森ビルの企業特徴
不動産ベンチャー談義 〜仕事とお金のよもやま話〜。
改めまして、将来はノマドワーカーを夢見る アシスタントMCの阿部麻里です。
北海道自社の山崎です。
この番組は、不動産会社を創業以来、 経営者として10年以上業界に身を置く
株式会社北海道自社代表取締役の 山崎晃信さんをメインMCとしてお呼びし、
そんな彼らからこそ分かる、なかなかおもてに出づらい 不動産の仕事とお金の実態について
リスナーの皆さんに紹介していきます。よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
今回のテーマは、業界トップクラスの企業をピックアップして、
山崎さん目線でその凄さを語っていただくというところで、
今回取り上げるのが、森ビル株式会社ということになります。
来ました、森ビル。来ましたね。
事前に山崎さんの方から森ビルの特徴を2つ挙げていただいたので、
まず1つ目がホワイトな地面市というところと、
海外有名設計師とシンボリックな街を作っている、
この2点を事前に挙げていただいたので、
こちらをまず1つ目から深掘りしていきたいなと思います。
わかりました。
森ビルの概要みたいなところをお話いただいてもよろしいですか。
わかりました。森ビルは何ともビルを建てて組み合わせたりとか、
そこのビル全体を開発するという特徴を持っている会社です。
有名なところでいくと、六本木ヒルズですとか、
2年前から2023年にオープンしたのが浅草大ヒルズというものがあって、
東京のかなりシンボリックな建物を作って、
オーナーとしてもそこの所有者で、
人に貸したりとか、文書マンションとかになっているので、
それを販売したりしている会社です。
一般的には、一つの会社で一つのビルを作るというのが複数あるのがあって、
街ができるというイメージがあるんですけど、
森ビルはその一体を作っているというイメージですか。
例えば札幌で行くと、一条一条ブロックあるじゃないですか、ワンブロック。
ああいうところの中に10個も20個もビルとか建っているじゃないですか。
森ビル一つ一つにデベロッパーがいて、
それを建てて人に貸すみたいなことをやっているんですけど、
森ビルは10ブロックぐらいをごそっとまとめて、
1個のビルでは実現できないような世界観、
街づくりみたいなことをやっている会社ですね。
地面詩とその実態
ホワイトな地面詩っていうのを挙げていただいたかと思うんですけど、
そもそも地面詩って何でしたっけっていうところから始まってもいいですか。
そうですね。地面詩の映画になったじゃないですか。
あれは本当に所有者じゃないのに所有者になりすまして、
土地を詐欺で売ってお金を儲けるっていうのが地面詩で、
僕ら不動産業界の人たちは、
多くの知見者にお金を積んで土地をまとめてくるみたいなのは、
もう地上げっていうんですけど、
地上げ自体は全然悪いことでもないんですけど、
悪いイメージがつきまとっているんですよ。
地上げしに行く、知見者に相談しに行くときにもですね、
この辺武装ですからねみたいな木造だと思いやすいですよねみたいな、
そういうトークが今だったら完全アウトじゃないですか。
なんですけど、昔は地上げ屋さんとかそういうトークをしてるし、
本当にもうヤクザとかが昔はいたんですよ。
地上げをする人の中には、何かわかんないけどトラックに突っ込まれるみたいな。
昔の話ですよ。昔の話もトラックに突っ込まれると、
もうちょっと集めないじゃないですか、ちょっと壊れるからしょうがないから売ろうかなみたいなときに、
大丈夫です、強引です。
そういうイメージがあるんですけど、
権利調整とか地上げ屋さんっていうのは、昔はそういう手法が一般的じゃないかもしれないですけど、
たまにあるみたいな話だったんですけど、
今はそういうことは全く認めていられないから、
そんなことやってすぐ逮捕みたいな話なんですけど、
モリビールは超ホワイトにやってるんでしょうからね。
