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はい、おはようございます。このチャンネルは、元消防士、現不動産事業家の京都のバーニング大家がワクワクしていきよう、をテーマに、親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ本日は1月27日の月曜日ですね。 この番組は
毎月持ち出しが出るような新築区分マンション投資には
絶対に手を出さないでください。 匿名希望さんの提供でお送りさせていただきます。
匿名希望さん本日から1週間よろしくお願い致します。 この方から直接ご相談も受けておりまして知り合いの方が新築区分マンション投資を始められたんです
けれども、毎月の持ち出しが発生している毎月赤字ということですね。 そういったものになっているという状況、これはよろしくないんじゃないかというご相談を受けて僕にねアドバイスを
求めてこられたんですが、僕なりに過去の経験談とかもお話をした上でこういうふうなお話をした方がいいんじゃないかとか
僕が過去に発信していたスタンドFMこれを聞かせてみてはいかがですかっていうようなねお話をしまして僕以外にもアドバイスされた方が何人かいらっしゃったようなんですけども
その時はありがとうございましたというお礼の意味も込めてご支援いただいたんです。 いやいや僕なんかがねできること限られてるんですけども
本当にねあのこれからもそういったことがないように 自分はいいと思っていても結果として何年か後になるかもしれないですけど
これはやめておけばよかったなんて後悔する方がね一人でも少なくなるように注意喚起を していただけたら嬉しいですっていうお気持ちを受けまして僕もここから1週間読み上げさせて
いただこうかなと思っております。本当に周りに何か悩んでる方がいらっしゃったらもう気兼ねなくですね
僕に直接メッセージください本当に力になれることやったら何でもやりますんで はいということで1週間よろしくお願い致します
さっきのはですね久しぶりに長距離運転ということで静岡の方まで行っておりましたが帰り道ですね
夜通し帰ってきます。夜通しというと信仰の時間帯にもなっちゃうのかな。帰ってきたのは結局11時半ぐらいだったかなっていうとこですかね僕は
いやー 充実した2日間
ミラプロの延長っていう感じでしたけどねあとイベントの中でも一つ大きなものをまた
達成した感がありますね サバさんの物件見学ツアーということで組ませていただきまして当日
ミラプロ当日に クイズ大会で優勝したチームの方々をご招待して
2日間の勉強会もやりましたからね昨日の午前中とか 沢さんの元職場
ご親族がやられている会社の一室会議室をお借りしてそこでミラプロ完全版ということで改めてお話をいただくみたいなこともあったんですか
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静岡の名物もたくさん堪能させていただきましたし 居酒屋さんね
沢さんの 中学の同級生とおっしゃってたかな知り合いのところで本当に地元名産をこう
ピックアップして出していただく料理ね 桜エビのかき揚げだったりとかうなぎのかば焼き肝つきのやつだったりとか
何が出てたかなとにかく郷土料理っていうものを一通り出していただきまして 翌日まつまり昨日の昼は
海の近くの シラスうどんが出るお店
だから自分たちでね量もされていて直販売だからもう原価ぐらいで出されているやつで 山盛りの海鮮丼が1000円切るって言う
クリリーズナブルいやこんなお店で食べた場合場しますよみたいですね はぁ堪能させていただきました
仲間と一緒にそれを味わってねいける時間っていうのはめちゃくちゃ貴重やなって 思いましたね
あの 僕いつも
遊びじゃないで勉強やでっ っていうちょっと苦しいかもしれないでも事実は事実ね物件見学とかそういった勉強会も
ね受けさせていただいているわけですこれ主催者 特権ではありますよそれも事実そうですよ
なんですけどもそれでね土日を家分けるわけですから子供たちよねワンオペで見て くれる妻ねあの
今回も送り出してくれてありがとうっていう気持ちとともにただ僕はもう勉強に行くから っていう話をね
言うんですけど 楽しい
もうこれはもう勉強と仕事とそしてごめんなさいもう遊びを 兼ねてのこの土日っていう感じでしたね
なぜなんか新職を共にしながらね同じホテルにも泊まりまして サウナで一緒になって喋った人もいたりとか
帰りの道中なんかも本当にね これ男子高かなって思うぐらい
僕の話を聞いた方もその者ないだけのことでも墓まで持っていてくださいね うーん
