リノベーションの背景
はい、今晩もリノベの時間をやっていきたいなというふうに思っております。
今晩は、全国それから秋やこれをつなぐプラットフォームをやってらっしゃるので、いろんな全国の事情なんかをお伺いできたらなというふうに思っております。
というところで、タイトルコールいきたいと思います。
リノベの時間!
この番組は、建築土木学生向け就活総合サービス、コンキュリト、スタイリッシュなキッチンや鮮明なウェブ販売といえば、ミラタップの提供でお送りします。
はい、こんばんは。大阪港区と宮崎市でリノベーションをやっています。美想空間鯛島です。
こんばんは。アシスタントの三浦です。
よろしくお願いします。
全然関係はないんですけど、昨日おとといとね、長野県行って、山梨行って、岐阜行って、結構長い距離走りましたが、ただ絵のいっぱい見れたですね。
そうですね。本当にいろんな事例をたくさん見させてもらって、すごく勉強になりましたね。
リビルディングセンター行って、そのエリア見て、宮崎市、アメリカや千葉さんね、めちゃくちゃ面白かったですね。またゲスト来てもらいたいですね。
本当ですね。来てほしいですね。
最後岐阜行って、楽しかったですけど、気づきも良かったんでね、またそんな話ができる回も作ってもいいかもですが、今日はゲストさん非常に楽しみなんでやっていきたいなと。
本当に楽しみです。
お願いします。
この番組は全国のリノベーションと街づくりで活躍する多彩なクリエイターや事業家をゲストにお招きし、トークセッションをお送りします。
藤木哲也の経歴
それでは早速本日のゲストをご紹介します。
家市場株式会社代表、株式会社エアリーフロア代表、藤木哲也さんです。
こんばんは。
こんばんは。
よろしくお願いいたします。
よろしくお願いします。
藤木さんとはですね、結局どこで会ったのか思い出せないっていうお互いの薄い記憶を一生懸命探ったんですけど、ただどっかの会場で一回お会いさせてもらってて、SNSが繋がってたので、今回ちょっと出てもらえないですかっていうオファーを出して開拓いただいた。
ただ、どこで会ったんですかね。なかなか結局出てこなかったんですけどね。関東であるは間違いないですかね。
もう永遠に思い出せないんだと思います。
ただでもその時の、今日、僕その、多分コロナ前だと思うんですけど、お会いさせてもらった時の印象と、話し口調がそうそうそうやったっていう、ちょっと前かがみになって、僕のテンションが高いんでね、そんな感じやったなと思いながら。どうやったんですかね。
すみませんね、そう。癖が高いんでね。
そうですね。
こうやって喋る癖がついてまして。
目線を合わせていただいていると思うんですけど、当時から飯市場のビジネスをされてて、僕は単純に当時、本当にそのタイミングが三重県のやつをお問い合わせさせていただいて、担当メンバーがやり取りしているっていう状況。
結局その物件は至らなかったんですけど。
で、今その全国のこの秋夜問題とかね、いろいろ言われている中で、それをビジネスにされていっているっていうところなんで、詳しくやっぱ話聞きたいなっていうのと、なんかゼロイチでビジネスにつながらないかなと思って、模索みたいなやつをできたらと思っているので、今日はそのような話をさせてもらえたらなというふうに思います。というところで、ご紹介をお願いします。
1993年、横浜国立大学建築学科卒。
横子さんです。
ゼネコンで現場監督、建築設計事務所で設計、住宅デベロッパーを経て不動産ファンド会社にて不動産投資新宅やオフィスビル、商業施設などの商権化不動産のアセットマネジメントに携わる。
オーストラリアボンド大学の提携によるビジネススクールにてMBA計画修士を取得後、2011年に家市場の前身となる不動産活用コンサルティング会社エアリーフローを設立。
2015年に家市場のサイトをスタート。2019年、家市場設立。福岡県柳川市出身、55歳。
僕の印象は家市場、割とIT寄りでスタートアップ的に何かやったんかなって勝手に思い込んでて、
今回ゲストに来てくださるのタイミングでいろいろ深掘っていくと、まずそもそも横国建築でゴリゴリの建築塾なんですよね。
そうです。一時はね、建築家を夢見て田舎から出てきてっていうね、その学生の一人でしたけれども。
当時って福岡から建築家を目指すってことは建築学部に行くイメージがあった。それはきっかけ的には何かあるんですか。
そこはね、ちょっとまたプロセスがあってですね。もともとパソコンが趣味だったんです。小さい頃から。
僕は情報系の学部に行こうと思ってたんです。直前まで。高校3年生の直前まで。ただやってただけあって、やっぱ当時からも日進月歩が早いわけですよ。
タワーマンションの技術
そういうIT、今で言うIT業界だけど。これは自分はついていけなくなるなと。だったら思いっきり進歩が遅い業界に行ってやろうと思って建築を選んだという。
戦略的に星田さん結構。
別に建築が好きとかじゃなくてね。
ただね、僕48なんですよ。少し先輩なんですよね。
僕も多分PC、結構早い方の感覚があって、マッキン特集のモデル名まで忘れたんですけど、それこそ本当にこんな感じの文字打ってプログラムを書いてみたいなのがやってた時期があって。
でもそれより単純に7個先輩なんで、7年前にPCってまあまあ早くないですか。
そうです。まだ初代Macが出る前、ファミコンが出る前、NECのPC6001っていう。
それで何やってたんですか。プログラム作って動くようにして。
プログラムをガリガリやってましたね。ベーシック。
ベーシック。
ベーシックやってましたね。楽しくてしょうがなかったですね、プログラミングが。
ただ戦略的に考えた時に、このスピードにはついていけないだろうな、で振り切って建築に行く。それ初めてのパターンかもしれない。
どこから建築が出てきたかわかんないんですけど、ただ僕の実家が工材屋だったんですよ。
それがちょっとあるかもしれない。
いわゆるエッジ型工が倉庫に住み上がってて、小さい頃そこでジャングルジムみたいにして遊んでたかな。
よく考えたらそういう意味じゃん、建築っていうのは自然な流れだとか。親は喜びましたよ。
建築。
しかもゼネコンに行くって言ったら、じゃあうちに発注してくる。
なるほど。
そういうことかって。進学して気づいたんでしょうね。うちと実家が関係あるっていうのは。
九州、福岡の柳川なんで、この都会というか関東に行ったのはたまたまですか?
