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インベストメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。
こんにちは、インターン生の清水です。
毎週木曜日は、株式会社MFS様とのコラボエピソードをお届けしています。
MFS様は、住宅ローン比較で有名な模型チェックや、不動産投資ローンの買い入れ可能額を知ることができるインベストを提供されています。
コラボエピソードでは、同社執行役員の淵上様を講師にお招きし、不動産投資の始め方や失敗しないコツ、物件の見極め方などを一緒に学んでいきます。
それでは、淵上様、よろしくお願いいたします。
はい、よろしくお願いします。インベスト事業部の責任者を雇う淵上でございます。
皆さんには、コンドミニアマーケットマネジメント、グループ会社の代表も私とやらせていただいていますので、
そこも不動産の流通の話も含めてお話していきたいと思っております。
前回まで繰り返しになるんですけれども、ローンがつかなければ買いにくいですよと、もちろんローンがつかなければ売りにくい、だからローンは大事ですよって話をさせていただいています。
購入時にそもそもローンがつかずに購入できないっていうのは問題なんですよね。
そのためにいろんな要素を確認していきましょうというところで、コンドミニアマーケットマネジメントという観点、私の会社の名前もコンドミニアマーケットマネジメントなんですけれども、
その考え方として土地、町、建物、管理が重要ですよという話をさせていただきました。
ちなみに土地、町でいうと、担保評価は不動産のそういったものに影響してくるのをお話もしましたし、建物でいうと新体制基準とか、あとは今の使用基準、やっぱり今の新しい物件のほうがとても人気があったりとかしますので、そういったところでも資産性には影響するようになると。
そして管理、例えば管理会社、あとは管理組合の管理状況等が大事ですよという話をさせていただいております。
ありがとうございます。それでは本日はどのようなことを学ばせていただけるのでしょうか。
売却の際も注意される流通性を確保してくれるですね。ローン、これやっぱり大事なんですね。
今日は前回の売却にもローン融資が出るか出ないか重要ですよって話をしたんですけれども、その内容を広げていってですね、出口、売却のお話をさせていただきたいと思っております。
売却のお話ですね。よろしくお願いします。
皆さんどうしてもですね、買うことに躍起になります。ただですね、ついつい忘れがちな出口、売却の時のですね、要は現金化であったりとか、そういったものも大事です。
不動産投資はローンを使って進める場合は月々の賃料入ってくるものですね。それで月々のローンを返していって、そうすると残済が減るじゃないですか。
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そうすると残済が減っていくと、だんだん物件価格が横引き変わらないとしたらば、だんだん残済が減っていって資産が積み上がっていく。俗に言うバランスシートってやつですよね。
あれが良くなって利率が出るっていう投資なんですね。なので、不動産投資はバランスシート上の含み益が出ないと利益が大きく出ないんだという頭を持って、その上でですね、考えなければいけない。
売却という出口で初めて利益が確保されていますので、確定ですからね。そのため、買った時からいくらで売れるのか考えなければいけないというのがポイントになります。
ありがとうございます。この含み益という言葉が出てきましたが、これは購入時の価格よりも時価が上回っている時の差額分ということであっていますか?
はい、非常に良い質問だと思っております。実はそれがベストでありますしというところなんですけれども、先ほどちらっとお話しさせていただいたように、だんだんローン残済が減っていくわけですよね。
分資産が逆に積み上がっていくわけです。なので、含み益というのは物件価格が上がらなくとも横引きだとしても、仮にちょっと下がったとしても、ローン返済分、そして売った時の価格が下がっているんですよ。
その売った時の手残りキャッシュであるとか、結局今で払ったお金との比較でいくら儲かったかという話になるので、購入時の価格よりも時価が上がってなければいけないというわけではないんですね。
なるほど。分かりました。そして、あともう1点質問したいのですが、出口を購入時から見ておく必要性というのは十分に理解ができました。ただ未来のことを予測するなんてちょっと私、初心者には難しいんじゃないかなと思うところが正直ありまして、不動産投資のプロはどんなことに注目して予測しているんですか?