おもろかったですね自分の自己開示をするとやっぱオープンマインドで接すると相手も オープンになってくれるっていうのは
いやっぱ心の距離が縮まると思って大笑いしたねもう揺れましたね実際僕ももう 車揺らしちゃいましたけどねこのすぐねはい面白かった
いや楽しかったそんな勉強も兼ねてのも充実した2日間皆さんまた物件見学会とか こういった仕事と勉強を兼ねての
楽しめるイベント僕も主催していきたいなって思いますし困難どうでしょうっていう ご意見とかもいただきましたら僕なるべくもおもろそうなこと全部やろうぜっていう
マインドなんで一緒に時間過ごしていきましょう はいそのわけで2日間
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奥さん ありがとうございましたやーちゃん本当にありがとう
この気持ちを伝えながらの さあ本日の本題は
インフレ上昇インフレ上昇金利上昇物価上昇 このインフレ到来によるゲームチェンジが不動産投資の世界にも発生してきているよ
っていうお話でございます 沢隆さんがミラプロでお話しされたことの完全版をね昨日お話ししていただいたんです
がそれのまとめというような感じです僕がまとめきれるかどうかわからないですが まあ僕の所感というかねその感想を含めたお話情報共有ということでお話をさせて
いただきます さあ本題に入る前にお知らせをさせていただきます2月の9日の日曜日ですね僕が主催ではないんです
がたマッチさんそして漫画を描かれているアンジュ先生 そしてバーターで僕も出演させていただくんです登壇させていただくですかね
うんなんですけども大阪梅田のスカイビルにおいて 5年で家賃収入1000万円を達成する方法という愛こちらたマッチさんの無料セミナーが
開催されます しかも
無料のみならず その書籍が必ず一冊プレゼントされますそしてそしてなんとそれだけではなくて
その書籍に書かれている漫画をですね 書かれているそのアンジュ先生からサインもいただけますよっていう
きっちょー なかなかない今進化にも来られますからね
アンジュ先生は昭和が生んだ最後の美少女なんてご自身でおっしゃってますか 話も面白い
美しい漫画もうまいいや 婚活されてますけど相手出るでしょ
ねそれもネタにされてますがもしかしたらここに来られた方との何かきっかけがあって ご結婚相手が見つかるかもねなんて僕がそんな勝手に言うことじゃないそんなこと
来てください絶対に 勉強になること間違いなし
はいそしてですね2月の22日の土曜日ですね こちら元気が出る親の会の今年第2回目の勉強会ということで小立東市のナッチーさんに
東京からお越しいただきましてご登壇をいただくということでございますが これから不動産をね始められる方だったりとか
まあ親族の方はまあ奥さんとか旦那さんとかに説得材料と言いますかね 売ってつけの方じゃないかなって思います
資産規模が大きいとかね上場企業を務めているとか融資が受けられやす受けやすいような そんな属性を持ちの方じゃないわけですから
本当にただのパートタイマー主婦か 今は家賃年収2400万円を超えるというよう実績を叩き出しておられまして書籍も5冊
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も出されているというようなことですよ こんな生き方もあるやだっていうねその成功体験だけじゃなくて失敗も全部含めて
共有していただけるということで関西での再現性のようなお話もね 依頼しておりますから興味がある方ぜひとも現地
新大阪近くの会議室までお越しください 当日時間が合わないんですって言う方は大丈夫です
うちは動画配信を行いますからしかもクオリティ高いですもう自分で言います カラクリおやさんがやられるもう音声も聞きやすいですからね
編集したものをお届けしますからぜひともお越しくださいまっせー はいということで本題に入っていきますが
二増のインフレ時代に突入です 僕たち世代においてはね
1980年代ぐらいなわけなんですけど 物価が高くてね金利も高かったところからもう定金利時代でしょ
もう直近では本当にね異次元金融緩和マイナス金利時代なんていうことがマイナス 金利ても意味がわかんなかったです金利って0以上じゃないのマイナスどういうことってね
なんかもう僕その辺経済とかも音買ったんで 意味わかってなかったですけど金利上昇してますね
本当に3日前ですかついに発表されましたね0.25%の金利上昇からさらに上がるのか ということで植田総裁の0.5%上昇させますというねこの目標発表
うーん どうなっていくのか
