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はい、おはようございまーす。このチャンネルでは、元消防士、現、農産事業課の、京都のバーニング大家が、ワクワクしていきよう、をテーマに、大家業や子育ての日常を毎日元気に発信していきます。さあ、本日は2月8日の木曜日ですね。
皆さん、体調は崩されてないでしょうか? もうインフルとかね、いろんな風邪流行ってますよ。
うちの松一のね、長男くんの学校でも、学級閉鎖のところめっちゃ増えてますからね。
いや幸いね、うちのバーニング家、谷家はね、誰もかかってないですよ。いや健康そのもので過ごしてますけど、ちゃんとね、基本的な手洗い、
うがい、あと人が多いところにね、行くときはマスクをして、ちゃんと徹底していきましょうね。ほんとね、健康に過ごせるって、当たり前じゃないですよ。
ね、そんなわけでね、うちも子供たち帰ってきたら、手洗い、うがいはまず徹底させるんですよ。帰ってきたらゴローンって転がって、その辺の本とか手に取ろうとするから、ちゃいちゃいちゃいちゃい、
まず手洗いでしょっていう、これをね、徹底するんですけども、最近ね、2歳の長女ちゃんが、うがいをね、ちゃんと自分でするようになってきて、踏み台置いてね、手洗いしゅるーって、うがいしゅるーって言ってくるんでね、コップ渡してあげて、でね、お口にこう水をね含んで、おえおえおえおえおえって言うんですよ。
全然喉洗えてへんやないか、それね。上向いてガラガラガラってするんやって、おえおえおえって言うんですよ。もう全然洗えてへんやんって言うんですけど、それをね、ペーってやるんですよ。前にビチャビチャビチャーってかかるんですよ。
あー服濡れてる濡れてる、もうもうもう、ええから、わかったわかった、それあんま意味ないから、ね、あの、ぐちゅぐちゅペーってやりなって言って、ぐちゅぐちゅぐちゅーってもう口のも、中洗う形だけでええから、ね、どうせ、そういううがい喉洗えへんから、で、お手本見せてあげて、はい、こうやるんやで、やったらね、また口に含んで、
ブルブルブルブルってこう、顔を振ると思いきや、顔を固定にして体を振るもんやから、コップに入ってる水がビチャビチャビチャー、あっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあっちあ
で、また、おえおえおえおえおえ、我々は、みたいになってるやんって、やるんですよ。ほんで、はい、ペーシーやって、んー、ごっくん、いや飲むんかい、飲むんかいあんた、ツッコミうまなるわ、ね、ほんとね、三段落ちキッチリ理解してんな、一回だーって服濡らすかと思ったら、次はもう、ぐちぐちゅーで体振ってビチャビチャにしたと思ったら、最後飲むんかい、
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ほんで、もう、上手にやるな、ツッコミうまなるわ、ありがとうな、うん、こんなのね、落ち合いするって言うんですよ、もう広見つくか、お着替えね、濡れてるから、落ち合いするんですよ、彼女は、いやー、ちゃんと、これからできることでしょう、手洗い、うがい、みなさん、気をつけていきましょうね、というわけで、本日の本題は、客付け、やってますか、みなさん、ということで、
いや、この賃貸の反応期ですね、商品力、強化していきましょう、というテーマでお話をしたいと思います、いや、このね、僕らは、もう、不動産投資の、やっぱりね、収益、得るためには、空室あったらダメですから、で、この2月、3月はやっぱりね、引っ越しの時期ですから、そこを逃さずに、どうやって、で、入居付け、頑張っていくのかっていうところ、ここの、商品力上げようぜっていうところを解説させたい、
させたいって、私や、俺が言う、解説したいと思っております、さあ、本題に入る前にお知らせをさせてください、来週ですね、はい、末になってきましたよ、2月17日の土曜日に、私、バーニング大谷が主催しております、元気が出る大谷の会にて、大谷仲間であります、株式会社三つ県の谷村さん、そして名古屋からキャンドゥさん、お二人にお越しいただきまして、1時間、そして2時間の、この2分制で、
ですね、お話をしていただきたいと思っております、お二人に共通することは、大谷業兼事業課ということで、多数の従業員さんも抱えて、事業営団でおられるというところで、それでね、大谷業に、こう、注力するための時間の確保の仕方であったりとか、仕組み化の話であったりとか、今後、規模を拡大していくための展望とかね、まあ、そういう、どうやって、こう、大きくしてきたのかっていうところですよ、これから駆け出しの方とか、さらに規模を大きくしたいっていう方は、
