ステップ4の振り返り
おはようございます、ヒデジです。12月1日の月曜日、双子パパのライフデザイン、今日も始まります。
はい、ということで12月になりました。そしてですね、週も明けまして、はい、新しい週間となりました。
はい、12月です。あっという間です。もう本当、終わりですね、今年も。
今日の天気ですけども、なんかすげーあったかくなりそうですね。
神奈川県、また首都圏ですね、20度、21度が最高気温ということで、雲ももう少しありそうですけども、基本的には晴れの予報でございます。
ということで、今日のテーマですけども、昨日に引き続きですね、ロバート清崎先生とドルフデリウス博士のYouTube動画の内容をですね、発信しております。
はい、えーっとね、リンクを貼り付けておりますけども、そちらの内容で言っているのが不動産の6ステップと6原則みたいな内容でございまして、どれが一つ欠けてもダメだと言っております。
これまでですね、ステップ1からステップ4の前半までお話ししております。
今日はですね、ステップ4の後半、後編ということでお話ししたいと思います。
えーっとですね、ステップ4の振り返りということですけども、まず前編としてはですね、ステップ4では分析オファーの中の分析の部分ですね、
はい、まず不動産からの収入というのは4つあるよと、毎月のキャッシュフロー、減価消極、そして価格の上昇、キャピタルゲインですね、あと税制の優遇というところでの4つの収入がありますと。
あとですね、キャッシュオン、キャッシュリターン、この指標を使ってですね、物件を分析していくということになります。
それぞれのキャッシュフローも含めて分析していって、それぞれの物件に対して、あと自分の状況にもよるとは思うんですけどね、税制の優遇に関しては、そういったところで分析していくと。
今回はですね、その後どうオファーを出すのという内容で、オファーの提示、あと交渉の部分のお話をしたいと思います。
その内容がこの動画で言われているところをアウトプットしたいと思います。
まずオファーの基本のマインドセットということで、心構えですね、オファーは無料ですというのを動画でも言っています。
断られてもですね、ノーダメージだと。
オファーを出すこと自体は一切お金がかからないと。
断られても手数料もペナルティも何もないと。
というところで、ノーと言われる経験がですね、むしろこの投資家としての元のペースの部分、筋トレみたいなものですかね、鍛えるということが何だと理解しております。
もう一つ、これはステップ3でも言っていたことなんですけど、
数の理論ということで、100件見て10件オファーする、3件が通って1件変えれば十分という数の理論ですね。
そういうマインドセットでまずオファーを出していこうということとなります。
その心構えの上で何をしていくかということで、ポイントとしては4つあります。
1つ目、低いオファーを出すということが重要なんですけれども、
その中でも失礼かなと思ってですね、低いオファーを出さないということにはなりがちなので、
成功する投資家は非常に低いオファーを出すことを恐れませんと言われていまして、
これが鬼のような差し出のことに解除するかなと思いました。
ブローカーという言葉が出てくるんですけれども、これは仲介業者のことに解除すると思います。
そのブローカーやリテイの配慮というのは必要ないよと。
感情ではなく数字を出してその答えに従うというところでの技術というかマインド、
そういう恐れを持たないというところであります。
2つ目は、手付金で本気度を見せる。
手付金と言っていますけれども、動画の本編ではデポジットチェックということで、
日本国内だとどうなるかわからないですけれども、
動画の中ではデポジットの手付金を保持期数で止めてオファーの文章を出すと、
これによって本気度が伝わって、こっちにも資金があるよという印象を与えられるので、
低い金額を提示してもこれは真剣なオファーだと思ってもらいやすいというところで手付金を付けると。
手付金で本気度を見せる。
これが2つ目ですね。
3つ目がブローカーからの推薦レターを添えるという内容でして、
仲介用者さんからも一筆書いてもらうというような内容になっていますね。
この買い主は資金力があってすぐに契約できますよというような内容を仲介業者の人に一筆書いていただいて、
それを売り主さんに送るオファーと一緒に送るような内容となっております。
日本国内だとどうなるかわからないので、
高等では言えるのかもしれないですね。
この買い主さんいいですよと言ってもらえたりとか、
そういう関係を作っておくというのは非常に重要だと思いますよね。
4つ目ですけれども、
これは状況によるんですけれども、
最初の金額は自分から言わないというのを言われていまして、
これは動画の中ではトルフデルース博士が言っていまして、
