投資をまとめるステップ
おはようございます、ヒデジです。12月の2日、火曜日ですね。
双子パパのライフデザイン、今日も始まります。
今日の天気ですけども、最高気温19℃となっておりますね、神奈川県。首都圏もだいたい、でもどうだろうな。
ちょっと北の方は16℃、17℃。雲が多い日かもしれません。
神奈川県の方は晴れ、時々曇りという感じではございますけども。
比較的過ごしやすいんじゃないかなと思います。ただ北風が4メートルとか日中吹きそうなんで、ちょっと体感寒いかもしれませんね。
ということで、今日のテーマですけども、昨日までに引き続いてですね、今日は
ステップ5の部分となりまして、投資をまとめるということでお話ししたいと思います。
これはですね、ちょっとリンクを貼っておりますけども、ロバート清崎先生とドルフ・デリュース博士のですね、
YouTubeの動画がありまして、不動産投資をするかしないかと、あとどうやってやるのかみたいな内容でございます。
そこではですね、不動産投資の6原則ということで、6ベースステップスということですね。
6原則を言われています。これまでちょっとステップ1からですね、ステップ4まで配信してまいりましたけども、
今日はステップ5ということで、簡単に振り返りますと、ステップ1ではですね、投資家になると決めると、
ステップ2ではエリアを選ぶ、ステップ3でですね、潜在物件を探すと、
そしてステップ4では、これは分析、数字の分析ですね、オファー、そして交渉
というところで、今回ステップ5は投資をまとめるということなんですけど、主にですね、ここは資金調達の部分と、
資金調達の方法
動画の中で言っているのはデューデリジェンスという言葉が出てきまして、これはですね、その物件を精査していくという形ですね。
デューデリジェンスという言葉って結構、M&Aとかの話で出てくる言葉であるかなと思っています。
M&Aでね、その会社を買収する際に、その会社を調べるという、評価していく、精査していく、そういったところでデューデリジェンスという言葉がね、出てくるのが割と多いのかなと思うんですけど、
ここではですね、その物件の構造とか、痛み具合とかね、そういうことかなと思います。
そこを見ていこうというのが大きなテーマとして、このステップ5になってまして、投資をまとめるという意味では、ステップ4までですね、交渉をしてきているんですけど、
ここでですね、もう取引を最終的にまとめていくという意味合いですね。
はい。で、今言ったようにね、大きくは資金調達の部分ですと、あとその調査の部分かな、デューデリジェンスの部分を言ってまして、
まず資金調達の部分です。で、えっとね、ステップ4でもちょっとその交渉の中でですね、
売り主さんとの交渉で、売り主さんとですね、その資金の部分でのね、交渉というのがございまして、
それもまたここの中で出てはくるんですけども、はい、それはセラーファイナンスという言い方とですね、
っていうものと、あとは遅延決済ですね。はい、セラーファイナンスというのは売り主からお金を借りるということと、あと遅延決済に関しては、
3、4ヶ月ですね、遅れた決済をさせてもらう。で、これはまあ売り主さんと交渉して決めていくっていうことでの内容となっております。
まあここはですね、ちょっと日本国内ではちょっと難しいかなっていうところですけども、結構この動画の中ではですね、繰り返しですね、これを言われてまして、はい。
そういう内容はここでも言われてます。で、もう一個はですね、資金調達の部分としてはやっぱり銀行ですね。
銀行からお金を借りるということで言われてまして、
ベースとしてですね、不動産投資というのは大きな、不動産投資の大きな利点のね、一つとしてその銀行が融資してくれる点っていうのがありますね。
レバレッジをかけるってことになりますけども。
で、その投資家はですね、他人のお金を利用して物件を取得するっていうことが可能ですよっていう言い方をしてます。
まあこの他人のお金っていうのをね、強調されてて、Other People's MoneyっていうことでOPMって言われてるらしいですね。
で、どれだけその自分の資金を使わずにですね、物件を買っていけるのかっていうところがまたその投資家のですね、まあ腕の見せ所っていうのかな、そういうポイントになってくるんだと思います。
で、銀行に融資してもらうっていうことに関してはですね、銀行による信頼を得なければいけません。
はい。で、えーと…
まあとにかくですね、ここで再三言われてるのはね、不動産投資っていうのは銀行が融資してくれる安全な投資であるよと。
