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どうも、宿木建築設計者の吉田秀栄です。大阪を中心に、つながりが濃くなる場所づくりをコンセプトに建築設計をしたり、
学生とのまちづくり集団、広町の代表として活動しています。どうぞよろしくお願いします。
今回は、空き家を地域の拠点にリノベーションする可能性と問題点のお話をしたいと思います。
ここで言う空き家というのは、賃貸に出していない。
貸したい、売りたい、ではなくて、
消費者さんが何か不動産を持っているけれど、何もしていない。自分も住んでいない。貸すもしていない。売ろうともしていない。
何も使われていない状態。メンテナンスもあまりしていないというものなんですね。
これは何が問題かというと、放っておいたらどんどん、使っていないものだから朽ちてしまう。
落ちているのに気づかないとか、そういう問題があるので、それは地域の問題とか社会問題になっているから、何とかしなきゃというのがあるんですね。
持ち主さんもこれ、何とかしなきゃと分かっている人もいっぱいいるんですよ。ただ、お金ない場合もあるんですよね。
これ一例ですけど、維持する。例えば雨漏りしてきた。でも経済的にちょっと余裕がなくて、雨漏り直すお金がない。
そこにも住むことができない。例えば遠方で仕事の関係とか。
そういった時にどうしようかというので、目の前にないのでほったらかしになりがちなんですね。
それの時に、貸せばいいのに売ればいいのにってなるんですけど、ここら辺も理由があって、一つは荷物がいっぱいあるって場合があるんですね。
相続で受けたとかなったら、今の持ち主のご両親が持っていたものがいっぱいあって、その処分から始めないといけない。
もうそれしんどいなぁみたいなので、ほたらかし。それは貸すに貸せないし、売るに売れないですよね。
というのが一つ。もう一つは、賃貸は関係ないと思うんですけど、売る時にせっかく自分が昔住んでた場所だったから、思い入れがあって売るに売れない。
気持ち的に売れないみたいなのもあったりします。それをそういったのをどうするか。色んな理由が他にもたくさんあると思うんですけど。
とにかく使ってないやつ。売るにも出てないし、貸しにも出してない。使ってない空き家を、それが地域の問題なので、どうにかして社会に、地域に還元できたらいいなっていうので、
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地域の拠点、コミュニティの拠点みたいにしたらどうかっていうのがあるんですね。
これは全国でいろんなところで取り組みされている事例があるんですけど、空き家の数にしたらそんなに浸透してないと思うんですね。
需要は一定数あるのに。
ここら辺の良いところは、誰も使ってないところだし、建物って結構使うと良くなるんですよ。良くないら悪くなりにくいっていうか。
使ってない建物ってとにかくどんどん悪くなるんですよ。朽ちやすくなるんですよね。
だからお金が入らなくても、小額でも無人産にちょっとでも入るにしても、建物を使うことによってまず維持しやすい。朽ちにくい。
遠方の所有者さんなら特にどうなってるか分かりやすいじゃないですか。ある時雑草借りに行こうと思ったら屋根がめっちゃ凹んでるぞみたいなことにはならないじゃないですか。
っていうところが良いところですね。地域にとっても草や雑草が建物を覆って見にくくなってしまってるみたいなことにはならないので良いと思うんですよね。
だから新しい綺麗なテナントとかで地域に拠点するよりかは、比較的場所代が安く済むっていうところなんです。
なぜ場所代が安く済むのが良いかというと、地域の拠点で何するかというと、例でいうと子どもの食堂だったり昼間だったら高齢者のサロンみたいなものを作ったりして、
みんなが気軽に集まれる場所になるっていうのが多いと思うんですけど、そうなった時に例えば子ども食堂でもサロンに行ったらコーヒー代にしても価格が比較的安いんですよね。
それはもう少しでも一人でも多くの人に、地域の人に参加しやすいようにするとやっぱり経済的な負担が少ない方がいいっていうのがあって安くなりがちなんですよね。
そうなったら結局売り上げが少ないので、家賃が安い方がいいと。
そうしたら使ってない空き家が安価で借りられたらいいんじゃないかっていうのが、ビジネス的なお金的な要素もあって、空き家を拠点にするっていうのが少し脚光を浴びているというところなんですね。
ただちょっと難しいと思っているのが、うちもちょっと活動してて、まだそれが実績としてできてないのは、空き家はありますっていう時にそのままというわけにいかないんで、やっぱり一定回収してあげないといけない時のリノベーションの費用が結構かかってしまうと。
