。
もう今日から1月6日なんで、
いろんなところ仕事始めるところもあると思うんですが、
僕も従業員さん、今日から出勤されるので、
この後事務所で勤務しまして、
しっかりとやっていこうかなと思うんですけども、
いろんなメールも来てましたわ。
なんやかんやで、年末年始。
幸いね、直接いつも懸念してるんですけど、
毎年何かしら僕に直接携帯で入居者さんから連絡があったりっていうのがあって、
水漏れがしたとか、こんなトラブル、給糖機の故障があるとか、
もう嫌なんですけど、
今年は1個もなかった。1個もなかったです。
よかったって思ってたんですが、
なんやかんや管理会社さんのほうで受けてくださってたみたいですわ。
何号室でこういう不備があったとか、
ちょっとした水漏れが発生してるだとか、
緊急性はないけれども、じわーっと来てるやつがあったりとか、
扉の立て付けが悪くなってるんです、どうしましょうか、
みたいなやつが来てたんで、
そういった対応のメールと電話の連絡体制っていうのを整えて、
今日はやっていこうかなって思ってるんですが、
こういう管理会社さんね、
やっぱり第一次対応でやってくださる非常にありがたいパートナーですよね。
不動産投資家、公家業をやっていたら、
管理会社さんとの関係性は本当に重要だなって思うんですが、
じゃあ私、バーニング公家が、
どういうふうにその管理会社さんとつながっているのかっていうとこなんですよね。
大きく分けて管理会社さんって2種類あると思うんですよ。
この管理部門が得意っていうところに特化した管理会社さんと、
もう一つ、客付け仲介に特化した、
こちらが得意な管理会社さんとっていう大きく分かれているかなと思うんです。
もちろんどっちも得意に越したことはないんですが、
大体どっちかによっているんですよ。
客付けはすごく強いですと、
生活保護の方だったりとか外国人の方だったりとか、
顔が広いというかね、
いろんな行政とつながっていたりとか、
情報網が広くて、
本当に何か問い合わせがあるなと思ったら、
ここの業者さんからやって、
本当にすぐに付けてくださるなっていうのがあるんですけど、
何でも幅広く付けてくださるっていうのは、
ちょっと裏腹に管理面で何かあることが多かったりするんですよね。
とりあえず付けてそこの中華テス料とか、
AD広告料が取れればOKっていう方針のところは、
管理で何かあった時に、
何か対応いまいちだなっていうところがあったり、
逆に管理がめちゃくちゃしっかりしているところに関しては、
属性がいいお客さんを優先的に入れるっていうことがあったりするんですよね。
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最初の段階で結構ふるいにかけるというかね、
この人を入居させてしまったら、
ちょっと管理で苦労するぞっていう方は、
事前に最初の面談の段階とか、
問い合わせの段階から、
ここの物件に入っていただくのは良しとこうかなと、
いうことがあったりして、
それ自体がオーナーの耳に入らないで、
何かいまいち客づけ弱いな、
ただ管理に関してはしっかりしてるな、
そういった会社さんに分かれることがあるわけですよ。
じゃあこれどっちの方がいいのかなっていうのも、
本当にそれは判断次第なんですが、
一般媒介でね、
客づけ業者さんいろんなところに依頼してもいいよって、
そういう契約を巻くことができるのであれば、
僕は外注するのは、
管理が強い会社さんにお願いしたいなって思うわけですよ。
客づけは他のいろんな会社さんがいているので、
だからうちは結構そのスタイルでやってますね。
これに関しても連携がなかなか難しいところではあるんですけど、
ここの入居付けする客づけ会社さんの、
ちょっとお客さんうちは管理できないですとか、
そういったしがらみもいっぱいあったりするんですよね。
なのでこの辺のやり取りについてはまた追って、
いろいろとお話しさせていただこうかなと思うんですが、
基本的に僕は管理が強い管理会社さんに依頼したいなということなんですよ。
じゃあですね、さらにもう少し踏み込んでですよ。
僕物件数がそこそこに14棟ぐらいかなってあって、
エリアが京都府と三重県に大きく分かれてはいるんですけれども、
そこでも物件エリアってさらに広がっているんですよね。
京都市内だったりとか南の宇治の方だったりとか、
北は福知山だったりとかっていうのが分かれていて、
じゃあそこでそれぞれ管理会社さんが違うんですよ。
どういうふうに決めているのかっていうんですが、
僕は一つこれ大事かなというものは、
管理会社さんは物件の情報の入手経路によるっていうところですね。
どういうことでしょうかなんですけど、
だいたいお決まりの管理会社さん、
ここ行為にしているところっていうのがあれば、
物件購入してからその管理会社さんに委託を変更するっていうことをやると思うんです。
