民泊運営の始まり
お疲れ様です、たけのむです。今日はですね、ちょっと家事をしながら、民泊ですね。
最近だったら、アプリでいうとAirbnbとかですよね。ゲストハウスっていう言い方もしますかね。
うちではですね、妻の所有ではあるんですけど、妻の実家のお母さんのもともと土地に古い一軒家が建っててですね、そこが老朽化して建て替えないといけないなという話をしてたんですよ。
そもそもね、土地がね、結構広めの土地なんですけど、若干斜めなんですよ、土地が。
で、家を1回解体して建て替えるってなると、結構なお金がかかるっていうことで、確か解体でね、200万とか300万ぐらいいくと。
一軒家を建てるってなっても、ちょっと斜面に建てるってのもあって、あとちょっとね、今口頭してるんですよね、いろいろ資材が。っていうのもあって、普通に一軒家建てるだけでも確か6000万ぐらいいるっていう話になったんですね。
で、普通の一軒家建てて民泊っていうのもできなくはないんですけど、妻のお姉さんがもともとそこに住んでたので、お姉さんが一軒家建ててそのまま住んじゃうと6000万で普通に住むわけになっちゃうので、それだとね、なかなか費用的にも厳しいなという話をしてて。
で、妻がちょっと出資というかお金出して、アパートですね、アパート兼民泊みたいな建物を建てるというプロジェクトが始まったのがちょうどコロナ真田中ぐらいですかね。
で、沖縄って基本的には木造の建物が少ないんですよ。っていうか、最近ちょっと立ち出してるんですけど、基本的に鉄筋、コンクリートっていうのかな。木造よりも結構費用がかさむんで、どうしてもね、ある程度ちょっとお金をかけないと建てれないっていうのが課題としてあるんですけど。
アパート兼民泊にして、それなりに大きい建物を建てれば、金額的には1億2、3000円ぐらいで、4階建ての建物が建って、10世帯ぐらいかな。1、2、3、4、5、6、7、8、9、10。10世帯ぐらい。
部屋はちょっと代償あるんですけど、そういう形で民泊兼アパート兼お姉さんの家族の家ということで建てようということで、コロナ禍ぐらいから計画立てて建物を建て始めて、ようやく去年の5月ぐらい引渡しで、
建物が建ちました。何のノウハウもなくて、何の知識もなかったんですけど、最初はAirbnbから始めて、今はマルチに情報を出してて、AirbnbプラスBooking.comとか、
運営における課題
いろいろあるんですけど、楽天お宿とか楽天トラベルとか、そっちにも出したりとか。あとは自動で連携されてアゴダとかにも多分出てるはずですね。
プラットフォームが違うと、いろいろメールのアナウンスとか、自動で行くやつもあったり、行ってるのか行ってないのかよくわからないやつがあったりだとか、最初はいろいろ戸惑ったりしたんですけども、今でようやく民泊やり始めて、だいたい半年以上経ったのかなぐらい経ってます。
だいたいね、アパートを経営して一部屋で取れるのが家賃7万8万として、民泊にするとだいたいそれの3倍ぐらい収益取れる感じですね。
オンシーズン、オフシーズンあるので、慣らしたらどうかっていうところはちょっと1年見ないとわかんないんですけど、今のところ多分ざっくり3倍以上は取れてるかなっていう感じですね。
民泊経営するってなって、一番というか課題としては、イニシャルコストが最初かかるってことですよね。
民泊は家具入れるんで、基本的には。
エアコン、冷蔵庫、洗濯機、テレビとかね。
沖縄のゲストハウスなので乾燥機も入れたりだとか。
ドラム式の洗濯機も入れてるんですけど、やっぱりガスの乾燥機ですね。
カンタ君みたいなやつ、林内とかのね。
あれだと本当に2時間ぐらいですぐカラッと乾くんで、沖縄って結構天気がブレるんですよ。
結構ね、雨降るときは本当にザーッとずっと降ってるとかっていうのがザラなんで。
乾燥機基本必要って感じですね。
なので沖縄の一軒家とかアパートとか、基本的には多分乾燥機入れてるところ多いですね。
そういう家具とか入れるのでイニシャルコストがかかるっていうところ。
安く済ますよと思えば安く済むと思うんですけど、
うちの場合は結構インテリア、デザイナーとか入れたりして、
机椅子とか搬入して、一部屋で家具そうですね、100万とは言わないんですけど、
もろもろ全部含めてね、そういう初期費用が必要になりましたというところですね。
で、あともう一つ民泊経営してて課題なのは清掃ですね、清掃、掃除。
で、業者に委託して清掃業務を委託することもできるんですけど、
結構これがね、受けてくれる業者を探すのが結構大変というか、
これは地域にもよると思うんですよね。