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学生使ってもかかる。材料代絶対かかるので補助金だけではなかなか持たないってなると、基本的には持ち出しになるんですよね。
運営者になった時に、じゃあ持ち出したら後でそれを運用する中で資金回収をしないといけないんだけど、そういった性質もあってお金があんまり売上が上がらないというので、ちょっとうまく回らないというか進まないところがある。
だから結構長い目で見てあげないとダメだということですね。資金回収するのが。だから始める人はある程度経済的に余裕がある人の方が、人だとやりやすいかもしれないんですけどね。
あとはそれがちょっとリターンというかね、回収するのに時間かかっても大丈夫な人ですね。というのが問題があるのと、うちの経験でいうと、そういったこのまあいいですよと、そのうち貸してもいいですよっていう時に、最初は結構使ってないところだからいいですよってなるんですけど、
どうしても借りるってだんだんなってくると、ちょっと欲が出ちゃうんですね。カス側が。え、もうちょっと家賃もうちょっと出せませんかみたいな話になって、最初は結構どうぞどうぞみたいな。
もう安くでみたいな感じなんですけど、その安くでがだんだん話がね、だんだん膨らんじゃうと、いろいろ使うってなるんだったら、それはしっかり使うんだからみたいな感じで、じゃあ普通のテナント借りてる方が一緒じゃないかみたいな。
だから空き家ってある程度一定のちょっと直さないといけないとこが出てきてるので、それ直してやるなら家賃そんなに下がんないんだったら、きれいな建物を借りて作った方が結果安いみたいな風になるので、それでちょっとこのお話が流れちゃうっていうこともあったりするんですね。
そのあたりがちょっと難しいなっていうところで、結局はお金かみたいなところになるんですけど、だからね、うちでちょっとやりたいのは、ちょっと考えているのは、ボロ儲けはできなくても、とにかくね、一定回収できるだけのお金は取らないといけないと思うんですね。
これは地域性にめちゃめちゃよるんですけど、比較的その地域が経済的に一定所得があると、ただご近所さんのつながりが薄い場合だと、やっぱりそういうときは今世の中がコミュニティ、高齢者サロンとか子ども食堂もどこもちょっと安価でやられてますけど、そういう場合だったらちょっとお金取っていいんじゃないかなと。
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そうするとビジネスしても成立するんだから、そういったことを運営する人は一定動いたら動いた分だけの収入はあるし、そういう場所を作ることでもちろん空き家は解消されるし、
それにその場所を使う人たちはご近所さんとのつながりができるとか、お話ができるというので、いいように回るとは思うんですけど、そのあたりね、いろんな人が絡むと難しいところもあるんですよね。
やっぱりこれはこういうもんだろうというところがあるので、ちょっと難しいんですけどね。
まあでもそれは難しいと言って終わっていくわけではいけないので、なんとか今はそういう話が、建物から出てこないとダメなんで、こういう場所があるっていうところから出ないとダメなんで、
そういう話が今はちょうどないので、また出てきたら進めていきたいなと思っているところなんですけど、このあたりはしっかりお金のことはしっかりまとめておいて、
そういう地域のコミュニティとかそういった強い人と、私は建築なんで建築に強い人間と、あとはもうちょっとビジネス寄りな方で、そういったことを回しながらも一定収入を得るようなコンサルティングできるような人というので、
3つで回す専門家が最低3人は揃って回していきたいなと、そんなことを考えています。
まあなんかあんまりうまくまとめられないですけどね、でもまあまあ空き家をなんとか地域の場所にする。
そのためにはまあ特にイニシャルのお金、ランニングもいれますけど、多分イニシャルの方があれかな、多分問題点が多いと思ってね、始められない。
だからその部分をちょっと今日は問題提起だけに、結局なっちゃいましたけどね。
またなんかこの今年頑張ってね、どっかでチャンス見つけたいなと。
今日はそんなお話でした。
今回も最後まで聞いてくださりありがとうございました。
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ではまた次回もよろしくお願いします。
