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はい、おはようございます。
このチャンネルは、元消防士・現工道産事業課の
京都のバーニング大家がワクワクしていきよう!をテーマに
親業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。
さあ、本日は10月28日の月曜日ですね。
はい、久しぶりに今日はスポンサーが付いておりませんので
通常放送です。
付いているのが特別放送というわけでもないんですけれども
宣伝だけさせていただきましょうかね。
1週間に1回3000円という収益いただきます
このバーニング大家のファンパスご支援というものを
今も継続してやっておるんですよ。
こちらですね。今、概要欄の一番上の方に貼っておりますので
ご支援いただきましたら、この3000円の収益はすべて
元気が出る大家の会の運営メンバーにお酒代として還元されまして
いい勉強会が会員の皆さんに提供されるという
感謝の輪を回すというところにつながっていきますので
支援していただいた方のご希望に沿った
スポンサーコールを1週間毎日読み上げたりですね
その方が購入しようとしている物件、例えば
こだてでも一等物でも何でもいいんですけど
一件について私なりに意見をさせていただく
なんていうこともさせていただきますので
よろしければご検討いただけたら幸いです。
ということで、ここ最近ですね
自分の事情についてお話しましょうかね
朝が弱くなっている
弱くなっているというか、今日もね
4時50分に起きたんですけどね
この時期の布団はむちゃくちゃ気持ちよくないですか?
1年で一番布団気持ちよくない?
もうね、起きてくるじゃないですか
リビング来るじゃないですか、うわ眠いなと思って
一回うがいしてね、顔洗ってね
死者目覚ますかなって思うんですけどね
ソファーのところに布団が一枚ポーンと置いてあるんだわ
ここ最近ね、誰かしらがね
体調を崩し気味なんですよ
長男から始まり
そして長女ちゃんがね
ちょっと体調崩し気味の
そして妻がちょっとまた
体調崩し気味の
そして昨日も
ゼロ歳、もうすぐね
もう11月1日で1歳になるんですけどね
1歳になるんですけど
その次女ちゃんが38度の熱を出しの
じゅんじゅんじゅんじゅんに回っている
丁寧に綺麗に回ってきてる
これ次僕ちゃうかなっていうね
それでね、誰かしらがねリビングで
やっぱりちょっと横になったりするんで
布団が一枚置いてあるわけですよ
これはもう誘惑の布団やと思っても
でもこれから朝ごはん食べて
食器片付けて
洗濯物も片付けて
ジム行って
汗をかいてからの
シャワー浴びて風呂掃除
これ僕の仕事なんだよ
ちょっとだけ横になろうかな
あかんな
もうね、このね、5時からね
布団気持ちいい
気付いたら6時半ですわ
03:00
ええか
もうええかってちょっとなってきてる
もうね、あの夜もね
しっかりね寝てるんですよ
昨日もねもう10時半ぐらいには寝ましたけどね
よー寝たー
よー寝たー体すっきりしとるー
今晩は運営会議ありますからね
これまた夜遅くなったら
明日の朝はゆっくり寝るパターンですよ
まあいいでしょう
自分のね体調
一番いい感じでやっていくのが
いいと思います
無理しないのがいいです
もう一つだけちょっとエピソード
最近ね3歳の長女ちゃんがね
めっちゃね抱っことかめっちゃ
せがんでくるんですよ
抱っこしようよとか
はっきり物を言うようになってきたんです
ねえねえねえねえ
父ちゃんお風呂掃除しよ
あ、しよっか
どうして父ちゃんは
ずっと寝てるの
最近もう布団が気持ちいいね
ご飯食べるよとかね
抱っこしたら
父ちゃんのこと嫌い
なんで嫌いだね
大好き
飴とムチがもう瞬間的に
そこからてっぺんまでいっちゃうやんみたいな
嫌いから好き大好きまで言うんですけど
それに父ちゃんも好きやで
つってね
言うんですけどね
昨日の昼ご飯はね
ちょっとね外に遊びに行ってたんですよ
亀岡のちょっと運動公園
