総会と理事会
katsuma
昨日、総会が終わって、また副理事長になったんですよ。
daikoku
また?
昨年に引き続きってことかな? 昨年に引き続き。
katsuma
これ何期目なんだろうな?3期目なのかな? 僕、もうちょっと記憶が曖昧なんですけど。
daikoku
あれじゃない?あの、副理事長になったのが去年なのかな? なのかな?
katsuma
まあ、理事会にはずっといるよね。 そうなんだよね。
このマンションを買って、たぶんその年か翌年に、もう理事会に入ったんだよね。
で、昨日、総会で可決されまして。
daikoku
再任ということで。 再任ですよ。再任されたんですよ。
katsuma
まあ、そういうことがあったんですけど。
総会とか理事会とかって、マンション買ってようやくその構造を理解したというか。
なんかね、概念としてそういうものがあるっていうのはふわっとは分かってたんだけど、
どういうふうに動いてるんだろうとか、どういう働きをしてるんだろうみたいなもの、よく分かってなかったんだけど、
まあ、中の人になることでようやく分かってきたものとかは結構あって。
今日はちょっとそんな話をしてみようかなと思っております。
こんにちは。katsumaです。
daikoku
daikokuです。
katsuma
daining.fmはギャルソン好きのkatsumaと、お菓子好きの妻daikoku大国の夫婦が、
ファッション、スイーツ、ホテルなどを中心に我が家の家庭で話題のトピックをお届けします。
はい、というわけで唐突ですけども、今週はマンション管理についての話をしてみたいと思います。
先週ね、病みあがりでプロジェクターの話をして、次の週どうなるかなみたいな話をしてたんですけど、
マンション管理の重要性
katsuma
少しは体調は良くなったんですかね。
daikoku
そうですね、今寝室ではないですね。
今週は寝室ではないですね。
ただ、ダイニングテーブルでもないですね。
katsuma
リビングでゴロゴロしながら今収録をしてるんですけども、
マンション管理、なんでこの話をしたいかって思ったかっていうと、
さっきも話もあった通り、ちょうど昨日うちのマンションで1年に1回ある総会ってものがあって、
それに出てきて、そのマンション管理について考えるきっかけがあったみたいなところがあって、
この辺の話って意外とあんまり知ってない人も結構いるんじゃないかなっていうふうに思って、
ちょうど僕たちの世代ってマンションを買うみたいなところとかが結構話題になる人たちっていうのも多いんじゃないのかなって思ったんで、
こういうふうに回ってるんですよみたいなものを紹介してみるっていうのも悪くないのかなと思って、
今回ちょっと話をしてみたいかなと思いました。
管理会社の役割
katsuma
マンション管理って、日々管理、運営をしていくにあたって主要な登場人物とか、主要な期間みたいなものがいくつかあったりするんですよね。
僕の観点だと重要人物として5ついるかなと思ってて、ちょっとその話をしたいなと思ってて、
まずは総会。年に1回ある総会っていうものがどのマンションでも必ずあると思うんですよね。
daikoku
これってもうちょっと身近な例で例えると、上場してる会社団における株主総会みたいなものなのかなというふうに思うんですよ。
katsuma
年に1回必ず開かれて、そこでマンション管理を進める上での重要な決議事項みたいなものをここで決めるみたいな。
daikoku
そうだね。修繕します。お金これくらい使いますみたいな。
katsuma
予算の承認とか。
daikoku
そうだね。
katsuma
で、次の期1年間どういうメンバーでやりますよっていうそこのね、新任するのか再任するのかみたいなことが含めたりとか。
大きいお金の使い方みたいなこととか、大きい方向性についてここで住民の人たちが票を投じることができますよみたいな。
daikoku
そうだね。なんか結構細かい日々のさ、ちっちゃい修繕とかに関してはそこにかけないんだけど。
katsuma
そうそうそうそう。
daikoku
結構大規模なね、修繕に関しては総会で決議されて、やるやらないみたいなのが決まるっていう感じだよね。
katsuma
そうですね。ここで数百万とか数千万ぐらいの結構大きめの予算をガサッと取ってこういうことをしたいと思ってるんですよ、みたいなこととか。
それぐらいの規模感の話ってものがよく行われるのかなっていう感じですよね。