最初の金額は自分から名乗らないというか言わないという言い方をしております。
これは金額が決まっていない物件に関してなんだと思いますけれども、
当然それも言われていて、売り手が価格を出していないときに、
こちらから金額を言わないで相手に言わせると、
いくらなら嬉しいですか?みたいな内容でしょうかね。
結果的には思っていたより低い金額で出てくることもあるというところで、
低い金額でオファーを出す技術の中での4つのポイントを内容としては動画の中で説明しておりました。
交渉のポイント
低い金額でオファーを出して、その後に合意をしていくというところまで話は進みます。
ここは売り主さんの動機を探ると、
何で売却しようとしているのか、
売り主さんがどれだけ売却を急いでいるのかというところを重要ポイントとして見ましょうという内容になっています。
動画の中で言われているところとしては、
例えば売り主さんが転勤しなければいけないだとか、
あとこれはちょっとアメリカの話なんだと思うんですけど、
二重ローンの支払いがあって売らなきゃいけないとか、
あと離婚、そんな内容でございました。
日本国内で言えば、相続みたいな話はよく聞くかなと思います。
合意を作るポイントとしてはそこを見ましょうと。
もう一つは前提としてなのかもしれないんですけど、
ブローカー、仲介業者さんが低額のオファーでも必ず売り主に見せる義務がありますよということを言われていまして、
法律上、仲介業者もブローカーの人はすべてのオファーを売り主に伝えなければならないということを動画でもおっしゃっています。
もしその担当者が見せませんということであると、
それは上司に確認してもらうという選択もありますよなんてことを言っておりますね。
日本国内で実際どうなのかなと私もちょっとわからないところがありますけれども、
基本的には差し金は売り主さんの方にも伝えるということになっているのかなという認識でおりますね。
あと交渉のポイントでは資金調達の部分を説明していますね。
この辺がアメリカらしいというか内容になっていまして、
日本国内だとそのままというのはその方法も使えないかなというのがあります。
2点あって、1つがセラーファイナンスという言い方ですね。
これはもう売り主さんにお金を貸してもらうというやり方ですね。
そうすれば頭金ゼロになるみたいな。
あと遅延決済ですね。
決済を3、4ヶ月遅らせる。
ただ物件自体には手をかけることができて、その手をかける時間で物件の価値を上げる施策を打っていく。
例えばカーポートを設置するだとか、そういったものをやる時間を作ってそこから決済にする。
これなんでかというと、その価値を上げておくことで融資を通しやすくなるというか、
その手をかけた後に銀行の評価してもらって、価値が上がったところで融資額が増えるということを狙った施策となってまして、
日本国内だとこれなかなか効かないし、遅延決済って多分できないと思うので。
資金調達の部分はこの動画の中ではアメリカの内容で言われてますね。
資金調達に関してはどうなんだろうな、日本国内で言えば現金なのか銀行から融資するかって話ですけどね。
銀行の融資に関しては融資戦略を取っていかなきゃいけないですから、
その物件自体の評価をしてもらえるものかどうかとか、
自分の法人であれば特に法人の数字、返済能力があるのかどうかというところも見てもらうという内容になってくるかと思いますね。
一番今回のポイントで肝だなと思うところは定額オファーを出す技術の部分ですよね。
ちょっと失礼かなというような気持ちは一回置いておいて、
とにかく低い金額でも出していくんですね。
あ、そうだ一個言い忘れたのがね、
100件見て10件オファーを出すんですけど、そのうち3件が通るというような数の理論があるんですけど、
例えば10件オファーを出して8件もオファーがどっちだったみたいな内容になってくると、
オファー自体が高すぎる、そういうサインにもなるよということで、
受け入れられすぎちゃうと高い金額で提示しているということになっちゃうと思いますので、
そういったところも言われておりました。
大変勉強になります。
ちょっと長くなってしまいましたけども、今日はこの辺りとしたいと思います。
また次ステップ5、ステップ6とありますので、追って配信したいと思います。
ということで本編としてはこんな形で、
すいません、雑談となりますけども、
今日私も仕事でございまして、
昨日から部品交換の作業がありまして、
労働力投入とか筋肉痛が若干あったりしてますね。
金曜日まで頑張りたいと思います。
それでは皆さんも、メインの方、
今日から1週間始まるかと思いますので、また元気に過ごしていただければと思います。
最後までお聞きくださいましてありがとうございます。
いつもいいねコメントいただきましてありがとうございます。
それではまた次回の放送でお会いしましょう。
ありがとうございました。