いややっぱり東京だろうと。
なるほど。
もう完全に。大学も2つね。関西の大学と東京の大学と2つダブル受験、ダブル合格したやつ。
インテリだね。
それで聞きました。当時おじいちゃんが生きてたんでね。どっち行ったらいいですかと。実は関西の大学のほうがセンサー値はちょっと上だったんでね。
僕は関西の大学に行くと。神戸大学なんですよ。神戸のほうが街も綺麗だったしね。
うちのおじいちゃんが東京だろうと。
はいはい。なるほどなるほど。
はいわかりました。
それで横国に行く。結果的にかどうかわかんないですけど、これ僕の偏見もあるかもですけど、わりと本流でいわゆるアカデミックに行くんだったら横国。
神戸はどっちかというと一生系が強いみたいな僕のイメージがあるので、それでいうとおじいちゃんのそれが正解だったのかもしれないですけどね。
当時は横国は今はYGSで少し伸びてきてるけど、当時はまだ低かったんです実は。入りやすかった。
なるほど。
今の若い世代が頑張ってくれて、横国の知名度を上げてくれてるので、ありがたいな。先輩としてありがたいなと思ってますけどね。
それで建築になり、一番最初はゼネコンで現場監督。そこから建築をスタートさせた。これは多分いろんな選択肢あったと思うんですけど、建築家を目指してやっていった学生の4年間でいろいろ気づいてそうなったみたいな感じですか。
割と入学して最初の春ぐらいですよね。建築家はやめようって。結構早かったですよね。いろいろありますけれども、すでに例えば同級生に安藤忠雄の事務所で高校の時代からバイトしてたみたいなやつがいるわけですよ。
志の強さが全然違うんですね。
全然追いつかないと。こんな奴と戦ってもしょうがないと思ったのがやっぱりありますね。
結果論になっちゃうんですけど、今話すっとんで戻ってくるんですけど、EA市場っていうのをやってるじゃないですか。
多分そのスタートもめちゃくちゃ早いんですよね。自己分析がむっちゃ強いんちゃうかなと思って、パソコンが好きだからPCのネット業界に行こうとしたが、この移り変わりにはついていけないなを判断して建築に行った。
建築に行って、そこの中でこいつらとは違えなあってゼネコンに行くっていうのは結構自己分析をされてるのかなと思うんですけど。
いきなりしかもゼネコンじゃないんですよね。当時もうアルバイトに明け暮れてたんですよ。
ちょっと言うとですね、大学に北山先生って建築家の人いらっしゃるじゃないですか。衣装の先生だったんですよね。最初の授業がこれですよ。
お前たち私の授業に出るぐらいだったらアルバイトしてお金貯めて世界旅行行けと。
出席しなくても単位を上げるって言うんですよ。これ学ぼうと思ってね。大学に来てこれはないだろうと思って。それも大きいんですけど、じゃあバイトしようと思って。それからバイト付けですよ。授業はそっちの家で。
それからバイトしたのが当時スカイラーク。スカイラークってあってね。今ガストットがなってますけど。それの深夜のバイトに明け暮れて。
お金は貯まるかもですよね。
やってるうちにフードビジネス面白いなってなってですね。実はスカイラークがそこが閉店になったんで、じゃあ次ロイヤルホスト行ってとかなんかちょっとファミレス転々としてですね。
自分こっちの分野に行くだろうっていう寸前まで行きましたけれど。
建築に入ったがちょっと違う方向に向いていったみたいな。
どっちかってその食べる空間作りみたいなね。そっちの方に行くのかなっていうイメージがあった時期がありましたけど。
割と感覚的にほんならこう選んでるような感じなんですかね。
そうですね感覚ですよね完全にね。ただいざ就職っていう時に先生からその業界じゃ給料少ないぞって言われて。
それだったらやっぱ給料多いとこに行こうって。ゼネコンですね。
当時はまだバブル崩壊前でしたから。残業代だけで月何十万もらえるような世界でしたからね。
工事現場だと思っていきましたけど。ただこれ入社したら工事現場に配属されなくて内勤だったんですよいきなり最初ね。
だから全然残業代もつかないし。
何やってたんですか最初。
建築技術部ってとこですよ。
建築技術部は。
技術開発するし車内のコンサルみたいなところもあるし。あるいは振興法開発みたいんで。
当時僕だから三井建設ってところでね。今三井住友建設ですけどタワーマンションのパイオニアだったわけですよ。
三井不動産と組んで。
何年前だ。
だから1990バブルちょうどだからバブル崩壊直後ですよね。
タワーマンっていうものが出だしたぐらいの話ですか。
まだタワーマンってことではなかったんです。
超高層住宅って言ってましたから。
何階ぐらいからがその時の基準でいうとタワーマンという。
15階ぐらいまでは割と普通に建っていたが20階以上のやつをやっていこうみたいなそんな感じの時代ですか。
具体的に言うと超高強度コンクリートっていうのを今開発競争してた時代ですよね。
それによって鉄筋コンクリートで高層マンションが作れるっていうそういう工法をどんどん開発してた時期で。
だからタワーマン数で言うと今のまだ20分の1もないぐらいかな。
東京の築島のタワーマンションができ始めたぐらいの時期ですよ。
その時のどう強度を保ってコンクリートを作るのかとかそういう研究をする部署に配足されたってことですか。
コンクリートだったりいわゆるプレキャストコンクリートが現場でコンクリートを打つんじゃなくて工場で作ってパズルみたいに組み立てるみたいなのをちょうど走りです。
プレキャストってそんな歴史浅いんですか。
それぐらいですね。
これの関係者が多いんだ。当時はハーフPCって半分だけ工場生産で、それがどんどんフルPCになってっていうちょうど。
それで言うと僕も大きいことをやったことがないんですよ。
いわゆる全く建築業界じゃないところからこの業界に入っているので、昔のそういうビルの設計とかのあれがわかんなくて。
当時はプレキャストの前にそのハーフキャストっていうのがあったんですか。
ハーフもありましたし、鉄筋も溶接圧接じゃなくてね、ネジ鉄筋っていうのが今じゃ当然当たり前でしょうけど、ネジみたいな感じでジョイントするっていうのもちょうどそういうのが出始めたぐらい。
それで一気に技術が進歩して、あとはその総合設計制度みたいな大きさがまたあって。
空中が使えるで。
