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こんにちは、サーファー薬剤師こと宮崎としきと申します。 こんにちは、そうかと申します。
では早速ですけども、今日も民泊YouTube大学を始めたいと思います。 民泊YouTube大学ではですね、実際に民泊を運営している私たちが、民泊へのオハイオンに関して有益な情報を発信していくチャンネルとなっております。
では今日のテーマなんですけども、今から民泊を始める人が絶対気をつけるべきこと、 こういったテーマでやっていきたいと思います。
今ですね、民泊を取り巻く環境が大きく変化している状況なんですけども、 こんな状況だからこそですね、これから民泊を始める人は注意すべきことも多いと思います。
なのでですね、今回はこれから始める人が気をつけるべきことについて話していきたいと思いますので、 今日もそうかさんどうぞよろしくお願い致します。
よろしくお願いします。
そうかさんもですね、これから始める方にコンサルティングとかでアドバイスなんかもされてると思うんですけども、 今は特にどのようなことを意識してアドバイスなんかされてらっしゃるんですかね。
今は本当にわかりやすく言えば2つかなと思います。
1つは法律の変化、要は上乗せ条例の追加だったりとか、 住宅取引事業の場合も同じなんですけど、
その条例が変わってどっかのタイミングでルールがガラッと変わるっていうことが、 いろんなエリアでこれから起きるんですね。
これも東京、大阪をメインにするんですけど、 それ以外でも、例えば千葉とかでもそういう話は上がってますし。
そうですか、千葉のどの辺なんですかね。
宮崎さんのところで結構いろいろ変化があったんですけど。
あの辺ですか、九州区。
ちょっと制度が変わりそうな雰囲気が出てました。
あと船橋ですね。僕のやってるエリアも本当に今影響がこれから及ぶんじゃないかっていうぐらい波が来てます。
別に船橋市にたくさんの民泊が増えたわけではないんですが、
やはりすごく近隣からのクレームといいますか、 すごくひどいみたいな話が上がり続けると、
それがどうしてもメディアに掲載されたりとかニュースになってしまう。
結果的に議員さんの耳にその話が入ったりして、 これから考えていかなきゃいけないというのがいつもの流れなんですが。
それが東京、大阪から始まり千葉とか、あとは軽井沢とか、
地方もこのまま何もないってことはまずないんじゃないかなと思うぐらい、いろいろ派生してるんで。
いろんなところに波及していってるわけですね、その条例が。
波及してしまってるんで、その辺をちゃんと読んでいかないと、
それこそ例えば土地を買ってこれから旅館がやりたいということで、 子建てを建てる、あるいはアパートメントホテルを建てると。
だいたい建築って1年とか、RCだと2年ぐらいかかるじゃないですか。
建築途中に話がどんどん進んでしまって、ここから条例変わりますって言われたら、
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実は計画中の人はもう申請を出していれば、保健所に旅館業の申請を出して、完全に受理されていれば安全かもしれないですけど、
その申請をまだこれからっていうタイミングでもし変化が起きたら、計画が全部飛ぶわけなんですよね。
本当ですよね。もう飛んじゃいますよね、計画が。もうなくなっちゃう。
そうなんですよ。だいたい何が起きてるかというと、旅館業でも住宅資格事務事業でも同じで、
一番重いのはスタッフ常駐のルール。要は施設の中でスタッフを常駐させて、
20時間人がいるようにしなさいと。今まではそれをオンラインとか遠隔地でできるようになってたのが、
これからはダメよっていう規制なんですけど、こうなってしまうと小規模の小建てとか新築とか関係なく、
規模が小さいともうそんなスペース取れないので、スタッフがフロントに常駐するだけではなくて、
スタッフが使うトイレとか通路とか玄関とか、全て宿泊施設と分けなさいっていう話になったりするんで。
そうするとほぼほぼ面積がない建物とかは、もう不可能な領域になるんですよね。
小建てなんかじゃもう完全に無理ですよね。
そうなんです。なのでその辺をちゃんと知らないと、自分がやりたいエリアがこれからどのように変わっていくか。
ちゃんと調べて管理、それを管轄している役所のところに行って相談したり確認しないと、
結構こういった知らなかったとか、今まではいけたからこれからもいけると思っていたとか、
大きめの事故が起こり得るかなと思います。
本当ですね。かつしかくなんかもう毎日巡回しなければいけないとか。
ホットな話題ですよね。この巡回は本当にこの間、うちのコミュニティでも急に話が出まして、ものすごいざわつきましたね。
しかもあれ早急会でしたっけ?