東京とか大阪で探すのはそんなに苦労しないと思うんですけど、
私のやってる民泊は沖縄の南部の方なんですけど、
手広くやってる会社っていうのがあんまりなくて、
いろいろネットで検索して調べたりだとかで、何とか見つけたりとか、
基本的には今は妻の親戚とか兄弟とかで育休中だったり、
もともとフリータやってて、最近ちょっとそっちに入ったりだとかっていうので、
清掃をやってもらったりしてます。
で、民泊ってね、極端な話も当日泊りますで予約が入ったりするんですよ。
で、明日チェックアウトってなったら急遽明日清掃が必要になるっていうところで、
結構ね、そこがフレキシブルに対応しないといけないっていうのが辛いところですね。
なので業者に委託ってなると、今日の明日で清掃お願いしますってなると人が見つからなかったりするんですよね。
なのでここはね、20、30で清掃を拾えるように。
ちょっと子供が、なぜかプルートを見て泣いてる。
なぜか最近子供がミッキーマウスのプルートを見ると泣くんですよね。
なので清掃業者の課題っていうのはどこの民泊も多分あるかなという感じですかね。
あとはお客さんというかゲストですね。
知り合いが泊まるわけじゃないので、結構通常、もちろん通常知らない人が来るんですけど、
やっぱね、インバウンドが基本的に7割ぐらいはインバウンドですかね。
別にインバウンドであっても綺麗に使ってくれる方は綺麗に使ってくれるんですけど、
やっぱこの辺は文化の違いが結構出るところで、
食べ物とかね、食べっぱなし、散らかしっぱなしで出ていく人も結構いたりして、
ここはね、結構ブレがすごいなという感じはしますね。
日本人でもね、あんまり綺麗に使ってないというシーンもあるので、
そこはね、国がどうこうというわけでもないんですけど、
ここはね、民泊のトラブルというか課題としてはあるんじゃないかなという感じですね。
ゲストとの関係
あとはそうですね、なんか駐車場とかがね、指定の駐車場があって、
何番に停めてくださいとかっていうのを連絡したりアナウンスしたり、
部屋の中に案内板とか書いてるんですけど、
どうやってもね、間違える人がいるんですよね。
で、間違えちゃうと、アパートの駐車場に間違えて停めちゃってたりすると、
アパートの住人が通れなくなったりという問題が出るので、
これがね、そんなに発生してないかな。
過去1件、2件、3件ぐらいですかね、発生したりしてて。
これもね、やっぱりちょっと課題というかね、困る時がありますね。
これもね、現地にいればまだ対応できるんですけど、
私たちは大阪に住んでて、沖縄の密泊を経営しているので、
何かあってもね、直接駆けつけっていうのがね、なかなか難しいんですよね。
清掃とかをお願いしている親族とかにね、連絡して直接行ってもらったりとか、
そういうのはね、ちょこちょこあるんですけど、
とっさの対応ができないっていうのは多少問題かなという感じですかね。
最近のARBとかのアプリとか、ブッキングもそうですけど、
翻訳とかね、もう自動で翻訳されるんで、メッセンジャーみたいな機能があるんですけど、
こっちが日本語で打った内容で、向こうも自動翻訳されてたぶん伝わってると思うんですけど、
そこの会話は結構シームレスにできるっていう感じですね。
なのでそこはあんまり困らないですかね。
たまにね、翻訳の微妙なニュアンスが違って、変な翻訳になったりするっていうところはありますけど。
あとはね、神経質な人はね、たまにいるので、
清掃をいくらしてても髪の毛一本とか落ちてしまうことはやっぱりあったりするんですよね。
で、一回なんか髪の毛が一本落ちてましたって言われて、
まあね、一本落ちてたっていうのは事実なんでしょうけど、
そこまで細かく言われて評価を悪くつけられると、なかなか厳しいものがあるなっていう感じで。
それもね、ドアの扉の隙間に髪の毛が一本落ちてたとかでね、結構細かいなっていう感じなんですけど、
ここはね、どうやってもゲスト側が立ち位置としては強いので、難しいなという感じで。
で、エアビとかだと評価つけれるんですけど、
5段階評価かな、なんですけど、
日本の評価の基準って、5,4,3,2,1やったら3が普通で、
4が良いで5が完璧みたいなイメージあるじゃないですか。
民泊の評価基準
ここがね、ちょっと罠で、海外だと5段階評価の5がデフォルトじゃないですけど、
みたいな扱いになっててですね。
4とか3ってなると、日本だと4でも良いし、3でも別に普通って感じなんですけど、
そこがね、エアビの中ではちょっと基準が違ってて、
4とか3とかってね、悪い扱いみたいな感じになるんですよね、どうしても。
