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インベストメントブリッジがお届けする、いろはに投資のながら学習。
こんにちは、苦めのコーヒーが好きなインターン生の＃々です。
本日ご紹介する記事は、
儲かる不動産クラウドファンディングのデメリットや利回り、メリットを解説、です。
まず初めに結論を3点ご紹介します。
1、不動産クラウドファンディングはレバレッジがかけられないデメリットがある。
2、不動産運営の手間がかからないので、気軽に小学から始められるメリットも。
3、比較的リスクは低いので、当初心者におすすめ。
それでは、記事本文に入っていきましょう。
近年、注目を集めている不動産投資型クラウドファンディング。
小学からスタートができ、安定した利回りを得られる方法として、投資家から人気を集めています。
しかし、普通の不動産投資とは一体何が違うのでしょうか。
そして、どのようなメリット、そしてデメリットがあるのでしょうか。
そこで今回は、不動産投資型クラウドファンディングの仕組みやメリット、デメリットについて分かりやすく解説していきます。
では、まず初めに不動産投資型クラウドファンディングとは、という基礎を学習していきましょう。
不動産投資型クラウドファンディングとは、複数の投資家から資金を集めて、その資金で不動産を取得して運営する仕組みのことです。
そもそも不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入して不動産の売却利益や家賃収入を得る投資方法です。
不動産投資には大きく次の3種類があります。
まず1つ目は不動産を購入する現物不動産投資、2つ目は不動産投資新宅のリート、3つ目は不動産投資型クラウドファンディングです。
不動産投資型クラウドファンディングは、現物不動産投資と税リートに次ぐ3番目の不動産投資として注目を集めています。
では、そもそもクラウドファンディングとは一体何でしょうか。
クラウドファンディングとは、インターネットを介して不特定多数の人から資金調達をすることをいいます。
近年、中小企業やベンチャー企業の新規事業や市場開拓、運営維持などでクラウドファンディングを活用するケースが増えてきているのです。
クラウドファンディングの出資者には、出資額に応じて商品やサービスなどのリターンがあります。
そのリターンによってクラウドファンディングは大きく次の3種類に分類されます。
1つ目は購入型です。商品などのものやサービスのリターンです。
2つ目は寄附型。これはリターンはありません。
3つ目は投資型で、株式や金銭などのリターンがあります。
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今回紹介する不動産投資型クラウドファンディングは、3つ目の投資型クラウドファンディングの1種になるのです。
投資型クラウドファンディングは他にも、融資型クラウドファンディングや株式投資型クラウドファンディングなどもあります。
クラウドファンディングについて詳しく知りたい方は、いろはに投資の記事にも記載されているので、概要欄の方からぜひチェックをしてみてください。
ここからは、不動産投資型クラウドファンディングの仕組みについて解説をしていきたいと思います。
大まかな仕組みは次の通りです。
まず1ステップ目は、クラウドファンディングを通して投資家から資金を募ります。
そして次に、集まった資金で不動産を購入して運営をします。
そして次のステップとして、売却益や家賃収入などの利益を投資家に分配します。
実際に不動産を購入する現物不動産投資とは違い、不動産購入や運営などの手間やコストは運営会社に任せるという特徴があります。
投資をするだけなら、Jリートと同じではないのでしょうか?と思う方もいるかもしれません。
Jリートは、投資をした資金を元にプロが不動産を運用し、その利益を分配する投資神タグのことを意味します。
不動産の購入がいらないという点では、Jリートも不動産投資型クラウドファンディングと似ていますよね。
しかし、Jリートは不動産の選定から運用をプロがすべて行うため、投資家は物件の選定はできません。
また、投資神タグなので、いつでも売買できるという流動性がある反面、株価のように価格変動のリスクも常にあります。
一方、不動産投資型クラウドファンディングでは、投資する物件の選定が可能です。
