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第260回ひでだんポッドキャスト、今回のテーマは、ボロ戸建てで家賃収入を得る法、ということでお話ししていきたいなと思います。
今回は、みんな大好きボロ戸建て不動産ということで、ちょっと興味がないよという方はですね、今週節約とか断捨離の回、月間でやっておりますので、256回とか7回ですね、こちらが断捨離とか節約になっております。
今回は、ボロ戸建ての不動産投資ということで、サラリーマンでもできるということで、私、2020年からお金の勉強をし始めまして、金持ち倒産、貧乏倒産を読んでですね、キャッシュフロークアドラントというのを読んでですね、ESBIというキャッシュフローの4つのクアドラントがあるんですけれども、
主な労働者と言われるE、それから自営業者と言われるS、ビジネスオーナーのB、インベスターという投資家のIということですね。ESBIというふうに、ESが左のクアドラント、BIがですね、右のクアドラントということで、左側はESですね、自営業とかサラリーマンというのは時間を売ってお金を得る。
BとかIですね、ビジネスオーナーとかインベスターというのはお金だとかですね、システムを作って、それで収入を得るということで、自分の時間を切り売りするのか、それかお金に働いてもらうのかという仕組みの違いということで、サラリーマンなのでですね、時間を切り売りしながら、それでもですね、株式投資だとか、こういった不動産投資をすることによって、複収入ですね、キャッシュフローですね、フロー所得と言われるものを得ていくということでですね、
それを勉強してお金を貯めて事業を作ったり、不動産を買って自動でお金が入る仕組みを作りましょうよということで、サラリーマンならではですね、できるならではということで、副業の中でもですね、株式投資と並んで不動産投資というのが出てくるんですけども、じゃあ何買えばいいのとか、マンション買っちゃえばいいのとかって言われるんですけども、そういうのだとですね、すぐ騙されちゃいますよということで、不動産投資はですね、私も本を20冊、30冊ぐらい読みましたけれども、
まずは騙されないっていうのが一番大事。2つ目は大きく失敗しないということで、いきなりマンション買っちゃうぜとか、新築の区分マンション買っちゃうぜとかって言ってですね、3000万ぐらいを使っちゃったりですね、億を借りたりとかっていうことがないように小さく始めるっていうのがポイントじゃないかなというふうにどの本を見てもですね、書いてあります。
そこそこのお金があればですね、あとは不動産屋さんから買って、リフォーム業者さんに直してもらって、客付業者さんにお客さんをつけてもらって、家賃を収入することが、家賃収入を得ることができるということですね。そういう仕組みが一応できておりますので、不動産投資っていうのは歴史がありますので、その歴史からですね、見ていけば、そういうビジネスモデルができますよということで、いろんな本が出ております。
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やり方が書いてありますので、それを見ながらですね、ふむふむと思って物件を探していきましょうよということで、ざっくりお金の計算、あんまり私数字得意じゃないんですけども、物件一件ですね、300万だとして年間家賃収入が5万円限り12ヶ月で60万円で、5年でペイできるっていうのがざっくり計算ですね。
300万円のこだてであれば5年で回収できる。そこから得た収入というのは利益になりますよということですね。これがこだてなんですけど、アパートになれば4部屋。例えば4部屋であれば1200万円で4、4、4部屋なんで1200万円ですね。マンションになれば20部屋あれば6000万っていうのがその側の値段だったりするんですけども、じゃあ実際、1軒家300万で買えるの?って言うとですね、新築であれば3000万しますから、じゃあどういうところにあるのかっていうと、
駅近くっていうのはちょっと難しい。じゃあ郊外ですよとか、地区が古くてちょっとボロいですよ、直さないといけないですよっていうものをですね、300万で買ってしまうとですね、直すお金がなくなってしまうので、100万、150万ぐらいで買って直すっていうのが手順になってくるかなと思います。
で、私の場合はですね、去年2020年の1月から勉強し始めて、3月ぐらいからですね、3ヶ月ぐらい6軒を見ていって、5軒ぐらいですね、内建をしまして、8月に1棟に決めまして、140万円で買ってですね、リフォームが55万円、業者さんに払って、初費用かなんかいろいろいろいろいろ込みでですね、火災保険とかも入れて230万円。
で、家賃収入が4万2千円なんですけども、手数料払ってですね、実質4万円かける12ヶ月で48万円で、ま、りまわり23%ぐらいですかね。これで今8ヶ月家賃収入を得ておりますので、使ったお金は240万円。で、今収入は48万円もいってないか、32万円ですね。
っていうのが今の現状ですね。今からですね、2棟目も契約しております。まだちょっと陶器ができてないんで、リフォームとかできないんですけども、一応2軒目も買う予定になっております。2軒目もですね、140万円ですね。