そうなんですよ。これが落とし穴と言いますか、実はかつしかくって今年の4月1日から、
条例が上乗せされて規制が入りますよっていうのは皆さんだいたい知ってる話なんですよ。
ただ皆さんが注目してたのは、スタッフ常駐の話で、
スタッフ常駐なんだけれども、そこは訴求しませんよっていう一筆が書いてあるんですよ。
その条例の説明文の中に。
だから皆さん、これからの施設がそうなるわけで、今までの施設は大丈夫なんだねってホッとしてたんですよ。
ちょっと安心したんですね。
大したことないでしょって思ってたんだけど、
実はその話の中の下の方に巡回という言葉が入っていて、
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これが何かというと、実際に人間が現地に行って、スタッフとか、
現地に行って施設周りの影響、要は今まで通り営業できてるか、周りに迷惑かかってないか、
ゴミとか散らかってないかとか、
一通りリスト通りに見て、それをチェックして毎日保管しなさいと。
いざ何かあったときにおそらくそれを提出して見せろっていうフェーズもあると思うんですけど、
それをやると、正直スタッフを自分で雇ってやったらもう金額的に見合わないですよね。
やらないですよね。人件費考えたら。
そうなんですよ。
で、これさらに驚いたのが、その話があったその日か次の日ぐらいに、
うちのポストに、実はうちも活字資格で一件やってるんで旅館業で。
ポストになんか手紙届きまして、
これから活字資格は大変なことになるからみたいな、すごい煽ったような文章で、
通常15万、十何万とかかかるスタッフの雇う金額を我々は25,000円でやってますよみたいなのが入ってて。
そこでビジネスを始めてる人がもういるんですね。
早いなと思って、これビジネスチャンスにしちゃうんだなと思って。
手紙一番驚いたのが、今なら行けますと、我々は先着5組しか募集してないみたいなことを書いてる。
煽ってくるわけですか。
絶対嘘だろうと思って。5組を東京の離れた中野区まで送るのありえるのかなと思ったんですけど。
そんな業者もいて、ものすごい今ざわついているという状況で。
本当にこれから民泊を始めようとされている初心者の人が、そういった変わっている条例に日々変わるわけじゃないですか。
こういった条例に対応するのって非常に難しいかなと思うんですけども。
そういった時に、今事業上等の案件とかも結構あったりするじゃないですか。
そういうのを検討するのはありなんですかね。
それはありだと思いますよ。もちろん売る側もそうだし、買う側もそうなんですけど。
より条件をクリアした状態で買ったらすぐに旅館業の許可がついてくるような。
許可を得てるわけじゃないですか。そこの心配しまっていいわけですよね。
はい。すごい安定運用できるような。
今のところ上等する場合は、新しい規制は入らないんじゃないかみたいな話が漂ってるんで。
でも何か建て替えとかしたら適応しますよみたいなことは書いてあるんですか。
それはさすがにものが変わっちゃってるんで。
まあ確かにそうですね。
厳しいと思うんですけど。
私の中のまま移せる場合はギリギリセーフか。
都市マークとかさっきの訴求するみたいなことに関しては、
上等案件でも注意する必要あるかもしれないですけども。
ただこれから始めるっていう、これから許可を取るっていうのと比べるとだいぶ安心感はありますよね。
そうですね。なのでその辺も確認しなきゃいけないですね。
要は上等した後に訴求でついてくる新ルールは何なのかみたいな。
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そうですね。
そうですね。だから確認することが非常に多くて、
これ自分で調べて全部調査しろっていうのは、
そもそも何を気をつけなきゃいけないかはわからないわけですから。
かなりハードルが高いです。
要はどこの教科書とか本にも書いてないです。最近起きてることなんで。
そうですよね。
はい。だからそこに関しては正直周りに知識豊富な仲間をいっぱい増やすしかなくて。
うーん。
コミュニティに入ればそういう話題が必然的に入ってきたりするわけだし。
それがそういった知識が豊富な方にコンサルティングというか、
ある程度サポートを受けながら始めるんだったら始めた方がいいかもしれないですね。
