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正直FPの本音しか言わないトーク!イェーイ!
どうもみなさん、こんにちは。または、こんばんは。
金融商品を売らず、顧問料だけで稼ぐトップ1ファーのコンサルティングFP、カジと、
経営コンサル、コーチングも出かける個人投資家、テラの二人でお届けします。
ラジオの趣旨説明から入ります。
金融商品を販売しないからこそ、各業界や金融機関に損作なしの正直意見が言える、
現役FPがぶっちゃけ投稿する、みなさまの暇つぶしコンテンツとなっております。
今日もテラさん、よろしくお願いします。
はい、よろしくお願いします。
早速なんですけど、今日のネタとしては、ちょっとカジが気になるニュースというか、
マスターリース契約の問題視
昔このラジオでも、不動産のマスターリース契約とか、
要はワンルームマンションによく付いてたりするんだけど、
ワンルームマンション投資によく付帯している不動産の契約の手法なんだけど、
それがひどいというか、ものすごいオーナーさん、一般の消費者に対して、
投資家に対して、非常に不利だよね、みたいな。
こういう課題があるよね、問題だよね、みたいな話を取り上げた回が、
第何回か忘れたんですけど、あったと思うんですよ。
そのサブリース契約を、悪用したって言っちゃっていいと思うんだよね。
悪用したスキーム、一つのスキームが裁判になって、
そこに対して、そのスキームに対して初めて損害賠償請求、
損害賠償が認定されたっていう判例が最近というか、この1ヶ月ぐらいかな、出たんですよ。
それっていうのは、一般の人に関しては、
右から左に上がれちゃうようなピンとこないニュースだと思うんですけど、
業界にとっては非常にセンシェーショナルな判例になったんじゃないかなというところで、
私はすごくサブリース問題に関して関心がありますし、
皆さんにもこの問題っていうのは知っててほしい。
特に投資の手段の一つとして不動産投資を考える方も結構いると思いますし、
そういうセールスに会う方もたくさんいると思うんですよね。
なので注意喚起も兼ねて、情報提供したいなっていうふうに今日は思いました。
はい。
これって、今回の今は図を見せてもらいながら、
僕がカジさんに今回のケースの話をしようと思ってるんだけど、
これ具体的に説明、このケースの話もしたほうがいいよね。
そう思うんですけど、たぶんまず最初に復習を兼ねて、
サブリース契約ってどんなものなのか、何が問題なのかみたいな話を
先にしたほうがいいのかなって思うので、簡単にさせていただく。
先生よろしくお願いします。
先生ってほど間違ってる部分ももしかしたらあるかもしれませんが、
概要をつかんでいただければ、あとは個別についてはネットとかにたくさん情報が出ているので、
そこで見てもらって、学んでもらえたらいいかなというふうに思っているというところですね。
サブリースっていうのをもう少しわかりやすい日本語に直訳すると、
一括借り上げっていうイメージです。
例えば、私が不動産会社さんからワンルームマンションの区分を、
一部屋を買いましたと。2000万円で買いました、東京のワンルームをね。
23平米ぐらいのワンルームを買いました。
でも別に自分で住むわけじゃなく、投資をとして買いました。
そしたら、普通は買った物件を誰かに貸して、
それで賃料収入を得るっていうのが、普通の不動産投資の形ですよね。
それに対して、年間どれぐらいコストを引いたときに利益が出るのか、
みたいなのが不動産投資のインカムになるわけです。
でもそこに素人のサラリーマンで不動産投資を初めてやるよっていう人って、
何が不動産投資をするにあたって一番怖いかっていうと、
変な人が入居しちゃった時にトラブルになったりして、
その交渉をしたりとかさ、めんどくさいじゃん。
あとは廃居されてしまって、
次に入居する人が見つからない間って空出になるので、
その賃料収入はなくなってしまいますよね。
っていう空出リスクが非常に嫌う方が多い。
この2つが一番心配なことであることがきっと多いと思うんですよ。
それを解消してくれる仕組みとして、
不動産会社さんが間に入って、私が借ります。
借りるんだ。一括借り上げ。
さっきの話なんだけど、一括借り上げをしてくれます。