っていうところでいろんなキッチンカーが出てるっていうのを
一緒に行ってきたんですよ
あの次女ちゃんが熱だしてるから
お家にね妻と2人で
残して僕が子供たち2人連れて
僕の父親とね亀岡で
交流をしてね4人で行ってたんですけども
その時に
買ったんですよね
鮭のおにぎりが大好きだからそれを買ってあげて
で一緒に食べてて
でじいちゃんですよ僕の父親が来た時に
あっ何食べてんやなって言うたら
丁寧ちゃん
私のお昼ご飯は
お魚のニニだよ
ニニかわいない
お魚のニニ
おにぎりが言えへんから
ニニっていうのが
だんだん喋れるようになってきてるから
こそこの舌の
タドタドしさがかわいい
っていう
のろけでした
のろけさしてよ
眠い時は寝さしてよ
そしてのろけたい時にはのろけさせてよっていう
前田トークでございました
さあということで本日の本題は
物件は売却できる時に
したほうがいいのか
地供がいい時には売ったほうがいいのか
そんなテーマでお話をさせていただこうかなと思っております
皆さん物件の売却って
どういう風に考えてますか
これからの方はね
まだそんな売る物件ないですよ
いらっしゃるかもしれないですけど
1個2個であっても
持っている人は売るっていう選択
のいずれは考えなきゃいけないんじゃないかな
そして1等もの持っている方は
それどのタイミングで
売っちゃうんですかね
現金に買えるんですかね
なんていうことについて
自分なりの考えをお話しさせていただこうかなと思っております
06:00
さあ本題に入る前にお知らせをさせてください
もうね
来週ですね
来週末
今週末が11月2日でしょ
もう今週末が11月になっちゃう
来週末11月9日
こちら元気が出る親の会
こちらにて
BFP
代表の土井さんに
お話をしていただきます
財務顧問として資金繰りの改善であったり
資金調達のお話
これから不動産始めようという方に対して
アドバイスももちろんなんですけれども
この中級上級の方に向けても
やっぱり
その決算内容とか
どういう風に作り込んでいったらいいのか
ということについてのお話が
メインになってきますね
そういったお話をしていただきますので
これはもうしっかりと勉強しておきましょう
現地は大阪です
お越しいただけましたら幸いですが
どうしても時間が合いませんという方については
後日動画配信を行いますので
そちらの方を
ご確認いただけましたら幸いです
これ概要欄の方に
申し込みページ貼っております
これが通常の勉強会
今年も最後になってきますよ
そして次は12月の
14日の土曜日
大谷祭りと
今は言っておりますが
どう変わっていくんでしょうか
これも今晩の
運営会議でほぼほぼ固まってくるんじゃないかな
なんて思っておりますので
ご期待ください12月14日土曜日
大阪梅田へ
皆さん集まってください
一人でも多くの方をお誘い
というわけで
今日のテーマですね
物件売却
僕が今
メインで結構やっている
課題でもありますね
11月に入ったら
1棟2棟3棟
売るかなというとこ
この2棟の売却は
確定決まっているんですよ
契約も済ましておりますし
日程も決まっている
でも1棟に関しては
1月末が僕決算なんで
それまでに売却を
決まるかなというとこ
なんですけども
物件売るってことについて
どうお考えでしょうか
僕の場合は
宅建業者ですから
売り買いっていうのは
自由に行えるんですね
賃貸業のみの方は基本的には
保有ですし
頻繁に反復継続的に
売却っていうことはやれないっていうのは
あるんですけれども
どこかのタイミングで資産の入れ替えとか
で売るっていうことは考えるべき
なんですけれども
メリット・デメリット
色々あるとは思うんですが
僕は今の段階ではこのメリットの方が
大きいと思って売りに出しているんですよ
売り方どうこうっていう話は
今回は一旦置いておいて
そもそもの物件売却っていうことに対しての
大枠のお話をしたいなって思うんですけども
少し難しいかもしれないですが
その
物件を持っているじゃないですか