で、スーパーホストっていう位があるんですけど、
それをキープするためには4.8だったかな、
っていうのを維持しないといけないみたいなところがあって、
うちもスーパーホストになってるんですけど、
日本人の人が泊まると、4とか普通に付いたりするんですよね。
3はなかなか付いたことないかな。
なので、そこね、結構5が普通ですよっていうのをね、
いちいち案内するわけにもいかないので、
日本人的な感覚で4とかを付けられちゃうと、
ホストとしては困るっていう感じはあるんですよね。
そこはね、いちいち言うっていうのもね、
難しいところがあるので、
ゲストの基準で評価を付けてもらうしかないんですけど、
この辺りね、スーパーホストを維持することによって
集客見込めたりだとか、検索がかかりやすくなったり
っていうのがあると思うので、
なんとかスーパーホストをね、維持しないといけないんですけど、
ここはちょっとビクビクしながらっていうかね、
頑張ってやってるっていう。
あとなんかゲストチョイスっていうのもあって、
一応それにも選ばれてるリスティングがあるんですけど、
これもちょっと基準がよくわかってないんですよね。
まあちょっとね、その辺り、
ARBのいろいろ研究してるサイトとかネットにいっぱいあるので、
それを見ればね、なんとなくこうかなっていうのがあるんですけど、
でも最近はね、booking.comからも結構ね、
予約がね、入るようになってきてるので、
ARB一本足打法だとね、限界があるんですけど、
やっぱりマラジのプラットフォームに出すっていうのが
すごい重要なんじゃないかなっていう感じですね。
あとはね、ちょっと経営的にというか、
まあ儲かるなっていうのはね、ある程度わかったので、
大阪とかでもね、物件出して、物件探してやるっていうのもね、
ありかなとは思うんですけど、
ちょっと知り合いとかがね、いろいろリサーチしてるらしいんですけど、
大阪はね、結構、物件はね、いっぱいあるんですけど、
結構空いてるARBとかもあるっていう話なので、
あんまりやみくもに手出しできないなっていう感じはしますね。
賃貸で借りてやる分にはね、リスク低いんですけど、
自分でも物件買ってやっちゃうってなると、
丸々リスクになっちゃうので、
そこはね、ちょっと慎重にというか、
大阪でね、やるってなると劣等者なんでね、
そこはね、何かきっかけがない限り手広くってなると、
まあちょっとリスクがあるかなっていう感じですね。
まあでもこのゲストハウスもね、いろいろスタイルあると思うんですけど、
まあ私たちみたいに遠隔でやってるっていうパターンもあれば、
基本的にまあホストがね、
常に滞在するお客さんと直接会って、
会話を楽しんだりとかっていうね、
っていうパターンもあると思うんですけど、
まあそれはそれでね、面白そうではあるんですけど、
ここはね、いろいろスタイルっていうかね、
やり方があるんだろうなっていう感じですかね。
まあいかんせんね、沖縄に常にいるわけじゃないので、
今の人とかと喋ったりするのもちょっと憧れますけどね、
一時期2ヶ月くらい沖縄にいたことがあって、
その時はね、向こうで直接案内したりだとかっていうのもしたんですけど、
まあ片言の英語でね、案内したりだとか、
あれヨーロッパの人だったかな、ちょっと忘れましたけど、
っていうのをね、やるのもまあ、
まあ一般的にね、
まあ今大阪もね、インバウンドすごい多いので、
まあ民泊とかね、泊まる人結構多いと思いますね。
まあホテルよりもね、やっぱり買ってがいいのは、
キッチンがあったりだとか、
まあそういうところはね、
あとまあ洗濯機、乾燥機が常備されてて、
まあホテルだとね、コインランドリーとかってなっちゃうと思うので、
コインランドリーはね、
あとまあ洗濯機、乾燥機が常備されてて、
まあホテルだとね、コインランドリーとかってなっちゃうと思うので、
まあそのあたりもね、需要があるんじゃないかなという感じですね。
まあ民泊ね、今手広くやっているところもあると思うんですけど、
まあ私たちみたいにね、
まあメインはね、別の仕事をしているので、
まあ副業みたいな感じですよね。
で、まあやるのもね、ちょっと面白いかなというところで、
まあ沖縄のね、
まあもともときっかけは、
まあ妻の実家の土地の活用みたいなところでやり始めたんですけど、
まあやってみるとね、いろいろと面白いことがあるなという感じで、
今日は話してみました。
民泊の利便性
はい、まあちょっとね、また民泊の面白い話が出てきたらちょっと語ってみたいなと思います。
ありがとうございました。