そうですね。正直ゼロベースでこの法律面を全部調べながらってやっていくと、
ちこる確率ありますね。
だから色々予測もできないようなルールがあったりするんですよ。
今まで私たちは見てたのは、例えば保健所だったら旅館業法、消防署だったら消防法、
建築家だったら建築基準法とかあるんですけど、
それ以外でも都市計画の中で決まりがあったりして、
一見この一種住居とかで旅館業をできるような土地で建物で全部クリアしてるのに、
都市計画でここはどこどこから近いから実はできないんですよみたいな法律があったりするんですよ。
そうなるともう知らないって買ったんですけど、じゃあ済まなくて。
本当ですね。
その土地を買ったらもうだから住宅宿泊事業しかできないとか旅館業一切できないとか、
この辺も全部調べなきゃいけないから、
本当に慎重に皆さん物件を選んだり土地を選んだりということをしなきゃいけない。
でもこういうのって今までだったら行政書士さんとかにお願いして何かこうやったりするケースが多かったと思うんですけど、
ただもう既存の知識だと対応できないような状況になってるわけじゃないですか。
日々条例が変わるんで。
その通りです。だからいろんな専門家も日々その情報キャッチしないと追いつかなくなるかもしれないですね。
そういう人じゃないとダメですよね。
やっぱりアンテナ張ってて知識の情報を取得できてるような人にお願いしないと、
そうなんですよ。
専門家にお願いしても事故る可能性があるわけですから。
はい、あと専門家にお願いするのは全然いいんですけど、
お金がね、すごいかかるし、毎回調査だけで数万円とか10万円とかかかったりするんで、
やっぱり皆さんそこは調べるだけでかかるんだってなるし、
その辺はね、たとえばすごく詳しくて最新の動向を全部知ってるような行政書士だと思ったら全然それはありだし、
その辺はちゃんと誰にお願いするかっていうのも調べたほうがいいと思いますね。
誰かにやっぱりちょっとこれから始める人はガイドしてもらいながらやったほうがいいかもしれないですね。
ちょっとリスクが高すぎますよね、本当に。
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そうです。今までと比べても全然違うリスクが増えてきてるという状況なんで。
これから東京なんかは全部の区が同じように何かしら動くんじゃないかと。
そういう噂もありますから、気をつけたほうがいいですね。
東京だけじゃないですもんね。千葉とか神奈川とかいろんなところに波及してるわけですから、どこでやるにしても。
波及してますよ。なので、うちは大丈夫だろうって思っていてもある日突然やってくるみたいなことは全然あり得ます。
なぜなら、新築とか怖いですよね。やっぱり着工から竣工までって早くても半年ぐらいかかるわけじゃないですか。
そうなんですよ。
その間に条例変わっちゃうみたいなことも全然あり得るので。
今のスピード感だったらあり得るですね。
新築怖いですよね、それ考えると。
めちゃくちゃ怖いですよ。しかも新築なのにそういう問題が起きちゃってる人いますから、実際に。
そうですか。もうすでにそういった事例があるんですね。
あるんです。大手でもどっか、確か大阪で特勉博でやろうと思って建築中だったのが、急にできなくなってるじゃないですか、今年。
受付停止ですもんね、今。
そうです。だから、もうやめて都道住宅で貸し出そうみたいなニュースにこの間なってましたよ。
そうすると計画してた利回りとか事業の売り上げとかがガラッと景色変わるから、別の何かになりますね。
それが一つ。もう一つは、近隣住民の意見、クレーム。
これも必ず影響してくるぐらい注意しなきゃいけないことで。
やっぱりかなり近隣住民の声が大きくなってるというか。
なってます。
効果力増してますよね、本当に。
はい。
運営できなくなるぐらい、それぐらい影響力が出てきてるなって。
出てきてます。それも理由は単純で、今まで声を上げてた方たちが、声を上げた分だけ例えばエクスで拡散されたりして、メディアがそれを取り上げて。
最終的には、もう今行政が動いちゃってるわけじゃないですか。
じゃあ実際民泊をもっと厳しくしよう。予感を厳しくしようっていう、一連の空気によって作られた波みたいなものがあって。
そうなるとどうなるかというと、私たちはもっと言えばいいんだ。言えば言うだけ動いてくれるんだ。