過去にそういうのを僕もよくやってはいるんですけど、
それが一番やりやすい形ですよね。
管理個数がどんどんどんどん増えてきて100個200個ってなっていったら、
その大屋さんのいい分は無視できないので、
そのロット、この個数が増えることのメリットってめちゃくちゃ大きいんですよ。
大屋の発言力が大きくなっていくので、
ディスカウントも効くようになるとかね。
管理費用が5%から3%に下げていただけるとか、
これ数があるからこそのメリットなんで、
そう寄せるっていうね、
一つの管理会社さんに寄せていくっていうのはすごく大事なんですけども、
この入手経路によるっていうのは、
そのね、結構倍々の仲介さんが、
要は管理をやってるってことがあって、
うちが管理している物件なんですけど、
これよかったら購入しませんかっていう流れで買うことがあるんですよ。
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そうなった場合はやっぱりね、
このギリ人情っていうかね、
やっぱりそこは、
せっかくそこの管理会社さん経由で買わせていただいたんだから、
そのまま管理は継続させていただきますっていうことがね、
往々にしてあります。
せっかくそこでね、
入手してありがとうございます。
良い物件を良い条件で買わせていただけました。
ただ管理に関しては、
うちはこの会社で任せているので、
ごめんなさい。管理切り替えさせてください。
なんてなっちゃったら、
次来ないですよっていうことがね、
ああもう大丈夫ですよなんてなって、
表面上はいい対応してくださったとしてもですね、
ああもう管理をやっぱり切り替え張るんやったら、
今後紹介するのやめとこうかなってなったりするので、
僕は結局は基本的にはね、
その客付けよりも管理が得意な会社さんに任せることが多いですと、
購入したらある一定の会社さんに管理を委託することが多いですと、
なんですけども、
その購入した売買の仲介業者さんが管理をやられている場合、
さらに一応ヒアリングはします。
管理は継続した方がいいですかっていうね、
大体それはもう管理継続させてください。
管理料が毎月入ってくるわけですから、
それがなくなってしまうのはちょっと痛いです。
ですからそのまま継続させてくださいってなるので、
その場合はもう管理はそのまま継続させていただきます。
そんな感じで物件によって管理会社変えてますし、
エリアによって強い管理会社さん決まってはいるんですけど、
特例として売買の仲介さんがそのまま管理をやっている場合は、
そのまま管理を引き継ぐって。
こういうのも買い続けるような体制を整えるためには
非常に重要な考え方じゃないかなと思い、
シェアさせていただきました。
いかがですかね。
ここからさらにの例外としては、
どうしても売買をやっている管理会社さんの管理が
あまりにずさんな場合とかは、
ちゃんとこちらから改善の要望は何度も出しますし、
話し合いというのも継続はしますけども、
それでもちょっと改善の余地が見られない場合は、
ある一定の期間を設けて、
すいませんと、この日までにこういうのが改善されなければ、
ちょっと切り替えさせてくださいという話をした上で、
やっぱりダメだなと、ごめんなさいということには、
切り替えなきゃいけないなという判断を下さないといけないという、
これはもう経営の判断なので、
そういうことがある場合もありますよ、
ということは一応お伝えしておきます。
ということで、本日は私バーニング公演なりの管理会社の選定方法、
管理会社の選定は売買仲介の情報入手経路による、
こういったテーマでお話をさせていただきました。
今後、一等ものとかどんどん購入いたって数が増えてくると、
こういった判断もする必要があると思いますし、
やっぱり管理会社さんは経営の大切なパートナーなので、
そこのやりとりというのはきっちりとやるようにしましょう。
月一は少なくとも顔を合わせて打ち合わせをしたりとか、
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そういったことが必要になるんじゃないでしょうか。
そんなわけで、今日は月曜日です。
ちょっと京都の方で雨模様ですけれども、
今年も言うときましょうか、
雨だつってもね、かささしててもね、
一発外出たら上見上げてみましょうよ。
晴れているのは天気だけじゃないですよっていうね、
曇り空でも心はスカッと晴れ晴れと。
晴れ晴れといきましょう。
はい、ということで今日も上向いてね、
元気に笑顔で出かけていきましょうね。
今日の放送もいいねと思いましたら、
いいね、コメント、フォローぜひともよろしくお願いいたします。
ということで、本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう。
それではまた明日。
