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こんにちは、たけのむです。なんかね、暖かくなったと思ったらまた寒くなったりして、今日はね、わりと寒い気がしますね。
いつもね、保育園に送り迎えに行くので、朝方暖かいとか寒いとかっていうのは、その時に大体感じることが多いんですけど、なんか毛布もいらんなーとか思って、寝るときの毛布を片付けというか寄せてたんですけど、
また毛布がいらないようなちょっと絶妙な感じっていうところで。 まあでもちょっとね、春の兆しというか、今2月の今日が19日なので、ぼちぼちね、暖かくなり始めるっていう感じですかね。
まあ幸い私まだね、花粉症ってはっきりとしたような感じでもないので、今のところ花粉大丈夫なんですけど、ちょっと花粉症の人らはね、これからちょっと辛い時期に入ってくるっていうことになるかなというふうに思います。
はい、でね、昨日ちょっとね、ウォーキングしてる時に、この民泊の話をしようと思ってたんですけど、いやーウォーキングしながらだとね、結構息継ぎというかね、息切れしながら喋るんで、意外とね、集中してというかなんか喋りづらいなっていうことがあったので、
今日はね、ウォーキングまだなんですけども、家でね、ちょっと話をしてみたいと思います。で、今日のね、タイトルにもしている、儲からない民泊の見分け方ということでね、ちょっと話をしてみたいと思うんですが、
私、何回も話をしている通り、今沖縄でね、一棟民泊を持ってます。で、民泊ね、私たちの場合は、そもそもその土地に何かしら建物を建ててっていうことをしないといけなかったので、しないといけないことはないな、する予定で動いてたので、もうその場所で始めざるを得なかったというところがあるんですけども、
私たちもね、最初、民泊をいきなり始めようって思ったわけじゃなくて、最初はね、アパートで考えてたんですよね。
住宅エリアもあるので、妻のお姉さんが住む住宅エリアが80平米ぐらいの区画があって、その2階、3階、4階、1階と、アパートにするか民泊にするかっていうところで最初考えてたんですけれども、まずね、民泊するにあたって需要があるかどうかっていうね、まず調査。
これに尽きるっていう感じですかね、すべては。
需要ないところに民泊建てても誰も泊まりに来ないのでね。
なんですけれども、これね、結構簡単と言えば簡単なんですよね。
まず、Airbnbっていうアプリ、サイトでもいいんですけど、あるんですね。
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Airbnbって大体その地域にこれだけ民泊ありますっていう、明確に場所は出ないんですけど、このエリアにこれだけありますというのが出てきますと。
で、やることは簡単でですね、自分の建てようとしてる建物、部屋でもいいです。
で、同じような部屋、建物で周辺でどれだけ入ってるかっていうのを見ると、本当にこれだけですね。
例えばですね、80平米の部屋を一つ借りれる状態にしている近辺の民泊エリアを探してですね。
そこが大体いくらで貸してるのか、あと予約状況はね、こちらが予約する立場で日程を見ればここは埋まってるっていうのが見れるんですよね。
それで大体この民泊エリア、民泊をやるとしたらこのエリアはこの金額でこの部屋でどれぐらい埋まるかっていうのが試算できるんですよね。
仮に1泊1万円として、掃除代とか諸々入ってくる、処刑費も入ってくるんですけれども、その辺を鑑みて、結局民泊として成立するかどうかっていう算段をつけていくっていう感じですかね。
アパートやるについても同じで、周辺で同じような区画のアパートがどれだけ建っていてどれだけ埋まってるかっていう見分け、リサーチをするっていう感じ。これが一番近道ですかね。
このやり方でですね、前回ちょっと話をしてた大阪のテンガチャーら辺にある一軒家ですね。そこは賃貸菓子なんですけれども、内装とかをリノベーションして、今民泊やってる方がちょっと民泊手放すので買い取ってもらえませんかみたいな相談があったんですけど、
そこを検討するにあたって成り立つのかどうかっていう算段をするときに、今のやり方で考えたという感じですかね。
でね、その大阪のテンガチャーっていう、比較的関西空港からもアクセスは悪くないエリアなんですけども、駅から若干離れてるのかな。歩いて10分とは言わないんですけど、5分以上は多分かかるエリアで。
一軒家なんですけど、1ヶ月の賃料が大体13万円ぐらいだったかな。純粋にそれだけ考えても、1ヶ月の利益が13万円以上上がらないとそもそも成り立たないわけですよね。
もちろんその家の賃料以外にも、例えばガス、電気、水道、これだけでも1ヶ月にするとまあまあかかると思うんですよね。多く見積もったら5万円?そんなにかからないかもしれないですけどね。
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あとインターネット使用料とか、一番大きいのは清掃料ですね。大阪だと一軒家の清掃って多分1万円切ることはないと思うんですよね。
そこは今使っている業者さんが1万1千円で引き継ぎできますっていう話は出てたんですけども、例えば3泊止まって3万円でも、そこから1回清掃入れば1万1千円引かれて、手残り1万9千円しかないわけですよね。
1泊1万円っていう設定はちょっと安すぎるかもしれないですけど、一軒家だったら1泊2万円ぐらいは取るかな。
民泊申報だと最低限2泊からしか予約が受け付けられないので必然的に1泊っていうのはないんですけども、大阪の特民泊だったらそういうルールですね。
なので、そういう計算をやって成り立つかどうかっていうところですね。
なので、大きくは今言った家自体の値段と、あとは水耕熱費と掃除代と、あとゴミ回収費用とかもこの辺も払わないといけないので、その辺りも鑑みて、成り立つかどうかっていうのを見ていると、
