00:02
インベストメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。こんにちは、インターン生の清水です。
本日より、毎週木曜日は、株式会社MFS様とのコラボエピソードをお届けします。
MFS様は、住宅ローン比較で有名な模型チェックや、不動産投資ローンの借入可能額を知ることができるインベストーを提供されています。
コラボエピソードでは、同社執行役員の淵上様を講師に招き、不動産投資の始め方や失敗しないコツ、物件の見極め方などを一緒に学んでいきます。
それでは、淵上様、よろしくお願いいたします。
はい、よろしくお願い申し上げます。私、MFS執行役員の淵上と申します。
そして、私が不動産投資事業部、インベスト事業部の責任者、そしてグループ会社の不動産会社のコンドミニアムアセットマネジメントという会社の代表も兼任させていただいております。
皆様に不動産投資にまつわる幅広いお話ができたらと思っておりますので、よろしくお願い申し上げます。
ありがとうございます。本日は初回となりますが、そもそも不動産投資とは具体的にどのようなものでしょうか。
今まで、いろはに投資では株式投資などについて多数扱ってきました。このような株式と不動産の類似点や違いについてお伺いできればと思います。
はい、ありがとうございます。非常にシャープなご質問からスタートだなと思っております。
不動産投資というのは債権株等々とイメージが違って、もちろん安く買って高く売るということができるのであれば非常によろしいんですけれども、それ以外に毎月の賃料の入り方、いわゆるインカムゲインですね。
そういったものとか、あとは税制上の利益を、原価消費額であるとか経費でですね、税制上の利益を得るということ、そういったものがあります。
なので、大きく分けて売却益を得ること、毎月の賃料が入ること、そして税制上の利益を得ること、この3つというですね、非常に大きなですね、多くの点で投資としてですね、魅力があるのが面白いと思います。
なるほど、ありがとうございます。本日はそのような売却益を得ること、毎月の賃料が入ること、そして税制上の利益を得ることについて詳しくお伺いさせてください。
はい、よろしくお願いします。で、実はですね、今日は、これらの今3つのうちどれを強く狙っていくのかというのを軸に検討を行っていくんですけども。
これですね、ご自身でやりたいことというものが入ってきますので、結構ですね、皆さんその目的のところでですね、やっぱり迷路に入っていってしまうのかなというところでございます。
なので、第一歩はですね、目的を定めるところというところで、いくつか例も挙げながらお話しできたらなと思います。
03:01
はい、お願いします。
まずですね、目的として、例えば実際上不動産投資を楽しむ中では、リフォーム等々を行って、そしてDIYなのか職人さん使ってなのかとあるんですけども、楽しみたいリフォームと修繕をやりたいということ。
あとはもちろん投資でございますので、金銭的な成功を求める。
例えば、先ほどお話ししましたですね、毎月の賃料。これ毎月の賃料のことをインカムゲインと言ったりするんですけども、あとは値上がり域ですよね。
インフレでのキャピタルゲイン、そういったものを狙っていくのか。
あとは、先ほど税金の話も少しさせていただきましたけれども、余剰資金をどうするのか。
あと、余剰現金を今これからご存じのようにインフレになっていくわけですから、インフレにキャッチアップするためにお金を持っておくと価格が下がってしまうんで、それを使ってやるのか。
それとも、いやいやいや、私はもっと株とかそういったものに投資するのかだよ、といったポートフリーを考えるのか。
そういったところで目的が結構多岐に分かるんですね。
なるほど。リフォーム等を楽しみたいのかという点なんですけど、こちらは業者に委託せずともDIYをしたお部屋を賃貸で貸し出して、賃料を毎月得るということも可能なんでしょうか。
そうですね。リフォームして価値を上げて売るというよりも、リフォームで増えた価値っていうのはそのまま売却価格には乗らないんですよ。なのであくまで安くてちょっと直す必要がある物件を直して貸して賃料を上げて、そして利益も得つつ、あとはその直すのが楽しいっていう方結構いらっしゃるんですね。