で、ちょっと水道工事ななんだってかかるので、ちょっと今回は前回のように240万円で収まらないかなと思いながらですね、ちょっとDIYをやっていこうかなと思っております。前回はですね、クッションフロア、床のところがですね、バリバリだったので、クッションフロアですね、あのねちゃねちゃしたフローリングみたいなやつですね。
よくあの賃貸とかであるやつのタイプのやつですね。木目の、木目風のビニールバリみたいなやつですね。で、あれを貼って、で、あと畳の表替えを2部屋してということをやったんですけども、今回はですね、またそれをお願いしようかなと思ったんですけど、その手間をかなり少なくするためにですね、いろんな畳、表替えの業者さんとかに当たりながらですね、壁を塗っていこうと。
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で、前回もですね、ペンキを塗ったんですけども、白い壁だったものが油まみれですね、黄ばんでたので、それをですね、ローラーで白く塗りまして、で、キッチンの天袋とかですね、なんかもう一緒に全部まとめてですね、塗りました。丸二日ですね、白いペンキを塗ってやっていきました。初めてだったんですけどね、やっぱり白、白い色っていうのはですね、もうあの、すべてを白に戻すということで、すごく綺麗にやっぱりなりますね。
若干ムラがあったとしても白の中のムラなので、黒のムラよりも白のムラの方がやっぱり見栄えが綺麗というかですね、パッと見綺麗っていう、よく見ると汚いけどパッと見綺麗っていう風になりますので、いいんじゃないかなと思います。
壁ってのは基本的には白、日本だとやっぱり白が多いみたいですね。海外だとですね、寝室とかだと赤とか、なんか暖色の色があったりするんですけど、日本だと白っていうのが、クロスの量産の部分でいくとやっぱり白が一番使いやすいというか、コスト面で安くなるということですね。
あとはですね、ペンキを塗りますけれども、今回は土壁なんでですね、軽層土を塗ろうかなと思っております。YouTubeでですね、何件かやっぱり見ましたら、この軽層土がいいんじゃないかなって、藤原科学の軽層土、これが8000円くらいですね。
あと、ベースのシーラーっていうんですかね、基礎のところも4000円くらいで買えるので、これをですね、買って1部屋、2部屋、それと玄関と3部屋分くらいですかね、ちょっと塗っていこうかな。まる2日か3日くらいかけて、これくらいやろうかなという風に思っております。
キッチンはちょっとお願いしてですね、高段キッチンを入れて、大体8万円くらい。畳の表替えがですね、ありますので、これを2部屋するのか、それともクッションフロアにするか、これが15万円くらいですかね。全部やると15万円くらいなんで、全部のリフォーム、セルフのリフォームは3万から5万くらいで、
労働賃金も入れてですね、日当も入れて、大体それくらいかなと思います。で、お願いするところは20万から25万くらいですので、全部で30万円くらいのリフォームになるんじゃないかなと。今回の物件プラス処刑費プラス水道と今回のリフォームで、全部でやっぱり240万円にちょっと収めていこうかなという風に思います。
蓄フルなんですけどね、前回同様、蓄45年っていうですね、自分と同い年くらいなんで、逆にちょっと愛着が湧くかなという風に思いますけれども、4LDKくらいでですね、今回も駐車場がついております。私の住んでるところですね、田舎なので、どうしてもですね、車1台は絶対いるかなと。若干道が細いんでですね、軽自動車でないと入らない。
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私のコンパクトカーだったら大丈夫なんですけれども、それぐらいちょっと厳しい中ですけれども、駐車場がありますので、雨の日の買い物なんかにはいいかなと。ファミリーでも住めるし、前回みたいにですね、外国人の方が住まれるっていう可能性もありますので、ちょっとその辺ですね、住みやすい家にしていきたいなということで、ブログとかですね、また更新していくときに動画とか写真とか、あとあのペンキ塗った時のですね、動画なんかも上げていきたいなと。
というふうに思います。8月、7月に契約して、6月に契約して、今月からDIY入っていって修繕してですね、9月ぐらいから客付けして、今年ぐらいにですね、入居者が決まればいいかなと思います。これでですね、2頭目ということになりますので、そうですね、目標、第1弾の目標としては5棟10室というですね、青色新国特別工場ですね。
年間65万円の工場をもらえるっていうところがですね、個人事業主としてのファーストステップになってくるかと思いますので、前回、今年の3月にですね、確定申告をして、お金が戻ってきました。9万円ほど戻ってきましたので、さらにですね、サラリーマンの税金、住民税と所得税も削減、削減していくということになります。
節税効果があるよっていうのは、穴勝ち、嘘でもないですし、こういった不動産投資、ビジネスを副業することによって、そういうメリットが賃金、収入以外でもですね、ありますので、おすすめじゃないかなと思います。ちょっとざっくりとしたお話なんですけれども、これからもこういった発信をしていきたいなと思います。このポッドキャストではこういった感じですね。
今日は不動産投資ですけれども、健康とかお金の話とか、本の話とかをしてまいりますので、よろしかったらTwitterとブログもやっておりますので、そちらも覗いてみてください。ということで、また次回お会いしましょう。
