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大久保圭太の財務アタマを鍛えるラジオ～マネトレ
ビジネスにおいて欠かせない財務戦力
ポッドキャット財務アタマを鍛えるラジオ～マネトレでは、
財務のスペシャリットである税医師の大久保圭太が、
経営者をはじめビジネスパートンが知っておくべき、
財務やお金に関わる情報をちょっと進捗ながらも、
分かりやすく解説します。
こんにちは、遠藤和樹です。
大久保圭太の財務アタマを鍛えるラジオｽマネトレ
大久保先生、本日もよろしくお願いいたします。
よろしくお願いします。
さあ、今日も行きたいと思いますが、
はい。
何かあります?
何かあります?
何か最近収録の時必ずピンク短パンだったんですよ。
ここの夏のデフォルトですね。
何枚か持ってるんじゃないか、ギオグが。
いやもうね、何かありますよ。
収録に追われて。
しんどいです。
何で今やめろとした話があったらしいなと思ったんですけど。
収録に追われて。
そうなんですよね。
なかなか日程が合わなくて。
大変ですよ。
というわけで早速今日はね。
今これ車で撮ってるから、車で。
嘘やめてください、嘘。
車じゃないから。
移動中。
移動中だろ。
Googleの声が聞こえるかもしれないですけど。
そう、これすごい機械ね、なんかね。
実際に本当に実は移動中という。
そうそうそう。
簡易的な収録機材を。
でもちゃんとしてるんですよ、これ。
本当にこれ?
クレームネタや?
いや、とかって。
かなり。
普段マイクで撮ってる以上にかなり性能がいい。
でもリスナーわかるからね。
なんか雑音が。
外から変な声が入ったら申し訳ありませんが。
まあちょっとお聞き苦しい点があれば。
それは普段の中身じゃないからね。
そっかそっか、うるさい。
内容。
内容、内容。
さあ、今日もね、質問来てますので早速いきたいと思います。
桂田の方からですね、ちょっと今日難しめの内容です。
海外の不動産を買って節税できると経営者仲間に教えてもらい、
税理士に相談したところ、リスクがあるから保険商品の方が良いと言われました。
ちょっと笑うの早いな。
保険商品の方が早い。
やっぱりあるあるなんですか、笑った時。
まあまあまあ、いいんじゃないですか。
この点について北斗先生の見解を教えていただけないでしょうか。
はい。
まず、そうね。
まあでも確かに海外っていうか多分アメリカとか多いんですよね。
アメリカだね、ほとんどね。
よく話に出ますね。
専門家のそのリスクがあるトークってどこにどういうリスクが何パーセントあるか言ってほしいよね。
数字ね。
生きてるリスクあるじゃん。
確かにね。
リスクがありますって言ったら。
このホットキャストだってリスクありますからね。
あ、あるね、やばい。
後期観察委員会に呼ばれるかもしれない。
ごめんなさい、話が進まなくなっちゃった。
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いやいや、だからリスクはあるんじゃないでしょう。
はい。
その上で、どうなんですか。
アメリカの不動産の節税っていう風に読み替えた方が分かりやすそうですよね。
アメリカの不動産の節税。
まあアメリカだけじゃない、特にアメリカが分かりやすいのは、ちょっとマニアックになるけど。
はい。
不動産の建物が原価消却できる、原価消却経費できるわけですよ。
うんうん。
で、まず一つは日本は土地の値段が高いじゃない。
そうですね。
建物より。
だけどアメリカは、まあ多少ばらつきはあるけど、大体80%くらいが建物の価格なのね。
そんな違うんですね。
そうそう。
だから1億買ったら8000万消却できる。
日本だと多分半々とかもっと土地の方が。
そうだね。
っていう可能性はあるけど、まずそれが一つ。
消却できるものが、要は資産価値、消却対象の建物の価値が高い。
ほうほうほう。
それから壊さないってことね。
日本ってやっぱ壊して、スクラップ&ビルドっていうか、壊して作るじゃない、新築を。
うんうん。
だけどアメリカの不動産って、まあ都市計画に従ってできてるってのもあると思うんだけど。
ええええ。
長くその木造のを直して使っていくと。
だから。
イギリスとかもよくそういう設計がある。
ああイギリスも長い。
同じような感じなんですね。
だから100年超えてる物件とかいっぱいあるので。
そういう意味では資産価値が落ちないっていうのもあるんだけど、
やっぱ日本で築50年とかって資産価値が高そうじゃん。
はいはい。
作り変えなきゃいけない。
そういうイメージありますよね。
アメリカの場合は、いろんなとこ見るとわかるけど、直して使ってるので価値は落ちてないし。
おおー。
でも実際壊す必要ないわけだから、その木造で。
そのフレームというか側は。
側はね。
側ね。
側。
そうすると何が起きるかっていうと、原価消却の年数が短いってのもあるんだよね。
原価消却の年数が短い。
え?
