不動産ベンチャーの紹介
不動産ベンチャー談義 〜仕事とお金のよもやま話〜。改めまして、将来はノマドワーカーを夢見る、アシスタントMCの安倍真理です。
北海道自称の山崎です。
この番組は、不動産会社を創業以来、経営者として10年以上業界に身を置く、株式会社北海道自称、代表取締役の山崎昭信さんをメインMCとしてお呼びし、
そんな彼らからこそわかる、なかなかも手に出づらい不動産の仕事とお金の実態について、リスナーの皆さんに紹介していきます。よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
では、本日のテーマは、不動産ベンチャービジネスにおける資金調達について、ということで話していきたいと思うんですけど、
前回の振り返りで、個人的に印象的だった部分が2つあって、
1個目がベンチャー企業というのは、緩やかに成長していく企業であるということと、
あとは北海道自称でメインでやっている不動産企画開発という分野が、そもそもベンチャーでそれをしているという企業が業界の中でも一握りというところが印象的でした。
そこで気づいちゃったんですけど、成長の過程で需要視されている資金調達を北海道自称でどのようにやってきたかっていうのを聞けば、
不動産ベンチャーのリアルをより深掘りできるんじゃないかと思って、今回すごい楽しみにしています。
資金調達は付きものなんですよ。
不動産事業ってものが大きいんですよ。金額も大きいんですよね。安くても数千万するんですよね。
それを全部現金でやっていくっていうのはめちゃくちゃ厳しいじゃないですか。
そうなってくると、お金を調達するというので、創業したての会社のみならず、不動産会社においては資金調達はセンターピンで、
センターピンって何かっていうと、いろんな事業があるじゃないですか。それにおいて最も重要なことなんですよ。
ゲームのルールというか、飲食店においては位置がすごく大事だというふうに言われている。私もそう思うんですよ。
渋谷駅徒歩1分、1階の路面店の場所を抑えましたとなると、正直何でも売れるじゃないですか。
一方でそれが湧かないとかね。湧かないとなったとしたら、結構飲食店で生き残ろうと思ったら、業種業態を選ばなきゃいけないんですよ。
いろいろすごくハードルが上がると思うんですよ。渋谷駅徒歩1分に比べると。
わざわざ足を運ばないといけないですよね。
そうなんですよ。成功と確率はものすごく差があるっていう感じなんです。
メルカリとかだと売り手の数が十分にあるかどうかみたいなことがセンターピンなんですよ。
っていうような各事業におけるセンターピンがあるんですけど、不動産におけるセンターピンはどんだけ資金調達ができるか。
一番大事な。
資金調達がどんだけできるかって、イコールどれだけ物件を買えるかっていうことなんですよね。
そうするとたくさん情報が集まっていくんですよ。
北海道事書に紹介しても、そこ買えないしなっていうふうに思われたら、情報持っていく意味がないじゃないですか、紹介する側からすると。
あそこものすごく資金調達能力が高くて、結構買えるらしいよっていうふうになると、どんどん物件情報が集まるんですよ。
そうするといいリッチな物件情報も集まりやすくなりますし、その情報を集めるためにも賃調達能力が高いっていうのは最も大事なことですね。
やっぱり売る側からしても、買ってほしいから買ってもらえそうな場所に情報を流すからっていうことですね。
そうですね。
お金さえあれば何でも買えるし、確かにお金大事ですね。
そうなんですよ。ベンチャーキャピタルってあるじゃないですか。分かりますか。
銀行ではなくて団体ですか?