へー、そうなんですね。DIYというと私の中のイメージでは自分の家のものをDIYするっていうイメージが強くて、DIYというとプロ、プロフェッショナルというイメージが今までなかったので、他の方にお貸しする物件で自分でDIYをしてしまうっていうのがなかなかイメージがなかったので新しい発見でした。
そうですね。意外と壁を塗ったりとかですね、お好きでやる方もいらっしゃいますし、一番簡単なところは外行周り、例えばアパートなんかここだったらですね、周りのですね、例えば壁であるとかそういったものをちょっと自分で作ってみたいとかですね。正直、高いとかですね、そういった後はもう砂利を敷くとか、そういったものから始める方もいらっしゃるのが特徴ですね。
なるほど。ありがとうございます。とてももうこの時点でも勉強になりました。他には金銭的成功を求めるのか、余剰現金を使いたいのか、使いたくないのかというところですが、こちらについてももう少し詳しくお話をお伺いできますか。
はい。まずですね、やはり今、教科書通りであればこれからインフレ傾向になっておりますし、もっともっと進んでいきます。皆様ご存じのようにですね、例えば1,000万の現金を持っていて、そしてそれで1,000万の物件を買いました。
06:12
といった時には、これ物件価格はどんどんどんどん上がっていくんですね。なぜかというと、これ別に物件がすごい上がって儲かっているというイメージよりも、どちらかというと皆様のキャッシュの価値が下がってるからです。なので、この傾向においてはやはりお金を借りてても結構です。
物件を買って、そして伸ばしていくというところが一つと、あとはさっきのリフォームにつながるんですけども、比較的割安な物件で賃料を上げるとかですね、そういったことを捨てても結構ですけども、賃料がインフレになると上がりますから。そういったところで金銭的成功を求めていく。直近で私はインフレというのがキーワードになるんじゃないかなというふうに思っております。
なるほど。インフレというところで私が最近気になっているのが、ローンを組む際に変動金利を選んでしまうと、これからどんどんインフレが進んで金利がどんどん高くなっていくと、ローンの返済についてもちょっと大変になっていくのではないかなと思うのですが、こちらについてはいかがでしょうか。
非常にシャープなご質問だと思います。
実はですね、アナリストの皆さんもおっしゃってるように、やっぱりまだインフレ目標を置いてますけれども、まだまだ賃金も上がってませんし、キーワードは賃金ですか。
それを考えるときに、早々日銀なのか政府なのか置いておいて、やっぱり金利を上げていくというのは難しいと思うんですね。なのでしばらくは早々金利が上がらないんじゃないかというのが一つなんですが、どうしよう物件の場合は、もしも金利が上がったときは教科書通りであれば、要はインフレが実現してますから物件価格が上がっているんですね。
そうなんです。売ってしまえばいいわけなんです。
なるほど。
なのでそんなにですね、リジットとしては怖くない。これは住宅用ローン、私たちの儲けチェックもやってますけど、住宅用ローンですとやっぱりなかなかですね、簡単に売れないじゃないですか。
ただ不動産投資についてはですね、そこはもう売ってしまえばいいというところなので、あまり私実は気にしてないです。
そうなんですね。なるほどなるほど。投資の場合、不動産投資の場合は大丈夫と思っておいて良いということですね。
おっしゃるとおりでございます。
ありがとうございます。ちょっと今までずっと変動金利について気になっていたので、不動産投資についてそれは問題ないということで、なんだかほっと安心することができました。
次に余剰現金を使いたいのか使いたくないのかというところですが、こちらは具体的に余剰現金を使う使わないというのはどういうことでしたっけ。
はい、実はですねインフレのお話にも密接に関連してくるんですけども、要は例えば1000万のお金さっきお話しましたが持ってて、もしインフレ2%で下がっていくと20年後においくらぐらいまで、今の価値に割り戻すといくらぐらいまで減ると思うんですか。
09:16
1000万の価値ってどれくらいまでインフレ2%で20年後減ってしまうかってなんとなくイメージつきますか。
インフレが2%で20年後、ごめんなさい全然計算が。