なんかね、ゼリシオおじさんみたいな。
いやいや、ゼリシオおじさん。
原価がやっぱ難しいかもしれない。
原価消却ってこんなに言わない。
原価消却が一番わかりにくいとこなんでね。
そうね。
で、それがだから何年取れるかっていうと、4年。
あ、でも4年くらいだな。
4年になると相当短いでしょ。建物。
なんで4年かっていうと、木造の対応年数が22年になるの。
なのに5年。
22年、新築の場合。
新築20年。
22年を超えてると、いろいろあるんだけど、ざっくり言うと22年の0.2。
これ日本が取ることでいいんですね。
日本の消却。
はい。
日本側で原価消却するから。
要するに不動産収入も、日本の場合全世界所得課税だから。
どこにいても、どこの不動産であっても、日本については居住者。
日本の居住者であれば、どこのものでも課税される。
日本ですべき払いを。
何回か前にアパレルおじさんがあったように。
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ありましたね。
持ってきたら課税じゃなくて、課税だ時点で課税だから。
それは不動産も同じなんで。
そうすると、逆に何を言いたいかというと、赤字になるんですよ。
例えば。
赤字。
赤字になるでしょ。
1億円の物件で8,000万原価消却取れるとして、2,000万ずつ。
4年で。
1年2,000万の赤字を原価消却で作れると。
それに対して、例えばその物件が。
賃貸収入があるとして。
1億円の物件。
例えば50万円で貸したとして、600万円しか売り上げないから。
1,400万の赤字が出ると。
それを一番うまくやる。
節税って国の目以外で考えると、税率の差を生かすことしかないから。
そうすると個人所得がすごい高い人だよね。
メリットがあるのか。
メリットが。
一番あるのは個人の所得税が高い人。
なんでかというと、例えば50%払っている人は、
50%の上の方から削れるじゃん。
その赤字がぶつけられるから。
そうすると税率が30%とかに下がったらメリットあるじゃん。
アメリカの方の不動産を、今みたいに原価消却4年でやって、
例えば2,000万体の跡が出ちゃった場合、
それ自体を日本の方で申請できるの?
総裁できる。多少できないものはあるけど、大体できるので。
日本の給料でいっぱいもらっている人が、
5,000万もらっている人が、
1,000万赤字ぶつけられるから。
そうすると上の方の税率が削られる。
普段だと55%とか50%とかの人が。
例えば4,000万の人で55%の人が、
1,000万削っちゃえば3,000万になるから40%になるじゃん。
でも税率の高いところが削られるから、
そこで一旦節税ができる。
なんだけど、4年経つと、
今度は消却終わっているから利益が出てくる。
アメリカの方で利益が。
そうですね、さっきの計算だと、
例えば1億乗って話に行くと、
600万の年間収入が出ると。
そうそう。
で、何をするかというと、
これただの国の目なんだけど、
売るわけですよ。
物件を?売却したんですか?
個人の譲渡所得。
建物を売った所得というのは、
5年以上だと長期譲渡といって。
すげえマニアックだね。
5年以上だと長期の譲渡所得になるので、
税率が約20%かな。
久々にメモりながら聞いてるんですけど、
譲渡所得なんですね。
いつもメモることなかったっけ?