不動産の所在地や蓄年数、管理状態などの情報を公開しており、その中から不動産を選んで投資ができます。
また、一定の契約期間中は現金化ができないため流動性は低いのですが、その分、価格変動のリスクは比較的小さいというメリットもあるのです。
リートのように、毎日値段を気にする必要はいません。
不動産投資型クラウドファンディングが向いている人は、例えば、小学から不動産投資にチャレンジしたい人や、安定した利回りを得たい人、そして価格変動リスクを避けたい人、こういった方が当てはまるでしょう。
では、ここからは不動産クラウドファンディングのデメリットについても解説をしていきます。
きちんとデメリットを把握した上で投資に挑戦をしてみましょう。
具体的なデメリットとしては次のようなことがあります。
まず1つ目は、レバレッジ効果が低いということです。
不動産投資型クラウドファンディングは、現物不動産投資に比べてレバレッジ効果が低いというデメリットがあります。
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ちなみにレバレッジ効果とは、小さな資金で投資効果を上げて高い収益を得ることを指します。
不動産投資では、自己資金プラス融資で自己資金以上の投資効果を得ることを指します。
現物不動産投資では、基本的に自己資金だけではなく、林口から融資を得て不動産を購入します。
自己資金プラス融資額という自己資金以上で物件に投資が可能になり、より高い収益を目指せるというメリットがあります。
一方で、不動産投資型クラウドファンディングでは、小額からスタートできますが、自己資金で投資をするのが原則です。
不動産投資型クラウドファンディングのために融資する金融機関は現段階ではほとんどないでしょう。
そのため、自己資金以上の投資はできないため、収益性を高めるのは難しいのです。
大きなリターンを狙うのではなく、リスクを抑えて安定的に小さなリターンを得る投資なのです。
続いて、2つ目のデメリットは、元本割れリスクがあるということです。
比較的リスクが少ない投資方法にはなりますが、リスクがゼロというわけではありません。
不動産投資型クラウドファンディングでは、元本割れのリスクもある点には注意が必要です。
例えば、不動産価格の暴落や食い出による家賃収入の減少、水害や風害や地震などの天災による物件の倒壊などが挙げられます。
不動産投資型クラウドファンディングは、不動産運営や売却によって利益を得ているため、不動産投資と同じようなリスクがあります。
市場での不動産価格の暴落や家賃収入の減少、倒壊などで収益が確保できない場合は、収益の減少や元本割れという場合もあるでしょう。
また、運営会社自体の倒産や債務不履行を起こした場合も元本割れのリスクなどがあります。
ファンドを選ぶ際には、優先劣後趣旨などリスク軽減の仕組み、不動産自体のリスク、運営会社の倒産リスクを確認した上で慎重に選ぶことが大切です。
では続いて3つ目のデメリット、それは税制上のメリットが少ないということです。
不動産投資型クラウドファンディングでは、税制上の優遇措置を適用できない点には注意が必要です。
現物不動産投資や株式投資では、次のような税制上の優遇措置を受けられます。
それは繰越控除、これはその年だけでは控除しきれない損失を翌年以降に持ち越せる制度を指します。
続いての優遇措置は損益通算、これは損失を給与所得など他の所得と相殺して確定申告ができる制度のことです。
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株式投資の場合、損失が出たらその損失を翌年以降3年間繰り越していきます。
また不動産投資であれば損失を他の所得と相殺することで所得額を低く確定申告できるのです。
このように株式投資や不動産投資では、所得税の完備や住民税の軽減などの税制上の優遇措置が受けられます。
しかし、不動産投資型クラウドファンディングではこれらの税制上の優遇措置は講じられていません。
また、不動産投資型クラウドファンディングで得た利益は総合課税の対象となります。
座所得として分類され、運営会社より20.42%の厳選聴取をされた後にあなたの口座に売り込まれます。
自分で納税する必要はありません。
ただし、座所得が20万円を超える人などは確定申告も必要になってきます。