daikoku
これでもあれなのかな。マンションによって管理組合の規約があるじゃない。
katsuma
はい。
daikoku
それに多分金額感とか。
なるかもね、それは。
絶対総会にかけますよみたいなのがおそらく決まってんじゃないかなとは思うんですけれども。
うちのマンションとかでも確か理事のメンバーに決めるタイミングもそうだし、少なくても何人はこのタイミングで決めますよみたいな。
そういうこととかは規約の方に書いてたりするので、細かいところの運営の仕方みたいなところは多分マンションごとの規約に書かれてるのかなという感じはありますよね。
katsuma
重要な決議事項を決めるっていうのもそうだし、あと良くも悪くもなんだけど、株主総会と同じような形で住民から直接その理事のメンバーにご意見を出すことができるということが。
daikoku
ご意見、ご指摘。
katsuma
そうなんですよね。当然その決議事項に対する質問みたいなものもあるし、これも良くも悪くもなんだけどその質問、決議事項に便乗してところでこういったものが。
daikoku
違う話題ね。
katsuma
そうそうそうそう。ちょっと日々気になってんだけどさ、みたいなね。
daikoku
これはやってくれないんですか?みたいなことがね。
katsuma
まあ直接物を言える場で言ったところでもあるのかなって。
daikoku
コロナになった時にさ、出たやつでさ、マンションのエントランスに消毒液を置いてくれみたいなやつとかあったよね。
katsuma
あったね、あったね。はいはいはいはい。
daikoku
そうきたかみたいな。
katsuma
そうそうそうそうそうそう。
daikoku
普段から管理人室にご意見ボックスみたいなのがあるじゃん。
katsuma
開いたところで意見が来るっていうケースもなくはないんだけど、どういう温度感でなんでこれ必要なんだみたいなところを直接話せる場として、
基本的には決議事項以外のことってあんまり話すこととしては良いとはされてはないんだけど正直。
daikoku
でもなんかやっぱりさ、困ってる具合が伝わらないじゃん。
よくメールとかでさ、今こういう問題起きてますとかさ、管理室とかから来るんだけど、
それだとちょっとやっぱり温度感、緊急度とか困ってる具合が分からなくて。
やっぱりその総会で、年に1回しかないけど、直接その困ってる人から声が上がるっていうのを聞くと、
じゃあ次の2次会で1回ちょっと議論してみますか、みたいな話とかもやっぱり出るので、そういった観点でも割と結構重要な場なのかなっていうのもあるよね。
一時期凄いあの、冷水だっけ。2回水漏れがすごい起きてた時あったじゃない。
冷水だったらたぶん酔っ払ってる人たち。漏水ですか。
すいません。あれがさ、どこから水漏れしてるか分かんなくって、壁に穴あけたりさ、床に穴あけたりしてたじゃない、一時期。
私たちそれを、緊急事態だから管理室から報告が上がってきて、メールとかの文面で見てて、なんか大変そうだなぐらいには思ってたんだけど、
その年の総会に実際に住んでる方が来たじゃない、その時の大変そう感はやっぱり直接話を聞いたら、
いやいやちゃんとやってあげようよみたいな感じにもなるしさ、みんなそんなに困ってるんだったらしっかりお金出して直してあげた方がいいんじゃないみたいな感じにもなるから、
katsuma
やっぱり直接話をするっていうことは大事なんだろうなっていうのはちょっと思ったね。
そういう感じで総会っていうのはひとつ重要なのかなと思ってます。
2つ目としては、さっきもちょっと話出たんですけど、日々の理事会っていったところがまずあるかなと。
これはさっき株主総会で総会を例えたんですけど、理事会は何でしょうね、
日常的な業務を回すとこの月1経営会議とか月1取締役会とか、そんな感じかなとか。
日々の運営に対する決定期間みたいな、そういった場になっているのかな。
ここでさっき総会で僕が再任されたって話もあったんですけど、
daikoku
理事を回していくメンバーが中心になって、日々起きている問題に対してどうしますかねみたいな方向性を決めるみたいな、そんな感じですね。
katsuma
で、さっきも例で出てきたけど、水漏れが起きてるみたいな、そんな話もあるし、
さっきも出た消毒液をどこで買ってどう置くかみたいな、そんな細かいところの話もしたりとか。
どこで買うか、どういうものをつけるべきなのかみたいな。
割と結構細かい流動の話が多いですね、これは。