タワーマンがバーっと増えたんです。実は僕その後タワーマンずっと点々とやる感じになってですね。
キャリアの転機
設計事務所経て、デベロッパーに行ったらもうすぐタワーマン担当になって。
それがこの経歴でいうところの住宅デベに行ったらタワーマンを建てる担当になってみたいな。
ゴリゴリだからずっと結構建築型の、花型というか建築家以上にいかない方でいうと割と本筋をずっといってるところから、どこでこのあれってなりますか。
それでまさしくちょうど当時は東京のベイエリアのタワーマンがニョキニョキニョキニョキ出始めた時期で、当時は湾岸戦争って言われてたんです。
デベロッパーの競争が。っていう中でそれの疲れもあって、さすがに気づいたんですよね。新築作りすぎだろうと。
確かに作れば売れるんですよね。ただ街見るといっぱい、既存の建物いっぱいあるし、苦労して作らなくてもこれらを活用したらいいんじゃないか。それでちょっと趣向を変えたんですね。
それは住宅デベに行った後に不動産ファンド会社に行って、このアセットマネジメントに関わる証券化、この辺はまだ新築、富士急新築志向の時ですか。ここターニングですか。
そうそう。そこの転職の時にデベはやめようと。ストック活用をやろうとした時に、どこに行こうと。当時確かにそういう、既にある不動産さんとかもいたから、そういう系なのかなってありましたけれども、
僕はやっぱりストックの問題も、結局日本はストック活用が遅れてるっていうのがまず大前提になって、新築編集って言われてますけれども、やっぱりお金の問題だろうと。だからちょっとお金の免許をちゃんとしたいなと思って、でファンドですよ。
なるほど。それでなんですね。 ファンドっていうのは確かにそこは当たっていて、どっちかって新しく建てるっていうよりも、既存のビルをそこに価値をつけて、もしくはお金を集めて。まさしくど真ん中だったんですけれども、当然ファンドの中の開発部みたいなところに最初はやらされて、結局デベっぽい仕事をしばらくしてましたけれども、実はファンドも2社やってましてね。
それでそのうちに1社目はパシフィックマネジメントっていう今はない会社で、リーマンショックでひっくり返った会社ですよ。
リーマンより前の話ですよね。2009年ですね。
僕は経歴で言うと、デベ時代はマンションバブル、タワーマンションバブルで、ファンドに行ったらちょうどファンドバブルだったわけです。
で、リーマンショックで強制修理をさせられたっていうやつですけど。で、ちょうどそこのリーマンショックの3ヶ月前に実はちょっとヤバそうだなと思って、同業大社に転職してましてね。
またほら、自己分析により。
結構だから、自己分析っていうか状況を結構いろいろ正しく把握すると、こうなんじゃないのかっていう打ち手が結構見えてはるんですかね。
というか、それをすぐ行動に移すってとこじゃないですかね。
大抵は思いながらも、しょうがないとかありましたけど、割とすぐ行動するほうなんで。
ここから大学との提携っていうのはどういうあれですか。
そこのMBAの話ですか。
そうですね。ちょうどファンドの会社で働いてるときですよね。やっぱりファンドで行くと当然ね、ファイナンスの知識とか求められるし、全然そういうのはなかったから。
大学でも全然教えてくれないわけですよ。建築の学科っていうのはお金の話、一切触れないですからね。
だからそれはちょっとちゃんと一から勉強したいなって思って、それがMBAだったというのがありますね。
それを取得して、どのタイミングで今のビジネスモデルの前身になるところに移っていくんですか。
まだちょっとああって見えないですよね。
MBAが今では珍しくないんでしょうけど、当時は珍しかった。
そういう会社を辞めずにインターネットでMBAが取れるってコースがあるってのを知って、それが大前賢治さんのやられてるコースだったんで。
それならいいと。
多少それでも授業料だけで300万くらいかかるんですけど、ちょうどファンドバブルで給料も良かったし、今だと思ってね。
ちょうどやって、MBAが取れたのは転職した後はですね、2社目のシンプレックスインベスティメントアドバイザーズっていって、今ヒューリックっていう会社に買収されて、それもない会社ですよね。
そっちで、ファイナンス学んでMBAも取ってっていうタイミングで、じゃあ自分で会社作ろうって自然となりますよね。
ということは、今のこのビジネスモデルに行き着くわけじゃなくて、全く不動産活用を支援する会社で独立をしたっていうことですよね。
テーマとして、ストック活用なんですよね。
そこはブレずに。
新築じゃなくてストック活用したい。ファンドはファンドでかなりストック活用の勉強もできましたね。
既存のビル、見た目はピカピカのオフィスビルも、裏側に行くと機械室はボロボロみたいなものがいっぱいあって、これが日本の現状なんだなと。
お金が回ってないんですよね。ファンドですらお金が回ってないわけですよ。機械の更新ができないみたいなことが事前にあって。
大阪のビルをいくつか担当してましたから、当時もよく大阪に来てましたけれども。それが日本の現実だなって学んで、これはやっぱり何とかしなきゃいけないっていうのがあって。
ただ今、プロの世界の大型ビルのところはファンドが普及してかなり進んでると思います、日本は。
ビジネスの立ち上げ
ただ一般の消費者レベルでいくとどうかなと。これはもう独立して自分で会社作ってやるしかない。
一番最初こうしたら、いわゆるこのビル門とかのイメージを持って独立したわけではなくて、もっと今の個人住宅レベルで小さい案件をどうにかしないと日本が良くならないんじゃないのかっていう仮説に近いものを持って独立して、それの事業モデルを作っていった感じですか。
そうですね。最初からいわゆる遠藤、一般の人も。
最初何やってたんですか。
一番最初は家修繕ドットコムっていうサービスから実は。
そっからなんですか。
経歴にも出てませんけど。
これでもちょっと1時間で絶対足らんねえ。家その辺面白いですね。それ何やってたんですか。
それはファンドで学んでね、やっぱ修繕だなと。修繕で回んなくなって、建て替え手が早いってなっちゃうわけですよ。
なるほど。
だから、ほっといちゃダメなんです。修繕ってのはね、人間が怪我したらほっといても血が止まるじゃないですか。機械は止まらない。
