![[離婚の戦略!!#87]不動産の価値はどうやって決めたらいいの？](https://image.listen.style/img/bP927hvk_TjguYXDvpfMVZES_dx0Gfvj8WTvayXmcc0/resize:fill:1200:1200/aHR0cHM6Ly9jZG5jZi5zdGFuZC5mbS9jZG4tY2dpL2ltYWdlL2ZpdD1jb3Zlcix3aWR0aD0xNDAwLGhlaWdodD0xNDAwL2ltYWdlcy8wMUpLWUZSNkIwRzhRU05XUzJZQlRQWEdKRC5qcGc.avif)
離婚時の不動産の分け方
弁護士の キタガワです。
YouTubeや TikTok、テレビ番組などで 法律の解説を している 金髪弁護士です。
男女のトラブルシリーズ 離婚編を お届けしています。
最近は 離婚の時に お互いの 共有財産を 分けていきましょう。
その辺の 細かいルールについて お話を しています。
最近は 不動産です。
土地や建物を どのような価値で 分けていくのかを 解説しています。
前回は 不動産の価値は どのタイミングで 分けるべきかを 話しました。
不動産の価値は 現時点で 持っている 不動産の価値を 基本的には 判断すべきです。
このような お話を しています。
例えば 4000万円の マンションを 購入します。
あたま金は 1000万円を 払って 残りは ローンで 支払っていく ということに なったと しましょう。
すると 3000万円の ローンを 組んで 借金です。
購入した タイミングでの マンションの 価値は 借金3000万円分を 返せない 以上 4000万円の マンションであっても 1000万円分の 価値しかない ということに なっています。
ローンを 支払って 別居した タイミングでは ローンを 関西しました。
この時は 値上がりが していなければ このマンションは 4000万円分の 価値が あります。
しかし 離婚の 争いで 1年 2年 経った時に そのマンションが 値上がりが 5000万円に 上がって いましたという 状況の時は マンションの 財産の 価値は 一番 直近の 5000万円に 算定すべきだ ということに なっています。
2500万と2500万分を 分け分けしていく 計算になると 思ってください。
例えば オーバーローンです。
ローンの方が まだ 残っています。
例えば 一軒家で どんどん 老朽化していって 4000万円で 買った 土地と建物が 今や 2000万円の 価値しか ありません。
しかし 残ローンが 2500万円 残っている 状況の時は 現在の 価値よりも ローンの方が 多いです。
すると 土地と建物の 価値は マイナスに なるので 財産分与の 対象には ならないと いうことに なります。
土地と建物の 場合は 現時点で 直近で いくらの 価値を 持っているか ローンが 払い終わっているか 終わっていないかも ふくめて そこが 財産分与の 判断の 金額に なると 思ってください。
今回の 解説は それに 発生して マンションの 価値が 4000万円や 5000万円と 言ったのですが これは どのように 決めるの でしょうか。
誰が 4000万円の 価値 5000万円の 価値 建物の 価値 マンションの 価値を 決めるのかを お話ししたいと 思います。
不動産の 価格は 等規模に 載っていません。
実際に 現時点での 価格が いくらなのかが 疑問に なります。
不動産の 価格には いろいろな 判断の 材料が あります。
例えば 露銭価は 一番簡単な 基準の 安い金額で 計算する 場合も あります。
固定資産税の 評価額は 市や 市区町村が 出している 固定資産税を 計算するための 基準額です。
固定資産税評価額と 言います。
固定資産税の 評価額で 判断する 場合も あります。
実際の 離婚調停や 離婚裁判の 訴訟で 使われているのは 実際に 不動産業者に 売るとしたら このくらいの 価値に なります。
実際に 売りかえを するときに どのくらいの 金額が 付くのかを 不動産業者に 指定する 価格を 基準とすることが 多いと 思います。
汚染価や 固定資産税評価額は 実際の 建物や 土地の 価格よりも 税金の 計算のために オーバーに ならないように 低めに 設定しています。
実際の 価値ではないことが 多いと 思います。
そのため 現在の 市場価値は どのくらいなのかを 不動産業者に 指定してもらうことが 多いです。
しかし もめに もめる場合は 資格を持った 不動産鑑定士に お願いをすることも あります。
裁判における不動産の査定
最初は そこまで 指定する必要は ありません。
しかし ご近所の 不動産業者や 無料で 指定するような 大手の 不動産業者も 指定します。
そこに 現時点で この土地 建物 そして マンションを 売るとしたら どのくらいの 価値に なりそうですか。
そのような 指定書や 報告書を 作ってもらって 裁判所に 提出することが 多いです。
よく 弁護士は 知り合いの 不動産業者と 連携します。
例えば 支払う 財産を 渡さない人は なるべく 少なく 渡したいです。
多く 持っていかれるのは 嫌です。
そのため 不動産の 査定金額を 少し色を付けて 少なく 査定します。
反対に 不動産業者に 少し色を付けて 普通の 金額よりも 少し多めに 査定金額を 付けて 出してくださいと お願いします。
多く 貰いたい側は そのように 証拠を 作っていくことが あります。
1000万円の 価値しかない 不動産を 色付けても 1億円に なることは ありません。
合理的な 範囲内で 不動産の 価値や 価格は どこを 重視するかによって 少し変わります。
例えば 多めの 数字を 付けて 少なめの 金額に してください という形で 連携を 取って 査定書を 出していくことが 多いです。
実際の 裁判では お互いの 弁護士が 査定書を 出して 中間くらいに なったりします。
あとは 実際に 売れた金額によって 分けていく ことが あります。
このように 不動産の 価格は あくまで 直近で 売れた時や 売れた金額が どのくらいに なるのかを 計算します。
不動産業者は 実際の 市場価値や 市場価格を 基に 計算します。
そのための 資料作りとして 不動産業者の 協力を 仰ぐことが あることを 覚えてください。
普通の 預貯金よりも 金額が 何千万円か 倍によっては 何億円のような ケースも あります。
ここで 大きく モメます。
この辺は とても 大切です。
不動産の 査定は 一概に うまく いかない 場合も あります。
例えば 投資用の マンションを 買っていて そこから 定期的に 家賃収入が 入る場合は 純粋な 価値よりも 価値が 高いです。
海外の 不動産業者は どのように 評価するのかは 非常に 難しいです。
この辺を うまく 資料を 用意して 裁判所が 納得しやすい 資料を 作っておくのが 大切です。
自分の 主張を 何の 根拠も なしに 押し通しても ほぼ通りません。
気持ちは 分かりますが 冷静に 判断して 自分の 主張が より 認められやすく するためには どのような 資料を 用意した方が いいのだろう という 考え方が とても 大切です。
気をつけて ください。
以上 何回かに わたって 不動産の 財産分業の時に どのように 判断するのかを 話しました。
ここは とても もめる ところです。しっかり 考え方を 把握して ください。
最後まで お聞きくださり ありがとうございました。
それでは 今日も 元気に 行ってらっしゃいます。