ただ、実際に不動産会社さんの社員がそこに住むかってのはそうじゃないわけですよね。
そこは自分が一括借り上げ、不動産会社さんが一括借り上げするんだけど、
不動産会社さんがさらに普通の一般の人の入居者を募って、
自分でその不動産投資をやっていくっていうスキームなんです。
当然それは、そんな神様みたいな不動産会社さんいるのって話になっちゃうので、
サブリース契約の不利な面
当然、一括借り上げをする賃料っていうのは、
市場の賃料よりも当然ですが安くなりますよね。
だってそこのデザイナーが、不動産会社さんが一括借り上げする
不動産会社さんの利益の源泉になるわけですから、
そこまで大丈夫ですかね。
テラに聞いてんじゃなくて、みなさんね。
それをやるっていうのは、すごいいい仕組みに感じるんですけど、
一方で、やっぱデメリットもあって、
家賃保証って言うんですけど、
じゃあ8万円で私が買った2000万の物件を、
家賃保証してくれますと、サブリースしてくれますと。
でも、ずっと8万円の保証するわけじゃないってことなんですね。
これは往々にして、なんだかんだの理由をつけて
下がっていくことがあるわけですよ。
それはなんでかっていうと、
家賃が見直される賃借増減請求権っていう、
ちょっと難しい言葉なんですけど、
そういう権利が認められちゃってるんです。
それが借地借家法っていうものに準拠するので、
あくまで業者が一括借り上げをしてても、
借家人なわけですよ、その業者はあくまでも。
だから借地借家法が適用されてしまうっていうのが
すごく問題点なんですね。
家を借りてる人の権利ってめっちゃ強いんですよ。
なんでそれをうまく、不動産のプロである業者が
活用していろいろ悪いことをしているっていうのが
サブリースの私の最大の問題だと思っています。
簡単に言うと、その家賃を下げますとか言って、
最初8万で約束したのに、何年か経って、
最近あれなんで7万に下げさせてくださいとかって、
どんどん気が付いたら6万ぐらいになってるとかね。
そういうことが普通に行われていて、
だとしたら、じゃあいいよ、自分で貸すよってなって、
ちょっと賢い人はおかしいって気が付いて、
じゃあ自分で貸すんでサブリース解約してください。
解約してくださいって言うと、
今度また借地借家法を持ち出してきて、
ではあなたに解約する、例えば正当な自由がないと
サブリースの賃借契約、賃借契約が解除できないんだよ
みたいなことを言ってくるわけですよ。
全ての業者さんじゃないですけど、一部の悪い業者さんは
そういうことを平気で言ってきて、
家賃は下げられるわ、契約は解除できないわみたいな、
本当にひどい目にあっているっていう話が
結構本当にある、よく聞くんですよね、寺根。
そうですね、僕の関わった人でもいましたから。
気づいてなかったですね、その人は。
その仕組み自体に。
契約いろいろゴリゴリに縛られまくってるんだけど、
逃げられない闇の中にいるんだけど、
自分が気づいてないっていう状態ですね。
その情報拡散が非常に問題じゃないですか、
プロと素人の契約なんだから、
普通は他の業界だとは許されないじゃん、そんなの。
でも消費者保護って結構あるじゃん、
ちゃんと説明しなきゃいけないとか、
そういうのが、もっと他の業界ってガチガチなのに、
なんかこのサブリースに関しては、
ちょっとそこが抜け漏れが多いかなっていう気がする。
そこの抜け漏れがあるなっていう。
だから釈迦人ですみたいな大威張りするわけですよ、プロが。
それは私はすごいおかしいなと思っていて、
矛盾を感じてますなと。
で、今回の問題に話を切り替えたいなっていう風に思うんですけど、
今回はサブリース契約自体の話じゃなくて、
裁判判例による浄化の可能性
それを利用した本当詐欺みたいな話が、
まかり通ってたと思われることが、
裁判所が正式に、
これあかんわ、だめだよ、こんなことしちゃって言ってくれたっていうのが、
すごい良かったなっていう。
消費者目線、一般投資家目線からしたら、
すごく業界の真っ黒い部分が、
少し浄化されるきっかけになるかもね、
みたいな判例が出たよっていうところなんですけど、
これを言葉で説明するのがちょっと難しいんだけど、
まず、Aさんっていう人がいました。
Aさんは一般の投資家ですと。
Aさんはワンルームだよね、これきっと。
ワンルームマンションを、