そうですね。
更新修繕しなきゃいけない。修繕をほったらかしてはいけないと。だから小さい修繕でも気軽に依頼できる家修繕ドットコム。
これビジネスモデルとしては公務店とマッチングする仕組みでやって。
これはこれで結構当たったんですよね。ネットでどんどん依頼が来て。
1件1万円ぐらいのスイッチ交換みたいなやつがね、そういう本当に小さい修繕からずっとやってましたけど。
全国でやったんですか。
ここはさすがに東京ですね。
首都圏でそれのマッチングサービスをやりだして。
そうですね。それでさすがに儲かんないなっていう感じでね。要するにマッチングで終わらないわけですよ。
僕も実際設計もゲームもやってたからほっとけないわけですよ。現場に張り付いちゃったりして。
これじゃあ数万数十万の工事で。手数料でいくとそれはもっと少ないわけですよ。
これでも割に合わないし、かといってほっとけないしってことでやってたら、実は総工してるうちにコンサルティングに発展してたんですよね。
同じオーナーさんが一個修繕が終わったら、じゃあこっちもお願いこっちもお願いって続くような感じになって。
いわゆるその投資家さんとかのね、お客さんも増えて。じゃあ一部屋、隣の空室、じゃあもう一棟丸ごとみたいな。
ってことはそのサービスをイメージとしたら、エンドのお客さんが自分の家って広がっていくかなと思っていたら、
意外とプロオーナーさんとかセミプロの方とかが物件購入した方たちが利用しだして、それがどんどんどんどん繋がっていったら、
結局家と修繕みたいな話になっていったってことですかね。
それがどちらかというと工事やっていくらっていうよりも、コンサルティングとして、要するに企画からやってみたいな。
主に広がっていって、実は当時コンサルティングはやらないつもりでいたんですよね。
自分の時間を切り売りするようなもんだから、仕組みを作っていきたいと思ってたけれどもね。
ただ確かに収入もなくて生活もかなり苦しい状況でいたし、家族にも迷惑かけてたしということもあって、コンサルがコンサルで受けてたら、コンサルがメインになったという感じですね。
新しいビジネスモデル
それでそういうマンション一棟とか、あるいは銭湯みたいなやつとか、あるいはビル、古いビルをリノベーションしてみたいな。
マネージメントの収益のところ、お金の段取り、その辺と改修計画とか、その辺をひっくるめたコンサルに発展していった。
そうですね。だからそれがまさしくリノベーションありきじゃないコンサルなんですよね。古いビルどうしようっていうところから一応始めて。
で当然リノベーって選択もあるけども、別に売ればいいっていう選択もあるし、建て替えようかっていう選択もあるじゃないですか。ここで悩んでらっしゃるんですよ。
で当然やることが決まればそれぞれ依頼するところが違うけれども、先に例えば公務店に行けば建て替えが早いって言われるし、不動産屋に行けば歌が早いって言われるから。
本当にどれがいいかっていうのを知りたいって言うとそこから入っていって、しかもこれがファイナンスの理論が使えて、全部数字で比較できるんですよね。
確かになるほど、説得力ありますね。
全部並べられるんですよね。気持ちの問題じゃなくて。で実はこれ答えわかってるんですよ。リノベが一番得なんですよ。そりゃそうなんですよ。
でも数字で見ると実感できるんですよね。建て替えたらこんなに損するのかと。銀行が儲かるだけだよなっていうのがわかるんですよね。そこが大事なんですね。そこが大事なんですね。
で堂々とやっぱりリノベだよねと。でもともと気持ち的にも、古い建物もったいないよねって気持ちはそもそもオーナーさんがあって、でもリノベってお金かかるんでしょうみたいなのがあるけど。並べるとわかるんですよ。経済合理性。
っていうコンサルをね、やってるうちに。でそれやってて、やっと取得活用に貢献してるなっていう手応えが非常にあって。これをどんどんやっていけばいいと思ったものの、まあそうは言っても一件一件ね。
仕組みをやっていきたいなあの方ですね。
考えていって、でふっとこうひらめくんですか。それともとりあえず一個やってみてが広がっていったパターンなのか、どっちですかね。
これもやりながらですね、実はちょっとピアノ事件っていうのがある。ピアノ事件ですね。コンサルやりながら、当然普通にマンションを売るっていう場面もあるわけですよ、宅建業者として。
売り主さんが住んでらっしゃってるところに買い主さんが、買い手さんがね、内県に来るっていう場面です。で当然僕も宅建業者として立ち会って。
まあよくある話ですね。
よくある場面ですよね。その時に買い主さんが、ピアノの音聞こえますかという質問をされて、ああこれが難しいんだよなと。聞こえるって言ってしまうと買いたくなくなるし、聞こえないって言うと後でクレームなるじゃないですか。
だからちょっとこの答えが難しい質問の一つでね。しかも僕ゼネコン時代にそういう音の研究もしてたぐらいだから、超詳しいわけですよ。さあ何て説明しようかなと思ってぐるぐる考えてたら売り主さんがさっと聞こえますと。
でも注意したら静かになりました。って言われてそれで買い主さん納得ですよ。
おおっと。この説明は不動産屋じゃできないなと。売り主さんが言うから説得力があって実際済んでるわけだ。しかもその音の性能がね。車音等級がいくらとかそういう話じゃないわけですよ。実際すごく実践的な。
感覚的に人によっても違いますしね。
ただ問題がないっていうことが。
分かればOKですね。
これで僕は目が覚めたわけですよ。この不動産売買において不動産屋はいらないと。むしろいない方がいい。直接やった方がいいっていうことに気づいたわけですね。
これでもともと、当然空き家問題って年頭にあったんでね。ただ空き家が当然値段が少ないぐらい安くなってるわけだからこれ扱ってもビジネスにならないと。普通にやっても。
思ってる中でセルフサービスにすればいいんだって気づいたわけですよ。かつしかも直接やった方がいいっていうことだから。これ思いっきりやってみたらうまくいくんじゃないかなみたいな。
マッチングするプラットフォームを作ってみてやりだしたがEA市場の一番最初。
そうですね。当時ちょっと3人ぐらい他にメンバーがいたんですけどね。ちょうどC2Cの研究をしてて。
研究?