でこの金額できっと売れるだろう
09:00
っていうお話があるじゃないですか
で今の残債っていう
金融機関さんから借り入れていて
その残っている
残っている借金の金額があります
でこの残っているね
残債っていうものと
母家っていうものがあって
これは会計資産上の
残存のその価値ですね
土地は原価消却かからないから
土地の価値っていうのは下がらない
でも建物っていうのは
その経過年数によって
年々価値が減少していくわけですよ
この建物分の価値が減少していった
ものと
土地との価格の
会計上の資産価値
これが母家っていうわけですね
残債はそのまま
毎月利息と
元金と返済していくわけなんで
その残った金額ですよね
これっていうのはずれが発生してくるんですけども
要は売却した
売却した段階で初めて
現金化するわけなんで
この母家との差額が利益
っていう感じで実際に
残るお金っていうのは
売れた金額からその借り入れの金額を
引いた金額あとはいろんな
仲介手数料だったり登録免許税だったり
いろんなものを引いて残ったお金は
実際に残るお金ってなるわけじゃないですか
でですよ
この
要は想定の
売却で金額で売れる
利益っていうのは売ってない
段階においてはただの想定ですよね
これは
母会資産って呼ばれるもんなんですよ
母会っていうのは
要は会計帳簿上の
資産にはならない
わけです例えばじゃあ1億円の
物件を持ってるんですけどもこれが
1億5000万で売れるだろうと
なっていた場合にこの5000万の
含み益っていうのを持っている
だけどこの5000万の含み益っていうのは
実際に今会計帳簿上は
残っていないわけなんですよね
妄想の利益なんですよね
でもこれを実際にじゃあ1億5000万で
売れましたってなったら
いろんなあらり
だけで見ますけど
全部ね経費とかも差し引いて考えずにね
1億円のやつが1億5000万で売れた
はい5000万円残りましたそしたら
5000万円の現金という形で
帳簿上現れる
現れて初めて銀行さんは評価してくれる
っていうことなんですよ
わかりますかね
この想定想像だけじゃなくて
実際に売却を決めることによって
想像で持っていた含み益が
実際目の前に現れることによって
この会社めちゃくちゃお金
持ってる
資本比率も高いとか
流動資産が高いとかいうことを
実際銀行さんが評価してくれる
この法人にお金貸したい
ってなるんです
これが僕が今一番
今の僕の会社の現状でいうと
取りたい策なんですよ
銀行評価を上げたい
優秀受けられるような状態にしたい
だから売りに出す
ここなんですよね
バランスシートの改善とも言うと思うんですよ
母会資産が現れることで
財務が透明化するとも言いますかね
運命の前に現れるんで
12:00
取引先とか金融機関さんからの
信頼度が増すんですよね
他には
キャッシュフローの改善とかもあります
売却益がバーンと発生するんで
キャッシュフローが一時的に大きく改善するよ
だから短期の資金ぶり
っていう意味合いではお金が増えるんで
当然何か物件購入の時の
自己資本
違うわ自己資金を入れる率も
上げられるんで
次の物件も買いやすいとかありますし
あとは古い物件を
売っていくっていうことでリスク分散
っていう考え方もありますよね
新しいものに入れ替えていくとか
この辺を考えることができる
お金も増えます
銀行さんから評価が増えますっていうあたり
これが売却のメリットですよね
じゃあ対して
デメリットっていう
意味でいうとこれもいくつかありますよ
単純に売却益に対して
大きく課税がかかってくる
っていうのもありますよね
利益が出るのは嬉しいですけど
そこの売却益に対して
当然法人税が
かかってきますから
これをコントロールしたいよね
っていうのもありますし
節税に持っていくよりも
納税をあえてすることによって
銀行さんから評価を上げて
次の期からまた借りやすい体制を作る
っていうのも大事ですよ
あとは銀行さんからの
見方で自己資本比率
上がるとか流動資産が増える