総会とは違って、結構詳細に話を詰めて実行していくところになってるんだよね。
ここの理事会で日々のマンション運営に対する方向性は決めるんだけど、
ここからマンションによって、それを決めたことをどう進めていくかって結構違いが出てくるかなと思ってて、
うちのマンションは管理会社っていったところが入ってもらってますと。
これはどういうものかっていうと、3つ目のポイントとしては管理会社として挙げたいなと思ってるんですけど、
理事会で決めた方向性に対して、それを実際に決めたことを執行していくというか、アクションを起こしていくところを、
自分たちの自主管理のマンションだったら自分たちでやっていくし、
管理会社との連携
katsuma
管理会社が入ってくれてるところだと自分たちの代行して日々行ってくれるみたいな感じですね。
daikoku
業者への連絡とか、どこに頼むべきかみたいな。
業者選定みたいなのは一旦そこがやってくれたりとかするんだけど、
行為にしてるさ、業者に頼みがせじゃん。
どうなんですよ。それとどこもあるんで。その辺はこの後にも話そうかなって思うんだけど。
katsuma
工事とかしないとダメだねみたいな時とかは、いろんな業者さんにあいみつ取ってもらいながら進めていくみたいなところがあるんだけど、
なんだかんだ管理会社が行為にしてる業者さんとか、そういったところを選びがちっていうとちょっと表現はあれかもしれないんですけど。
daikoku
話ししやすいじゃん。やっぱりいつもお願いしてるところにさ、今回こういう案件なんだけど、いくらでやってくれますかって連絡しやすいしさ、
それに偏っちゃうっていうのはやっぱり傾向としてはあるよね。
まああるよね、それはね。
なんかそれを理事会がね、いやいやいつもこの業者使ってますけど、それは妥当な金額なんですかと。
katsuma
そうそうそう。
daikoku
もっと他に業者さんいらっしゃらないんですかみたいなね。
katsuma
そうそうそう。そういったところを理事会は話したりするんですよね。
daikoku
うちのマンションだと理事会に入ってる人たちでさ、他にも投資目的でマンション買ってて、そこのマンションの管理組合にも入ってるみたいな人だと、
他のマンションでこういう業者がいて、これくらいの価格感でやってくれてるよみたいな話してくれると、この辺の問題はすごくスムーズに解決できるんだけれども。
katsuma
それは今回もあげようと思ってたんですけど、4つ目の重要なポイントとして、やたら多く物件を持っているお金持ちの人っていうのが重要な人物としてあげるべきかなと思ってて。
daikoku
いやほんとね、そういう人がいないと本当に適正な価格ってね、やっぱり素人だとわかんないと思うし。
katsuma
そうなんだよね、やっぱりマンションによってというか、そこの住民によって結構お金持ってる方で、いっぱい物件持ってる人っているんですよね。
うちのマンションの理事にも一人かなり多くの物件持ってる方っていう方がいらっしゃるんだけど、そういう方ってこっちのマンションはこうだったよとか、こっちのマンションはこういう風にしてるよみたいな、そういったノウハウを結構持ってるみたいなところもあったりするんで。
daikoku
そういう方がね、理事会のメンバーに一人でも入ってくださっていると、すごく助かるところがあるんですよね。
katsuma
だから、さっき言った管理会社の回し方、運営の仕方とかに対しても、これなんかいいんだっけ、こんなんで、みたいなこととか。
daikoku
そう、口出しできるっていうね。
katsuma
そう、いい意味での口出しっていうところをしてくれるっていうところがあったりするんですよ。すごく助かるんですよね。
daikoku
言いなりになってると、やっぱり余計なお金使ってる場合って出てきちゃうとは思うんで、安心お金で買うっていう意味で、いつも使ってくださってる業者さん使うっていうのは一つ方法としてあるのかもしれないけれども、
信頼性の重要性
daikoku
やっぱりみんなからいただいてるお金で回していくものだから、適正な価格で修繕していくっていう方がいいんじゃないかなと思いますね。
katsuma
さっき管理会社のちょっとマイナスな面みたいなものを話したんですけど、当然プラスの面もあって、日々のゴミ出しみたいなものとか、エントランス周りの清掃みたいな話とか、水周りのトラブルがこの部屋で起きましたってなったら一時対応してくれるみたいなこととか。