不動産のC2Cビジネスを立ち上げようという研究をしてたんです。
新規ビジネス。
ただ他の仲間は、僕はもう田舎の空き家をターゲットにしようと。他のメンバーはそれじゃビジネスにならないと。
まあそうですね。
意見が合わなかったんで、じゃあとりあえずやってみようと。
ポートリックですね。
EA市場の立ち上げ
とりあえずやってみたら分かるんじゃないっていうんで、ほとんど自慢Aで作ってスタートしたのがEA市場。
一番最初。
でやってみたら、あとはもうすごいことになったわけですね。
意外に反響がなり、思っている以上に集まりビジネスになったが今ですね。
そうですね。まずもうあっという間にメディアが食いついてきました。
なるほど。
まだ掲載10件も載ってない時にNHKとかが来ましたからね。
だから多分ね、もしそれターゲットを都心部に置いていたりとかして、なんとなくまだ売買価値がつきそうなものを扱ってたら、そうはならなかったかもしれない。空き家とか地方やったからじゃないですか。
絶対になってないですね。やっぱり空き家問題の切り札になるっていうことでNHKもTBSもみんな取り上げてくれたんでね。
なるほど。
実はそこを狙ったところがあったんですよね。戦略ですね。さっきちょっと言いましたけど、実はうちのビジネスは別に空き家ビジネスじゃないんですよ。本質的に。
直接やり取りするって仕掛けを提供してるだけなんですけど。
ただ、空き家問題っていうのが社会的に大きな関心事になってたから、これを利用してやろうと。そしたらバズるだろうと思ったら、当たったんです。
これお届けできないのが残念で、YouTubeのアーカイブ見てもらったんですけど、すごくいい顔してました。
学生へのアドバイス
やっとどこで始まるかと思ったけど、ようやく家市場が見えてきたので、とりあえず今からの話のところは後半に話をさせてもらうというところで、学生さんにアドバイスをいただきたいなというところで。
学生のうちにこれやっとけということで、こちらのコーナーは建築ドボックの就活サービスコンキャリアを利用されている学生さんが聞いてくださっているので、
そんな学生さんに向け、業界の大先輩からアドバイスをいただこうというコーナーなんですけども、横浜国立大学建築学科卒ということでゴリゴリの建築学生をやってらっしゃった藤木さんなんですが、
そんな藤木さんが思う学生のうちにこれやっとけありますか。
まず言っておきますけど、ゴリゴリの学生っていうか、全然本当に授業出てないんですよ。
バイトにしてくれて。
おかげで5年間かかりましたけどね。よく5年で卒業できたなっていうぐらいな感じなので、そこは全然言われるとこが全くないですけどね。
そんな経験を経てる藤木さんはどうですか。
結論で言うと、ファイナンスとマーケティングなんですよ。
結構言われる方多いですね、マーケティング。
この2つなんですよね。僕は建築学科で学んで、今振り返ってみて全く足りてない。
なんでそれ大学で教えないんだっていう2つですね。
ファイナンスは言うまでもないんでしょうけど、マーケティングっていうのは本質的に言うと顧客目線なんですよね。
要するに供給者の論理じゃなくてなんです。建築ってどうもこの供給者の論理に入りがちなんですよね。
やっぱり最終的にそれを買う、使うっていう人のニーズに応えて逆算して作る。
学生さんがそれを勉強するのは何をやったらいいんですかね。
学生のうちにこうやっとけって言うと。
何がいいんだろうな。普通にマーケティングっていう本屋に行ってね、マーケティング理論みたいな本を買うと、基本的なマーケティングの理論がいくつかありますよね。
まずターゲティングみたいな話ですよ。
本読めっていうのがまず処方ですね。
聞いてて、過去の話、今日の前半の話を振り返って、冒頭にバイト投げくれてたんですよって、僕すげーキーワードちゃうかなと思うんですけどね。
バイトするといろいろ見えるじゃないですか。需要と供給みたいなところの、いわゆる供給側じゃなくて需要側の顧客目線でっていうところは、意外とそこで養わったんかなとかと思ったりするんですかね。
むしろアンチテーゼなんですよね。だから大学に行かなかったっていうのは、一応そこを肯定的に捉えるとですね、結局当時も完全に建築家様々の時代でしてね。
建築雑誌見ると、先生と言われてる先生の作品が並んでると。僕見てもそれ全然心動かなかったんですよね。建築雑誌にいろいろ文章書いてあるじゃないですか。難しい言葉で。全然刺さらないんですよね。
それ全然なんか、要するに今振り返ってみると完全に供給者の論理っていうかね。
これドヤの世界ですもんね。
なんていうかね、要するに作品作り。よく言う作品作りですよ。作品作り。
じゃあ商品作るのかっていうと、そう言うとすごくレベルが低い話みたいな風潮がまだ今でもあるんじゃないですかね。大衆に迎合するみたいなことを。
でもこれちゃんとした言葉で言うとマーケティングなんですよね。当然。使う人のニーズに応えるっていうことは。だってそれにお金を払ってるわけだから。
建築家はお金払うんだけど、あんたもらう方でしょ。
もらう方の論理で作ってどうすんだって話なんですよね。
なるほど。それに結構憧れじゃないですけど、そう思ってくるが、そこにたどり着けるのって一部。一部のオブザ一部なんで。
たぶんそこを学生時代に目指し切ると、何か未来がもしかしたら見えない。なんで本読んでバイトせえっていうことですかね。ぐいっとまた。
学校もね、程よく授業に出つつ。
僕もそれで言ったら、一郎二流なんで、六年で塗りかかってる口なんで。
先輩が言ってた。
そうですね。卒業か25ぐらいっていう謎の経歴ですけど。
そういうことじゃないですか。
時間がかかっても経営者にはなれるっていうことも。
ということで皆さん本を読んでください。
家市場のビジネスモデル
ということで、コンキャリが手がける建築土木学生向けのコミュニティカフェトンカンが、私たち美想空間のあるエリア大阪港にも第2号がオープンしましたんで。