これ計算難しいんですよね。ただこちらですね700万を切ると言われているんですよ。要はすごい値下げするわけですね。
なのでこれを考えるときにキャッシュ持っていると余剰現金を持っているとこれ損してしまうので物に変えたほうがいいよねというようになってきます。
あともう一つ実は側面がありましてその持っているお金を例えばレバネ使うことができるんですよ。
頭金をいくらか入れて、そしてこれより大きなものを買いますから大きな物件を買ってあげて。
そしてその物件がインフレ傾向で上がっていってくれれば、いや家庭価値が下がるっていうんですけども。
そうするとですね、より大きな金銭的な成功が収められるという形になりますので。
どうレバレッジ利かすかも含めですが、先ほど話したより他にもしも買うものがあればですね、そちらの方に多分なのか何かフォートフォリを持っていくっていうのはあるんですけども。
私個人的にはというか仕事柄もですね、不動産でレバレッジ利かすのは非常に面白い。
もちろん物件選定必要ですのでこれは今後お話ししたいと思っております。
はいありがとうございます。このレバレッジを利かせるという点でやっぱり不動産投資というと、あの多額な金額を最初に用意しておかなければならないのか。
と思ってしまって、もうちょっと簡単な株式とか外貨とかを考えてしまうんですが、大体不動産投資で最初に用意しておくべき金額というのはどのぐらいは必要なのでしょうか。最低限といったところで。
はい、実はですね、不分所有マンションであるとほとんど当たり前、例えば公費の手数料とかそういったものはもちろんかかりますし、ローンの手数料もかかりますので、大体100万くらい見ておくとですねスタートができる。
あとは、業者さんによっては物件のディスカウント等々もしくは込み込みにしてくれたりしてですね、10万からスタートなんてのもありますけれども、実は今理由緩和が激しいので非常にですね、お金買いの方、余進枠がある方にとってはプラスなんですね。つまりほとんどお金出さないでスタートできる場合があります。
不分所有建物、マンションが多いですかね。
はい、そうなんですね。なるほど、物件というと、例えば都内とかだと1億を下らないマンションのお部屋などたくさんあると思うんですけど、本当に1000万も用意せずに100万とかでも始められるということなんでしょうか。
12:06
はい、実はですね、これもちゃんとですね、ロジックがありまして、だいたいどれくらいまであればそのリスクが受任できるからこの人に買ってもらうみたいな話からスタートになってきます。
ただ、大変な物件、リスクのある物件は頭金をたくさん入れるというところなので、今お話しあった1億円の物件であればやはりですね、1割とか2割とかのやっぱり現金は必要になるんだというところで、だいたい今ですね、3000万円ぐらいのところ、3000万ぐらいの物件であればプルローンで組んで手出しもほとんどなくて、もしくは100万ぐらいの最初の処刑費でっていうのができると思っていただければ目安になると思います。
なるほど、ありがとうございます。それでは、だいたいどのぐらいの予算で最初始めていけばいいのかというところはわかったのですが、また目的を定めるというところについても理解したのですが、実際に物件を選定していくという点でどのように選んでいけばよいのでしょうか。
目的が何かというところで、リフォームと楽しみたい方についてはですね、本当にギャンブル性が高いような、いじっていくような物件でもいいのかなというふうには思います。DIYなのか職人さん使って直すのか。
金銭的成功を求めたいというところであればですね、やはり安定的な物件を買っていただくのが重要です。
余剰現金を使いたいという方、資金をどうにか回したいという方でも、それやっぱり安定的な物件の方が直近のインフレ傾向にはキャッチアップするんですよ。
要は物件が安定的にインフレに基づいて上がっていく人気の物件であれば、そうそう負けないので。
ですから、ギャンブル性の高い物件、さっきのリフォーム系の物件なんかそうなんですけども、そこは乗るか反るか、儲かるか儲からないかもありますので、それやっていいのかどうかきちんと目的から考えるべきであって、できるだけ私としてはですね、金銭的成功を求めるのであれば、できるだけインフレにキャッチアップするような、ちゃんとした物件というんですかね、固い物件、安定物件がよろしいんじゃないかなというふうに思っております。