非常にシャープな、そして本質的な質問だと思います。これから回数を重ねていくごとに、よりどこを見るかという話をさせていただくんですけれども、たくさんあるんですけれども、街の開発可能性、人口がどう増えるか、あとはトレンドとしてその物件の賃料が上がるのか下がるのか、
そういったおっしゃる通り未来予測を今の事実、ファクトを並べてあげて仮説立てていくんですね。
なるほど。
なので今私がさらっと言った話、内容開発可能性とかですよね。そういったところに注目していくのがロジックですが、マーケット全体の情報を見ていくっていうのが重要ですね。
マーケット全体の情報。
はい。なので、例えば人口が減っていくけれども、東京だったらシンプルな話ですよ。一極集中していくんだから強いねとか、それを各エリア各物件、いやこの仕様の物件はこのエリアに少ないから、こういういい仕様の物件っていうのは人を集めるんじゃないかなと。そういったところを考えて予測していくわけです。
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なるほど。ありがとうございます。それを聞いてもやっぱりまだ初心者には難しいなと思うのが本念の部分ですが。なるほど。
そうですね。ちょっと話を進めていくとですね、今日街の再開発可能性とかにはフォーカスはあまりしないんです。今後していきますんで。
はい。
売却額ってなんだっけなって考えるんですよ。
はい。
そうすると市場原理として誰が買ってくれるかで価格って決まるんですよ。
そうですよね。
みんなが手を挙げて欲しがる物件でなければそもそも価格つかないですし、みんなが手を挙げてこどって欲しがる物件は、例えば今言われているインフレーションですよね。
はい。
だんだん物価が上がっていく。貨幣価値が下がる意味ですからね。貨幣価値が下がって物件価格が上がっていく。そこにちゃんとついていって物件価格が上がっていく。みんなが欲しがる物件はですね。
そういったところを考えると、そうなんです。じゃあね、みんなが欲しがる物件って何なんですか?流通制、まあやっぱり担保されてなきゃいけませんから、ローンがつく物件というのは重要になっていきます。
ローンがつく物件ですね。
ローンがつく物件といえば、この前お伺いした土地、町、建物、そして管理という基準で判断できるということでしたが、またその3つの基準でお間違いないですか?
おっしゃる通りです。前回実はですね、ある程度土地、町、建物、そして管理が重要だという話をしましたんで、前回聞いていらっしゃらない方いらっしゃるかもしれないので、そういう話をさせていただいたんですよね。
なので、そこでちゃんと担保評価見て、身体基準とか今の仕様にはキャッチアップしてちゃんといい仕様か。
管理会社、そして管理組合と長期修繕計画とか重要事項調査拡張の話もちょっとさせていただきました。
そういった資料をもとに問題なく管理がされているか、そこまで見なければいけないというところです。
やっぱりですね、そこの物件の担保評価の話は1つなんですけれども、やっぱりですね、1つ皆さんにお話ししておきたいのが、5、6年前であれば年収倍率の20倍ぐらいまで貸してくれていたんですよ。
例えば年収1000万の方は正直2億円ぐらい買いられたと。借り手市場だったので、銀行の物件の評価、今私が言ったようなところですよ。担保評価の話とか基準もそうですけど、身体診とか。そこが甘かったんですね。
本当に当時で言うと、表面的な利回りだけで審査をしたりしてたんですよ。
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実質利回りという言葉は聞いたことがありますが、現在は表面的な判断ではなくて、実質利回りを見て評価されているということなのでしょうか。