またコンキャリを利用していただいて、就活の際にはコンキャリトンカンカフェをぜひぜひチェックしていただければなと思います。
そうですね。
これトンカンも全国に広がっているんで、
今日ね、話ずっとようやくスタートラインに乗りましたけど、EAHはもう全国の案件を集めているなので、
スタート時点は分かりました。そこから始まって、地方の案件、空き家キーワードで。
あと20分ですね。
ざっと行くみたいな話で、一旦イメージしてらっしゃったゴール設定みたいなのはクリアされているってことですかね。
そうですね。
そうですね。でも当然、まずこれやってみたらうまくいくんじゃないかってノリでね、始めたら思った以上にうまくいったってわけなんですけれども、
やってみて気づいたことが実はもっとたくさんあってね。
そこめっちゃ聞きたいですね。
もともとはだからビジネスにならないからっていうことでね、わりと消極的な理由で、じゃあもうセルフサービスってことを選んだわけだけど、
実はこのセルフサービス、セルフセルってうちは呼んでますけれども、
セルフセルと呼んでますけどね、
この売り主と買い主が直接やり取りするっていうことで、いろんなことが起きるってことがわかったんですよ。
例えば。
どっちかというといいことばっかりって言ってぐらいなんですけどね。
まず一つが、いわゆる廃墟みたいなのも含めてね、こんな物件誰買うんだと。
買う人いないよねってやつがどんどん売れてったんですよ。
で、これが何だろうって思ったんですよ。
で、当然値段が安いっていうのがあったんですけどね。
でも理由見てると、むしろ廃墟の方がいいとか。
自分でDIYしたいから。
ピカピカだと壁剥がしたりするとためらうじゃないですか。
ボロボロだから、もうスケルトンにしちゃう。
だからむしろボロボロい方がいいみたいな人がいたりとか。
あとは別にお湯が出ないみたいなやつも全然いいと。
だってたまに行くだけだから。
別に銭湯でいいと。温泉でいいと。
あるいは雨漏りしてると。修理すると100万かかるみたいな。
いや別に雨漏りしててもいいと。その部屋だけ使わなきゃいいと。
これまでデベロッパーとかやってたんだよね。
ピカピカの家を作るもんだっていうことが全部打ち壊されるわけですよ。
あと使い勝手。
結局極端な例がガソリンスタンド買いますみたいなやつがあってね。
何にするのと思ったら趣味でバイクやってると。
しかも何十台も持ってるバイクを。
そこの整備の拠点にしたいっていうガソリンスタンド。
なるほどと思うけれども、僕もコンサルやってたんだよね。
活用のコンサルだからこういう活用どうですかってコンサルやってたわけですよ。
でもそのガソリンスタンドバイクの整備場なんてアイディア浮かんでこないわけですよ。
遥か上に。
斜め上に行ってるわけですよ。そういう事例ばっかりなんで。
コンサルもいらないし、住人と言う皆さんが好きなことをやればそれでいいんだってことが分かって。
もうあとはこれをどんどんやれば日本中ストック活用すぐと。
今それをどんどん伸ばしていこうってことをやってると。
簡単に事業モデルというか、売り主さんが使い道がなくなった空き家などをこの金額で売りますっていうのをサイトに載っけます。
掲示板って呼んでますけどね。
掲示板に載ってます。
それを買いたいっていう人が150万って書いてたら、その150万で買いたいですっていうのをまず手を挙げる。
まず売り主にメッセージを送るっていう入り口から、そこから商談が始まる感じですよね。
金額の話は先でも後でもいいというか、色々ね。
まずコミュニケーションを取るっていうところです。
コミュニケーションが始まって、じゃあちょっと見に来たらみたいな感じになる。
基本的にはそうですね。割とじゃあ見に行きましょうと。
うちでもそういう内券予約システムみたいなの全部あるので、そこで予約して、売り主さん。
基本的に内券は、基本的にじゃなくて、内券は売り主さんが全部対応する。
うちは行かない。
それやってたら全然コスト合いませんからね。
それが成立したら、手続きはどのような感じになって進んでいくんですか。
ここからなんですけどね、現地見た後、買い手さんが申し込み書。
これもウェブ上で出して、承認してというと商談成立と。
ここから改めてうちの宅券司が入ります。そこからは。
改めて調査からやって、後は法律に則った形ですよね。
重要事項説明をやって、司法書士と連携して、登記申請ということをやる。
ってことは、通常の入り口がちょっと違うけど、御社の売り上げっていうところでいくと、
いわゆる仮定手数料の中が売り上げになっていく。
手数料も独自になってましてね。
家市場手数料と呼んでますけれども。
基本的にはその売買業務やる分については、業法の半分。
よく3%っていうものは1.5%というふうになってます。
でも実はその計算だと、物件が0円だと0円になってしまうんですよ。
今もそうですね。
当時は、今は法改正がされてね。
当時は本当に0円だったので、基本料っていうのを出して、サイト利用料っていう形でね、
いただいて、やってのがスタートです。
とにかくそれによって、結局不動産屋さんがもともと空き家を扱ってくれなかったわけですよ。
当時はか。今はだいぶ変わりましたけどね。
当時は扱ってくれなかった。
それって要するに手数料が悪かったわけですよね。
儲からない、持ち出しになるっていう。
で、それを持ち出しにならないようにね。
仕組み出したという感じですね。
仮に0円でも、一応人件費分ギリギリ賄えるっていう設定にして。
かつ、人件費も基本的に抑えられますよね。
要するに、調査と処理作成だけ注力してやればいい。
通常の不動産売買っていうのは、これは無駄が多いんですよ。
僕もやってましたけど、何件何件何件やっても、なかなか買ってくれない。
いやでも確かに、ほんまそうっすよね。
ほんまそうっすよ。
あれは結局、最終的に買った人が全部手数料負担してるけど、
実は買わなかった人の無駄の分まで負担してるわけです。