すでにその流れに向かってるから、非常に厳しくなると思いますよ、この先。
なってますよね。
だって政治家が民泊反対みたいなふうにやってますよね。
やってます。いろんな地域の議員さんがそういう声を上げて、周りと集まっていくつかの議員さんで、例えばこれからどうしてほしいという声を国に届けるとか。
海橋でそれがこの間起きてて、そんなに数ないはずなんですけど。
多くないですよね。
比較したら全然多くないはずなんですけど、それでもこうなるんだなっていうのはちょっと驚きましたね。
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その用途地域というか、やる施設の周りの環境をもっと気をつけた方がいいという話ですかね。
そうです。用途地域も旅館業だったら例えば一種住居二種住居人工業でもできるんですけど、この3つの地域って実際ほとんど住宅街なんですよ。
そうですよね。人工業地域って言ってみるとほぼ住宅地ですよね。小さな工場みたいな、住居兼工場みたいなところが多いですよね。
人工業って書いてあるけど別に工業地帯じゃないんですよね。
そうですよね。
なのでそういったところでやると自然的に、法律的にはやっていいですよ、大丈夫ですよってなってるんですけど、現地でどんな声が上がるかというのは予想もつかないような状況なんで、
そこをあえて攻略するのか、自分はちょっと避けたいかなって正直思ってます。
無難なのがやっぱり近隣商業とか商業エリアだと思うんですけど、高いんですよね。
土地も。
そうなんですよ。これ本当に結構塞がれてるなと思ってて、要は今までそこができるからホテルとの差別化で仕入れというか少し安く立ち上げれたんですけど、
そこを塞がれたら本当にもう小規模の施設を商業地域とか近隣商業で建てるとか借りるっていうのはどっちも高いじゃないですか。
借りるとそれはテナント店舗になるし、テナントになると今度お風呂シャワーないからキッチンも何もないみたいな。
でリフォームも高い。
買うってなったらもう土地がそもそも高いし、そうなるともういよいよこれは地方に展開っていうことになるんじゃないかな。
これこの前の動画でも話したんですけど、地方の駅地下の商業エリアの家賃、意外と低いですからね。
そうなんですよ。これは有料級の情報で、おそらくそこが盛り上がっていくと自分は予想してますね。
そうなんですよ。だからこれから始める人ってその家賃ってすごい気をつけなければいけないと思うんですよね。
固定費じゃないですか。毎月払う支出なので、そこを低く抑えないと高い状態だとやっぱり、
値下げをしなければいけないような状況になった時に赤字になっちゃうんですよね。
絶対もうやり続けることができない状況になっちゃうんで、固定費を下げるっていうのは絶対意識した方がいいですよね。
絶対意識した方がいい。ですが、実はですね、東京は家賃は一切下がる傾向が全くないんですよ。
そうなんですよ。
これが恐ろしいことで、市況がどうなろうが家賃は下がらない。
これはなぜかというと、やっぱりうまくいってるプレイヤーたちがいるんですよ。
かなりの数のプレイヤーはこの市況の変化に負けずというか、普通に運営してちゃんとやってる、なおかつ規模拡大できてる人も多いわけですから。
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そういう人たちがいいとこがあれば借りるし。
あと、大谷さんの考え方も同じで、今までみんな高く貸してたのに、うちだけ市況が変わったからって言って急に安く出すかって言ったら、出したくないわけですよ。
そういう気持ちもあって、たぶんしばらくは急に天体物件の家賃が下がるってこともないですから。
都内はちょっと厳しそうですよね。
厳しくなってくると思います。
だから地方に広がったりとか、あるいは本当に一生懸命探して出てくるか出てこないか、その家賃の見合ういいもの、いい物件。
でもそれこそ大谷総科さんが徒長収容されてるオタルであるとか、この前話の箱立てとかだったら、たぶん近隣商業エリアとかでも賃料安いですよね。
そうなんですよ。だから実際にちゃんと現地で運営してくれる人さえ見つけちゃえば、十分可能性はありますよね。
でもうちのコミュニティに箱立てでこれから管理始めますみたいな人いましたよ。
本当ですか?
