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はい、バーニング王へのアウトプット読書術
本日の一冊は、家賃について考えてみたら収益を上げる方法が見えてきた
家賃を再演出する空室対策こちらの一冊を紹介させていただきます
書者は亀田征吾さん業界歴20年で気づいた独自の理論である
物件の価値算出法に基づく空室対策術が大きな反響を呼び
悩める大屋さんへ向けた空室対策セミナーなど
精力的に活動を行っているという現役の不動産屋さんですね
はい空室に悩んでいませんか
空室は悪ですよ
この不動産賃貸業ね
大屋業やっている皆さん唯一のね収入源ですから
この家賃を取り逃がすということは
それは怠慢経営ですよ
いうことですね
この亀田さん非常にロジカルなんですよ
この業界歴不動産として20年されている中で特に
賃貸仲介そして賃貸管理の経験が豊富と
いうことでいずれの目線からもね
いろんな視野で物事を見られているので
まずねここの目線の矛盾っていうのがあるらしいんですよ
この歪みっていうのを捉えるっていう
ここがねあなるほどなーっていうところなんですね
どういうことかと言いますと
まず不動産屋さんの賃貸仲介さんの目線で言うと
これ売り上げの目標があるんですよ
営業マンさん皆さんありますよね
だから売り上げ重視なんですよね
今月こんだけの売り上げいかなあかんから
だからどの空室埋めようかってなった時に
自社の管理物件の中で要はADって言われる
広告量が多い奴をどうしても優先的にいっちゃうんですよ
いやもうこっちの方が売り上げ上がるから
こっちを頑張って決めるっていうね
ADが少ない奴3件動くよりも
一発でかいやつ決めた方がバンって伸びるでしょ
もう手っ取り早いだからそっちを優先しちゃうっていう目線が
賃貸仲介さんの目線対して
賃貸管理屋さんの目線で言うと
売り上げ動向よりも空室が長期化すると
オーナーさんにお叱りを受けちゃうんですよね
どうなってねこれ長いこと空室空いとるやないかって
言われるのが大変やから何とか頭下げてね
いやちょっとこの家賃厳しいんで
家賃下げていただけないですかね
もしくは募集費を上げてもらいないですか
つまりAD広告費を上げてもらいないですかね
これねまた神経すり減らすらしいんですよね
オーナーさんの協力が必須になるから
いうことで楽してねはいはいいいよいいよって言って
お金払いがいいところやったら
仲介さんの目線ではいいんですけど
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金払いが厳しくても管理の目線で言うと
オーナーさんとのやりとりが大事になってくるし
この目指すべき目線がまず違うっていう矛盾があるんですよね
だから僕らそのオーナー側からしたら
どっちの目線に立った方が
この営業さんは協力してくれるのかなっていうことを
ちゃんと理解しておかなきゃいけない
なるほどなっていうことがまず気づきとしてあります
その中でこのメインでお話されていること
家賃ってどうやって決まるんですか
ここですよね
さあ押さえておきましょう
家賃は物件の価値です
そして物件の価値とは
つまり入居者さんから見た物件の価値である
っていうことなんです
そう家賃は僕たちオーナーが決めるんじゃないんです
仲介さんが決めるんじゃないんです
入居者さんがこの家賃やったら住みたいってなるから決まるんですよね
そうなんですよ
この物件やったら10万円の家賃取りたいなぁじゃないです
相場が7万だったら7万円で決まるんです
そこに落ち着くわけなんですよ
入居者さん目線でこういうことありませんか
例えばじゃあ自分が探してるんですよ
物件を住みたいっていうことで
家賃は予算5万円で探してるんですって言った時に
実際にはでもこのグレーだったら住みたいな
予算5万円やけどまぁいっか
5万5千円で住みますってなる時もあれば
いやーここ安いのいいなぁ
ちょっと表田よりも狭いけど
いややっぱり値段が重視ということで
予算5万円だったけど4万円で決まることもありますよね
同じように地区10年で探してたんだけど
結果的には地区20年でも決まることもあれば
やっぱ新築がいいよねって新築で決まる場合もあると
このように当初の希望と実際に決まった物件とのギャップ
これが生じた時必ずそのギャップを埋めるだけの理由があるわけなんです
そのギャップこそが家賃に影響を及ぼす要素だから
この要素っていうのはちゃんと因数分解していって
その価値これが家賃差として現れてるだけなんだということを
僕たちは認識をした上で
じゃあどの原因どの要素が家賃を上げる下げるに関わってるのかっていうことを
ちゃんと理解しましょうっていうことをおっしゃってるんですね
その中ではっきりとこの著者は言われてるんですよ
僕たちオーナー側として家賃の基準値を決めろっていうところ