おうちの管理っていう不動産会社さんから、
サブレースの契約がついた状態で、
購入をしました。
なのでその販売価格っていうのは、
不動産の販売価格の評価方法って色々あるんだけど、
大体投資用っていうのは、
賃料ベースで収益還元法っていうので、
価格を見積もることが多くて、
だからやっぱり賃料ってすごい大事。
不動産価格を決める上で、
今いくらで貸せているかっていうのって、
すごい大事になってくるんですけど、
でもサブレース付きだから、
サブレースの賃料を基準にして、
不動産価格が出されたわけですよ。
サブリース契約の悪用
これが1000万ちょっとで売買が成立したらしいですね。
ここで悪どいのが、
おうちの管理っていうのはあくまで、
サブレースの契約の会社と管理会社なんですね。
でもその物件をA氏に売ったのは、
別の不動産会社っていう立て付けになってるんですが、
実際は経営者は一緒だったっていう、
要はグルだったってことなんですよね。
その1000万ちょっとで、
別のPMGっていう不動産会社から、
Aさんはおうちの管理っていう会社のマスターリースが付いた、
1000万ちょっとのワンルームを買ったと。
でもそのワンルームの1000万っていう価格は、
おうちの管理が提供している賃料から、
一括借り上げの賃料から算出されてましたっていうことになったんですよ。
で、実際そのおうちの管理は当然サブリース、マスターリース契約なので、
別の人におうちを実際は貸すわけですよね。
その賃料が実は、
いくらだったと思う?ひどいんだよこれ。
5万円だよ。
ん?
5万円で貸してたの。
うん。
だからさ、すごい差じゃん。
いくらでマスターリースとかでも払ったの?
賃料は8万5000円で、
サブリース賃料は9万4000円って書いてたらしいんだよね。
だから嘘ついてたんだよねここで。
あれかなと思って、事前化かなって今思いましたけどね。
そう、だから普通でおっしゃる通り。
受け取って8万円払ってくれてるってことでしょ?
そう、だからここがもう詐欺みたいな話で。
今の話だけだと詐欺ってよりも事前化の話なんじゃないのって聞こえた。
でもこれがおうちの管理とPMGが別々の会社で別の人格だったとしたら、
おうちの管理バカじゃねって話なの。事前事業家かなって話なんだけど、
これはやっぱ裏のスキームとして、
PMGがAさんにこの物件を高く、
実際の価格よりも収益還元法で出した価格よりも高く売り抜けるためのスキームだったわけだよね。
わざと高く逆座屋って言うんだけど、
おうちの管理が未然を切ってでも高いサブリース契約賃料をA氏に見せて、
だからこの物件はそこで全然知らない顔したPMGさんがおそらくですけど、
だからこの物件って1000万円くらいの価値あるよね。
買わないみたいに話を持ちかけて売ったっていう。
で、たぶんここからはちょっと想像なんですけど、
さっき言ったサブリースって賃料を下げることができちゃうわけなので、
まあいろんな理由をつけて最初9万円とかで言ってた金額を徐々に下げていって、
最終的に5万円で貸してるわけだから5万円くらいにしちゃおうっていう魂胆があったと思うんですよ。
で、それが売買価格差、例えば今回400万円くらい実際価格から返りがあって、
それが損害賠償請求として認定されてるんだけど、
400万円より少なく済むよねっていうその逆鞘で支払ったコストが、
っていう黒みだったんだろうなっていうのを裁判所がこれあかんよねって言って、
その差額400万弱をA氏にお前らちゃんと賠償しなさいよっていう判例が出たというすごい画期的。
ここの問題の一つは、Aさんは実際にお家の管理が本当の入居者にいくらで貸してるかは見えないんだよね。
わからないし教えてもらえないの。それがねやっぱすごい良くないよね。
でもこれはワンルームとかだったらね、賃料はネットで調べたら出そうだよね。
そうそう大きいところだったらね。でもどうなんだろうね。東京とかだったらわかるけど他どうなんだろうね。
まあ区分。でも見れるよね確かにね。だからそこをまず気づいてほしいなっていうのがあるよね。
いやそれは投資家がアホだっていうのは間違いなくあるなと思うし。
でもこの人よく戦っては偉いよ。普通さもう泣き寝入りしちゃうけど、すごい裁判費をかけてさ頑張って戦ってさ、
こういう判例を道筋を作ったっていうのは相当頭に来たんだと思うんだけど、よく頑張ってね戦ってくれたなって。