なかった。
5年以上ですと譲渡所得になると。
何を言いたいかというと、
22%?
20%。
10点になる。
20.38%かな。
何を言いたいかというと、
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8000万は55%にぶつけたのに、
土地の価値だけになっちゃう。
2000万になる。
それをまた1億円で売ったとして、
8000万で生きてるけど、
これは55%にぶつけた分じゃん。
だけど20%で生きる。
結構節税になるでしょ。
じゃあ4年間も節税しつつ、
最後の出口の、
売却のところも節税できてる?
個人の場合はその出口戦略があって、
今だからアメリカって言われてるのは、
不動産の価格がずっと上がってるので。
売却の時の出口もちゃんと。
でも売れすぎ?
それでもマックス20%ですか?
20何%?
5年以上待たなきゃいけないけどね。
あ、そういうこと。
海外の不動産。
これでもね、
1,2年前の何かで指摘されてるんで、
もしかしたら規制かかるかもしんないけどね。
指摘というか。
問題視されてる。
それはそうだよね。
やりすぎっていうか。
やりすぎというか。
節税で何も言えそうですよね。
制度上そうだから今のところはしょうがないけど。
規制かかる可能性は?
それはちょっと見ながらだと思うけど。
で、やっぱ面白いのは、
今はアメリカの不動産すごく落としてるのでね。
だからちょっと高くいくのも。
ずっと上がり続けてて、
多分ね、西海岸とか東海岸だと回んない。
すげー高いと思うよね。
なんかこの間海外、アメリカ行かれて住んで、
その辺なんとなく分かると。
どんな感じなんですか?
それでも上がってる。
オハイオ州行ったんだけどさ。
どこだった?
デトロイドの下とか?
どっちのエリアですか?
そっちで見てきたけど。
五大湖の下のエリアですね。
一応田舎ね。
なんか布袋を投げ合ってる。
何の話か分かんない。
バーでさ、布袋をさ、投げ、
バケツに投げ合うゲームみたいな。
全然意味わかんない。
バーで。
布袋を投げ合うゲーム。
布袋をバケツに入れ合うゲーム。
ジャワ?
あれもう見なきゃ分かんない。
びっくりした。
何やってんの?
でもそういうエリアも上がってきてて、
やっぱり経済提倡テキサスとかも
仕出してるから。
なので、
ますます上がるんじゃないかなと思うので。
ただ上がりきってはない。
これ分かんないよ。
マグマでね、
税制上の話というか。
見てきたのは、
20万とかで買って、
そこ面白かったのが、
アメリカの、
日本の駐在院。
駐在院を、
そういうこと?
貸してるから。
駐在院向けの物件ではまれば、
例えば、
20万とかで。
そうなんですよね。
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確かに海外、アメリカの駐在院とかって
普通に家賃2,30,40、
40までいかないんですよ。
場所によってはそのぐらいのところに住みます。
そこに既定にあったような物件を仕入れて、
そこに客付けというか、
入ってもらって。
なんですかその、
駐在院の出口を想定した不動産投資。
すげえな。
エゲサイですね。
やっぱり怖いのは、
海外でリスクあるというのは、
お客さんいないことじゃん。
何の意味もないから。
面白いなと思ったら、
20万で240万だと、
なかなかないよね。
日本なんて1,2パーで
譲渡できちゃうからね。
確かに。
そういう意味では、
もちろん価格変動ってリスクはあるけど、
ただ、
長い目で見た時には上がり続けてる
っていう背景を考えると、
逆に言って日本の不動産を買うよりは、
僕個人としてはリスクが低いと思うし、
8で回るとかないから。
8で回るって今、
どうやったら8パーになったの?
240万家賃のざっくり。
20万の1年として。
3000万として。
3000万で仕入れて、
240で。
そうすると悪くないって。
逆にキャッシュがね、
ダブついてるところとかね、
そうやって、
未足相当稼ぐみたいなね。
そうすると、
法人はダメなんですか?
