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11月10日、金曜日、おはようございます。
ポッドキャストスタートしていきます。
このポッドキャストでは、お金を上手にコントロールし、より自由な生活を送るために、いろんなことに挑戦したり、私が日々思ったことや、気になって考えていることを、日替わりのテーマでお届けしております。
金曜日はですね、自分が働かなくてもお金が入る仕組みを作っていきましょう、という、そんなお話をしておりまして、
実際に2020年からですね、不動産投資の勉強を始め、そこから半年くらい勉強して買ったので、2020年から勉強を始め、本を読み始め、急に不動産投資の本を読み始め、怪しいですね。
田舎なんでね、物件安いんで、安く直して、安く貸せばいいんじゃないの?
そんなこんなで、5棟買って、満室経営で、はい、今、一段落しましたね、というところに今差し掛かっております。
さらなる挑戦ということで、ここ最近のお話をしていきたいなと思います。今日は、なので、地区フル不動産のお話です。
はい、今言いました5棟まで来て満室経営、ここで5つのパッケージ、5棟受出を最初目標にしてたんで、5棟をね、
5棟もしくはマンションとか、まあまあ、アパートとかね、部屋であれば受出。
部屋、アパートだと10部屋で、5棟分に換算されるんです。これを、になると、青色申告特別控除ということで、まあ65枚の控除がね、もらえるということで、
まあ少し、少しじゃない、そこ、そこまではちょっとやっていこう、ということで来まして、まあそこを去年達成し、
まあ今年はってなったんですけど、まあ今年ね、まあ10月ぐらいに2件買い、まあ2件って言っても、まあワンセットですね。
はい、ダルマ1号、2号という6件を買って、で、今回のテーマになっております、まあまだテーマ言ってませんが、
勢いで8棟目買っちゃいました、購入しちゃいました、ということで、今回8棟目ですね。
はい、もうちょっと過去振り返っても、なんか1、2件、なんかポロポロ、なんか忘れちゃいそうなもんですけどね。
まあ、とはいえ、まあ1個ずつ買っていったんでね、1つ1つ思い入れはもちろんありますんで。
はい、ですけど、まあ今回ね、買ったお話と、まあ今後どうやっていくのかというのをお話しできたらなと思います。
はい、で、まあ1棟目、2020年に1棟買い、2021年に1棟買い。
あ、年間1棟ずつ増やしていったら、あ、10年、15年で、もう資産借りられるぞと思ったんですけどね。
どうしたことか、2022年の3年目にね、3棟買うという。
まあ2個1の物件もあったんでね、これもね、今年もそうなんですけどね。
なんか2個1だと、なんか1個ぐらい。
だから今回は8棟ですけど、実質6棟分ぐらい。
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合ってる?1、2、3、4、計算ができん。
1、2、3、5、6、7、6棟、6棟分ぐらいの感じなんじゃないかなと思います。
はい、で、もうずっとだいたい同じお買い不動産屋さんと同じ大工さんでですね、もうちょっと仲良くなります。
3年目なんでね、最初はこう、年も年配の方なんでね、うーん、ちょっとこう距離がある。
年下だけど、なんかお金を払ってるのはこっち。
かといってこっちも偉そうに行くわけでもなく、だから少しずつね。
ね、なんか一時はLINEを交換したんですけど、なんかどうやら、なんか何が良くないかわかんないけど、もうLINEの連絡はやめてねってすごい言われる。
すごい振られた感じになってますけど。
ちょっとLINEはもうちょっと二度と送らないでみたいな感じで言われたんで、あ、そうかと思ってもう電話でね、やり取りしておりますが。
はい。
で、まあネット銀行をこっち使ってるんでね、振り込みの速度がめちゃめちゃ早いんですね。
ね、10万円を振り込んでくださいって言われたら、次の日ぐらいに入金されてるので、ほんともう、驚かれますけどね。
それは僕の力じゃなくてネット銀行の力なんでね。
まあまあまあまあ、そういうテクノロジーをね、使えてるんだったらまあいいのかなと思いますけど。
で、先週も、僕ちょっと雑談なんですけど、先週もね、壁紙に貼ろうと思って、ホームセンターで15m巻きのね、ちょっと気合の入り。