僕たちも有志を受けながらの音動産を買っている人間からすれば今持っている 金利がどんどんどんどん上がっていく
ね1%までも上げることが目標みたいだねそういう姿勢もあるのかなっていうのがこれが まあ直近で上がるのかどうかっていうのはもうなんとも先のことは読めないですか
ただ先を見通す 能力は必要です見通す能力というのか予測をするというその考えるということが大事です
よねうん そんな別にその0.25%上がって0.5%そんなどんどんってことだよっていうのはダメよ
ダメをちゃんと考えてくださいよシュミレーションとかしましょうでご自身が持たれている 奴が上がったら何年後にこう上がったらこうなっていくっていうことを一度でもちゃんと
考えておいたら今後の戦略また変わってきますからねっていうことで 沢さんが得意とされているねこのミクロ経済マクロ経済を交えての
何が強いって25年間 まさにレジェン四半世紀をこの不動産という世界に身を置かれている
不動産投資家公や行ということを軸においてですね ずっと継続されてきた沢さんだからこそ説得力のある言葉なんですよ
ついにこの僕たち僕39歳ですけど僕が生きてきた中でそのインフレっての経験してない わけですか
ここでも確実にインフレ時代ですよね物価高騰してますよね賃金上昇がいついて きたらいいですけどまず先行して物価が上がっていっているっていう状況
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厳しいですよねっていうそれが僕たちの不動産事業にどう関連してくるのかっていう お話なんですよ
1980年代まさにバブル時代で 僕たちがその扱うね土地建物でいうところの不動産価格っていうのは
売れば儲かる時代買って売ればその差額で儲かる時代 土地転がしとかで言われてます地上げとかもされてましたがまぁそのイメージは
80年代僕ももう生まれてすぐ時代ですけど 記憶に新しいという言い方じゃないか皆さんご存知ですもんねそんなね土地が右から
左になったらすぐ儲かったっていう時代の話 これもインカムゲインじゃなくてキャピタルゲイン狙いなお話なわけですよ
インカムゲインは家賃収入コツコツと入ってくるその家賃の収入が良かったって いうことに対してキャピタルゲインっていうのは売却してその売却利益理財を取っていくっていう
やり方の方ですけども明らかにキャピタルゲインが充実されていた時代ですよね でもこれって
リスクが高いんですよね 実際そうでしたバブルが弾けたことによって高く売れると思って仕込んだ物件の価格が
ガーンと下がって 売るに売れなくなっちゃったっていうね
大赤字で倒産した会社も多数ですよ銀行が破綻したりもありましたからこれやっぱり キャピタルが取れるということによってそちらに身を振りすぎるとリスクが大きい
これわかるお話ですよじゃあそこからバブル後から異次元緩和前 いわゆるマイナス金に突入するまでの間っていうのはインカムゲインが重視されていたんですよ
ね買って売っても儲からない時代はやっぱり持っていて家賃収入が安定的に入ってくるの がリスクが小さいよねっていう時代ですよ
そういうことなんですそしてその異次元緩和が始まり カボチャの馬車っていうのが不動産投資界隈ではありましたがねするがショックなんて言われて
ましたけれども 不正融資のことがわかってサラリーマンに融資が出なくなる時代まではやっぱりキャピタルがまた今度は
儲かるよねっていう売って勝手をした方がお金が入ってくるこれまたリスクが大きい わけですよ
そしてねそのまた次の時代コロナとかねコロナマネーって言って コロナ融資っていうのがジャブジャブ出てた時代もありましたねもう金利なしで
元金編成のみで 返せるような金利なしではない超低金利で仮入れすることができるでね
懐が温かくなった方も多かったです僕も周りには多かったですけどやっぱその時代も やっぱりキャピタルゲインなんですよ
やっぱり物価が上がり続ける物価はその時は末置か不動産価格が上昇し続けるこの局面に おいてはやっぱり
いやーもうねリーマンショック以降で融資も出ないは不動産から撤退するわっていう方も いらっしゃる一方で
リマーリが低くとも不動産を買ってきた方が結果的に儲かっていた時代ですよね そうなんですよこの時もやっぱりキャピタルがメインだったんですでもやっぱりこれはリスクが
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大きい この傾向から行くとキャピタルゲイン狙い売却をして理財を取るっていうのはどこまで行っても
リスクが大きかったわけなんです ただし
ここからですねインフレ時代に突入していくこの50年代なかった このインフレに今入っていくということで明らかなゲームチェンジが起きているぞ