ベンチャーキャピタルっていうのは、投資家の人たちからお金を集めて上場する前の会社に株式投資するっていう、それを運用するのをベンチャーキャピタルっていうふうに言うんですけど。
ソフトバンクがやってるビジョンファンドってあるじゃないですか。
あるんですね。
あるんですよ。知らないですか。
知らないです。
知ってもらう必要があります。
そういうのがあるんですよ。それがもう世界的にもすごく有名なベンチャーキャピタルで、10兆が集めたんですよね。
10兆。
その業界も、センター部員はどんだけお金を集めてるか、資金調達能力によって変わるんですよね。
お金を出してくれると、上場前にスタートアップっていうか、お金を集めて急成長をして、上場をして配当を得るって感じなんですけど、上場する前にもお金をたくさん集められたほうが有利なんですよね。
なると、お金をたくさん出してくれるところ、100億しか出してくれないっていうよりも、1000億出してくれる人からお金を出してほしいじゃないですか。
なると、お金を持ってる人たちのところにたくさん情報が集まるんですよ。
まさにそれが、ベンチャーキャピタルにおけるセンター部員は資金調達能力で、不動産会社も同じですね。
資金調達が、桁全然違いますけど、どんだけお金を集められるかっていうことがすごい大事な業界です。
資金調達の方法
お金も大事なんですけど、お金と情報が大事。どちらも大事で、お金があればあるほど情報が安い。
そうそうそうそう。
この時点で資金調達がどれくらい大事かっていうのは、私も分かってきた気がします。
そもそも資金調達ってどうやってやるんですか?
いい質問ですね。
ありがとうございます。
基本的に不動産業界でいくと、資金調達の方法が大きく2つあって、デッドかエクイティーかって言われるんですけど、
デッドっていうのは借り入れですね。主には銀行からのお金を調達する方法を借り入れて、
投資家から株式と交換する形でお金を集める方法をエクイティー出資っていうんですけれども、
不動産業界における資金調達の多くはデッドでの調達になってます。
デッドの話にまず絞ってお話をさせてもらうと、どうやったらお金が借りれるようになるかっていうと、
それも信用と実績の積み重ねなんですよね。
過去にたくさん稼いできた会社に対して金融機関はお金を貸してくれるというような形。
長年安定的にやっている会社がもっとお金を集めやすいっていうような感じなんですよ。
純資産って聞いたことありますか?
はい。その会社のストップっていうか、どこからも借りてない純粋なお金。
純粋なお金と汚いお金が確かに世の中にありますもんね。
押井、純資産っていうのはその人の資産から負債を引いたものっていうのが正しい答えなんですけど、
じゃあ安倍さんが車を持ってたとしましょう。
それと現金を100万円持ってたとしましょう。
それが安倍さんの資産です。
現金もそうだし、車も資産じゃないですか。
車が50万円の価値だったとしましょう。
資産は現金の100万プラス車の50万円分っていうことで、
150万円の総資産があって、
その車を買うために車のローンを50万円借りてたとするじゃないですか。
そうすると負債が50万円です。
150万引く50万の差し引き100万円が安倍さんの純資産です。
全てあるものを全部売ったとしたら、現金が手元にいくら残りますかみたいなのが純資産の考え方なんですけど、
これがある人ほどお金を借りやすいっていう感じで、
ちょっとまた難しい話ですけど、自己資本比率っていうのがあるんですよ。
純資産に対して借り入れをどれだけしているのかっていうのが、
一つの会社の安全性の基準としてあるんですよ。
さっきの、自己資本比率。
自己資本比率。
さっきの純資産って100万円っていった純資産が自己資本なんですよ。
それに対して安倍さんは50万円の借り入れをしていたというところなので、