昨日見てたんですけども、大体その周辺で見てると、同じような一軒家で何個か民泊やってるところがあったんですけれども、稼働率良くて50%ぐらいだったんですよね、見てると。
値段設定も比較的1泊1万円ぐらい、そんなに高くないというか、そんなに高く取れてないエリアだったので、それを考えると、新しく借りようかどうか考えていたその建屋は、
創液分岐点が1年、2年とか必要そうな感じだったんですよね。内装リノベーションしてるので、大体その人300万円ぐらいかけて内装をきれいにしたって言ってたかな。
できれば300万円で買い取ってほしいって言ってたんですけど、300はないなっていう話で、結局叩きに叩かれて150万ぐらいまで買い取り値段が下げてくれたみたいなんですけど、それでも150の初期費用を回収しようとして、
私たちの計算だと月の手残りが多分月5万円ぐらいなんですよね。5万円を回収しようとして30ヶ月、2年半ぐらいって考えると、なかなか割に合わないんですよね。
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やっぱり民泊やるってなったら貸しっぱなしってわけじゃなくて、いろいろ対応をしないといけないですし、最悪駆けつけっていうこともしないといけないパターンもあるかもしれないんですし、あとメッセージのやり取りとか予約の前後の一部やり取りとか、ある程度は自動メッセージ化してるので手はかからないんですけど、
そういうところの手間も考えると、月の準利益が5万円では正直割に合わんなっていう判断ですね。リスクの方が大きいなっていう感じです。
なので昨日は妻と午前中その検討をしてたんですけども、そのルールで考えると正直うま味がないよなっていう話で、昨日2頭目の民泊の計画がちょっとなしになったっていう感じですかね。
民泊やってる人も素人ばっかりじゃなくて、我々また素人みたいなもんなんですけど、やっぱりプロが結構あらかたモーカルエリアのモーカル建屋で民泊っていうのは結構食っていってるんですよね。
なので美味しい物件っていうのは正直あんまり素人には回ってこないっていう感じです。不動産と一緒ですよね、そこは。
不動産もお店で売られてる不動産ってもうだいぶ不動産同士で食い合った中で残ってる物件とかそういうのが流れてきてるんですよね。
美味しい物件っていうのは不動産業者の間で売り買いが終わっちゃうので、B2CというかCに一般顧客に回ってくることってまずないんですよね。
なので美味しい物件を取りたいっていう人は不動産業者の知り合いとか友人とかを頼ったほうがそっちのほうが早いっていう感じです。
民泊も同じですよね、これはね。
民泊に関しては自分の住んでる家の一空格を貸すとか、あるいはその縁のある土地で何かしら建物を建てたくってアパート兼民泊、今回我々みたいな感じですよね。
そういう形でやるっていうやり方で、ついでにある程度収支が取れればいいかなっていう考え方。
それがあんまり無理のない民泊運営っていう感じですかね。
なので一時期入りましたよね、ワンルームマンション投資詐欺みたいなやつね。
あそこまではないですけど、民泊も適当になったら適当に儲かるかっていうわけでもなくって、
リサーチも当然しないといけないですし、物件選び、あとは周辺環境とかですよね。
交通アクセスだけじゃなくて、隣人にうるさい人がいないかどうかとかね。
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その辺の細かい条件とかもあるので、一概に民泊やったらいけるっていう感じでもなくって。
そのあたりは始めてみないとわからないっていうところがあるので、ある意味不動産自身を買い切ってやるっていうよりは賃貸でまずやり始めて、
半年間とかかけて黒字が見えないようだったら撤退するとか。
そういうやり方はありかもしれないですね。
一時期に比べてね、今どうなんでしょう。中国からのインバウンド客は減ってるんですけど、
多分中国のインバウンドって基本的にはツアー客なんで、
多分ホテルとか泊まるので民泊はあんまり関係そこまでしないと思うので、
そこの打撃はあんまり正直ないかなっていうところですかね。
去年は大阪関西万博があったので、あのあたりで結構インバウンド客増えてたみたいですね、やっぱり。
あまりどうなんだろうなっていうのはあったんですけど、やっぱりその時は民泊も価格が結構上がってたらしくて収支取れてたらしいんですけど、
今なんかちょっとね、2月やから換算期っていうのもあるかもしれないんですけど、
昨日リサーチした感じでは、天ガチャ周辺の民泊っていうのは若干冷えてる感じがしますね。
我々が今経営してる民泊っていうのは沖縄なんで、またちょっとね、大阪の民泊、沖縄の民泊、それぞれ特性があると思うので、
収支の取りやすさは全然違うと思いますね。
やっぱ沖縄民泊はリゾートというか旅行で来て民泊で泊まってっていうのが需要があると思うんですけど、
大阪で、しかも天ガチャ屋ってなると、正直空港に着いてその夜泊まるエリアとして使われるか、
明日の朝早く帰るから天ガチャ屋で一泊して、翌日朝早く飛行機に乗るかとか、
ある種そういうね、干し掛けみたいな感じで使われるエリアとして立ち上げる必要があると思うので、
あまり長期滞在を見越してのエリアでは正直ないのかもしれないなっていう分析ですね。
結局、需要と供給で成り立つので、周辺の同じような建物が埋まってるか埋まってないか、
それを見るだけでどうするかっていうのは判断がつくかなっていう感じですね。
なので、昨日ちょっと民泊2件目を検討してたんですけれども、今回の物件に関しては没というところで、
昨日ジャッジをしたので、その話をしてみました。
本日は以上です。ありがとうございました。