昔はわかんないですよ。
昔はトラック使ったんですね。
地上げっていうのは土地を買うっていうだけだと思ってたんですけど、
買うだけではないと。
モリビールがやってるような何十人とか、
時には100人単位の所有者を一軒一軒回って、
それを地上げっていうのが。
土地をまとめ上げて開発するのが土上げっていう。
本当に2階建て3階建てとかの一軒屋とかが東京とか札幌もあると思うんですけど、
それって、私計画法とかっていうのがあって、
要積率って言うんですけど、
土地が100に対して要積率が600パーって決まってるんですよ。
それは何かっていうと、
100坪かける600パーなんで、
600坪までこの土地には建てていいよっていうものなんです。
結構建つんですよね。
なんですけど、昔の効率ができる前から建てる一軒屋とかって、
それにのっとって建ててないんで、
本当に平屋とか2階建てとかだったりするんですよ。
そうすると、ポテンシャルを生かしきれてないじゃないですか。
すごい高い建物を建つエリアなのに低いものしか建ってない。
そこに森ビルとかそういう地上屋さんとか訪問していって、
このポテンシャルを生かしましょうって。
普通に一軒屋として売ったら5000万にしかならないけども、
600パー要積率が立つんで、
じゃあこの土地を2億で買いますって。
嬉しい。
嬉しいじゃないですか。
なぜならこの単体では5000万でしか売れないんですけれども、
我々は今周りの人たちと一緒に周りの土地をまとめてるんですと。
そうすると2億で買ったとしても、
最終的に4億で売れるとかわかんないですけど、
そういうロジックが成り立つんで、
だから僕らだから2億出せるんですっていうのを一件一件根気強く交渉して回る。
そうするとやっぱ爪が長い人もいるっていうか、
俺のところがまとまんないんだったらこれ全体的にうまくいかないんだろうみたいな。
じゃあ俺は3億だ4億だみたいな人たちが出てくるわけですよ。
そういうのを一個ずつ丁寧にとはいえですよって。
まとまらなければ5000万の価値ですよみたいな。
確かにそうですよね。
そういうそれぞれの個別の皆さんの気持ちとかを求め上げるっていうのが時間も金もかかるっていうのを、
それをやり切るっていうのも本当ですか?
とにかく時間がかかる。
具体的な話をしたけど六本木ヒルズって2003年に立ち上がってるらしいんですけど、
取り掛かり始めたのがこれをwikipediaの情報によるとですよ、
1960年代、40年かけてやってるんですよ。
30年以上の歳月をかけて400人以上の土地の所有者から土地を取得した。
すごくないですか?
俺はこのままこういう街を作るんだ、理想的なビルを作るんだっていうのでまとめ上げるっていうその情熱。
それはもう本当にすごいなっていうふうに思いますよね。
他の会社はそこまでしないみたいなのが出会ってますか?
そうですね、やりたくてもできないっていう人がほとんどだし、
もしできたとしてもやらないっていう人もほとんどだと思うんですよね。
安倍さんがじゃあ30年後にめっちゃ大金持ちになります。
それまでずっとウィンボーですみたいな話とかもあるわけじゃないですか。
あの極論ですけどね。
その30年を犠牲にしてでも東京のシンボルになるようなものを作るんだっていうふうな情熱を持ってやったというようなところが
並大抵の不動産屋じゃできないことですね。
確かに、なので売る人にとってもメリットがあるっていうことを伝えて
根気強く交渉することが森ビルの特徴っていうことですよね。
シンボリックな街作り
根気ですね。
根気っす。もう根気オブ根気ですね。
ゾスオブゾスに根気が加わった感じですね。
ではまず一つ目の森ビルの特徴っていうところが仕上げの最高峰だったっていうことなんですけど
次の森ビルの特徴として海外有名建築士とシンボリックな街を作っているっていうところがあるかと思うんですけど
一つここでお聞きしたいのがそもそもシンボリックって何ですか?