トータル資産が150あって、純資産が100万円あるんで、
分母が150で分子が100なので、自己資本比率66%です、今の安倍さんは。
これめっちゃいいんですよ。
不動産会社ってレバレッジが結構効くんですけど、
自己資本比率10%から20%くらいまで借り入れるんですよ。
仮に100万円の純資産があったとしたら、500万円から1000万円くらいは資金調達できるんですよ。
それは不動産を担保に入れるということが条件なんですけど、
というふうな考え方なんですけど、
仮に純資産が1億あったとしたら、5億から10億くらい調達できるんですよ。
この純資産みたいなのを積み上げていけばいくほど、
お金の調達がしやすくなると。
なんか投資みたいですよね。
元本があればあるほど、よりプラスが取りやすい。
そうですね、まさに福利効果もすごいあると思うんですけど、
仮に1億純資産ができました。
じゃあ1億を投資できるようになりましたとするじゃないですか。
じゃあこれが10億が20%で2億の利益がデータするじゃないですか。
そうするともともと純資産が1億だったのが、プラス2億で3億になるんですよ。
そうするとその翌年15億から30億借りる可能性があるんですよ。
資金調達の基礎
それを使ってまた不動産を活用して売り上げ利益を作っていくと、
それが徐々に徐々に積み上がっていって、単位がどんどん上がっていくという。
そんな単純じゃないんだけれども、基本的な考え方はそういうことで。
なので、純資産が積み上がっている会社が、よりお金を調達しやすいということになります。
確かに稼げば稼ぐほど、さらに多くお金を借りれて、
さらに物件だったりを多く取得できて、利益が増える。
そうですね。金額が多くなれば多くなるほど、
一つ当たりの金額とかも大きくできるし、件数も多くできるというところで。
より売り上げ利益を作りやすくなるというような感じです。
安定して稼いでいることが、信用につながってお金を借りれるということだったんですけど、
そもそも本当にゼロのゼロ時点の時はどうされたんですか?
いい質問ですね。
初期は本当に全然お金借りれないんですよ。
そうですよね。
そうなんです。
当業15年なんですけど、利用した26歳のピチピチの山崎君は、
全然お金借りれなくて、初めにお金を借りていたのは200万円だったんですよ。
300万円お金を借りようとして、200万円しか日本政策金融庫は貸してくれなかったんですよ。
今って10億ぐらいは借りれるんですよ。
その差何倍なんですか?500倍ぐらいお金借りれるわけですよ。
すごいですね。200万円から10億円。
10億円でもまだまだもっとやりたいなと思うんですけど、年々加速するわけなんですよね、借りやすさは。
26歳の山崎君と40歳になったおじさん山崎さんは能力値どれぐらい差があるんですか?
倍もないと思うんですよね。
なんですけど事業機会は500倍ぐらいあるみたいな環境にあるということで、
それぐらいお金が若い時は借りづらい、実績もないし、
さっき言った純資産というものも全然ないので借りづらいというようなので、
本当にちょっとずつ200万円借りたら200万円で、不動産は買えなかったですけど運転資金としていろんな事業をやって、
当時は不動産はやってなかったんですけども、ごつごつ売上利益を作って、
そうすると翌年積み上がった利益をもとに200万円以上ですね。
次借りた時は1,000万円で、その時に創業して4年目か5年目ぐらいなんですけど、物件を買ったんですよ。
それが次1,000万円で、その次1,500万円で、次5,000万円、次1億みたいなのをちょっとずつちょっとずつ積み上げて成長してきたというところなので、
始めはゼロからって感じですね。
もともとのスタートした事業って確かウェブマーケティングのその時にお金を借りたってことですか?