もっと手前でその情熱出せばよかった。
本当はね。
頭の良さと情熱をもっと手前で出せばよかった。
あと弁護士さんもねすごい頑張ったよね。このAさんについてくれた弁護士さんもちゃんと一緒に戦ってくれたんだろうなと思うので非常に良かったなって思う。
これってたぶんさ、今回たまたまこの話が出ただけで、たぶんめちゃくちゃ過去にあったんだろうねこういう話が。ひどいよねこれね。
ちょっとね、ごめんなさいね、僕今日眠いからさ、あまり頭働いてないんだけど。
少し今聞いてる人にもうちょっとわかりやすく、シンプルな話をしてあげた方がいいかなと思ってて、
不動産の売買における問題点
今のなんで賃料をおうちの管理っていうところが高く払うといいのかっていう話と、今回の問題になったスキームっていうのは具体的に何が本当にどこが問題というか、
なんで投資家が損してんだっていうところをもうちょっと一回整理してあげるといいかなと思いまして、
簡単な話で言うと、家賃10万円の賃料が入る物件があって、それ年間賃料120万にあるじゃないですか。
で、投資のやつはこれさっき収益還元ってかじさん言いましたけど、これもうなんでも投資ってだいたい利回りで測るんで、今の賃料年間120万入ってくる物件をじゃあいくらで買ったら利回りいくら出ますかみたいな計算をするんですね。
で、ざっくりじゃあ仮に10%の利回りを狙って投資家がその不動産を買うとしたら、今の賃料10万円で年間120万円入ってくる物件が10%の利回りですって言うと、その10%で割り戻すんですよ。賃料を年間をね。
そうすると、その金額じゃあいくらで買えばいいかって出るじゃないですか。
1200万円だとするよね、10%だったらね。
1200万円で買えば10%狙える物件だって思って投資家は買うわけですよ。
これを賃料仮にじゃあ半分だった。
5万円だった場合に年間じゃあ60万円の収入ですよと。
じゃあこれで10%狙おうってなったら。
600万円しか狙わないよね。
割り戻しは同じく10%で割り戻すんで600万。
本来その賃料が5万円のものだったのが10万円っていう風に見せられて買った場合は、今の分1200万円と600万円の差額分高く買っちゃってる。
買っちゃうことになるんだよね。
むしろそれだったら利回り5%になっちゃうよねみたいな物件だったっていう話なんですよ。
それをあたかも10%あるように悪だくみして裏でつながって見せて買わせたっていうのが非常に詐欺に近いよね。
今回は売る方も賃料マスターリースでやってる方も同一の企業体だったっていう話で、高く売るために賃料高く見せてやってたっていうのが問題ですよと。
看板は違うけど経営者一緒だったって話なんですよ。
不動産投資するときってやっぱり賃料を下げたくないんですよね。
管理費とかはサービスするけど賃料は下げないよって絶対言うと思うんですよ、賃貸入ってたらね。
トータルの支出を抑えたいからって言うと、家主に交渉するとしても絶対賃料を下げないんですよ。
それは今言った理由なんですね。
売るときに賃料の割戻しになるから。
そういうのを整理をしてあげるともうちょっとわかりやすくなるかなと思ったんで。
ありがとうございます。
それで、問題点っていうのは今言ったところが一つ?一つっていうか全てか。
そうだと思います。
今回のは高く不動産を売るために賃料高く設定して、それを全部同一母体でやってたっていう話で。
そこにサブリース契約っていうものを上手いこと使って、そのスキームを上手いこと使ってこういうスキームを作り上げてしまっていたっていうことが。
多分これが今回だけの話じゃなくて、こういうことは他でも起こってたし、今回A氏は気づいたけどそれに気づかない、気づいてない人も下手したらいるよねっていう話だよね、今現時点で。
空き室リスクとサブリースの悪用
っていうかさ、このサブリースが付いた状態で買ってるってことはこの物件ロンダリングされてるよね、多分。
そうそうそうそうそう、そうなのよ。
だから多分ね、それが普通にその不動産会社さんの反応とか見てると、なんかよくあるよねみたいな感じなわけですよ。
何回転してんのこれ。
本当やっぱね、恐ろしいですよサブリースって。
いろいろそのどんどんこれからも出てくると思うし、早くメスを入れてしまえと思う。