じゃないとその会社潰れますもんね。
だから、買った人からすると、あなんだこれだけやって、
通常100万とか取るじゃないですか。3%で、数千万のマンションとかだと。
これだけやって100万かって思うけど、実は目に見えない。
これを負担して、だから不動産円からすると、100万もらわないと割に合わないわけです。
で、これが無駄だし、フェアじゃないよね。
で、家市場そこ全部ガサッと削ぎ落として。
いやいや、今全然僕違う見え方してるんですけど、
不動産の領域、もしそれが、今日からもう法律が育りますってなったら、
いやもちろん、
ならないっすね。
家市場の利点
ならないですけど、すげー合理的な、めちゃくちゃいいシステムですね。
いずれ従来の売買と家市場方式っていうのが、2つ好きな方を選ぶ。
当然めんどくさいわけですよ、自分で内県とかね。
忙しい人にはちょっと大変ですけど、
不動産屋さんに全部任せたほうが楽ですよね。
ただ楽とかそういう話じゃなくて、やっぱりこれもやってて気づいたんですけどね。
自分で売りたいっていう人が普通にいますよね。
自分の言葉で不動産屋さんに依頼するんじゃなくて、
それこそやっぱり思い得るのある別荘とかね。
それこそ歓声込めてリノベーションしましたみたいなやつとかは、
自分で売りたいわけですよ。
自分でいいところを説明して、ここ苦労したんだみたいな。
実際、不動産屋さんで仲介頼んでいたとしても、
売り主さんが住んでるケースで案内行ったら、
めちゃくちゃ喋ってくるあの売り主さんいる人がいるじゃないですか。
ここのあれかな、こっち来てみて、ここビューめっちゃええねんとか。
多分そういうことですね。
そういう人は家市場が向いてますね。
しかも自分で説明だけじゃなくて、
実は結構見落とされてるんですけど、
誰に買ってもらうかっていうのは結構大事なんですよ、実はね。
お金払ってくれればいいじゃなくて。
これもよく誤解があるんですけど、
空き家は売れないみたいな。
実はそんなことなくて、普通に買いたい人が現れます。
金額を高望みしなければっていう前提がありますけどね。
どっちかって言うと、だから売れるか売れないかじゃなくて、
実は大事なのが誰に売るかなんですよ。
複数の買い手が現れる、その中でじゃあ誰にするかっていうのを、
多分実は意外と考えたことはなくて、
家市場の利用をしやしめた売り主さんは気づくわけですよ。
誰に売るか決めなきゃいけないと。
当然考えが合う人とか、大事にしてくれるとか、
価値観が近いってよく言うんですけどね。
やっぱり私がここが素敵っていうのを、
この同じ素敵ですねって言ってくれる人に売りたいですよ。
家市場って、僕建築士であり宅建師であり、
割と領域プロやと勝手に自負してるんですけど、
全く違う目で見てましたね。
これもうすごい仕組みちゃいます。
不動産の領域変わりますよね。
変わってます。すでに変わってます。
ですよね。気づいた人はそっちになりますよね。
そう。だから一回家市場利用しちゃうと、もうリピートしちゃいますね。
最近も意外と売り主さんがリピートする。
あと買った人も何年か遊んだ後、また家市場で売ってくれてるんですよ。
売り主の体験
なるほど。
売るなら家市場で売りたい。
僕は全国のサーフィンが好きなので、
サーフィンができるビーチの横の空き家を買って、
サウナとサーフィンができる施設みたいなのをずっと今作ってるんですよね。
なので温泉のサーフィンずっと見てるんですよ。
そういうのばっかりを扱う目線で見てたので、
それこそ検索の順番が、
僕多分海っていうところをポチッと押すんですよ。
場所どこでもよくて、ザーッと見てて、
波乗りできるところがピッていくんですよね。
なので、特殊案件しかもしかしたら見てないんですけど、
普通にスクロールしていくと、結構普通の家が売ってるってことですかね。
普通の家もあるし、都心のマンション売ってたりも実はするんですけどね。
まだ少ないですけど。
確かに物件自体が、家市場で売られてる物件自体が面白いんで、
それはそれだけでもいいんですけど、
実は実際に商談に入ってみて、
これは面白いっていうか、
結局めんどくさい仕組みであるわけですよ。
自分でやんなきゃいけないし、
コミュニケーション取らなきゃいけないし。
でもそれがいいみたいな、
学びもあるし、
褒められたりとかするご褒美があったりとか、
結局特に自分が住んでた家なわけじゃないですよ。
それをもっと安くしてくれって買い叩かれるよりも、
素敵ですねって言われると、
単に褒められるだけじゃなくて、
自分の人生の工程ですよ。
よく言いましたね。
自分は芸術大学出て、
デザインにこだわって作ったみたいな。
それを褒められたらやっぱり本当に、
人生の最後の、しかも大体最後の場面ですよね。
大体もう年齢的に、
別荘として使ってたけど行く機会が減ったから、
ということで売るという場面でね。
やっぱりそれ素敵ですって言ってくれるかどうか、だいぶ違いますよね。
さっき、僕全部がそうなったらええやんって、
ちょっと極端な話で言いましたけど、
多分実際は、やっぱりとはいえ、
宅券業者が間に入って、
いわゆる値段高で案内もするみたいな、
サービスとして、売れたらええねんっていう方って、
多分一定数絶対得てると思うので、50%としましょうか。
わかんないですけど、我々が生きている間なのか、
その先なのかグラデーションなのかわかんないですけど、
たぶん家市場方式と、
今までの既存不動産流通の仕組みっていう、
新しい不動産の未来
たぶんこれ2つに分かれていきそうですね。
大きな流れでもありますね。
世の中、セルフサービスが進んでるわけじゃないですか。
ガソリンスタンドもそうだし、スーパーのレジも最近そうだし、
ファミレスの注文も全部セルフになってきてるから、
そこに慣れてきてるってあるんですよね。
でも最後にちゃんと宅券市入って手続きをするなので、
そこの安心感も担保されてるし、
案内いっぱい行って、営業コースがどんどん無駄になっていっているを、