そうですね。
そっか、その時もお金必要で借りたんですね。
創業したてでお金がなかったんで、生活費として借りてましたね。
事業の投資とかじゃなくて、お金なさすぎて自分の給与も払えてなかったんで、
給与はちゃんと払おうと思って、お金を借りて払ってたんで、何の投資もしてないです。
食費と家賃。
不動産事業、不動産事業の前のウェブマーケティングでお金を作ってっていう感じで。
ありがとうございます。
まとめると、資金調達をしやすくするには信用が大事で、
その信用は1,2年でできるものではなくて、コツコツ積み上げていかないといけないものっていうこと。
そうですね。
長期間やってればやってるほど有利になっていく。
ペンチャーって急激に成長していくのが必要って前回も聞いたので、
それだと時間がかかりそうって思うんですけど。
そうなんですよね。まさにいい視点で、今の話をさせていただくと、
おじさんになればなるほど、もっとおじいちゃんになればなるほど有利なんですよ。
この不動産業界って、長年実績が積み上がるし、
毎年不動産事業で安定的に成長している会社って、めちゃくちゃお金借りれるんですよ。
当時26歳の企業家山崎君は、一人社長で70歳ぐらいの人が100億ぐらい調達して、
一人で不動産をたくさん持ってんだみたいな話を聞いたときに、
なんじゃこりゃと思って。
成長意欲のかけらももはやないじゃないですか、70歳だから。
こういう人たちに銀行はお金を貸しまくって、
なんでこれからバリバリ働こうと思っている、
俺に300万円貸してくれずに200万円しか貸してくれないんだと。
見る目がなさすぎるし、構造として終わってるわっていうふうに思った記憶があるぐらい、
おじさんの方が強い市場なんですよね。
テクノロジーと戦略
そこに対してどうやって戦っていくのかとか、
様々な施策は考えられるんですけど、
おじさんたちができないことで戦っていくしかないっていうところですよね。
かつ市場的にも意味がある施策を常々探して手を打っていかなければいけないっていうところがあって、
ここは一つはテクノロジー、ITとかですね。
テクノロジーでどんだけ彼らがやれてないようなことを取り組めるかみたいなところが大事だなって思うんですけど、
これ話すと1話分ぐらいボリュームになりそうなんで、
動産ベンチャー会社が取り組むITの話、また次回お話しさせていただければなというふうに思います。
ではちょっと余談というか苦労話なんて聞いちゃったりしたいなと思っててありますか?
苦労話ばっかですよ。もううまくいかないことばっかりで。
やっぱりね、どの世代の経営者で何十倍何百倍みたいな企業家もたくさんいるし、不動産業家そういう人たちも多いんですけど、
一番苦労したのはですね、創業当時ですね。創業当時本当に全然稼げない時代があって、東京で起業したんですけど、
やっぱり東京って家賃高いじゃないですか。オフィス借りて自宅も借りてたら毎月20万円以上は出てくるわけですよ。
固定費で20万以上出ていく。
固定費で、プラス最低限食わなきゃいけないんで、30万40万みたいなのはミニマムでかかってくるけれど、全然売上がない。
起業した私も全く貯金せずに起業してるんで、本当に退社した時の銀行さんとか10万円みたいなのからスタートしてるから、
もうすぐ資金が尽きて、金がなかなくなってやばいって感じだったんです。
その時に生活費を抑えようと思って仲間5人で1軒家を借りて、5人でシェアをするっていうのを始めたんですよね。
ある日、本当に金がいよいよないみたいな状態があって、その時ホームページとか作ってたんですよ。
20万30万で1週間かけてホームページ作って納品するみたいな、自転車創業みたいなやつをやってて、
それを月に頑張って2軒取れたらいいとか、それがなかなかうまくいかなくて受注ができてなかった時があったんですよ。
ただ、本当にお金なくなってやばい、でもその日に3軒アポがあって、3軒のうち同じような形でホームページ、
1軒でも取れればとりあえず今月しのげるなみたいな、そういうタイミングがあったんですよ。
朝起きて、それなりに前の手応えがあったから、1軒くらい決まるだろうなみたいに思って営業しに行って、
3軒全部断られた時があるんですよ。
で、やばいと、明日家賃の支払いだと、5人分一旦まとめて払って、その他の4人からお金もらうみたいな話なんだけど、
そもそも払えないっていうふうになった時に、豪徳寺駅に帰ってきたんですけど、
その豪徳寺、招き猫の発祥の地らしいんですよ。
で、駅前に招き猫が、銅像が立ってる、石像が立ってるんですけど、
そこの前に、この状態、ドラマみたいにひざまずいて、このまま泣いたことがあるんですよ。
ドラマでしか見たことないじゃないですか、そんな人。
そんなやつおらんやろ、みたいな思うじゃないですか。
あれ、マジでやったんですよ。
それぐらい、心折れた時があって、
もう終わったな、みたいな、どうしよう、25万の家賃だったんですよ。
どうやって振り込もう、みたいな話で、涙が止まんなかったことがありますね。
それってどうしたんですか?