法人でもいいよ。
法人でもいいんだけど出口がない。
税率差はない。
栗の上になっちゃう。
城都所得の20%は?
ない。
法人税だから、
法人でやる場合は出口考えて、
対象金ぶつけるとか。
また別のスキームになっちゃうんですね。
スキーム自体は、
すごい長期で持つなら、
法人でもいいと思うんだよね。
でも消却終わっちゃってるから、
最後売却するときには利益出るから。
それと、
ずっと上がり続けると思って、
10年持つぞっていうのであれば、
15年持つぞっていうのであれば、
ある意味、
保険やるよりはね、
僕は固いと思うし。
法人でやる場合は、5年以上の場合の
個人で言う城都所得の
20%のところは普通に?
30何%。
そういうことですか。
なので、個人で、
かなり資産持ってたり、
年収めちゃくちゃ良かったりした場合に、
その対策として、
短期での不動産、アメリカ不動産は
インパクトあると。
短期っていうか5年以上ね。
5年以上でまた買えばいいから。
それを繰り返していくってことですね。
本当に面白くなるのは、
この不動産で収入をアメリカで作って、
アメリカの金融機関から
融資を受けられるようにすると、
本当は何件も買っていける。
よく言うスピード消却っていうのは、
そういうことです。
この5年のメリットを使って、
売っ払っていくっていうのがスピード。
基本的には日本側での
調達が難しいってことで。
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確かに。
やってくれる金融機関あるとは聞いてるけど、
一般的には海外に持っていく。
アメリカ不動産を買うための融資を
ちょっと手伝ってくれるようなところも。
ちょっと聞いてるけど、
基本的にはあんまりないから。
コストのお金持ちで。
ちゃんと稼いでる人が。
結果的にそうなるわけですね。
でも、そのぐらいじゃないとメリット取れないからね。
税率50%とかで。
でも最近ね、
個人事業主権で
3、4千万、5千万稼ぐ人
結構増えてますからね。
そういう人にはドハマるってことですよね。
ハマるんじゃない?
面白い。
じゃあこれ整理
大体できたと思うんですが、
スピード消却っていう意味での
5年で売っ払うっていう
個人所得の人と、
さっき言ってた法人の場合は
経営者の方も結構聞いてるじゃないですか。
法人の場合に長期に
どうやってやるかみたいな話は
まだある?
これは実家屋ってない?
ない。
だからいつまで上がるか、
そのトレンドどう見るかだよね。
結局利益になるわけだよ。
上がるか同じだったとしても、
消却した分は利益になるじゃん。
そこに何ぶつけられるかってことだよね。
それでさっき
財政局長の話が出たんですね。
法人と個人で
スキムの作り方が変わってくる可能性が高い。
そうだね。
個人は何もしなくても
5年以上経ったら出口がある。
法人は出口は自分で作るしかないって感じ。
今日は濃かったっすね。
久しぶりにメモ取ってくれたもんね。
すげーメモ取りました。
あんまりないですけどね。
サクッと大体分かりました。
これ今後
そういうのやりたいって人は
ググると
世の中で出てくるもんなんですか?
出てくる?
多分8割採取者だと思うよ。
怖いじゃないですか。
今の話聞いてる
高所得者の方は
例えばで言えば奥尾さんとか
聞くと紹介あったりとか
っていう情報があるかもしれない。
やめなさいからいいっすね。
自分だけが美味しい思いをするみたい。
違う違う。
ポッドキャストに質問をいただきたい。
何社か見たほうがいいよ。
大手とかもやっぱりね。
いろんな人に聞いたほうがいいってことか。
それ見てリスクあるから。
リスクはあるんで。
リスクを自分なりにちゃんと取れるくらいまで
僕に頼ったらいいっていうのもまたね。
奥尾さんってその
完全に騙すしね。
そんな知らないし。
不動産投資の専門ではない。
でも一応情報はあるそうですので
もし高所得者で興味がある方がいれば
とても安くもらえれば
騙してくれる。
というわけで
一旦この辺りで終わりたいなと思っております。
本日もありがとうございました。
ありがとうございました。
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