っていうのが沢山の見解なわけですよ インカムよりも家賃収入よりも売却駅取りに行くキャピタルゲインをこっちを狙いに行く方が
このインフレ局面においてはリスクが小さいっていう考え方なんですよ えどういうことですか端的に申し上げますが
お金にしておくよりも 実物資産に変えておく方が価値が下がりにくいということを示唆されているんですね
そうなんですよねこの物価が上昇していくことによって 要はお金の価値がどんどんどんどんめべりしていっている状態
インフレになっていくとお金の価値が下がるんですよ だから現金で例えば1億円を持っていたとしてもその1億円の価値はどんどん
9000万円8000万円と下がっていくというも簡単に言えばそういうことなんですが これを1億円をアパートマンションに変えておけば結局何年も経っていったとしても
物価が上がっていくからその1億円の価値は上がっていくということ1億2000万円で 売れるようなことになっていくということでお金ではなくて実物資産の不動産に
変えておく方がむしろリスクが少ないという考え方がここなんですよねインフレ時代 においてはキャピタルゲインを狙いに行く方がリスクが小さいよっていうお話
でここからもう少し踏み込んでいくと今までだったら利回りが高い物件を狙いに 行っていたよねなぜならインカムゲインで懐を温めたいから
肥やしたいからですよでも この場合は
利回りが低くとも高利地でかつ 元金返済が進む融資条件で物件を持っておいた方が
内部流報が高まって 結局
自分がその持っている資産価値がどんどんどんどん上がっていくということなんですよ いつでもこれ表面化させた時に内部流報表面化させるというのはつまりその物件を売却
した時にバーンとキャピタルゲインで利益が取れるという これを狙っていこうもう一度言いますよ
リッチがいい場所でかつ元金返済がしっかり進んでいく融資条件で物件を買うという この条件を揃えればこのインフレ局面物価上昇局面において
お金の価値が下がっていく状況においては現金で保有しておく インフレイン
インカムゲインを取りに行く投資よりもキャピタルゲインを狙いに行く 投資の方が有益だろうリスクが小さいだろうということですよ
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新築マンションで1 k 1 l 混合で8%の物件とに ldk で5%の利回りの物件どっち買いますか
大半の人は明らかに前者やと思うですこれが 校舎を選んだ方がリスクが小さくなってくるよねっていうこの考え方が沢山の考え方
なんですよ 選べますに ldk って周りでそんな新築で作ってる人いないですけどでもこれはやっぱり
もう一度言いますが高リッチでかつ関係編成がしっかり進んでいって内部流報が大きく なるそれを表面化させないから
そこまで税金も高くないとだけどこれをどこかで表面化させた時売却させた時にどんと お金が残るのはこちらの選択肢なんじゃないか長期目線で考えていった時にこの資産性
ということを考えて軸足をまた変えていく必要があるんじゃないですかという これは25年来時代を見てこられた沢山なりの見解だなということで
皆さんはどのようにお考えでしょうか こういったテーマで今日はお話をさせていただきました
なかなか僕自身ではね捉えられない目線なんですけれどもこれを時間に学ばせて いただいたっていうのは非常に貴重な機会だったなと思いますし
うーん 皆さん今一度ご自身の投資を見直す時期に取りねかかってきているんではないでしょうか
そんな考えるきっかけになれば嬉しいですということで本日はこのインフレ局面において の不動産投資の考え方明らかなるゲームチェンジが起きているぜ
そういったテーマでお話をさせていただきました このアウトプットも自分なりの知識整理としてもね本当に有効やなと思いながら
沢山の資料をすごく見直しながら発信をしてみましたがいかがでしたでしょうか 僕はロジカルは向いていない可能性もあります
でもこういったことも含めてね自分で学んだことをアウトプットする機会というのは重要だと思います 皆さんもねぜひとも一時と自分の投資手法
授業の進め方について考えてみてください さあということで本日の放送もいいねと思いましたらいいねコメントフォローぜひともよろしくお願い
いたします今日は月曜日ですね皆さん上向いて 青天の空を見上げたらそれだけでエネルギーに満ち溢れるので元気出していきましょうね
ということで本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう それではまた明日
