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おはようございます。ライターをしたり、デザインをしたり、在宅個人事業主として働いている、こばやしです。
今日は、田舎の古民家でビジネスを始める時の課題ということで、レターをいただきますと、その回答に近いような感じでですね、話をしていきたいなと思います。
えーと、なかなかさんからいただいたレターですね。
簡単にちょっと読み上げさせていただいて、今回の放送の趣旨もお話したいなと思います。
えーと、古民家についてですね、集客ですとか利用目的についてお話をされている配信ありましたでしょうかということで、これはちょっと後で合わせて機材関連放送に入れておきたいなと思います。
で、本題としては、古民家を改修してサードプレイス的な場所を作ったりとか、民泊ですかリトリーの時に使いたいと検討していますということで考えていらっしゃると。
田舎ならではの良さがある一方で、集客面が課題だと感じていますので、なんかそういった田舎での古民家の活用法だったり、集客についてということでリクエストをいただきました。ありがとうございます。
そうですね、僕自身も東京から味島に移住をしてですね、地域方式をよる制度上のミッションの中にこの古民家を活用しましょうみたいな感じで、まずは始まったところがあるんですけども。
実際僕自身は古民家に引っ越して、まず住んでますと。隣接する家族が余っているので、そこも民泊という、うちの家族は仮想集落なんで3世帯で最初は5人ぐらいしかなかったんですけど、なんかいろいろアクティビティとか活動っていうんですかね、みたいなものはそこそこあって。
そこに対して、やっぱり宿泊できる箱があるのとないのと地域づくりとしての活動の幅が全然違うので、ある種社会的企業に近いところもあったりします。ここで箱を運営するということそのものがですね、ビジネスでもあるんだけれども、社会的にというか地域的にはあった方がいいでしょうというところもあって、今やっている感じではございます。
そうですね、古民家の活用法と集客のところで、今日題材としては古民家でビジネスを始めるときの課題っていうのが結構いくつかあるということで、個人的には3つぐらいの切り口でお話ししたいなと思います。
何から話そうかなと思うんですけど、まずお金面の話、あとは運営の話ですよね。あとは箱の運営をやるなら収入報道料が数があった方がいいっていう、そうだよなっていう話をしたいなと思います。
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まず1点目はお金の話で、古民家の活用はそもそも金がかかるので、最初の状態っていうんですかね、建物の状態の見極めは結構最初重要かなと思います。
最初にかけなくてもいいお金をかけたくないかなと思うので、あんまりボロボロのものっていうんですかね、買取金額によるかなと思うんですけど、そのあたりは後々の創益分岐点をやっぱり最初から結構意識しておくべきかなとはいざやってみて思いました。
結構いろんなところでお金出てくるな、例えば柱腐ってるなとか床下めくったら結構ひどいぞみたいなことって結構あって、僕の知り合いなんかも古民家でサードプレイス的なことをやっているところがあるんですけど、最初賃貸で借りて、全体の評価額っていうんですかね、
全体の評価額を持ち主と少し離して、例えばこの箱400万ですみたいな感じで評価を設定して、そこに対して最初はやっぱりその場所に移住してきたときとか、移住っていうのが全体なんですけど、移住してきたときとかに最初その土地に馴染めるかわかんないから最初は賃貸で、家賃付きもわかんないけど3万5万重当していきます。
評価額からどんどんどんどん1年くらい支払うと60万くらい払ったりするじゃないですか、その分差し引いて最後その分を買い取りしますみたいな感じで、ちょっと柔軟性も持ちつつみたいなところで折り合いつけてる古民家の取得のやり方が個人的にはいいかなと思ってますし、その方もその中でやってる感じでした。
なので、古民家の活用は最初は金がかかるし、双域便器店がやっぱり伸びちゃう、黒字転換するところが伸びちゃうのでそのあたりはちょっと意識をして、あんまり状態の悪いものだとちょっと手出ししづらいかなと思います。そのあたりは気をつけた方がいいかなと思ったという話ですね、前提として。
