沖縄の民泊ビジネスの背景
こんにちは、たけのむです。今日はですね、民泊ビジネスがもうかるのかという話をちょっとしてみたいと思います。
もちろんね、民泊って場所にもよりますし、広さとか大きさとかにもよるので、N1というか私だけの話をしても全般もうかるのかというのはちょっと不明なんですけれども、
私がやっている民泊の話を中心に話をしていきたいと思います。私がやっている民泊っていうのは、
場所はですね、沖縄に構えていまして、もともとなんでこの民泊をしようと思ったかというと、
妻の実家が沖縄で、妻のお母さんのもともと家があった場所ですかね。
妻のお姉さんがずっと住んでたんですけれども、家が地区何年だろうな、30年40年とか経ってたのもあって、
リフォーム、建て替えしないといけないという話だったんですけど、ちょっと土地に経営者があって、結構建て替えるのもお金がいるということで、
妻が自分の会社の事業として民泊をするというところからスタートしてます。
なので土地代はね、ゼロというか、妻のお母さんから借り受けるみたいな形でスタートしてるっていう感じですね。
なので土地代ゼロで、上物が何階建てだ、1、2、3、4、4階建ての建物ですね。
資材が高騰する前だったので、当時、今から考えると割と安く作れてはいるんですけど、
大体確か上物が1億2000万ぐらいですかね、4階建ての建物を建てるのにかかったという感じですね。
これでもね、沖縄の業者の中で結構いろいろ妻が探して、安い業者を探したという感じですね。
で、民泊、全部民泊にしてるかというと実はそうではなくて、結構ハイブリッドでやっててですね、
一部はアパートにしていて、一部は妻のお姉さんが住む住居にしてます。
で、一部の部屋を民泊にしてるっていう感じで、民泊はですね、
80平米の民泊が一つと、あとはいわゆる2DKの部屋が1、2、3ですね。
なので合計4つのリスティングって言うんですけど、4つの部屋を民泊として今運営してるっていう感じですね。
で、上物の1億2千万は製作金融庫庫にお金を借り月60万ぐらい払って返済をしているっていう感じですね。
収支と運営の課題
20年、事業ローンなので確か20年だったと思うんですけど、そういう感じでやってますね。
で、もちろん民泊やるっていうのは、アパートをやるよりやっぱりモーカルはモーカルんですよね。
ここ相場にもよりますけれども、アパートが一部屋だいたい、その2DKの部屋がね、7万とか8万弱で貸してたと思います。
で、民泊をやると、仮に7万として、そうですね、4倍ぐらいかな、一部屋単位で取れるっていう感じですね。
28万円とかぐらいの売りにはなるという感じで、もちろん入りにもよるんですけど、ざっくりそれぐらい取れるっていう感じですかね。
ただ民泊って、始める前はちょっとわからなかったんですけど、2つ3つぐらい結構大きな要素があって、1つは清掃をどうするかっていう掃除ですね。
これがね、業者に頼むと1回1部屋7,000円、8,000円とか多分それぐらいするんですよね。
清掃は結構課題になるっていうのと、あともう1つはゴミ問題ですね。
ゴミはその地域のゴミ回収業者とかに依頼をするんですけど、沖縄は安いんですよね、わりと。
週に3回ぐらいゴミ回収してくれて、都合月に12回ぐらいで、2万円弱ぐらいかな。
事業ゴミとして出さないといけないんですよね、民泊のゴミって。いわゆる一般家庭のゴミと一緒にしてはいけないっていう感じで、事業ゴミの回収ですね。
これがね、東京で民泊とかしてる人の話を聞くと、ゴミ回収結構高いらしいですね。
ちょっと具体的にいくらっていうのはあれですけど、ゴミの問題と清掃の問題、その2つかな。
あとはね、駆けつけ対応とかする必要があったりするので、私はですね、大阪に住みながら、妻も当然大阪に住んでるんですけれども、
沖縄の民泊を運営してるっていう感じで、リモートで運営してるんですよね、そういう意味だと。
なので、本当に駆けつけ対応とかが必要になったときに、誰かが対応できる状況にならないといけないということで、
最悪は妻のお姉さんがその建屋に、一角に住居として家族で住んでるので、妻のお姉さんが対応したりだとか、
あとは親戚が清掃のアルバイトに入ったりしているので、そこで対応したりだとか、そういったところですかね。
トラブルは正直あまりないんですけど、あるのはやっぱりね、インバウンドの人が泊まったりするので、部屋がとんでもなく荒れてることっていうのがたまにありますね。
なので、そういうときは清掃がすごい大変で、沖縄基地の人が休暇とか、あと不妊前かな、に1ヶ月とかたまに泊まることがあるんですよ。
一番最初は土足現金をかいてなかったんで、まさか土足で過ごされるとは最初は全く思わず、
アメリカ人の若いカップル、2人とも軍の人だと思うんですけども、すごいこと1ヶ月経って、1ヶ月間ね、もちろん我々清掃に入らないわけで、1ヶ月後見るともうすごいことになってましたね。
コメントありがとうございます。アルバムさん、汚れてると大変ですねってことで、そうなんですよね。日本人ってね、やっぱりきれいに使うんですよね。もちろん人にもよるんですけど。