やっぱり全部自分たちで自主管理だと、そういったところも結構自分たちですぐにやらなきゃダメみたいなところあるんだけど、その辺もちゃんと対応してくださるっていうところは結構助かる部分が大きかったりするので。
daikoku
あとは管理会社をずっと同じ管理会社にしておけば、過去の事例みたいなのって知見が蓄積されていくっていうのがあって、住民はちょっと固定できないんだけれども、管理会社をあまり変えずに固定しておくっていうところは、経験を積ませていく。
katsuma
それはすごく大事なんだよね。 そうなのよ。過去にこういう修繕した時に困ったことがあったとか、ここの水漏れだったらこの辺が原因なんじゃないみたいな、当たりつけてくれたりとかしますから。
あと住民との関係性みたいなところも出てきるところがあって、管理室の窓口の方とかも、難航室のなんとかさんねみたいな感じで、結構日常的に会話する方とかもやっぱりいたりするので、そういった時に問題が起きたりしても、結構なだめるような感じで穏やかに問題解決してくれるみたいなところもあったりするんで、そういったところがすごく助かる部分っていうのはあるのかなと思いますよね。
去年だっけ、ベテランの管理室の方、辞めちゃったじゃない、一人。あの時もうみんなの不安。 そうそうそう。え、なんとかさん辞めちゃうの?まじで?みたいなところがね。それは一大トピックになるぐらいの勢いがあったりしたんで。
daikoku
あとさ、私覚えてるのがさ、このマンション買う前に、一つ前住んでたマンションの近くの物件見に行ったじゃない。あそこのマンションはさ、管理人さんを最初その管理会社で雇ってた人で回してたんだけど、その人があまりにも良すぎて引き抜いたみたいな。
あったじゃない。 あったね、そんな話。 その管理人さんっていうのが、建築系の大学出たりとかしてて。 そうだっけ、よく覚えてる。 特徴的なマンションだったんですよ。なんかデザイナーズマンションっていうか有名な建築家がデザインしたマンションだったんですね。
katsuma
マンション自体がすごく好きで管理人やってるっていう、珍しい方だと思うんですけど、構造だったりとかそういったものも熟知されてるから、住民の方の信頼度が本当すごくて、管理会社から引き抜いて直接今契約してるみたいな。 あったね、そんな話も。
だからやっぱり管理する人、管理会社もそうなんだけれども、どれだけ信頼を受けるかみたいな。信頼を受ける会社に当たったらもうそっから買えないっていうのが結構重要なんじゃないかなと思いますね。
コンサルティングの役割
katsuma
もう一個ポイントがあるかなと思ってて、その管理会社、いいところが当たるといいねって話をしたんだけど、その管理会社がちょっと先ほど例で出てたけど、ちゃんと日々正しく動いてくれているかどうかみたいなところとかを第三者委員会的な観点で見てもらうっていう方法が実はあって、
僕は知らなかったんだけど、入って初めてわかったんだけど、いわゆるコンサルみたいな形でマンション管理士っていう職業があって、そこの方に日々の管理運営をコンサルティングしてもらうっていうそういう手法があるんですよね。
マンション管理士ってどういう方かっていうと、マンション管理の助言語ができるっていう、これ資格を持ってないと取れない職業のところなんですけど、なので例えばちっちゃいマンションとかだと自主管理で管理会社とは入れてないんだけど、でもコンサルティングは入れてもらうみたいな、そういったパターンっていうものも少なくないみたいですね。
自主管理支援パッケージみたいなもので売ってるコンサルティングの会社のサービスみたいなのもあったりするらしいんだけど、僕たちのマンションは今はこのコンサルティングは日々の運営のところには入ってはないんですけど、少し前までは実はいたんですよね。
なのでその管理会社も入れつつ、そのコンサルの方も入ってもらって、さっきも言ったその見積もりが本当に正しいのかどうなのかみたいなところとかを助言してもらうとか。そもそもこういう工事を進めようとしてるけど、その工事の工法が正しくないんじゃないかみたいな。
絶対僕たち素人だけだと、絶対そういう指摘はできないようなとこ、そういったところとかをパシッと入れてくれるっていう観点で重要な方々かなっていうふうに思ってますね。で、やっぱりその完全自主管理のみのマンションって僕は結構大変なんじゃないのかなっていうふうに思ってるんですよね。