あとは、僕も古民家で何かやるっていうことにノウハウがなかったので、最初は淡路島の民泊やられてる運営さんにちょっと尋ね歩いて、夏結構忙しい時期あったりするんですけど、それともバイトしましたね。1週間くらいちょっとオペレーションを勉強させていただいて。
そこで何が手間だったのかなって思ったのは、やっぱり理念系の手間が大変かなと思いました。僕もそうなんですけど、糸菓子で民泊をやろうとしている、民泊でやっている方的に言えば、チェックインとチェックアウトだけなんで、糸菓子の場合、そんなに一組だけだしね。
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だからそんなオペレーション的には手間はない。掃除してみたいな、その辺だけなので、理念系の管理が手間かなと思うし、僕もこれすごく大学生とか受け入れて、疑似民泊みたいなのをやり始めたんですけど、今年から。
理念系は手間だなと思いますね。布団の理念の交換とかタオルの交換とかもやろうと思ったら結構大変だなと思ったので、この辺りは業者、どれくらいコストが抑えられる業者さんが近くにいるか。やっぱり地元の近くでやっている方の方がいいと思うので。
その辺りのね、あんまりカワワシもいないんだよね。なかなか新規に受け入れてくれないみたいで。たぶんパツパツなんでしょうね、民泊結構忙しいんで。そこがね、結構理念系の業者さんを抑えられるかっていうのは結構大変でしたね。
運営を回すために自分でやるよりはその理念の周りは任せた方がいいかなと思うので、結構この辺りは地場の状態によりますね。
あとは集客は、これ僕もよくわからんのですけども、淡島っていう土地柄なのかもしれないですけど、結構民泊さんは、民泊事業者さんは本当夏は嫌でもお客さん来るから全然大丈夫だよって言われました。
めちゃめちゃリッチの悪い、こんな山奥のところにもう満杯なんですっていう感じのね。僕のところよりリッチ悪いところもあって、すごいよく来ますねって言ってるんですけども、結構来るんですよみたいな。
魅力はやっぱり田舎なので、本当に小民家を使った家で、別に何もしなくて夜はバーベキューして、本当はゆっくり過ごすみたいな感じの求めてる人結構いて。
それは島だからっていうのもあるかもしれないけど、一定数いて夏なんか特にめちゃめちゃ人来るって言ってたんで、集客はとはいえリッチとか景観っていうのは気にはした方がいいと思うんですけど、ビジネス目的、ビジネス外とかじゃないと思うんで、小民家の場合。
このあたりは比較的目測緩くてもなんかいけんじゃないかなって勝手に思ってますが、まだ僕もやってないんでまだわかんないですね。始まってないんで。ただコンセプトは結構重要かなと思うのと、あと魅力としては小民家って専用面積が多くて、広々とその場所に滞在できるのがやっぱりいいのかなと思うので。
リノベーするときの間取りだったり空間演出的なところは開放感みたいなのを意識した方がいいのかなと思って、僕はこれちょっと失敗してめちゃ狭いですね。
壁ぶち抜けばよかったなと思ったんだけど結構ミスったね。多分なんかちょっと暗くなっちゃったんだよな。
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ちょっとそこからどうしようかって勝手直すかわからないですね。本当にこれでダメだったらちょっと考えますって感じですけど、その辺の専用面積を多くして広々となんでもできるような感じにしといたほうがいいんだろうなっていう感覚はありますね。
やっぱり泊まりに行ったところが伸び伸びできたらそれはそれで嬉しいと思うので、そういうのがいいのかなと思いました。
あとは予約管理ですね。この辺りも自社サイト予約と、booking.comだったりとか、ちょっとその安めっていうのかな。
楽天トラベルとかJALANはやっぱりすごい高い手数料が。集計はもちろんできるけど手数料が高いし、あとOTAっていう部屋数の管理みたいなのも結構複雑になっちゃったりするんで、その辺りは結構みんな使い手側は楽天トラベルとか普通に使うし、あったら嬉しいなと思うんですけど、
その辺りは結構オペレーションを回す側としては結構大変だったりもしてるみたいですね。これも僕もどうしようかなっていう感じではありますね。
ちゃんと自社で集客できれば、そういうプラットフォームみたいなの使わなくてもいいかなと思ってたりするんですよ。自社予約サイトが一番安いっていうふうにしとけば人は来るかもしれないので。