やっぱり海外のインバウンドとか、特に土足で部屋の中に入るっていう、アメリカとか、あとヨーロッパとかあっちの方もそうなのかもしれないですけど、日本の家ってそういうふうには作られてないですよね、基本的には。
なので、清掃はね、結構大変ですね、そういうパターンだと。ただ、清掃というか、部屋のきれいさとかに一番厳しいのも日本人なんですよね。髪の毛、やっぱり1本でも落ちてると、そこはね、クレームにつながるので、そこはね、結構気をつけて清掃しないといけないっていうところですかね。
お金の話に戻るんですが、さっき言ったとおり、アパートの相場の4倍ぐらいはだいたい民泊で取れるって言ったんですが、さっきの清掃費とかも考えると、清掃代がかかってくるというところで、業者に頼んだら委託料、業者にお金を払いますし、
親戚が入っても多少安くなるんですけども、アルバイト代として払うというところで、あとはゴミ回収とか、あとはね、アメニティーですよね。使い捨ての歯ブラシとか、櫛とかヘアブラシね。
あとシャンプー、リンス、ボディーソープ、もろもろ含めて、その辺ね、さっぴいてっていう感じなんですけども、今やってる部屋は、単純4部屋、全部同じ大きさではないですけど、4部屋でだいたい月の純利益が100万円ぐらいですかね。
多分それぐらい。なので、さっきの上物のローンとかね、外した状態でそれぐらいの利益は出るっていう感じです。もちろんね、部屋の大きさとか場所とかっていうところも大きく影響してくるので、東京とかでやるとどうだろうな、やっぱりちょっと難しい気もしますね。
沖縄ってやっぱりね、観光で来る人も多いですし、インバウンドがやっぱり多めっていうのもある気がしますね。最近、東京はインバウンドも多いのかもしれないですけど。
ただ、そうですよね。月100万って考えると多いように受けるんですけど、見えない手間というか、AirbnbとBooking.comと楽天トラベルとか諸々出してるんですけれども、メッセージが来たりして、それの返信をしたりだとかっていう手間があるんですよね。
それは私と妻がお互いできるときにやってるので、お金はかかってないんですけど、そのインビジブルなコストっていうのはかかってるので、そう考えると、めちゃめちゃ儲かるかっていうとあんまりそこまでな感じはしますね。
大阪での新たな計画
ほったらかしで運営できるんだったら、もちろん大きな儲けだなという感じはするんですけれども、それなりに時間かかりますし、例えば壁壊されたりしたら保険の対応しないといけないとか、そういう手間暇コストを考えると、これぐらいかという感じはしますね。
ただ、我々の場合はもともとその建物を建て替えないといけないというミッションがあったので、そういう意味だとそっちの目的も達成されてるので問題ないかなという感じなんですけども、ちょっと話は変わってですね。
最近ですね、我々住んでる大阪の方で一見民泊をやってる方がいまして、ちょっと民泊仲間のライングループみたいなのがあったりして、そこに妻が所属をしてるんですけれども、その中でその民泊されてる方が売却したいんですけど誰か相談受けてもらえませんかみたいな話があったんですよね。
で、ちょっと妻が大阪でも一見やってみようかなという話を以前から検討してたので、ちょっと話を聞いてみたんですけれども。
そこは賃貸物件で、家賃が安いんですけど、大阪の場所にしては安いんですけど、月13万円の1個だけですね。
完全にバンド向けに作ってる感じで、葛飾北斎とかの壁紙みたいなのを貼ってた部屋なんですけれども。
ただね、そうだな、月13万の固定家賃がかかった状態で収益が取れるかっていうと、ちょっと我々の試算した上だと厳しそうだったんですよね。
その日は売却したいということで、賃貸なんですけど内装とかリフォームしてるので、だいたい300万ぐらいかかったって言ってたかな、初期にね。
最初はその300万ぐらいではせめて売却したいっていう話を言ってたんですけど、300万を回収するってことは、月に10万利益が出ても30ヶ月ってことで、2年半年ですかね。
2年半年が損益分岐点で考えると、なかなか厳しいですよね。
なので、300万っていうところはさすがに厳しいなっていう感じだったんですけど、その人は結局ディスカウントしていって、最終的に100万ぐらい言ってたかな、ちょっと忘れましたけど。
それでもリスクとあまり見合わないかなということで、今回見送ったんですけどね。
その人はフランスに住んだり、拠点が2つあるみたいな日本に住んだりフランスに住んだりしてる方で、フランスでモデルされてる方なんですよね、女性の方で。
Zoomでちょっと話をしたんですけど、確かにモデルされてそうな感じのお綺麗な方でしたね。
ただ、その方も思ったんでしょうけど、やっぱり遠隔でやるのって、よっぽど親戚とか頼れる人がいないと結構厳しいだろうなと、民泊はね。
民泊ビジネスの手間と収益性
駆けつけ対応も業者に依頼するっていうことになって、コストが重なりもすると思うので。
なので、ちょっと持て余して売却したいんだろうなっていう感じでしたね。
なので思ったより民泊って手間暇かかるんですよね、そういう細々としたところ。