普通は10mなんですけど、15mの壁紙を買って、で、ちょこちょこ貼ろうかなと思ったんだけど、大工さんが、うん、あ、それ貼ってあげるよって言われて、うーんと思って。
ああ、ありがたいな。
これなんかこだわり強い人だったら、いやいや自分が買ったのにね、なんで仕事、なんか作業を横取りするんだって思うかもしれないですけど。
いや、ありがたい。どうぞどうぞって言って。
リフォームのやり方で分離発注とね、一括発注って言って、もう壁紙ごと全部、壁紙も全部準備してねっていう方法も、大工さんに全部丸投げするやり方と、部品だけ買って、大工さんにお願いする、やるのだけね、っていうのがあって。
で、分離の方が自分で買うのでコスト安くは抑えられるんですけど、大工さんの利益が削られるんで、大工さん的にはうまみが減るんですよね。
だし自分が使いたい道具を買えないっていうので、ちょっとやりにくかったりするんで。
分離発注ってね、なんかちょっといたしかゆしというか、使い方が結構難しいんですけど、その大工さん本当に器用なんで。
もともとは水道工事屋さんらしいんですけど、壁紙あったりね、大工道具も全部、床張ったりトイレも直せるし。
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他の電気工事屋さんとかガスプロパンガス屋さんで聞くと、水道工事ができる人って何でもできるっていうね。
そうなんだ。全然やらない人から見たら、水道屋さんってね、実は小道具さんが何でもできるよみたいな、テレビ業界でね。
小道具さんの方がなんかでかくて大変だけど、小道具さんの仕事ができたら何でもできるよ、なんかそんな感じ。水道屋さん。
なんか一気にフォーカスされて、すごいんだなと思って。
他の業者さんも水道だけはいじれないって言うんで、それだけやっぱ難しいんだな。
そんな大工さんとね、水道屋さんがやってる大工さんみたいな。
肉屋さんがやってるカレーみたいな感じ。
そんな感じですね。
壁紙なんですけど、実は自分で動画撮影までしようかなと思って三脚とか用意したんですけどね。
まあまあいいや。で行って、じゃあ手が空いたんでって言って先週はゴミを捨てに行くっていうね。
コンパクトカーにぎゅうぎゅう、コンパクトカーにゴミをぎゅうぎゅうに詰めてゴミ捨て場に行くっていう。
はい、そんなことをやっております。年内にね、リフォームが終わればいいなと思っております。
ごめんなさい、今のは6頭目、7頭目。今回のテーマね、8頭目。
それを今やりながら8頭目の話があったんで、一気に、普段はあんまりやらない、普通はやらないですよね。
リフォームが終わる前に次の物件って買います?買いませんよね。
今まだカレー食べてるのに次のチャーハンを頼まないですよ。
ただこの8頭目がもう入居が決まりそうっていうね、ちょっと裸から聞くと詐欺みたいな話なんですけど。
1頭目と5頭目であった造船関係の会社さんが外国人労働者さんを入れたいという場所を探していて、
不動産屋さんに声がかかり、不動産屋さんが空き家を見つけ投資家を探しているということで、
私に白羽の矢がかかり、実績もある1件、2件持ってるし、運用してるっていう実績もあるんでね。
変な、ちょいちょいせこいけどそんなにむちゃくちゃ言ってくる人じゃないなっていうことは伝わってるので。
それで声がかかり、物件価格が170万かな。
間取りが広いんですよね。5LDKだっけな。
なんかね、増築増築して。
海の見える、本当玄関じゃない台所を開けたら釣竿を落として釣りができるっていうね。
そんな、なんかフローネ?フローラ?フローネってあるんですよ。南の島のフローネみたいな。
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全然知らないだろうな。何人の人がわかるんでしょう。
そんな物件を買うと決めて、まだ決済まで行ってないんですけどね。
だからそっちをもうリフォーム急ぐんであれば、順番を飛ばしながら年内に終わる6頭目7頭目のリフォーム業者さん、その水道の大工さんなんでね。
その人にはもうそっちに向かってもらおうかなと思っております。
はい、なのでいきなり飛び出て、ジャジャジャジャンということで白松大魔王っていう名前にしようかなと思っております。
コードネームですね。物件にいちいち名前をつけております。
加藤博之先生ですね。不動産投資家の。
