投資家の決意とステップの振り返り
おはようございます、ヒデジです。11月30日日曜日ですね。
双子パパのライフデザイン、今日も始まります。 11月も最終日となりました。今日の天気ですけども
神奈川県及び首都圏ですね、大体最高気温16度17度となっておりまして、日中ずっと晴れの予報でございます。
昨日もですね、朝、晴れの予報だったんですけど、日中割と雲が多くてですね、
日陰になったりと、外に出てたんですけど、結構冷えたりしました。今日もですね、
そういう部分では冷えるかもしれません。風も、ちょっと北風があるので、はい。
ということで、
今日もですね、ちょっと昨日に引き続き、 ロバート清崎先生とドルフデルース博士の
動画、YouTubeの動画のですね、
内容のアウトプットとさせていただきたいと思います。
えっと、エビコって言うんですかね、あのところに貼り付けていますけども、YouTubeの動画があります。
これ英語版なんですけども、これまではですね、
その動画の中で言われている不動産投資を始めるにあたってのですね、ステップシックス、
シックスステップスか、と言われているもので、どれが欠けてもですね、ダメだというところで内容が、話が進んでいきます。
で、ステップ1からステップ3を一昨日と昨日と配信したんですけども、
まずちょっと振り返ると、ステップ1ではまず投資家となる、投資家になることを決意すると。
これは自分でですね、時間を通じて勉強していく、
行動に移していくというところをもってですね、決意するというところがまずステップ1。
そしてステップ2ではエリアを探す、どのエリアにしていくか、そのエリアごとのトレンドというのをちゃんとチェックしていくということですね。
上がっているのか下がっているのか、横ばいなのか、これでエリアを見つけていきます。
ステップ3では、潜在的な物件を特定するということで、いくつかポイントがありました。
やっぱり手がかかるような物件が宝の山であるというところが大きなネックなのかなと思います。
あと、数をこなすということですね。
とにかく100件見て10件オファーを出して、そのうち3件が通ったとしても最終的には1件買えるだろうというところでの数の理論ですね。
収入源の分析
それでですね、本日はステップ4なんですけど、ステップ4もなかなかボリュームがあって、
メインの内容としては分析とオファーを出すというところなんですけど、
まず分析のところ、今日はですね、ちょっとその分析のところにフォーカスしてお話しできればなと思っています。
分析なんですけども、まずこの投資物件から得る4つの収入というのを言っているんですね。
4つの収入があるよと。
1つ目はキャッシュフロー。
これはですね、毎月入ってくる定期的な収入ということですね。
2つ目、減価消却ですね。
英語ではですね、ディプレシエーションという言い方をしています。
価格の減少という意味なんですけど、ファントムキャッシュフローとも言われると、またはファントムインカムとも言われているらしいですね。
そして3つ目、これは価格上昇。
キャピタルゲインにあたるところになると思います。
これは英語だとですね、アプリシエーションってなりました。
さっきは、減価消却はディプレシエーションで、それの対義語になるんですが、アプリシエーションとなります。
ここちょっと話がずれちゃうんですけど、アプリシエーションというと、普段英語を使っている時だと感謝するという意味合いが、意味で使われることが多いと思っています。
普段の会話で出てくるとすると、ちょっと丁寧な感謝のする場面だと、アプリシエーションという単語が出てくると思うんですけど、
この市不動産に関わるところだと、価格の上昇という意味合いがありまして、そういう意味ではアプリシエーションという名詞ですね。
余談ですけれども、価格上昇、キャピタルゲインとも言われて、物件の価格が上がることと。
4つ目は税制上の優位、優位制ということですね。タックスアドバンテージズということで言われているんですけれども、これらについてちょっと深掘りしたいなと思っています。
1番目から3番目、キャッシュフロー、減価消却、あと価格上昇というのは日本でもイメージ付くなと思ってまして、
特に1番と2番、キャッシュフローと減価消却、ここはもうそのままといったらあれですけど、日本でも常に通用する部分だろうと思います。