だから楽して儲けられるかというとあまりそうではなくて。
アパートはね、基本的に賃貸会社が間に入ってやるので、割とほったらかしい状態なんですよね。
コメントありがとうございます。
そうですね、割と稼働しているので、先々、直近とかだと7割ぐらいは埋まってるかなっていう感じですかね。
シーズンだとね、もうちょっと埋まってくるんですけれども。
うちはね、あんまり長期でガーッと止まる人っていうよりは、
長期でガーッと止まる人というよりは、長期でガーッと止まる人というよりは、
うちはね、あんまり長期でガーッと止まる人っていうよりは、短期でごまごま止まる人が多いんですかね。
那覇空港から車で2、30分の場所なので、南部観光に使う人向けっていう感じで、
あと、いわゆる沖縄の家っていう感じじゃなくて、普通の家なので、
本当に体験を楽しみたいっていう人よりは、普通にホテルみたいなものとして使ってもらう形で需要があるっていう感じですかね。
あと当然キッチンはあるので、ホテルに泊まるとね、そういうちょっとした料理とかができない人向けの部屋があるって感じで、
ファミリー向けですかね。一番ちっちゃい部屋で2DKっていう感じなので、
最大6人泊まれて、1階は80平米なので、最大でいくと9人泊まれるっていう感じで、ちょっとそっちは大人数向けの部屋をやってるっていう感じですね。
大阪はね、特区民泊っていう制度があるんですけど、それが今年のいつだったかな。近々終わるんですよね。
なので、駆け込みで登録申請するっていう人が今ちょっと多いようです。
あとはね、部屋の値付けですね。
うちの民泊って割と安い方で、2人で泊まって1泊1万円とかかな。2DKの部屋でね。
なので、割と安い方というか、それぐらいの値段設定なんですけども、民泊って2種類あると思っていて、
一つはね、高級志向、ラグジュアリーな感じで民泊やってる方、あるいは体験型というか、ホストの人が結構案内というか応対というか、
そういうサーブ的なことをするような民泊っていうのもあるんですけど、我々はね、無人経営というか、基本的にそういう対応してないので、
そういった中でやるっていう2パターンあるかなっていう感じがしてて、前者はね、結構値段はつけれると思うんですよね。
もちろん人気でないと入ってこないんですけど。
後者は値段設定をいい塩梅でギリギリ安めで、かつ利益はそれなりに取れるというところで攻めていくっていう感じですかね。
この値段設定がね、非常に難しいところで、最初公開するときはかなり安く設定をして、評価をつけていってもらうんですけど、
評価つけていってもらって、そのうち集まるとそれなりの値段に上げていけると。
あとは競争相手が近くにいないことっていうのも結構大きな条件なので、そう考えると東京・大阪で民泊やるってなると周りに当然民泊あるでしょうし、
特に中国は裏民泊やってるんですよね。勝手に民泊、マンションごとも買っちゃって裏で民泊してて、取引なんかもアリペイとか中国の決済サービスとかでやっちゃってたりとかして、
あと極めつけはその移動手段も白択使ったりとかしてね、あれ完全に違法なのでNGなんですけど、もう中国の中でお金が循環して完結するっていうような民泊をしてる人もいるので、
完全にNG系なのであれなんですけど、そういう形でやってる人がいるので、中国観光客は日本はうまく取れない気がしますね、そういう意味だと。
なので、うちの民泊で泊まってる方って台湾の人がかなり多いですね。台湾、韓国、あと日本人ももちろんいますけど、次がアメリカ人かな。ヨーロッパ系はかなり少ないですね。
なので台湾、韓国、結構メイン集客って感じですね。中国の方って日本で免許で車運転することってかなり厳しいらしいんですよね。
なので基本、観光で中国から来てる人って日本で車運転することができないんですよ。なので、私の民泊に来るまでって、空港からタクシーで来ないといけないので、そういう意味でもね、中国人観光客は少ないかなっていう感じですね。
はい。なのでね、ちょっと民泊ビジネス儲かるのかっていうところでいくと、工夫すれば儲け方はいろいろあるんですが、アパートみたいに半分放置というかね、そういう形で自動的に儲かるかというとそうじゃないので、割と管理とかゲストの対応とかメッセージのやり取りとかね、
そのあたり含めるとトータルコストでめちゃめちゃ儲かるかというと、実はそうでもないんじゃないかなというところで、私の経験なんですけどね、そういったところをお話ししてみました。
ゲストの集客状況
はい。民泊ね、いろんな民泊あるんですよね。皆さん泊まったことあるかわかんないですけど、メインだとAirbnbですね。
あのアプリ入れて、自分の近くに意外とこんな民泊あるんだなというのを見るだけでも結構面白いですし、運営している側としてはそのリスティングですね、Airbnbで公開されている民泊の情報を見るのだけでも結構面白いので、ちょっと皆さんお住まいの近くで民泊を見てみるのもいいんじゃないかと思います。
はい。今日はね、民泊ビジネスは儲かるのかということでお話をさせていただきました。はい、本日は以上です。ありがとうございました。