ぜひね、この機会を聞きいただきたいと思っております。会場受講は、新大阪近くで借りております。こちらまだね、キャパ余裕ありますので、ぜひね、現地に来ていただきたいですね。
で、遠方の方はズーム受講もありますし、当日ちょっとね、ズームも受講できないんですよ、時間なくて、別の用事あって、っていう方も、ちゃんとね、後日、録画配信1ヶ月ほどの猶予をもって、
設けておりますので、そちらも併せてご検討ください。詳細概要欄の方に記載しておりますので、お申し込みそちらからお願いいたします。 さあ、さらにね、ちょっと来月のことも触れていきたいと思うんですが、
3月は16日の土曜日ですね。はい、こちら、私の直の後輩だった、はい、元消防士が登壇いたしますよ。現役公務員の方、はい、だけではなくてね、サラリーマンの方でも、
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さあ、やめるやめる詐欺のマッシーさんという方がですね、はい、登壇されます。 ついに今本業一本になられましたけど、さあどうやってね、規模を大きくしていきたのかっていう、また内容はね、
おいよいとお伝えしますが、3月16日の土曜日もぜひ明けておいてください。お願いいたします。 さあ、本日の本題ですね。
皆さん、客付けはどうやって意識していったらいいのってとこですよね。 なんとなくでこうやってませんか。
ね、管理会社に依頼して、うちの物件ぜひ付けてください。お願いします。 全然ゆるいですよ。ちゃんと法定式があるんで、それに当てはめてね、
アピールしていきましょう。 そもそもね、なんか商品を売る時っていうのもそうなんですよ。商品力っていうのを今日はお話ししようと思うんですけど、
そのもの自体の価値がしっかり高まっていなければ意味ないですよね。 いくら広告を打ちまくって、これ買ってください買ってくださいって言っててもなんかくちゃくちゃの折り紙の
ツルみたいなやつ、誰が買うねみたいなものって売れないわけじゃないですか。 ちゃんと価値あるものを提供するという商品を作り込むことがまず大事。
そしてそこに掛け合わせで、どれだけ良いものであっても、それが購買者に届かなければ意味がない。 僕らの業種でいうところの入居希望者さんにその情報が届いていなければ入居に繋がらないじゃないですか。
だからこれ覚えておいてくださいね。入居に必要なものは商品力×広告宣伝力。 ここやと僕は思ってるんですよね。
さあこの方程式さらにちょっと中を分解していきたいと思っております。 商品力とは何ぞや。4つの項目に分かれてるんですよ。
でこの4つの1から4番でのこの1からの順番でまずはやっていきましょうというお話。 過去にもね僕ちょっとお話はしてるんですが、
その新築ね7000万のアパートから僕は入っちゃってすごい苦労をしたっていう時にね確か話したと思うんですが物件っていうのは価値を上げるか条件を下げるかこの2つしかないんですよねっていうところでまずは価値を上げる方を考えていきましょうということで商品力を上げるための一つ目
設備の充実 ここなんですよね
まあ思いつくこといろいろあるとは思うんですけども まず最初はね例えばネットを無料にするとか
これはの単身の家とかやったらすごい効果的だと思いますし あとはね宅配ボックスを設置するとかもそうでしょう
設備の充実っていう意味で言えばクロスを張り替えたりとかその間取りを変更して綺麗にリフォームされているっていうその状態っていうのもね設備の充実に繋がってきますよね
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なのでこのあたりはちゃんと管理会社さんとかその客付けの業者さんにヒアリングをしっかり実施してこの
物件だったらどういう設備をつけていったらいいのかっていうのちゃんとヒアリングしていき ましょう
はいなので自分の主観だけでなく客観的に捉えるということが大事になってきます さあ続いてのポイント2つ目
入居時の初期費用を抑える ここですねこれはいわゆる条件を下げるのさっきが価値を上げる方に注力するんであれば
これは条件を下げる方なんですよはい じゃあどんなものがあるかというと資金霊金をゼロにするとか
あとは中会手数料ね少し安くするとかね あとは保証料を大矢蓋にするとか
ね家賃保証の例えば家賃の総額の50%が初期費用でかかりますよ 5万円のお部屋だったら2万5000かかってくるけどそれをもう大矢蓋にするからそこかからない
ですよその代わり入ってもらってまぁあとは退居時にね クリーニング費用をもらうとか退居時生産ですよって後にお金を回してくることによって最初の