シンボルですよね。
なのでこの建物を見て他のビルとは違うっていう風な建物、デザインなものですね。
森ビルが作っているビルと面開発をしている特徴的なものが多いから
そこを見に行くとかそこの目的に行くみたいな海外の人たちもすごくたくさんいるし
っていうものを作ってるんですよ。
でも正直作んなくていいじゃないですか。
オフィスさんにも言ってほしいですけど
すごいこの曲線作るの大変やろうなみたいなものがあったり
ビルを使わない人たちが扱えるような公園とかもあるわけですよ。
そこにメンテナンスもものすごいお金かかるわけだし
そもそも作るのもすごいお金がかかるわけじゃないですか。
経済合理性からいけば全然マイナスなんですけど
それをだったとしてもコストをかけても
このエリアの価値を上げるんだっていうその気概ですよね。
結果そのエリアの価値を上げることによって
森ビルの独自性と街づくり
オフィスだったりとかテナントの賃料を上げられるっていうような
もちろんそういう計算があるんだと思うんですけど
海外デザイン設計士と組んで工事費が1.5倍になります。
ないしは2倍になります。
ということをやっている人たちってほとんどいないですね。
それを行政とか国とかが街のためにやるんだっていうのはわかるじゃないですか。
その国のブランディングとかね。
それをやることによっては経済効果が民間にたくさんあるからみたいなことで
すごく理解しやすいんですけど
それを一民間がリーダーシフトってやるっていうのが
これはかっこいいですね。
裏ではブラックアウトやってるのかもしれないけど
すごい俺がこの街を作るんだみたいなところを実現されてるっていうのが
それがもう今4代目とか5代目の社長なんですけど
それを脈々と受け継いで
それを今のそういった方向性に導いたのは2代目の方だっていうふうに言われてるんですけど
その人も全然亡くなられてて
亡くなった死後の世界を作ってるわけじゃないですか。
それは本当にすごいなっていうふうに思いますね。
確かにシンボリックっていうのは特徴的な
もちろん見た目のことも意味してるし
ソフト面というかそのエリアを見に来るっていう価値もあるし
いろんな意味があるんですね。
ライフスタイルのデザインっていうんですかね。
働く場所も住居も食べる場所も一つの理由にあるっていうところで
暮らしを作ってる
そうです。
表現上手ですね。まさに暮らし
そこで暮らせるっていうのは
そこで暮らすのもものすごい高いんですけど
一食中すべてがそこにそっと乗ってるみたいな
そういう理想のライフスタイルみたいなのを提案してるみたいなのも
モリビューの特徴ですね。
この海外設計師とタッグを組んでやってるっていうのが特徴ってことだったんですけど
これってやっぱり海外有名設計師じゃないと
それは作り得ないんですか。
日本の方とかも安藤忠夫とかもモリビューのプロジェクトやったりするんで
必ずしも海外の人のみじゃないんですけれども
日本のデザイナーでもいいんですけど
それこそ本当にコストいくらかかってもいいんで
特徴的なものを作ってくださいとかっていう風な感じで
オーダーするわけですよ。
そういうオーダーをしてくれるデベロッパーがないから
全世界から集まるというかコンペに来るみたいなところがあるので
いったん自分が思い描いたような都市設計とか
ビルみたいなデザインをしたら
実際に実現してくれるみたいな人って少ないわけですよ。
だからそういう有名な人たちも楽しんでっていうか
喜んで協力してくれるみたいなところで
日本の有名な人たちでもできるんだと思うんですけど
でもモリビューとしては
ここのエリアに関してはいろんな人と組んでるんですよ。
ここのエリアの開発はアメリカの誰々と組もうみたいな
このエリアのデザインに関してはイギリスの誰々と組もう
ここは日本の人たちと組もうみたいな感じで
いろいろやってるっていう感じですね。
設計師をオファーしてるっていうよりは
さっきコンペをしてるみたいな話も
オファープラスコンペなんだと思いますね。
1社にいただいて1人だけお願いするっていうよりは
数社ぐらいに声をかけて提案してもらったものの中で
これがいいねという形で採択して依頼してるんだと思います。
私のイメージだと設計師の
もちろんデザイン性というか特徴的なデザインを作れる人がすごいと思ったんですけど
設計師がすごいのもあるけど
そもそも依頼をできるモリビューがすごい
そうですね。両方だと思うんですけど
不動産って基本的には立てられるマックスのものを立てるみたいなのが
多いんですよ。600坪マックスまで立てると
架せる床が一番大きいわけじゃないですか
コストをなるべくかけないようにして架すという風なのが
一番投資対効果が高いんですよね
なんですけどそうじゃなくて4席とかも捨ててと
そうじゃないですか。経済合理性から言うとすごく効率が悪いことなんですけど