っていうので評価されるの反面
見方によっては
持っていた賃貸物件を手放すことによって
安定的に得られていた
賃料収入がなくなって
収益が一時的に
下がるよねっていうのも
それはデメリットとしても
相反しますけどあり得ますと
そうなってくると
今後は売上が
前期よりも下がってきてしまう
であろうから
また同じく物件をどんどん
購入していくっていうのが
その期だけは売却率がバーンと上がりますけど
そのままで何も買っていかなかったら
その次の期はまたガクンと
売上が下がっちゃいますからね
そこをどう捉えるか
どんどん買っていきたいのであれば
それは手段としてはありでしょうけれども
あんまり積極的に買っていかないんだったら
保有という手段も
考えるべきかなっていう風に思いますね
この辺りかな
僕が考えるなりには
他にも細かいことを
いろいろと言っていきますけど
その物件をずっと持っていたらもっともっと
これから市場が上がっていくだろうから
もっと上がってきた時に
取れるであろう売却益を
今の段階で確定してしまったら
よく過去の人が言います
持っていたらもっと高く売れたけど
あの時に売ってしまったよな
という話も聞くじゃないですか
僕は結論ですけど
もうさっきちょっと
タイトル本題は
という時にも言いましたけど
市況が良い時に売るべきなのかの
市況が良いって
誰がわかんねん
ですよね
僕はここに尽きるんです
だからそれが今後下がっていくかもわからないし
15:01
上がるかなんてわからないから
現状でこの金額でこの市況で
売れるんだったらラッキーかな
っていう金額で常に売りに出す
っていうのは僕はもう手段として
ありじゃないかなと思っております
そんなわけでいろんなステージにはよるとは
思うんですけれどもどこかのタイミングで
物件の資産を入れ替えていく
売ってこの母飼い資産っていうのを
表面化させることによって銀行さんの評価が
上がってどんどんどんどん
この銀行さんから借り入れが
しやすい体制になっていけば
法人としての実績も伸びていくんじゃないかな
という風に思いますので
やっぱりどこかでね賃料収入のみではなくて
インカムゲイン
じゃなく
これはキャピタルゲイン狙いにいく
っていうねことも考えるべし
じゃないでしょうか
僕はいつでも売れる体制整えて
持ってる物件全部売れ
ってねそんなこと言う人も
いますけどまあどちらかというと
その考えはすぐわかるかな
っていう今僕はそんな風な
ポジションにいますよという
情報共有でございました
ちょっと比較的
なんか難しい話が多かったかな
不動産やってる方だったらわかるとは思うんですけど
これからの方ははぁはぁはぁ
みたいな感じがあったかもしれないですけど
そのステージが来ればいつかわかる時が来るんじゃないでしょうか
ということで売却っていうことの
重要性についても覚えておいていただけたら
と思います
はい今日は月曜日
ですね朝からね
いろいろね
なんかあれなんですよ市役所行ったりとか
税務署行ったりとかで書類を取って
いってねちょっと資金の借り入れが
決まりましたのでそれを今月中に
実行するためにあれなんか
こうネットで全部取れたらいいのになぁ
って思うんですけどね
郵送とかで取ってもこう
折り返しでこう封筒を入れて
とかってやってたら結構かかるんですよ
5日間ぐらいとか1週間とかねかかるんで
もうそれやったら今月中間に合わないから
足で取りに行こうかなぁなんて
もうそしたら半日ぐらい潰れちゃうんですけど
なんとかならんかなぁなんてはいごめんなさい
愚痴じゃないですよあのちゃんと仕事して
いかなきゃならんなぁっていうことで
愚痴じゃないですよ2回言いましたよ
今日はね仕事してきます
はい雨ですけど上向いていきましょう
心は晴れ晴れとということで
本日の放送もいいなと思いましたらいいねコメント
フォローよろしくお願いいたします
ということで本日もワクワクと
楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
