物件管理の基本
おはようございます、ヒデジです。12月の3日、水曜日。
双子パパのライフデザイン、今日も始まります。
本日、天気ですけども、神奈川県、また首都圏ですね。
最高気温、14℃から16℃ぐらいですね。
日中曇りの予報でございまして、少し北風もありまして、
昨日よりは気温も3℃、4℃ぐらい下がっている形だと思いますので、
ちょっとひんやりするかなと思います。
本日のテーマですけども、これまで配信してまいりました、
ロバート清崎先生とドルフデルース博士のYouTubeの動画、リンク貼っておりますけども、
こちらの内容を分けて配信しております。
不動産における6原則、6ステップについて、これまでステップ1からステップ5まで配信してまいりましたけども、
今日は一応それのまとめということになりまして、ステップ6の部分となります。
まずですね、冒頭で言いたいところとしては、
詳しくはオーディオの方に解説されてますということが言われておりまして、
多分これキャッシュフロー202の定例の方ですね。よろしくお願いいたします。
実際ですね、このステップ6っていうのは物件管理で運用っていうテーマにはなるんですけども、
そこまでかぼりされた内容はこのビデオの中では言われてはおりません。
っていうのが前提として、一応言われている内容をこれからお話ししたいと思います。
物件管理、これプロパティマネジメントと言っておりますけども、
2つそのプロパティマネジメント、物件管理と運用の中では大きく2つあって、
1つ目としては物件管理という言い方で、その中に2点あるんですけども、
1つ目はですね、適切なテナントを見つけることということで、
誰に貸すかを選定するプロセスが含まれますということでして、
そこはそうですよねっていうか、イメージするのは変な人に貸したくないなっていうのはありますよね。
もう1つがですね、最大の利益のために管理をすることと。
ところで、これはですね、物件から得られるキャッシュフローっていうのを最大化するために運営をしていきましょうっていうのをざっくり言っていることとなります。
大きく分けた2つ目としては、ここはですね、もう本当にまとめになりますけども、
物件管理と運用の中では、これまでのステップ1から6、
先ほど言ったね、物件管理っていう利益を最大化するっていうところも含めて、
これがですね、全て揃って初めて機能しますっていうことをまとめて言っております。
ステップのまとめ
で、どれか欠けていればですね、不動産取引のプロセス全体が崩壊してしまいますと。
なので、物件を見つけるエリアを選んでですね、物件を探して、さらに分析して契約する、数字の分析をして、
キャッシュオンキャッシュリターンとかですね、そういった指標を使ってまた分析をして、
最終的にですね、その投資を実際に行って、それをまとめていくっていうところですね。
ちょっと子供たちが起きてきてしまいましたけども。
継続してちょっと収録しますと。で、今言われたところがステップ6の内容となってまして、
あんまり深掘りは特にないんですけども、詳細の方はオーディオの方にあるということで。
で、私もですね、キャッシュロー202のディスク数に当たるのかな、
その部分に関してはラバウルさんが共有していただいたようにですね、
ちょっとそこのオーディオを確認していきたいなと思っています。
で、ちょっと改めて言うとですね、ステップ1からステップ6までもう1回復習するとですね、
ステップ1、投資家になると決める。で、教育に投資していくと。
で、もう半分は学習でですね、半分はもう経験で身についていくよと、とにかく動いていくってことですね。
ステップ2、エリアを選ぶ。これはですね、トレンドを見ていくんですね。
エリアのトレンドを見ていって、まず物件よりもエリアを重要にしていきましょうと。
最初の方はですね、自宅の近くっていうのを推奨しております。
ステップ3ですね、繊細物件を探すということで、見た目が悪い物件こそチャンスがありますよと。
そしてですね、100件まず見るんだっていうところを頭に入れて物件を探していくと。
で、ステップ4、分析オファー交渉ってことですね。
分析、これは物件から得られる4つの収入っていうところをまず見て、
で、さらにキャッシュオン、キャッシュリターンっていう指標を使ってですね、
その物件が価値あるものなのかっていうところを判断していって、
で、さらにですね、オファーを出していく。
で、このオファーもですね、利益が出る部分での買い値っていうのをね、
こちらで多分決めていかなきゃいけないですね。
もともと提示されている金額よりも低く出していくっていうところをやっていく。
10件オファー出して3件くらい通るようなレベル感でですね、やっていくっていうことですね。
そしてオファーは無料ですっていうことを言われているので、
常にそこは何も失うものはないということで、そういう気持ちでね、
オファーを出していきたいと思いますね。
で、ステップ5では資金調達の部分ですね、と、あとはデューデリジェンスということで、
銀行もそうですけど、動画の中で言っているのは売り主さんとの交渉の中で
売り主さんからお金を借りるっていうような手法も言われていまして、
銀行は銀行から融資されるような環境にしていく、そういう自分であるっていうことですね。
デューデリジェンスに関しては物件の最終的な、
一番ひどい内容はないかっていうか、物件として本質的にまたお金がかかるような
ところはないかっていうことを分析していくという話と、
最後ですね、ステップ6に関しては適切なテナントを見つけてですね、
利益を最大化するために管理していく、物件管理と銀行というところとなります。
ということで、これまでこの動画を解説していきました。
解説と言いますか、自分の理解をアウトプットしているだけでございますけども、
というところで、一旦ここの動画に関してはこれで終えたいと思いますけども、
今度はオーディオのほうですね、Cashflow202の内容を理解していきたいなと思っています。
ということで今日はこのあたりとしたいと思います。
最後までお聞きくださいましてありがとうございます。
またですね、いつもいいねコメントいただきましてありがとうございます。
それではまた次回の放送でお会いしましょう。ありがとうございました。