物件に名前をつけると愛着が湧きますよということで、1頭目がマキ、2頭目がハルミ、3頭目4頭目がダブルケンジ、5頭目がレッドヨシダ、6頭目7頭目がだるま1号2号という名前をつけて8頭目がですね、ハッチャンとかいろいろ考えたんですけどね。
8とかかって白松大魔王ですね。いきなり話があったのでいきなり飛び出て、ジャジャジャジャンということで8頭目は白松大魔王ですね。
はい、これで8頭目ですね。8頭でトータル、えー、投資金額1500万円。
で、満室家賃で年間360万円ということで、利回りでいけば24%くらいですね。
はい、もうどの物件もだいたい23から4くらいになっているので、ほんとこの数字に落ち着いたので計算がしやすいですね。
360万円なんで月間30万円の収入、で返済ですね。
最近ちょっと10年じゃなくて7年返済になったんで返済の比率が高まっておりますが返済が13万なんでキャッシュフローは17万円ということで、
毎月17万円の収入が満室で修繕もなければね、安定的に入ってくると。
今現在でいけば1000万円で240万円の、今1000万円投資して利回り240万円なんで月間収入が20万円ですけど返済が8万円なんでキャッシュフローが12万円。
まあちょっとアルバイトくらいの感じの収入がありますが、それを次の物件のリフォーム代にね、入れてたりするので、うーん、そのね、
今3年やってますけど家賃回収が4、500万ぐらいなんでそのお金をリフォーム代に入れてるので、
融資が7割、手出しが3割、なのでその家賃収入を手出しのところで使っててちょうど0ぐらいですかね。
はい、ちょっと口頭だとなかなか分かりにくいんですけど、これでもね、普通の発券持ってるバラバラ規模がいろいろある人に比べたら割と分かりやすい計算方式。
計算の苦手な私でもですね、ソラで計算できるぐらいの感じになってんじゃないかなと思っておりますので。
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まあ今後ともね、あんまりこんな数字はね、言わないんですけどね、給料がいくらで、社会保険料がいくらで、手取りがじゃあ18万ですとかって言わないです。
はい、不動産投資はね、何かとこれ言っちゃうんですね。キャッシュフローまで言っちゃうんですね。
これが不動産投資あるあるですね。物件価格はもちろんリフォーム言って家賃も言って、手残りも言ってキャッシュフローも言ってみたいなね。
はい、だから不動産投資家とお話をすると非常に面白いですね。本当に。家計というかその財政というか経営が丸わかりになるんでね、面白いですけどね。
はい、で、えーと、いうことで、いろいろ喋ってたら13分ぐらいになったんで、そろそろまとめていきたいなと思います。今回で8トンですね。
まあこれ1本でね、食べていくには20トン必要というふうに目算しておりましたが、意外とね、りまわりいけるので、というか、うーん。
まあ1本で食べていくっていうのはね、なかなか、それはそれでまた別のハードルがあるんじゃないかな、精神的にね、ハードルがあるんじゃないかなと思いますけど。
まあこれがね、結構メイン収入になりつつあるので、まあ今までやってたね、ブログとかね、まあこのポッドキャストはまあ趣味でやってるんで。
はい、収益かスポンサーがつけばいいなと思っておりますが、えー、まあこのままぬるぬると続けていきたいなと思います。
まあただ今後のね方向性、ずっとアパートが欲しいよ、アパートが欲しいよって言って年始に掲げたアパート1棟を今年ちょっと達成できなさそうなので、
まあアパートなのか都心部なのかね、次の物件のところをちょっとしっかりね、まあちょっと今までのやり方で通用してたのが今のやり方だけなんで、
次の物件に行くためにはまた新しい勉強をしないといけないなと思っております。
はい、ちょっと先輩、大谷さんからいろんな情報収集をね、はい、えー、していきたいなと思っております。
はい、ということで今日も最後までお聞きいただきましてありがとうございます。
ダラダラ喋ってたら15分ぐらいになっちゃいましたが、はい、皆さんの貴重なお時間に少しでもお役に立てればなと思って、えー、日々お話ししております。
まあ時には面白かったり、時にはためになるお話を盛り込んでいきたいなと思いますので、引き続きお付き合いいただければと思いますので、また次回お会いしましょう。