本当に非常にシャープなご質問です。というのも、実質利回りって銀行さんなんかもおっしゃいますし、皆さんもおっしゃるんですよ。月額ランニングコスト、管理費、修繕、積立金、あとはちょっと深掘りしてたら固定資産税の付き分かれであるとか。
そういったもので見るんですけれども、現在は全ての金融機関とは言わないですけれども、そういったある意味、月々の管理費と修繕、積立金だけって私の中では表面なんですよ。もっともっともっと実質を考えていくと、本当の修繕コスト、あとは今までの修繕利益。
そこまで見てあげなきゃいけないですよね。というのは実際で修繕利益の提出を求めてくる金融機関も出てきました。
例えば、15年経過した物件、私はもうこれ持論なんですけれども、屋根、屋上防水してあげなきゃいけませんというのも、だいたい水も折れてくるんですよ。
20年くらい。なのでそこまでちゃんと見てあげて、物件の見極めをしようねと。これは先ほどお話した未来を見る、物件の未来を見る部分にも関わってくるんじゃないかなというふうに思っています。
なるほど。今、今回のシリーズでのお話は基本的にマンションなどの総合住宅の一室という前提だと思っていたんですが、そのような場合でも屋根、屋上の防水というのはこちら側が検討しなければならないものなのでしょうか。
おっしゃるとおりです。マンション管理組合という団体で屋上防水、普通屋根とかは言わないですね、マンションの場合は。屋上防水なんかをしなければいけないんですけども、あとは外壁の防水もそうです。シーリングをちゃんと劣化して、だいたい10年も劣化してくるので、様子を見なきゃいけないんですけども。
そういったところをきちんとケアされているか、手入れされているかというところを見なければいけなくて、それが先ほどお話しした修繕履歴で見て取れますし、私は大好きなので外観目視で見に行ったりします。
外観を目視するだけでも判断がつくんでしょうか。
そうですね。例えば発火現象とかエフエッセンスといったりするんですけど、そういったものが出たりとか、シーリングという目地材がボロボロになっているとか、そもそも屋上防水のシート部分の劣化が激しいとか。ただ1個今屋上は上がれないので、なかなか上がらせてくれないんですよ。
外壁を私はこうやって見ますかね。それを見なくても修繕履歴を見れば大体押し測れますから、そういったところもちゃんと見て見なければいけないし、それがローンにもつながるというのは実は実際ですが、区分所という建物であれば大抵そこはポジティブに金融機関も評価してくれる場合が多いんですよ。
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さっきのお話で気をつけなきゃいけないのに、私たちはアパートなんかも取り扱っているんですけども、アパートなんかの場合は特に何の修繕がしてあるかとか、そういったところも見なければいけない。
なるほど、何の修繕がしてあるか、いつどれほどの修繕がなされたかというのを修繕履歴でしっかりと確認するということが重要なんですね。
お気づきのように、区分所という建物では実はそこってそんなに怖くない。前回から少しずつお話しているように硬いのは区分所建物なんですよと、コンドミニアムなんですよって話はしてますけども、なので区分所という建物だった場合についてはローン残存期間が何年なのかを考えていただきたいと思います。通常は55年程度までです。
なるほど、ローン残存期間。
そうです。
そうすると、築55年までローンが組めると、通常35年ローンを組むっていうのは皆さんが喜ぶ流通性の担保になりますから、築20年ぐらいの物件だったらば、売却時に20年の物件だったらば、きれいに35年組めるから売りやすいよねっていう話になるんですよ。
売却時に20年。
そうです、築20年ぐらいです。
皆さん、売却時に20年ということは、購入時は?