引っ越し代とかでお金かかるんですよ物入りなんですよっていう方のハードルを下げてあげる これもつながってくるんですよね入居率の向上にまあここはただねやりすぎるとお金がない方っていうのはちょっと何かしらね問題がある方も多いのでできればやっぱり設備を充実させてちゃんとクリーニング費用とかを最初にもらえる方で保証料とか火災保険料とかもきっちり払える方の方が安心だっていう考えもあるので
まあこれ2番手のやり方でいいかなと思っておりますはい条件を下げていきましょう そして3つ目
特殊条件を容認する これもねできればこうまあ僕はね最初の段階で検討してもいいかなとは思うんですがいわゆる条件
を下げる方に入ってきますね 例えばペット可能にするとかあとは外国人の方を ok にする
さらに生活保護の方も ok にするっていうあたり条件をねまあ容認するんですよ でこれは何がいいか悪いかですけどペットはね当然
やっぱり周りの方がすでにペット付加で入っているにもかかわらず 新しく入ってくる人だけペット ok なんっていうこの問題はね正直あります
だから本当に全空の物件とかでもこのフロアだけは ok にするとか 最初の段階でねあの周りの人にも納得いただけるような条件設定で入れるんだったら
よしかなっていうのもありますね ペットに関しては後外国人とか生活保護の方はきちんとね
保証会社の審査が通っていてお家賃取りっぱぐれなく入るんだったらむしろ僕は ありがたいんですがじゃあどこを気にするのかというと
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管理会社さんがこれちょっと嫌がられるっていうパターンがあるのでそこのちゃんと 打ち合わせっていうのができるかどうかが僕は大事になってくると思うんですよ
結局何か問題があった時に幸せが行くのは管理会社さんですよね 外国人の方が何かトラブルがあったって電話かかってきて
片言でも何かわからへんみたいなこと自分が逆の立場でもちょっと嫌じゃないですか どうしたらいいんでしょうっていう
だからそこはね外国人専用の保証会社ね gtn さんとかそういうところもありますよ つけてそっちに電話してもらったら通訳が入るサービスがあるとかそういうのも活用し
つつね 生活保護の方だったらその市のそういう機関がねちゃんと間に入って相談乗ってくれるっていう
のがあれば管理会社さんも安心でしょうし その辺も含めて入居付けでぜひ心のあたりの方も受け入れてほしいんですっていうのを
要望して飲んでもらうとこういう相談をきっちりしていくことが大事になるかなと思います というわけで3つ目はこの特殊条件を容認するというところですね
そして4つ目この設備を充実させて入居時の初期費用も抑えて特殊条件も容認した だけど今一つ届かないっていうところの最後の手段
これ以前も言いましたが なんでしたか皆さんここ問いかけかい
ねわかりますよね一番最後ですこれやるのは最後ですよっていうことは 賃料を下げる
ですね 競合物件に比べて割安だっていうところは明らかにね
メリットになってきますよ自分が住む立場でも当然同じスペックだったら安い方がいい じゃないですかね
ただこれを最後に持ってくるのは以前もお伝えしましたが 売却の時の売却価格が下がるんですよね
これに関してはちょっと以前の方法 何だ放送とかもお聞きくださいはいリマーリ同じ10%だったとしても
家賃が低いと価格はグッと下がってくるんですよね なので家賃を下げるというのは最終手段にしていきましょう
というわけで整理ですはい物件の入居率を上げるための 方程式商品力かける広告宣伝力で今日は商品力の方分解してみました
4つに分けますよ一つ目が設備を充実させること 2つ目が入居時の初期費用を下げること3つ目が特殊条件を容認すること
4つ目が賃料を下げること この順番で解決していきましょう
さあちょっとね明日はじゃあ広告宣伝力っていうのはどういうふうに改善すればいいの かなっていうところもお話ししたいなと思っております
この反応期ねきっちりとアピールしていきましょうというわけで さあ今日はね
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土曜日ですね 皆さんどのようにお過ごしでしょうか
はい明日も行ったらまた同日そして月まで3連休なってきますね いやワクワクしますね皆さん
いい計画立てていきましょうそして風邪ひかないように手洗いうがい おえおえおえおえちゃんとのど洗いましょうねというわけで今日の放送いいねと思いましたら
いいねコメントフォローよろしくお願い致しますそれでは本日もワクワクと楽しく元気にいきましょう それではまた明日