それでもやってみようという風なコンセプト
大きなビジョンを掲げて
それに対してデザイナーたちとか設計師の人たちは
すごいいいねみたいな
こんな都心の真ん中に公園つくのいいねみたいな
人たちがコンペで提案をしてくれる
そうすると他の人がサイエンにはできないような
大マナミックな都市開発ができる
普通であれば経済合理性というところを
すごい考えてしまうんじゃないかなと思うんですけど
そこを捨ててでもシンボリックな街を作れるというのは
なんでなんですかね
なんでなんでしょうね
経済合理性っていうところを
どの時間軸で取るのかみたいなことが
思想として違うかもしれないですね
不動産の考え方って
リ回りっていう概念があるんですよ
何年で回収できるのかみたいな考えなんですけど
例えばリ回り10%って10年で回収できる
10億円としたら毎年1億円ずつ利益があって
10年で回収できる
これがリ回り10%なんですよ
リ回り5%って20年で回収するっていう意味なんですね
いかにこのリ回りを上げるのか
短期で回収できるのかみたいなのが
不動産業者の多くが判断軸にしてるものなんですけど
おそらくその判断軸ではなく
もっと長長期に100年間の間で
このエリアから得られる収益みたいなのが
最大化できるにはどうしたらいいんだろうかぐらい
その辺のって言ったらあれですけど
一般的な不動産会社が持っているのは
指標とは全く別軸の長い期間でのですね
リターンみたいなのを考えてるんじゃないかな
っていうふうに思いますね
そうじゃないと30年もかけて
まとめるなんてできないんですよ
そこにはすごく壮大なビジョンとか情熱とか
狂気的なものがあったから
こうなし得ていると思うので
お金の話もちろんちゃんと考えてると思うんですけど
それ以上のものが多分狩るようにはあって
それがもう60年とか月日を経て
経てそれが今経済収入として
入ってきてるわけじゃないですか
数十年前の描いてたビジョンのものが
収益としても彼らにしかできないような
ものを作ったがいいえに
長期的なビジョン
高い収入を得られているというふうなもの
その裏付けもあるというふうに思うんで
今後ますます長軸の時間軸で
開発していくんじゃないかなっていうふうに思いますね
確かに時間軸が他と違うっていうのは
なるほどと思ったんですけど
自分が不動産で何か事業を持っているとして
一般的な軸と結構ずれがあるというか
なって思いました
そうですよね
やっぱり自分がやったんだって
自慢できるものが欲しいじゃないですか
手触り感としても
そうじゃなくて
診断後に評価されるみたいなことを
想像して取り組むって
尋常じゃないですか
何をモチベーションにやったらいいか
生きているうちに評価されないけど
死んだ後にめっちゃすげえって言われることに
どんだけ情熱を持って取り組めるかって
普通の人にはなかなかできない
そういうのがやっぱりすごいなって
確かに
森ビルの特徴としては
福岡の事例
短期的な利益じゃなくて長期的な目線で
街づくりをしていて
そしてそこに住んでる人の暮らしも
作っていってるっていうのが
森ビルの特徴だったかなと思うんですけど
山崎さんは森ビルに憧れがあったりとか
しますか
ありますね
ありますっていうか
憧れと言える
想像を絶することをやってるんで
同じことやってみたいみたいなことは
想像できないんですけれど
単純な自分たちの利益だけを追求せずに
街にとって
憧れがあった方がいいんじゃないか
みたいな視点があったりとか
短期的な投資回収だけじゃなくて
超長期で物事を考えられてるっていうのは
すごいなっていうふうに思うんですよね
森ビルがあるがゆえに
東京のバリアが上がってるっていう風に
本当にそれ事実だと思うし
そう思うし
それすごいじゃないですか
札幌において我々がそういう企業でありたいな
っていう風には思っていて
福岡には福岡辞書っていう会社があるんですけど
まさに福岡の森ビルみたいな感じなんですよね
それもやっぱりエリアで開発してたりするし
すごく海外のデザイン設計師と組んで
特徴的な建物を建てたりするし
よく写真とか撮られるような物件とか
福岡辞書が作ったりするんですよ
僕ら自身も超長期で
札幌の街づくりとプロジェクト
僕が死んだ後に評価されるぐらいのものを
時間をかけて作っていくっていうことを
やってみたいし
このがあるから札幌っていいよねみたいなものが
できたらいいなっていうのが
男のロマンです
札幌のシンボルになるっていうところ
一つでもいいんでやってみたいし
それが僕の森ビルじゃないですけど
何台かどんどん引き継がれていって
そういうことを何プロジェクトもできるような
会社に脈々と受け継がれていけたら
最高だなっていうふうに思いますね
今進めてる事業で
町づくりの要素だったり
盛り込んでこういうことしてますっていう
具体例ってあったりしますか?