本当です。
これはこの後ぜひ教えてください。
すごいですね。
すごいですね。
これは別に自分がコミュニティやってるからとかじゃなく、コミュニティに入ることのメリットってそこで、各地でちゃんと民泊をやって成功させた上で、他の方の民泊も管理しますよっていう、
民泊プレイヤーから上がってきた管理業者って結構いるんですよ。
うちのコミュニティ、福岡もいるし、名古屋も坂口さんいるじゃないですか。
その箱立てはその方がこれから行かれてやるって言ってるんで。
そうですね。それでさらに言うと、東京も当然いるし大阪もいるし、最近だと自分の繋がってる不動産業の社長が全国管理頑張りますって言ってるんで、いよいよみんなで地方を攻略していくフェーズに入るかなと思ってますね。
地方の時代ですね、まさにこれからは。
それを先手打ってちゃんといいものを仕込めるかどうか。これがポイントになるかなと思います。
あと最近私、有志の方でノンバンクの方なんですけど、担当者と話す機会があって、全国対応って言ってました。
素晴らしいです。
民泊物件でも有志出します。ただ金額ちょっと高いですよ。やっぱり4パーとか5パーとかなんですけど。
自分もまさにそれを最近繋がりがあって。
同じところからもしれないんですけど。
自分はセゾンファンデックスさんなんですけど。
じゃあちょっとまた別なんですよ、私。
別なんですね。そんなに言うのあるんですか。
後々ちょっと共有させてもらおうかな。担当者さんからも名刺シェアしていいですよって言ってたんで、コミュニティの方に。
ぜひぜひ。
そうなってくると、実は地方ってそもそも仕入れの値段が安かったりするんですよ。
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僕も、これは北九州っていうところの観光名所の駅なんですけど。
駅から徒歩7分くらいの近隣商業地域でこだてがありまして、980万で出てたんですよ。
しかも中綺麗で。
安いなと思って、それを某ノンバンクさんに投げたんですね。
融資お願いしますって。
5、600万ぐらいだったら出しますって言ってたんで。
多分それぐらいの価格になるかなっていうか、融資割合。
多分50%ぐらいだと思うので。
でも980万とかの物件だったら4、500万手出しとか全然許容できるじゃないですか。
そうなんですよ。物件によっては70ぐらい出るのも僕は見てるんで。
リフォームとかも評価が伸びれるようなんですけど、リフォームとかも出してくれるんで。
そこのノンバンクのやつは。
いいですね。
ってことはこれからはそういったポテンシャル高いところの仕込みのフェーズになるんじゃないかなと思いますね。
あと広告なんかも日本政策金融広告も全国エリア対象なので、そういったところも活用すればより始めやすくなるというか。
始めやすくなります。ただこれも結局急いだほうが良くて。
なぜかというと、もうすご腕の上手くいってるプレイヤーたちもなぜか地方に目線が行ってるんで。
だから結局資本力があれば正直400万出して小建て買えるんだったら、ポンポン買える人もいるわけで。
しかも国策ですからね。今そうやって地方に観光客を誘客するっていうのは。
国の方針ですよね。
特に政策広告なんていうのは国がやってる金融機関なので、そういったところもあって融資が出たりっていうことは可能性としては十分あるかなと思いますね。
十分ありますし、先ほどお伝えした金融クレームだったり規制強化のもの。
元をたどればそれってオーバースリズムだったり、民放する側のルール違反とかマナー違反じゃないですか。
なのでその辺を逆に反面強使というか、我々はそういうことをやらない。
地方でちゃんとした形で完璧にやっていくんだという、そういう事業計画書をきれいに作れば、
おそらく見る側は素晴らしい活動だということで、お金を貸してくれたり補助金を出してくれたりと。
非常にピンチの中に生まれるチャンスですよね。
まして、近隣商業エリアとかでやるんだったら誰の迷惑にもなりませんからね。
そうですね。要は両隣商売してるようなお店で、夜は誰もそこにいなかったりとか。
あとマンションだったりすれば。
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むしろそういったところにもお客さん行くわけじゃないですか。飲食店とかだったらそこで。
全然行きますよ。
あとはその方針、国の方針とかを現地の近くの商店街の組合の方とつながって、
我々のやりたいこととか思いとかちゃんと伝えてあげれば、おそらく変なことにはならない、ウェルカムかなと思いますね。
商業エリアであれば。お互いにプラスになる要素があるんで。
そういうやり方がこれから広がるんじゃないかと思います。
そうですね。だから初心、これから始められる方も地方とかに目を向けていただいた方が、より取り組みやすい案件があるかもしれないですね。
チャンスが多いかもしれないですね。
そうですね。その情報も結局同じで、横のつながりとコミュニティから最先端の情報が出たりっていうのは正直あります。
はい、ではそろそろお時間ですので、本日は以上とさせていただきたいと思います。
私たち、民泊オンラインサロンというコミュニティを運営しております。
サロンでは毎日のように活発な情報交換が行われていて、物件の見学会やオフ会なども開催しています。
もっと民泊について学びたい、民泊プレイヤーたちと交流したいという方は、
動画の説明欄に詳細の動画ですとか、申し込みのリンクがございますので、ぜひチェックしていただければなと思います。
では本日も最後までご視聴いただきまして、誠にありがとうございました。
ありがとうございました。