泣いた後に、家帰ったら、仲間もいるし、相談があるんだ、というようなとこで、
恥ずかしながら、ちょっと金がないと、
明日の家賃を払えないです、という話を泣きながら、みんなに報告した。
みんな助けてくれて、すごいいいやつらで、
そしたら一回みんなで当て替えよう、みたいな話とか。
で、協力しようよ、みたいな感じだったんですよ。
すごいみんないい人たちで。
それなんか、俺も市内の経営者とかに相談してみるよ、みたいな話とかあって、
それで仕事がその後、結構順調に集まって、
ちゃんとお金をみんなに返せて、しのぎ切ったっていうようなところがあって、
あれがトン底でしたね。
それが他にもっと大きい失敗とかもしあったとしても、
仲間との協力
山崎さん的にも、そのひざまずいた涙が、かっこいちっていうぐらいの。
困ったときは仲間に相談すれば解決するんだっていう、そういう成功体験もあるので、
ピンチになったら助けてくれる人たくさんいるしなっていうふうに思って、
実際にピンチになる、ちょっと手前ぐらいでみんないろんな人に相談して助けてもらって、
もちろんその代わり僕も助けに行くし、みたいなところが、
そういうのを経てちょっとずつ実績を出して、成果を積み上げて、
どんどんお金が資金調達しやすくなるっていう、そういうお話です。
イメージもうちょっとこう、5年目とかなんかあるのかなって、
ちょっと想像してたんですけど。
トン底ですか?
トン底。めちゃくちゃ序盤の話でしたね。
めちゃくちゃ序盤で、いろいろあったんですよね。
前職でアルバイトさせてもらったりみたいなタイミングでもあった。
もうお金はほんのなかったから、辞めた会社に頭下げて、
バイトさせてもらって、
その同期とかに顎で使われるわけですよ。
調査行ってきてみたいな。
いや全然悪気ないですよ、向こうは。
なんですけど自分の感じ方としてはそういうふうに感じてたし、
プライドもズタズタだし、金銭的にもズタズタだし、
一応ね、ちゃんと大学出て、
それなりにね、上場企業行って、
勝ち組やん俺みたいな思ってたのに、
何にもできない、金もない、彼女もいない、
何もない俺を言って、
安倍さんにもゴートク氏に言って欲しいです。
なんか辛くなったら、
兄貴猫に会いに行って欲しい。
ここで山崎さんも。
そうそうそうそう、山崎さんが。
流してたんだなって。
家賃が払えないみたいな話じゃなくて、
コロナのタイミングとか、
数億円の借金どうしようかなみたいな話とか、
どんどんことは大きくなってきてるんですけど、
今思えてもその時が一番どん底だったなっていう気がしますけどね。
借金が返せないの方が、
インパクトはすごい大きいなと思ったんですけど、
それも、今度失敗なんで一本分とか、
危なかったシリーズってどうですか?
いいっすね。話せないやつもたくさんあるんですよ。
話せないやつの方が多いかもしれないですけど。
大事なとこはピッピーっていう。
ピーあるの?
言葉で。
たくさんありますよ。
次回の展望
じゃあまとめて一本でやりましょう。
次回は先ほど出てたテクノロジーについて、
どういう活用をしているのかを聞いていけたらと思いますので、
よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
不動産ベンチャー談議、ここまでお聞きいただきましてありがとうございます。
番組への感想や質問は、
ハッシュタグ不動産ベンチャー談議でツイートいただければ嬉しいです。
SpotifyやAppleで番組のフォローもよろしくお願いします。
メールアドレスもご用意しております。
aristo.podcaststdgmail.comです。
この番組を聞いた質問、感想なども大歓迎です。
番組の概要欄に記載がありますので、そちらをコピーしてお使いください。
この番組は毎週水曜日に配信されます。
それでは次回もどうぞよろしくお願いします。