楽天トラベルとか使えたら本当は一番いいんでしょうけど。この辺りは結構微妙ですね。手数料結構高いなと思いながら思ってます。見入りがシンプルに減っちゃうので。この辺りはそういう先輩方の話を聞いているとそんな感じではございますね。
あとは集客的に言うと、やっぱりオフシーズンというか冬だと思うんですけど、この辺りは集客渋いのでコンセプトとかをしっかりした方がいいかなと思います。
田舎の小民家で、僕の知り合いは猫飼ってて、猫でめっちゃ集客してくれるって言ってて、いやわかるわみたいな。僕も猫飼いだしたんで魅力っていうのはすごい思って、いや確かに猫のいる小民家の宿、いや行くわみたいな。すごい思いましたね。
東京で出張が、あれか実家?違うな、東京、なんで東京行ったんだっけな。車か、車で東京行って、そばに新潟帰る家族で用事があったときに、じゃあエアビーで借りますかってなって、そこで猫がいる東京のお家とかで絞って探したぐらい。
子供たちもいるから猫のいる暮らしちょっと憧れてたんで、猫いるなら行ってみるかみたいな感じで、猫の引きすごい強いなと思っていて、この辺りはすごく何かコンセプト的にはあってもいいんだろうなと思いましたね。
淡島なんかだと結構ドックラン付きの宿は、結構そのドックラン、ドックランというかペットと泊まれる宿みたいなのって、それだけ特集が組まれているぐらい引きの強いコンセプトだったりもするので、そういったところは何か抑えておいてもいいのかなと思いました。
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うちも何かドックランを設けるかどうかみたいなのは結構悩ましいですね。
めちゃくちゃ山の中なんで、吠えようが別に、うちも猫を飼っているし、猫は猫の館長とか立てたいなと思っているんですけど、その辺りは考えているというところですね。
ただ民泊どうだろうな、うちの場合なんですけど、経過も悪いし立地も悪いし、大して広くもないんで、結構限界あるかなと思うんですけど、それだけで飯食うのはちょっとしんどいかなと個人的に思っていて。
人ひとり雇えて、それでも合わせて、周全員積み立て品が残って、それだけで安倍というか、収入これだけでバク儲けしてやろうみたいな期待値は正直持っていないですね。
というよりも、事業がちゃんと回るだけの資金が獲得できて、次に何か一手を打てる、面白いことができるような活動資金が得られたら万々歳。
というぐらいでは考えていて、一方で僕自身ライターやったりとか、デザイナーやったりとかしているので、そこでクライアントワークで稼いで、手小入れみたいな、民間のイベントやるとかっていうところで活動資金を流通できるような、そういうようなところは考えて、それは健全かなというふうに思っているので、一本でいくとちょっとしんどいかなと思っているんですよ。
収入ポート放料みたいなのはマックスあると安心かなというのは常々思っているという感じですかね。
人ひとり雇えて、月どのくらいだろうね。土日の稼働はもちろんあるんだけど、平日の稼働は全然ない。3割って言われているくらいですから、全然ないんで、この辺りどう埋めていくかっていうのはアイデアをひねらないといけないかなと思います。
民泊ビジネスは土日は埋まるんだけど、平日の稼働率が結構大変ですね。
それでいいんじゃないか。平日別に埋まらなくていいかというスタンスで、他で稼げたらいいかなというスタンスなので、そのままではまだわかんないという感じですね。
これも来年以降始まったらかな、僕の場合は旅行業の資格を取って、ツアー形式でお客さんを取ってきて、
やだうち、それ以外は男と男と連携して繋げてまるっと売るみたいなことを考えていたりするので、オプショナルツアー的なものをつけるみたいなことを考えていたりするので、そこも引きになればいいかなと思っているという話でございます。
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小民家の活用法や課題ですね、集客のところ、お話をしてみました。
今日あわせてきた関連放送についてはですね、雑談、中身何話したか全然覚えてないんですけど、小民家を活用しての民泊事業大変だなという雑談の回をちょっと入れておきます。
概要欄からリンク飛べますので、もしよかったら聞いてみてください。
また次回の収録でお会いしましょう。バイバイ。