ありがとうございます。このポッドキャストを聞いている方々も投資にもともと興味がある方々だと思うので、やはり金銭的な成功を求めるという点で質問をさせていただきたいのですが、安定的な物件、固い物件というのは具体的にどういったものが当てはまるのでしょうか。
ありがとうございます。やはりですね、これからまたこのですね、会を進めることにより具体的に話したいと思うんですけれども、私たちグループ会社コンドミニアムアセットマネジメントというんですけれども、コンドミニアム、区分所有建物のアセットマネジメントの観点からは、やっぱり土地、町、そして建物、そして管理、この3つがしっかりしているもの。
15:12
この3要素がきちんと今のトレンドにキャッチアップしているものを選んでいく必要があると思います。
具体的には土地だったら町だったらやっぱり人気のある人口の減りにくい、やはり東京が一番強い部分はあるのかな、建物については今の最新の仕様にキャッチアップしているものの方が、今のマーケットというのは新しい新築物件が引っ張っています。
ですからその新築物件に近い仕様の物件、そういったものであれば、やはりインフレ傾向にマッチしてキャッチアップして上がっていってくれる。
管理状況は言わずもがなる。私マンション管理士でもあるんですけれども、そこのマネジメントがしっかりされていると、やっぱりランニングコストも合理的だったりとか変なふうにかかったりしません。
そして先も見えます。そういったところは非常に重要なのかなというふうに思っております。
ありがとうございます。土地とか街という点では簡単に調べればわかるのかな、簡単にポッと検索すれば出てくるのかなと思ったのですが、2点目が何でしたっけ。
はい、建物です。建物の仕様ですね。これは比較的皆さんの思うところで結構ですよ。内廊下で、そしてちゃんとトイレ、独立洗面台があるとか、そういったところの反角、外観綺麗であるとか。
そういったところでも十分だと思います。
なるほど。ありがとうございます。そしたら、たくさん内建とかに行って、最新のがどういった仕様になっているのかというところまでは、特にそこまで追い求めて勉強する必要はないということですかね。
そうですね。今後お話したいと思うんですが、勉強しすぎるとやっぱり怖いというのがありますので、そこはまた別の回に丁寧にお話しさせていただきたいなというふうに思っております。
ありがとうございます。あと最後に管理というところですが、今までも私、不動産投資と聞きますと、やっぱり人気のあるエリアの駅、地下物件というのが土地、町というところで、また、やっぱり物件を調べるときにはトイレと独立洗面台とか、独立洗面所でしたっけ。
あとキッチンがどれぐらい広いかとか、そういった点がずっと気になってはいたんですが、管理というところは初めて私にはなかった視点なので、もう少し詳しくお伺いできればと思います。
管理については、まずマンション管理組合という団体、オーナーさんで構成されるんですが、そこで皆さんマネジメントをしていくんですね。
その管理組合にお金がちゃんとあるのかどうか、あとは運営がちゃんとなされているか、修繕の方針とか、そういったものがちゃんと決められているか、あとは長期修繕計画書というものを作りますので、そこの今後の修繕の予定が今の、そしてもしくは修繕積み立て金という毎月集めているお金のマネジメントを上げていったりするんですけど、そういったところとちゃんとリンクしているのか、そういったところを見ます。
18:24
私たち、長期修繕計画書と重長、重要事項調査報告書、これお金の話とかルールの話が書いてあるですね、報告書なんですけど、こういったものをですね、分析して管理を見ていくというのがですね、特徴でございます。
ありがとうございます。その長計と重長については、初心者でも見て分析することは可能なのですか?
これがちょっと難しいです。なので是非ですね、やはり修繕が適切なのかどうかとか、この周期がいいのかとかから始まって、お金をどう使うのか全部予定工事やるわけでもないので、そういったところはやはり、はいそうなんですよ。なのでプロがやはり見るべきところはここだと思います。
なるほど、その場合はプロにお伺いするというところで、どういった場所でどのようにお伺いすることができますか?