当然規模感にもよるかなっていうふうに思うんだけど、それで日々回すぐらいだったら、こういうコンサルティングの人とかにスポットで入ってもらうっていうのもありだと思うし、その辺入ってもらって日々の管理の助言をもらうっていうところもありなのかなっていうふうに思いますね。
daikoku
だからやっぱりさ、マンションの規模がちっちゃいとどうしても自主管理せざるを得ないみたいな感じに。
katsuma
そうだね、お金の話も出てくるからね。
daikoku
やっぱり前もちょっと話したんですけど、建て替えのときに、やっぱり80から100くらいの規模感があった方がいいんじゃないかなみたいなのはちょっと思うんですよ。
毎月集まる管理費とか積立金とかもそうなんですけど、組合で使えるお金みたいなものがある程度の金額感ないと、やっぱりこういう管理会社にお願いします、コンサルお願いしますとか、その辺もお願いしにくくなっちゃうとは思うんで。
住民の中にこういう管理の資格持ってる人がいてくれれば、それは一番いいとは思うんですけど、でも住民ってやっぱり動きがあるから固定できないじゃないですか。
そういう難しさはやっぱりちょっと出てきてはしまうので、あんまり小規模は私おすすめはできないかなとは思ってるんだけど。
katsuma
そういう日々の細かいのやるの好きなんですっていう住民の方がいてくれるんだったらいいとは思うんだけれども、そういうの苦手な人たちばっかりで住民が構成されてしまうと自主管理はちょっと難しいなっていうところはあるんだよね。
マンション管理の登場人物
katsuma
今回そのマンション管理の5つの重要な人物として、総会、理事会、管理会社、やたら多く物件持ってるお金持ちの人、コンサルっていう話をしたんですけど、僕大事かなと思ったのはこういったまず登場人物っていうものがそもそもいるんだっていう話と、
日々の意思決定フローとその意思決定されたものを誰がどう回していくのかみたいなその役割の構造をこういうフレームになってんだみたいなものを理解するっていうのは結構大事かなというふうに思うんですよね。
管理会社と指摘できる人の重要性
daikoku
あとはその管理会社にちゃんと指摘したりとかできる人がいてくれるかどうかなんだよね。
katsuma
指摘できる人の存在があるんだっていうのも重要かなって思うんですよね。そういうコンサルとかあるんだって知らなかったしね、僕は。
持ちは持ち屋じゃないけど、その持ち屋の存在があるっていうことを理解するっていうのもマンションね、買うとか考えてる人は頭の中に入れといてもらえるといいのかなっていうふうには思いますかね、これは。
みたいな感じの話をしてみました。で、冒頭でも話をした通り、僕はこのマンションの副理事長に、今期また再任されたので日々のごみ出しの話とかをまた議論をしていきながら。
あれ、理事長は変わらずですかね。 変わらずですね。去年から引き続きの同じメンバーで、今期も同じ体制で進めていきたいなと。
うちの場合ちょっと立て替えがあるから、しばらく変わらないほうがいいかもしれないですね。 そうですね、その話はしてますね。ここでコロコロメンバー、むしろ変わるより同じメンバーのほうがいいんじゃないかという。
daikoku
話振り出しに戻されるとめちゃくちゃ面倒くさいから。そういう問題もあるからね。
katsuma
というわけで今日はこういうマンション管理の話をしてみました。このエピソードを聞いたあなたの感想をお待ちしています。
スポーティファイでお聞きの方はスマートフォンのアプリからアンケートやQ&Aを、あとAppleやGoogleのポッドキャストアプリでお聞きの方はレビューを、あと番組概要欄のフォームやTwitterXでの投稿もお待ちしています。
また番組気に入ってくださった方はスポーティファイやアプリポッドキャストなどでフォローもお願いします。
以上ですね。このポッドキャスト30回を超えたんですよね。ちょっと不思議じゃないですけど。
細かいですけど、公式サイト的なものをちょうど夏休み時間があったんで。
daikoku
私が病に伏せてる間に。
katsuma
旅行が中止になったっていうところもあったんで、ちょっと作ってみたので。正直他のポッドキャスト配信サイトと載ってることほとんど同じなんですけれども。
もし興味ある方はダイニング.fmっていうサイトURLをブラウザで開いていただけると見てもらえるので、ちょっと確認してもらえたらなと思います。
では、今週はこんな感じで。お疲れ様でした。
daikoku
お疲れ様でした。