そうですね、何年持つかによりますよね。新築だったら20年間持って売ったって35年。そして築10年の中古物件買ったならば、10年ぐらいですよね。
うーん。
こういう見方が区分は大事なんですよ。
なるほど、そしたら売却時築20年、私の中では10年で手放すみたいなことを結構私がイメージしていたのよりかはだいぶ短いなっていうのが感覚的な感想、直感的な感想なんですけど、そういうものなんですかね、結構短い期間で。
おっしゃる通りで、私としては持っているものが長かったりしますんで、やっぱり10何年とか20何年、もしくはずっと持っててもいいんですよ。
ただ物件価格上がった時に、先ほど話した上がらないにしても横引きだった時に、残債減ってますから、マネタイズしたい、お金に変えたいっていうので売るのもありですから。
なので一概に必ずずっと持つかっていうとそうではないんですけども、おっしゃる通り長く持ってもらった方がいいと思いますよ正直、ちゃんとした物件であれば。
そうなんですね。
はい。
なるほど、ちょっとそこら辺も難しいですね。
だいたいどれぐらいを自分で持って賃貸収入、家賃収入を得てどのぐらいの期間でその出口に向かっていくのかっていうところの計画も最初の頃に立てておくべきなのでしょうか。
おっしゃる通りですから、だいたい何年持って売った時にこの金額だったらいくらになるみたいなスケジュールというか予定は立てなきゃダメです。
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キャッシュフロー表を私たち作ってお示しするんですが、そこで仮説および予定は立てておくんですよ。
その上で結局長く持っていい物件になったら長く持った方がいいんですよ、当たり前。
ただ一応出口、あとは撤退ラインもありますから、そこも考えてあげるっていうのがやはりですね、頭に汗かくちゃんとした不動産投資なんじゃないかなと思ってます。
なるほど、ありがとうございます。これもちょっと今回私の中では衝撃的というか、新しい今までに自分の中に持ってなかったイメージ部分でしたね。
今日は出口のお話などですね、何年で売る予定なのか、そこは考えていただきつつ、しつこいですが、区分のようなしっかりしたものであればずっと持ってていただいても、
管理費、修繕金、ちゃんと払って長期修繕計画書という計画がちゃんと長期修繕あれば、きちんとマネジメントされていくものですから、もしくはご自身で参加できますから。
なので、まあ区分についてはずっと持ってもいいんじゃないかなと。
で、あとやっぱりこれもですね、全員が区分所有物件をやるわけではないと思っていて、私たちも扱ってますから、例えば蓄フルのこだて、そもそも蓄フルのこだてはローン難易度が高いので、出口でのローン、売るときのローンがつく期待はしないでいただきたいと思います。
なるほど。
これ買うときですら大変ですから正直、今ですと。
やっぱりもう建物の価値、やっぱりそれだけ、こだての方が屋根、自分で全部直すわけですよ。壁も全部自分で直すんですよ。
マーチョンだったらみんなで直すじゃないですか。
はい。
意外や意外、負担、こだて大きいですからね。
へー、それでローン難易度が高くなるっていうことなんですか?
やっぱり銀行としてもそういう、どっちかというとリスクがあるって言っちゃいますね、はっきり。リスクがある物件に融資するって、正直土地の評価額ぐらいでしか付けられなくなってくるじゃないですか、古くなってきたら。
はい。
それは早々ローンを組ませてくれないです。
そういうことなんですね。ずっと結構何年も前から疑問に思っていたのが、日本だとやっぱり区分所有マンションとかが人気で、自家が上がっていくのもマンションが多い、こだては基本的に下がる一方っていうイメージを持っているんですが、アメリカとかだと、こだてがどんどんどんどん上がっていくじゃないですか、これはどういう違いなんですかね?