では、ここからは不動産投資型クラウドファンディングのメリットもご紹介していきたいと思います。
まずメリットとして挙げられるのは、1つ目の奨学から投資ができるということです。
現物不動産投資では実際に不動産の購入が必要です。
不動産の購入やリフォームなどで初期費用だけでも数百万から数千万円必要になってきます。
一方、不動産投資型クラウドファンディングは1万円から投資できるファンドも多く、比較的奨学からスタートができるという特徴があります。
続いて2つ目のメリットは、比較的高い利回りが期待できるということです。
不動産投資型クラウドファンディングではファンドにもよりますが、一般的に6から8%の利回りで運用しているものが多い傾向にあります。
10%を超える利回りを想定しているものもあり、比較的高い利回りが期待できるという特徴があるのです。
しかし、やはり不動産投資型クラウドファンディングに限らず、不動産投資では物件の値下がりや入居者率の低下というリスクもあります。
しかし、これらのリスクから投資家を守る仕組みとして、次の2つがあります。
それは、優先劣後収支とマスターリース契約です。
優先劣後収支とは、損失が出た場合に運営会社の出資金で損失をカバーできるという仕組みです。
一般的に物件に出資する際は、投資家だけではなく運営会社も一定額出資をします。
その際、投資家は優先出資、運営会社は劣後収支となります。
損失が出た場合、まず先に運営会社の出資金から損失額に当てることで、投資家の損失を少なくできるのです。
続いて、マスターリース契約とは、物件の入居状況に関わらず、固定の金額が支払われる契約のことを言います。
この契約がある物件ならば、どれだけ救出が出ていても、投資家は一定の利益を得ることが可能です。
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ただし、全てのファンドでこの仕組みを設定されているわけではないので、注意が必要です。
ファンドごとのリスク回避の仕組みを確認して、投資先を判断することが大事です。
続いてのメリットは、手間がかからないということです。
現物不動産投資では、不動産購入後も入居者の募集や物件の修繕、維持、売却など様々な手間と費用がかかります。
一方、不動産投資型クラウドファンディングでは、それらの手間は全て運営会社が行うので、投資家にかかる手間はほとんどありません。
手間がかからないので、おったらかし投資にも適していますよね。
時間がない、費用をかけたくないという人でも気軽に不動産投資ができます。
いろはに投資の記事では、代表的な不動産投資型クラウドファンディング、実践や不動産投資型クラウドファンディングの始め方まで、詳しく解説をしています。
気になる方は、概要欄の方からぜひチェックをしてみてください。
最後に、このエピソードの大事なポイントを復習していきましょう。
1つ目、不動産クラウドファンディングはレバレージがかけられないデメリットがある。
2つ目、不動産運営の手間がかからないので、気軽に小学から始められるメリットも。
3つ目、比較的リスクは低いので、投資初心者におすすめ。
不動産投資型クラウドファンディングでは、小学からでも不動産投資をスタートできます。
いろはに投資の記事でもご紹介している、こづちやりまわりくん、テクラウドなどのサービスで案件を見て、気に入ったものから投資を始めてみましょう。
本日の息抜き。
先日、久しぶりに打ちっぱなしに行ってきました。
最近ゴルフを全くしていなかったので、クラウドをボールに当てられるのかすら心配だったのですが、思ったより体が覚えていたらしく、なんとか普段通り打つことができました。
しかし、ゴルフで一番難しいのは、なんといっても練習場とラウンドで全く異なることです。
いくら練習場で練習をしても、ラウンドになると全然違います。
練習場では斜面やバンカーの練習ができません。
そういった点でラウンドを回るのはとても難しくありますが、一方で友達とドライブをしたり、いい景色を見ながら体を動かす醍醐味を味わうと、またラウンドに行きたくなります。
ゴルフに興味はあるけどしたことはないという方も多いのではないでしょうか。
初心者の方でもラウンドは楽しめるので、ぜひ皆さん始めてみてください。
本日も最後までご視聴いただきありがとうございました。
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