仕組みとしては別に、ちゃんとやれば悪くはないじゃないですか。さっき言ったさ、空き室リスクとか、まあそういう空き室リスクが一番怖い。
さっきのお話で言うと、家賃本来10万円取れるっていう中で、年間で例えば3ヶ月空き室になりましたみたいなことになったら賃料が単純に30万円分下がるから、90万円になるじゃないですか。
って言うと2万折下がるんで、そうすると想定していた管理修繕費とかも払いづらくなったりするし、大屋さんとしてね。
だから絶対空き室リスクは怖いから、それをまあ保証しますよっていうのは、まあ悪くない仕組みじゃ仕組みなんですよ。それだけ見ればね。
まあね、そうね。だからそれをうまいこと、悪用している、なんでもさ、その仕組みを悪用するっていうのはいろんな業界であるわけじゃないですか。
これがすごいいろんな場面で、サブリースっていうのは悪用されているケースが多分多いだろうな。
一等もののね、アパートとかをね、その土地の事務所に建てましょうよ、つって。
全部ね、何十年サブリースで家が借り上げしますんで、つって。
ねー、片手させるみたいなね。
よくある。
そうそう、よく、マジよくあるよね。
なぜか家賃が下がらない前提のキャッシュフローとかね。
そうそう。
サブリース契約に関する裁判の判決
それでいて2万割そんな高くない。
そうそうそうそう。
すぐ、あれなんすか、マイナスキャッシュフローになっちゃって。
まあ節税なんでみたいな話がよくあるしですね。
そうなんだよね。だからそういうことをね、やってることに対して裁判所がはっきりと、
あかんやろって言ってくれたのは私としてはすごいなんか、ずっとドロドロしてたところに一筋の光が天から射したみたいな感じがして、
とてもいい気分になったニュースでした。
なるほどね。これでもさ、僕をすぐこれ、カジさんからさ、見せられてさ、
これじゃあ最初の賃借契約、賃貸借契約が5万だったから問題だったんじゃないみたいに思っちゃったから、
ここの入居者までぐるだったり、バイトなりなんだり、完全第三者でも8万9万で最初の1年目とかは契約してもらっといて、
言ってたね。
でそれをバックするっていう、たとえばね、わかんないけど。
たとえばさ、PMGの社員にさ、お前ちょっと入居してよとか言わせてさ、入居させといてさ、
ね、ほんとに。
一体は合うじゃん。一旦。
うん。いくら乗ってできちゃうよね。恐ろしいよね。
だからやっぱ対策としては。
それも証明しなきゃ裁判が勝てなくなるからね。
そう、対策としてはテラーが言うように、だいたい区分ってさ、他の部屋もあるから、
一等借り上げとかだったらちょっと難しいんだけど、
相場があるからさ。
そうじゃなければ相場をちゃんと見ようねっていうのがその通りだよね。
相場見て、相場より高くそのね、マスタリースみたいな話になってたら、
そしたらやっぱおいしいじゃなくて、おかしいって思ってほしいじゃん。
おいしいじゃなくて、おかしいぞって思ってほしい。
そんな事前事業やんないですよ、管理屋さん。
そうそうそうそう。
どっちかと言っても悪い考えを持ってる人の方が、正直不動産もたくさんいると思ってるけど、
でもやっぱ多いよね、特にファンセルブームはね、本当に。
だからね、ちゃんとその消費者が賢くなるっていうことが、
この勢いでどんどん業界を浄化していくための第一歩、大きな一歩になるのかな。
被害者A氏の勝訴
A氏もちゃんといい弁護士つけて、裁判という法廷できちんと損害賠償を勝ち取ったっていうことに非常に価値があるし、
テロというよりもっと早く気づいてればって話ではあったけれども、
結果として世の中にこの人はすごく貢献したから、私はもう賞賛を送りたいと思っております。
カボチャの馬車とかみたいな話で、一方的に被害者面してるよりはちゃんと頑張って。
ずっといいよね、頑張ったよ。
本当に、もしリアルでお会いしたら握手を求めたい気分です。
というところで。
誰?ってなるけどね。
お前誰だね。
そういう形です。
どうしよう、ちょっと短いけど、こういう回があってもいいかなと思ったんで、
この感じでよろしいでしょうか。
いいと思います。
今日のラジオはこのあたりで終わりにさせていただきたいと思います。
今日はここまで聞いてくれてありがとうございました。
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はい、さようなら。