非常に本質的なご質問です。やっぱり家の作りもそうですし、大きさもそうだと思うんですよ。リフォームして、そして今の市場にキャッチアップできるようなインフィルというかですね、外壁、外観、そういったものがアメリカの住宅は大規模なものも多いじゃないですか。
日本の住宅ってどうしても木造の小さいものが多かったりするじゃないですか。そうすると、そういったリフォームの可変性であるとか、維持のしやすさも含めて、そういったものも含めて木造住宅で小さいものっていうと、どうしても潰してしまって新しいものを買った方が費用対効果が良いみたいな話になるんですけど、そういったカルチャーなのか事実なのか置いておいたとして、
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そういったところで、やっぱり住宅に対する評価っていうのは、今一生懸命いろんな取り組みやってますよ。スムーストックとかいろいろやってますけれども、それでもやっぱりなかなか根付いてないのは実際ですし、これからもですね、新築住宅は結構ローコストで建てられたりもする部分もありますので、そういったところを見ると、なかなか脱却が難しいな、アメリカのようになっていくのは難しいんだなっていうのは実務やって感じてありますね。
そうなんですね。
あとアパートではですね、やっぱり構築年数の物件でのローン付けというのは、前回ちょっと敷地の境界警戒の話なんかも前々回かな、したじゃないですか。
ありましたね。
そういったところでお話させていただいているように、やっぱりアパートでも構築年物件はいろんなリスクが出てきたりとか、あともちろん上物が古くなってくれば、さっき言った防水工事とかのきちんとやってあったとしても、劣化は進んでいきます。してなかったらもう今後どうなんですから。なので、やっぱりローン付けは難しくなってきているんだという認識は持っていただきたいと思っています。
分かりました。ありがとうございます。ローン付けが難しくなってきているんですね。
そうですね。なので、やはり出口を考えたときに、自分の今後の資産形成のプランニング、キャッシュに買える買えない、ずっと持つ持たない、修繕どれだけやるかとか、そこを丁寧に考えて、そして出口を見て物件を買わなければいけないというお話をさせていただいています。
ありがとうございます。ずっとちょっと冒頭で解説があった気もしますが、売却できなくてもローンを払い置いてからも、家賃収入が入っていれば利益が出ていると言えると私は思っていたんですが、売却しないと利益が出たとは言えないんですかね。
いい質問ですね。まず、売却して、そしてお金になったときに、その資産価値が顕在化するという意味で、そこの利益は見なければいけません。
ただ、お金を稼いでくれているという物件を持っているということ自体は、もちろん利益が出ていると言えます。なので、こう考えるんですよ。利益が出ている物件を持っています。ただ、これが売ったらいくらにもなりませんという話がいいのか、売却せずとも利益が出ているんだけど、売却したらなおのことお金になります。前者と後者だったらどっちがいいですか。
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後者ですよね。なので、物件が利益が出たと言えないとは言い切れないんですけれども、ただ、一番利益が出るのは売っても良しじゃないですか。
そうですね。
そこまでやっぱり考えたいですし、もっと言うと、やっぱり先ほど冒頭にも話しましたけれども、だんだん論山中が減っていって順次差が積み上がっていくという見方をした場合は、売却できることが重要だよねという視点になりますので、いいんですよ。毎月の利益が入っている。これはウェルカムです。ただ、売ってお金になる。なお良しですよね。
そうですね。
そこの利益まで見た場合は、売却できないと本当の利益が出たって言えないんじゃないっていうような。
なるほど。本当の利益。つまり最大の利益。
おっしゃる通りです。最大の利益です。いい言葉ですね。
そういうことだったんですね。ありがとうございます。また、これまで不動産投資を始める前に目的を明確にすること、その目的に沿って物件を選ぶ上で、またローンがつくかどうかにおいても、物件を土地、建物、管理の要素で判断することが重要。そして、本日は出口戦略というのを教えていただきましたが、来週は何を教えていただけるのでしょうか。
はい。ローンの基礎知識の皆さんに持っていただきました。この基礎知識をもとに、次回より具体的な物件の選び方というのが入っていきたいと思います。次回はですね、利回りの魅力か、地産性での安定性なのかというですね、非常に議論になりやすいところ。実はバランスの問題なんですけど、そのバランス等についてお話ができたらと思っています。
ありがとうございます。来週もとても楽しみですね。それでは最後にもう一度本日のおさらいをさせていただきたいと思います。本日は不動産投資では出口を見据えること、つまり売却位置に含み益を得ることが大前提というお話でした。
これは時価が上がる物件を意味しますが、判断基準はローンがつくかどうかということですよね。で、このローンがつくかどうかというのが、物件を土地、街、建物、管理の要素に細分化して考えるということも今まで習ってきました。来週もどうぞお楽しみに。本日もどうもありがとうございます。
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