長期修繕計画書、重要事項調査報告書をですね、きちんと読み込んでくれる不動産会社に確認するというのが、本当はマンション管理士資格を持っているですね、マンション管理士資格を持っている会社さんにお願いするのが一番いいんですけども。
ちょっとすみません、若干営業的な部分になってしまうかもしれませんが、私たちコンドミニアマーセットマネージメントは、私もマンション管理士ですし、そこのオペレーションを重ねてますので、そういったところはですね、ご説明できる。そういう会社にお願いするのがいいのかなと思っております。
なるほど、ありがとうございます。例えば、複数の物件を自分の中で選定する前に見定めている状況で、そういうところも確認したいなと思うと思うのですが、そういった場合に複数の物件のこれとこれとこれを調べてくださいというふうに依頼をして、ご回答をいただけるといった形ですか?
非常にいいツボの質問だと思っておりまして、これ実は長期修繕計画書と需要事項調査国書、当然にマーケットに出ている中古の物件で揃っているわけじゃないんですね。なので、契約に進むから出してくださいとかいう場合も多々あるので、そこはですね、もらえるものについてはもらいますが、売り主様側の方でお金払って取ったりする場合もあったりするんですよ。
へー、そうなんですね。
当然にはないので、私たちは実はですね、修繕履歴は比較的わかりやすいので、修繕履歴と、あと今の修繕積み立て金の金額、それを見て実は分析したりもするんですね。国交省の平米単価は200円から250円と決まっているんですね、1平米当たりが。
21:03
ですから、だからこの物件は25平米だからいくらだろう、5000円だよねとか、そういう話をするんですけども、そこからあと修繕履歴、大規模修繕工事という12年から15年に1回の工事が終わっている。そういったところも含めて見たりしますので、やはりですね、知見があればデータが全部揃ってなくても、実は押し上がることもできたりするので、そこはやはり会社さんのですね、スタンスなのかなというふうには思いますね。
なるほど、ありがとうございます。そう聞くと、一度契約まで進まないとわからないのかなとドキドキしてしまいましたが、そのそれ以外の情報でも詳しい方々、プロフェッショナルな方々にお伺いすれば、安心材料として修繕状況などを鑑みて、その物件が良い物件なのか安定的な物件なのかどうかなどもわかるということですね。
おっしゃる通りです。なのでやはりですね、安定的な物件を選んでいくっていうのは、さっき言ったDIYとかですね、そういったリスクを取らないと。あとお気づきのようにDIYやろうという方はですね、なかなかお時間なんかもいりますし、職人気配しても自分でやらなきゃいけない。なので、安定的な物件を買うことができるキャッシュなのか、もしくはローン予信枠でも結構です。ご自身の信頼でローンが借り合えるのであれば、だったらやっぱりインフレ傾向にキャッチアップ可能な部分物件が良くて。
というのがやっぱり大事。そして今お話ししたような、土地、町、そして建物、管理、ここを分析してより安定的なものを選んでいくというのが、目的から考えた物件なのかな、物件選びなのかでおります。
ありがとうございます。それでは今回のおさらいとしては、不動産投資をするにあたって、まず目的を定めることが重要。リフォームを楽しみたいのか、金銭的成功を求めるのか、もしくは余剰現金を使いたいのか、使いたくないのか、といったところと、
また将来どのようにしたいかというところで、この目的次第で買う物件を確定するといったところだと思いました。大変勉強になりました。そして物件の選び方には、土地、町、建物、管理といった点で評価をしていくことが重要ということも大変勉強になりました。ありがとうございます。
それでは次週は、いろはに不動産教室第2回目。不動産投資は勉強しすぎない方が良い?プロに聞いてみた。というタイトルでお送りします。どうぞお楽しみに。
本日も最後までご視聴いただきありがとうございます。ぜひこの番組への登録と評価をお願いいたします。
不動産投資に興味を持った方は、説明欄記載のURLより、MFS様運営のインベースに無料登録してみるのもおすすめです。またお得な住宅ローンを比較できるモケチェックも説明欄よりアクセスできます。