はい。その株式はね、アンティークを買うためにはお金は貸してくれませんよねっていうことをね、言われてまして。
デューデリジェンスの重要性
だから不動産っていうのはその、銀行からもですね、信頼されてる投資対象だよと。
そしてですね、良い借金。はい、こういうキーワードが出てきますね。
はい。不動産のための借金というのは良い借金となされますと。なぜなら銀行の資金を使用してその借金の返済をテナントが払ってくれると。
入居者さんが払ってくれるということで、これが良い借金と。ここで言っておりますね。
ここで言ってるのは、銀行とどうやってやり取りをするかっていうよりはあれですね、資金調達は銀行からできるよっていうことを言ってるわけですね。
で、先ほども言いましたけど、現金なしで購入するテクニックっていう中の2つとしては、売り主さんからお金を借りると。
セーラーファイナンスですね。あとは遅延決済。
そうだな、この資金調達の部分はもうそこの内容がね、ほぼほぼになってくると思いますけども。
資金調達は私自身としては、日本の国内の話としては、やっぱり金融機関の開拓をしていくとか、
会社としての数字をちゃんと上げてですね、良い数字にしていく、財務賛否法を良い数字にしていくってことになるのかなと思ってますね。
で、このステップファイプの2つ目として、デューデリジェンスですね。ちょっと言いづらいんですけど。
これは物件の構造をチェックするっていうことですね。
緻密な調査をしていきましょうと。
で、そうなんですよね。これ今やるんだなと、今やるのかっていうのをちょっと思いましてですね、私も。
ステップ4まではですね、物件の数字的な部分での分析をしてきまして、それでオファーを出していく。
で、交渉をしていくんですけども。
契約をまとめるタイミングでですね、その物件の構造とか、緻密なですね、調査をしていくという話が出てくるんですね。
買う本当に手前でやるってことなのかな。
ステップ3の時点でですね、潜在的な物件を探すっていうところはあるんですけども、
さらにですね、隠れた取材の欠陥がないかっていうのを最終的に、最終的にここで確認しようっていうことなのかなと。
これがですね、専門家も雇ってですね、緻密な調査をするべきっていう内容になってますね。
ここで出てくるタイミングなのかな。
それからね、最初の段階で潜在的な物件を探す時に、あらかた専門家も入れて調査するっていうのも当然いいと思いますしね。
とにかくですね、ここのステップ5と言われているところとしては、今のデューデリジェンス、物件の調査をしていくということであります。
でですね、このステップ5の部分での難易度としてですね、
この投資家がですね、お金がないことを投資しない、言い訳にしないということをですね、
ロバート・清崎先生も言っていると。
で、取引の可能性を見出すことができれば資金は必ず見つかりますということを言われてますね。
だから、物件とかね、物件エリア、そういったところでも、これは買いだなっていうところに関してね、
どうにかしてお金を区別してですね、で、投資をしていくっていう、その気持ちの部分かなと思いますね。
なので基本的にはね、繰り返しな感じではあるんですよね。
ステップ3で潜在的な物件を探す、ステップ4で数字的な分析、またオファー、あと売り主さんと交渉していく。
で、それを本当に最終的にまとめるために、お金の部分では銀行も使えますよということと、
あとは物件を、潜在的な物件を探してはいたけども、本当に重大な欠陥がないかとか、
購入した後にですね、発生するいろいろな修繕っていうところがちゃんと見積もれてるかっていうところを見るのかな、そういうタイミングなんだと思いますね。
それをもってですね、最終的にまとめていくと、取引をまとめていく、投資をまとめるという内容となっておりますね。
だからなんかね、ステップ5っていうことでね、取引をまとめるという話ではあるんですけど、繰り返しですね、同じような内容が出てきます。
それをもってですね、まとめていくと。
ということで、そんなところで今日は終えたいと思います。
ちょっとこれもですね、私も繰り返し、また動画もですね、確認しながら理解を深めていきたいなというところでございます。
またですね、今度ステップ6に関しては次の配信でお話できればと思っております。
最後までお聞きくださいましてありがとうございます。
またですね、いつもいいね、コメントいただきましてありがとうございます。
それではですね、次回の放送でまたお会いしましょう。ありがとうございました。