3%でちゃんとカバーしないと、
不動産は潰れちゃうんですよね。
それを削り落とした仕組みなんで、
これでもたぶん、気づいてる人はいるんですかね。
そういう風に見てなかったです。
ある意味、我々まだ宣伝不足なのかもしれないんですけどね。
宣伝、結構でもこれって、
理解するのって、
意外と難しいんですかね。
説明が難しいって言ったらいいんですかね。
どの領域やから気づけたんですかね。
大抵皆さん、特に売り主さんも、
背に腹をかえられなく、要するに不動産に行っても、
扱ってくれへんし。
アキアバンクもしてるけど全然反応が無いから、
で、何かで調べて、家一番売れるみたいな話を聞いて、
じゃあ面倒くさそうだけどダメ元でって感じで載せる感じなんですよ。
ほな気づく。
でもやってみたら、お、これは、
もともと早く知りたかった。
感じになりますね。
それって一般的にどうやって、
僕も多分、同じことを、
そういう仕事をしてるので、体感してるから、
確かに、うわなるほどになったけど、
届けるにはちょっと短距離層は難しいかもしれない。
体感してもらって、
実体験として続いていくような感じなんですかね。
だから実際に売り主さんの体験談ってコーナーがあるので、
そうするとそういうことが書いてあるわけですよ。
それを見て載せてみようって思う方が多いですね。
めっちゃ大阪っぽいこと聞きますけど、
売り上げで言うと右肩上がりになりますよね絶対。
おかげさまで着々と伸びてますけれども、
まだ空き家があり余って、
何百万とあり余ってるって数からすると、
0.0何%かなって感じですよね。
達成度で言うと。
しかもまだまだこのパイは広がるし、
広げるべきだし、まだまだ。
当時はそんなめんどくさい仕組みを使う人なんかそれは、
誰が使うねんみたいな。
ニッチなニッチな話ですけど、
ただよくよく考えてみるとメルカリだってね、
ここまで普及することもなかったし、
あとエアビーですよ。
あれなんかも同じような仕組みでしたね、ゲストとホストということで。
完全にプラットフォームですねそれは。
僕はもっと伸びると。
利用側なんで、
プロ目線で利用しようとしている業者やと思ってください。
僕が。
この目でサイトを見てる人たくさんいると思うんですけど、
そこはたぶん気づかないと思いますね。
そういう業者の方の利用も増えてますけどね。
面白い物件がたくさん載ってるサイト。
なんでそういう需要が多くなっていってるんだろうなと思ってたんだけど、
ふた開けたら、
ふた開けたらじゃなくて、
そもそもこの不動産流通にちょっと待った的な部分がありますよね。
そもそも不動産売買っていうよりも、
これ自体が一つのアトラクションみたいなね。
一つの思い出っていうのかな。
特に人生の後半で売るっていう、
一種の収穫みたいな。
ここで要するにこのまま死んでいったら、
相続で子どもたちに迷惑かけるし、
っていうジレンマがあるわけですよね。
でもどうしたらいいかわからないってこと。
ただ要するに先祖代々の土地や建物を売るってことは、
自分で終わらせるっていう。
嫌がりますね。みなさんそうですよね。
でもしょうがなく売るけど、
これが実際に売ったら自分で苦労して買い手を選ぶ、
引き継ぐ人を選ぶってことで、
これならご先祖も許してくれるだろうな、
大事にしてくれるって。
よっぽど自分の子どもに引き継ぐよりも、
私が大事にしてくれますって人が来ますから。
これ次、これ広める仕掛けって、
ちょっとこれもう残りの時間で喋りきらないかもですけど、
そういったイメージってあるんですか。
そうですね。これはやっぱりね、コンテンツだなっていう風にね、
最近行き着いてます。
結局これを、それこそマーケティングの話しましたけど、
報告っていうことで解決するっていうよりも、
やっぱりここのコンテンツに共感、共鳴して、
やっぱり何かな、
結局皆さん人生を良くしたいわけですよね。
それをすごく感じるんです。
これ売る方も買う方も。
その中で家市場に希望を持ってね、
あるいは見てるだけで楽しいって言われるんですよ。
買うつもりがなくても。
これは完全にコンテンツだなと。
そのうちから実際に、
しかも映画とかと違って、
妄想して感動して終わりじゃなくて、
実際にリアルに、
良しと思ったら自分の人生を変えられるっていう、
リアルなアトラクション。
ディズニーランド行ってパークから出たら現実に戻りますけど、
不動産はその世界にずっと入っていけるっていう。
思っていたのと全然違う方向に行ったし、
聞きたいことはほとんど聞きなかった。
全然思っているのと違ったですわ。
また呼んでください。
もうちょっと話聞きたいですね。
この次どうなるのかとか。
家市場とリノベーションの相性がいいとかね。
リノベの話とか全く聞けずに、
不動産領域の新しい、
ただでもそれをマネタイズするためにどうこうとかじゃないっていう話だから、
アトラクションとして、
エンターテインメントとして楽しんでもらいつつ、
人生を豊かにする一つの寄り添いアイテムみたいな感じなんですかね。
これ僕らはね、この後ちょっと飲みながら、
この話を聞かせてもらいましょうか。
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ぜひぜひお聴きください。
本当に思っている方々たちが若干僕、
テンション上がってるよね。
リノベの話っていうよりも、
入る前にリノベの話、結構それ聞けないですねっていっぱい言ってたけど、
より面白い話が出てしまったので、
次、多分全国のリノベのいろんな事例を見た
藤木さん目線の今後のリノベとか、
今の良き和気、あかんいいところ、
いいところが多分たくさんあると思うので、
それをぜひまた別の機会で、ぜひ聞かせてくれたらなと。
ぜひぜひ。
大阪の方でね、ぜひ話ができたらなというところで、
次回をお楽しみにということで、
今日は以上で終わりたいと思います。ありがとうございました。