減価消却に関しては、ロバート先生が言っているアメリカでの内容とはまたちょっと多分日本のルールが違うんですけれども、
日本であれば、日本の方がその減価消却のルールとしては結構良さそうだと。特に木造の蓄フルになると最短でも4年で減価消却できるということで、
価格よりも蓄電数から最短で4年ですね。減価消却できるというところになりますね。
3つ目、価格上昇に関してなんですけど、これは本当ここ数年土地の価格が上がってきているところっていうのはやっぱりありますよね。
そういったところを見ていくのか、ただ下落傾向にあるところの方が多いとは思うんですけど、そういったところから、これはエリア選びにも直結するところだとは思うんですけども、
その収入の部分ですね。4つの収入というところでの3つ目として価格の上昇、キャピタルゲイン。エリアもそうですけど、安く買えるかによると思いますね。
そして税制上の優位、最後の4つ目で税制上の優位ということなんですけど、このビデオの中ではアメリカの税制優遇の内容が出てきているところがあるんですけども、
実際には日本ではそれはなかなかもう使えるものではないというか、全然違うので。
ただ、日本でやる場合とすれば、サラリーマン小屋として個人事業主としてやった場合は所得税の圧縮というのができたりですね。
あとは賃貸併用住宅なんかを使った場合には住宅ローン、工場というのが使えるだろうし。
一方、法人化してやることで、また節税の可能性というか幅も広がるところがあるというところが日本で使える部分かなと思いますね。
キャッシュオンキャッシュリターンの重要性
おさらいすると、不動産、投資物件ですね。投資物件から得る4つの収入としてはキャッシュフロー、減価収客、価格の上昇と税制上の優位性といった点となります。
これを分析していくということですね。これらの数字を持ってその物件を分析していく。
もう1個ですね。これとは別に、今言ったのは4つの収入ということなんですけど、もう1個指標として言っているのはキャッシュオンキャッシュリターンということでですね。
現金利回りといったりですね。あとは、
CCRだったりCOCRと略されたりもしますが、自己資金利回りということですね。キャッシュをいくら入れて、実際キャッシュがいくら返ってくるのかというところになってくるので、
表面利回りとかとは全然違う指標になりますよね。
実際にそれを融資で、融資を入れて買う場合だと頭金どれくらい入れるのか、消費用、
リフォーム代、あとはADとかも含めていくんだと思うんですね。
実際にキャッシュが戻ってくるまでにどれだけのキャッシュを入れていくかということだと思うんで、
それを見込みを立てるって感じになるのかな、実際にやるとすれば。
ただ見積もることはできるんだろうと思いますので、キャッシュオンキャッシュリターンですね。
キャッシュを入れてどれだけ返ってくるかと。それが何パーセントかっていう話ですね。
こういった指標で見ていくというところになってですね。
一般的に価格上昇が高いエリア、エリアとして価値が上がっていくようなエリアに関しては
キャッシュオンキャッシュリターンというのは低くなる傾向があるんですけども、
逆もまたそれしっかりですと。
そんなところでこれを見ていくっていうのは一つ指標としてあるよというのが
ロバート先生の言われているところでございます。
ということでですね、今日はそのステップ4の前半、ステップ4としては
分析とオファーなんですけど、それの分析の部分について少しお話させていただきました。
一応そのステップ4の後半戦としてはオファーの提示っていうのがあるんですけども、
またこれもこれでボリュームがあるので、ちょっと分けてですね、配信できたらと思っております。
ちょっと雑談となりますが、本日は私日曜日であるんですけど、今日から点検の仕事がございます。
点検と言いますかですね、部品の交換なんです。
これもですね、私交換したことがない部品をこれからやっていくんですけども、
協力会社さんに来てもらってですね、狭い場所に入っていきまして、部品の交換をしていきます。
非常にちょっと危険な部分もございますので、安全作業でいきたいと思います。
ということで、今日はここまでとしたいと思います。
最後までですね、お聞きくださいましてありがとうございます。
またですね、いつもいいね、コメントいただきましてありがとうございます。
それではまた次回の放送でお会いしましょう。
ありがとうございました。