プラマイゼロのラインがあるんですよ
このエリアでこの物件だったら平均的にはこの金額でいろんな例を言われてるんですね
例えばじゃあ駅から徒歩10分
まあだいたい平均と言われている入居者さんの層として10分だったらプラマイゼロです
でも物件が徒歩1分だったらこの基準値からプラス5000円家賃はアップできます
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逆に徒歩20分だったら基準値からマイナス5000円ですよ
さらに踏み込んでマンションタイプとアパートタイプがあった時に
マンションタイプはオートロックがありそれが当たり前なんでプラマイゼロ
これなかったら逆にマイナス3000円
アパートタイプだったらこれなしが基準になると
だからあったらプラス3000円いうふうに基準値が
マンションタイプかアパートタイプかによっても求められるグレード変わるんですよね
他にもいろんな要素キッチンのサイズとか部屋の間取りとかロフトのありなしとか
あらゆる表を用いてアパートとマンションタイプ別でプラマイの価値評価っていうのを全部書かれてるんですよ
さらに詳細に解説されてるんですよ非常にロジカルなんですよね
これはね持っておいた方がいいですよこの1冊
さらに後半Q&Aっていう形でこういう場合は何が問題なのかなっていうことも書かれててね
ここの章もね非常に勉強になります
2つだけ紹介させてもらいます
仲介さんに物件とか家賃には問題ないんですよって言われているお部屋
内乱時入居希望者さんの反応も悪くないんですよね
なのに決まらない
なんでこういう場合第一印象が悪い可能性がある
つまり入居につながる決め手がないんですよ
悪くないんだけどなんかここって刺さる部分がない場合
これが決まらないことになっているんじゃないか
こういう場合っていうのは例えば玄関入ってすぐの第一印象
コンクリ打ちっぱなしの床なんか殺風景冷たい印象がある
だからここをテラコッタ帳のねちょっと明るいタイル帳のシートを引くだけで温かみが増しますよね
玄関横にちょっとしたキースペースがあって
これ帰ってきた時にここに鍵置けるなっていうちょっとした気遣いが
なんか第一印象プラスにつながるから
そんなちょっとした工夫だけで決まることがありますよ
こういうね提案とかもされてるんですよ
でもう一つリフォームをする前に物件がある地域の入居需要と
リフォーム内容が合致するかを考えましょう
これも大事な話ですよね
要はオーナーさんがこれこっちのリフォームの方がええんちゃうか
例えば2DKの物件があって
最近だったら広々した部屋の方が受けるから
もう打ち抜いちゃってね
壁を1DKにしちゃおうってやったにも関わらず
なかなか決まらないなという場合ですよ
実はそのエリアは若い夫婦向けに部屋がもう一つあった方がいいっていうこともあるんですよね
この辺ちゃんと入居需要調査したんですか
今が甘噛みしましたね
調査したんですかっていうこと
一人入居しか決まらない部屋を作っちゃったらニーズをミスミス逃すんですよ
だからこの辺はちゃんと仲介さん
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人体業者さんにヒアリングをした上で
効果的なリフォームをちゃんとやりましょうっていうことですね
このような事例をたくさん並べられてるんですよね
Q&Aの部分も非常に勉強になります
結論、家賃はサイエンスできる
こういうふうにおっしゃられてるんですね
人体仲介さんに数社ヒアリングをして
このエリアだったらこの価値っていうのが基準になってきますよ
その上で家賃プラスできるのはこういった要素をつけた場合
逆にマイナスになるのはこういった要素ですよっていうのを
すべてロジカルに算出した上で
この金額が妥当な家賃ですよ
それを持ってじゃあ家賃を上げたいから
このリフォームやったら費用対効果合うのかな
で2年とか3年で回収できるんだったら
これやりましょうってなるし
逆にこのリフォームやっても家賃上げられないっていう判断ができるんだったら
それはやらないということが選択肢になりますよ
このようにきっちりとその家賃はいくらが妥当なのかっていうことを突き詰めよう
人体経営これは経営なんですよ
本当に事業としてねやっていくためのその考え方
これは家賃から逆算をしてですね
どのような効果的なリフォームなのか
どのようなリッチ団からどのような間取りだから
この家賃が決まっていくのかっていうことを考える
そんなヒントになるようなアイデアがたくさん詰まった一冊でございます
人体経営されている方だったら持っていて損はない一冊かと思います
というわけで本日は家賃について考えてみたら
収益を上げる方法が見えてきた
こちらの一冊を紹介させていただきました
というわけで明日もワクワクと楽しく元気にいきましょう
それではまた明日