それちょっと森ビルの流れで話すと
めっちゃスケール小さいから話しづらいんですけど
でも僕らって札幌ウエストっていうふうに
呼んでるんですけど
創世川イーストっていう
創世川あるじゃないですか
それから東側のエリアのことを
創世川イーストエリアって言われてて
今徐々に盛り上がってきてるエリアなんですけど
それと対抗し札幌駅から草原エリアみたいなところを
僕らは勝手に札幌ウエストって呼んでるんですけど
そのエリアにいくつかのプロジェクトが
うちであるんですよ
ホテルだったりとかシェアオフィスとか
住宅があったりしていて
一体でと言いますか
飛び地ですけれども
うちの人体マンションですかね
住宅に住んでくれてる人が
うちのシェアオフィスを使えますよ
みたいなことだったりとか
今はないですけど
ジムとかサウンドとかも
使えるようになると
エリアとしてのバリューが
ちょっと上がってくるじゃないですか
まずはそういうところから
僕らはやっていこう
資金力的にですね
できることからやっていこう
ところでやってる感じです
いずれは森ビルみたいなね
この1ブロックとか
この10ブロックみたいなのを
まとめ上げてね
50年くらいかけて
それでくっつけちゃえば
道路もいらないんじゃないみたいな感じで
道路も塞ごうみたいな感じで
できたら面白いですよね
今は札幌駅よりも
西側のエリアに
力を入れてるっていうことですね
今も現在でできてるものって言うと
シェアオフィスと
ゲストハウス
そうですね
シェアオフィスが2つあるのと
ゲストハウスとホテルと
あとは民泊も
いくつかやってます
これから
2つくらい新しいプロジェクトを
やってます
それはまた改めて
深掘りしたいからね
アザブダイヒルズの魅力
また別の回で
深掘りしたいと思います
お願いします
ちょっと私が聞きたいことなんですけど
森ビルって
○○ヒルズってあるじゃないですか
山崎さんの
おすすめのヒルズってあるんですか
おすすめのヒルズ
おすすめのヒルズ
すごい質問ですね
このビルが
おすすめですとか
そういう意味でいくと
おすすめと言いながら
名前がすっと出てこないですけど
一番最近できたやつ
アザブダイヒルズ
アザブダイヒルズ
アザブダイヒルズ
はおすすめのヒルズですね
アザブダイヒルズが
森ビルが
最もやりたかったことに近いんじゃないかと
勝手に思ってるんですけど
エリアでの開発と
言いつつも
六本木ヒルズって基本的には
でかいビルがどーんとあって
そこの周辺に
公園とかそういったものがある
っていう風な感じなんですよ
ですからアザブダイヒルズって
めっちゃ広いんですよ
札幌の
10ブロックぐらいの
ものをまとめ上げてやってるんですよ
なんで一つのビルだけじゃなくて
オフィスビルも何棟か建ってるし
ホテルも建ってるし
住宅もあるし
でっかい公園があって
その公園の中には
ハイブランドっていうんですかね
ストールとかいうものがあるような
建物が
ぽつぽつ建ってるという風なところで
本当に面で
開発されてるっていう感じ
あれはだから本当に
でそれが全て
全てじゃないですかそのほとんどが
地下で繋がってるんですよ
地下にも町があるんですよ
へーすごい
見えない部分も?
地下まで
あれは結構本当に
数日3を占めるぐらいの
私も何回か行ってますけど
全員を把握しきれてない
みたいな感じなんで
また今度あそこ行こうみたいな感じで
得るっていう楽しさがある
へー
おのぼりさんみたいな感じですけど
田舎もみたいな感じしますけど
東京行ったらやっぱ行こうかな
みたいな感じには
ちょっとまずはじゃあ
おすすめのヒルズが
行ってみてください
アザブダヒルズ
ラパンギとアザブダヒルズ
今度見に行こうと思います
ぜひお願いします
では次回も
よろしくお願いします
ありがとうございました
