物件の特定方法
おはようございます、ヒデジです。11月29日土曜日、双子パパのライフデザイン、今日も始まります。
今日の天気ですけども、鎌ヶ谷の方、最高気温15℃、昨日より5℃も下がります。
日中はずっと晴れの予報なので、天気は良いですね。
北風が少しあるので、少し冷たい感じもあるかもしれませんけども。
ということで、本日のテーマですけども、物件の特定ということでですね、
ロバート清崎先生とドルフデルース博士のYouTubeの動画からですね、
ステップ1から6の中でのステップ3にあたるところ、今日はそのお話をしたいと思います。
私がこの動画を見て、その内容をAIにぶち込んでですね、
ようやくしたりして、自分の理解を深めていくのとともにアウトプットすることで、
さらに理解を深めるという放送となっています。
ステップ3なんですけども、これは物件を特定するIdentify Propertiesということでですね、
内容としてはこの潜在的な投資物件をどうやって特定するかということとなりますが、
大きくは4つポイントがございます。
1つ目、まず感情でなく数字で判断すると。
これはちょっとマインドの部分になってくると思いますけども、
まず動画でも言われているのがね、
取引に惚れろと、ディールに惚れて、物件には惚れるなっていう話がございます。
よく言うところもあるかもしれません。
物件そのものには決して惚れるべきではないっていうんですね。
感情に投資物件を持ち込んではいけませんとさらに言います。
感情が入るとですね、お庭の形とか、外観がいいからとか雰囲気がいいから、
そういったところが大事であるとは思うんですけど、
だからといってその物件に惚れてはいけないというところと、
それをすごく注意しております。
で、「取引に惚れなさい」、「ディールに惚れろ」って言うんですけども、
あんまり動画の本編ではそこまで深掘りしてないんですけど、
私もちょっとピンとこないところがあって、取引に惚れるっていうことかなっていうので、
いろいろと考えておりまして、調べたりしている中では、やはり数字ですよね。
その取引の数字、キャッシュフローであったり、その取引の条件、
で、その投資、そこにお金を入れることで返ってくれるもの、利回りなのか、
その返ってくるものっていうのが、この勝てる投資だよねっていうところに惚れれるかどうかっていうところだという理解をしています。
一つ目は感情ではなく数字で判断するということですね。
数をこなす投資戦略
そして二つ目。二つ目はですね、これ言い方があれなんですけど、
見にくい物件こそ宝の山と。見にくいっていうのが本編でも英語でアグリーって言ってるんですけども、
日本語に直訳すると見にくいんですが、手がかかる物件、
それはイコールですね、他の人が見向きもしないような物件。
そういったところに宝の山があるよというような内容となります。
で、その見にくい物件っていうのもあるんですけど、さらにですね、それがわずかな出費で、
価格を大幅に、要は家賃の設定で大幅に家賃を上げれるとか、
そういうことができるのかっていうところを注意してみていくっていうことが必要になると思います。
手がかかる物件、外観が汚いだとか、オーナーがそもそも手をかけていなかったとか、
所持場によって値引きがしやすいとか、奨学の改善で価値が跳ね上がるとか、こういった物件ですね。
そういったところに宝があるよということなので、そういう目で見ていかなきゃいけないということですね。
やっぱりこれは安く仕入れるっていうところの視点では必須なところなんだろうと思います。
2つ目、見にくい物件こそ宝の山と。
3つ目ですけども、これはもう数で勝負しましょうと。
113、1の原則っていうのが言われてます。
動画でも言われてるのが100件、まず見て目を養うとか。
そして10件にオファーして、その中でも3件に通るだろうとオファーが通ったとしても最終的には1件そこで買えればOKということですね。
動画の中でも言われてるのが、ある人は20件見ても全然意味が出てこないから発狂してるみたいな内容が少しありましたけど、
15件とか20件とか見て判断しちゃってるようだったら全然ダメで、そもそももう100件を見るっていう前提で動いていくっていうことが重要で、
113、1の原則、100件見て目を肥やして10件にオファーして、3件がそのうち通ったとしても最終的に1件買えればOKということでございます。
もう数で勝負しろというところをロバート先生、そしてドルフデリウスさんも言われてるところでございます。
最後、4つ目は投資家を理解するブローカーを探すという風に、ブローカーっていう言葉が出てくるんですけども、
多分これ日本国内で言うところの仲介業者か、またはリーシング会社の賃貸系の仲介の業者さんであったりっていうところになってくるんだと思います。
この投資家を理解するブローカーを探してくださいっていうところは、実需向けの営業の人と話してても全く意味ないですし、
その営業の人も実際に投資をしたことがない人だと全然話が合わないので、
その人も投資をしてるっていうのがね、そういうマインドを持ってる人が理想的な感じで言われてますね。
投資家のことを理解していて、同じ投資哲学を共有できるブローカーを見つける必要がありますということを言われてました。
その優秀なブローカーを見つけるためにはってことでですね、これは不動産会社に最高の投資ブローカーは誰かと尋ねますっていうのがあるんですね。
ちょっとこれがどういう感じになるのかね、あまり日本国内では想像つかないところが私は今あるんですけど、直接聞いちゃうっていう感じですかね。
面白いなと思いました。そしてその方にですね、質問を2つ投げかけると。
今一番ホットな取引って何ですかっていうのを聞くということ。
あともう一つが、今ね、このエリアは上昇トレンドですか?これは割と聞くかもわかんないですね。
このエリアのね、特定のエリアの市場の動向はどうですかっていうのを聞くと。
今思っている中で最もホットな取引は何ですかっていうのを聞くのは、あんまり他の取引のことって言わなそうですよね。
でもわかんないです。聞いたことないんですけど。そういうのも営業の方との話の中ではいい話題になるのかもしれませんけど。
ということで今日はですね、これはですね、ロバート清崎先生の不動産の6原則って言い方がいいのか、6ステップということになっておりまして、そのうちのステップ3です。
どうしぶけの特定の仕方ということでお話をさせていただきました。
また引き続きですね、これステップ4から6とありますので、私も理解を深めながらまたアウトプットしていきたいなと思います。
今日はこのあたりとしたいと思います。最後までお聞きくださりましてありがとうございます。
またですね、いつもいいねコメントいただきましてありがとうございます。
それではまた次回の放送でお会いしましょう。ありがとうございました。
