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不動産ベンチャー談義 〜仕事とお金のよもやま話〜。改めまして、将来はノマドワーカーを夢見る、アシスタントMCの阿部麻里です。
北海道地所の山崎です。
この番組は、不動産会社を創業以来、経営者として10年以上業界に身を置く、株式会社北海道地所代表取締役の山崎昭信さんをメインMCとしてお呼びし、
そんな彼だからこそわかる、なかなか表に出づらい不動産の仕事とお金の実態について、リスナーの皆さんに紹介していきます。よろしくお願いします。
よろしくお願いします。
ジャングリアの概要
では、今回のテーマなんですけど、今大きな話題を呼んでいる、沖縄に開業予定のテーマパークジャングリアについてなんですけど、
こちら山崎さんはご存知ですか?
存じ上げてますよ。存じ上げてるってほど詳しくないですけど、いろいろ話題が事前にあったんで、ちょっと延長したりみたいな話とかあり、
石場さんもオープン前のパーティーとか呼ばれて言ってましたけどね、
昨日退廃してましたけど、すごいタイムリーな参院選の翌日に撮ってますからね、これ。
ネグ病神なんじゃないかみたいな話もありますけど、いろいろ話題があったんで、ある程度は知ってますね。
ありがとうございます。
では、初めて聞くよという方のために概要、ジャングリアについてお話ししていくと、
2025年、今年の7月25日にオープン予定で、沖縄の北部に開業予定のジャングルを舞台に、異世界に迷い込んだような没入体験を提供するという新しいテーマパークということです。
この構想を手掛けているのが、USJを無事回復させた立役者として知られている森岡剛さん。
元P&Gのマーケターであり、現在はマーケティング精鋭集団の株式会社カタナの代表として、地方創生やエンタメ再生のプロジェクトを次々と成功に導いている。
不動産ベンチャー談議ということなので、不動産と絡めてお話ししていきたいなと思うんですけど、一般的な不動産とテーマパークというのは、どれくらい違うものなのかというか、いきなりお聞きしてもいいですか?
難しいテーマ設定なんですけど、全然違いますよね。全然違うけれども、不動産開発という側面もあるという、ほぼ何もなかった、ベースがゴルフ場なんですかね。
ところから開発をして、モデル作ったりとかテーマパーク作ったりとか、自然のアトラクションを作ったりみたいなところでいくと、不動産の要素も多分にあるというところだと思うんですよ。
今回700億、800億の開発というふうに書いてあるんですけど、まずそのお金を集めてくると。一社じゃなかなかできないので、政府系のファンドとかもお金を入れてと。
あとは沖縄の、結構沖縄のお金が入っているみたいな話もあって、お金を集めてきて、それを投資して、そこからリターンを得ていくというふうな構造は何となく似ているという感じなんですけど、
違うところとしては、不動産って比較的安定収入なので収益が読みやすいんですよ。人体マンションとかオフィスとかであれば、ほぼ毎月同じ賃料が入ってくるし、ほとんど同じぐらいのコストがかかるわけなので、
来月の売上利益というのはすごく見えやすいし、シミュレーション立てやすい。だからお金が集めやすいみたいな、借りやすいというふうな側面があると思うんですけど、
このテーマパークみたいなのを掛け合わさると、全く読めないじゃないですか。それを説得してこの700億を集めれたというのは、まずすごすぎ。
本当すごい。有名な方だし、過去の実績があるからできたことだと思うんですけど、めちゃくちゃすごいなというふうに思いますし、どうやって計算するのっていう。もう教えてほしいですけどね。
ティラノサウルスとかも走るわけですよね。ティラノサウルスやっぱり走らせて追いかけさせると、年間5万人増えますねみたいな、計算するわけですよね。
何その計算みたいな。すごいですよね。スパとかいろいろ。その辺はなんとなく見れるのかなと思うんですけど、テーマパークの事業計画って本当に計画を立てれる人って多分日本に数人ぐらいしかいないじゃないですか。ないじゃないですか。
それが本当に不動産と全く違うところだし、逆に面白いですよね。これが上手くいった時にはすごく儲かるし、上手くいかなかった時には。そこは本当に不動産と逆で、不動産ってボラが少ないっていうか結構安定的に収益が見やすいっていうものに対してテーマパークなんで、上手くいけばものすごく儲かるし、だけど全然お客さんが来なかった時にはむしろ赤字になるみたいなところがあるので。
テーマパークって不動産だけじゃないじゃないですか。不動産プラスそこに人がたくさんエンターテインする人たちっていうホスピタリティの提供みたいなホテルとかもそうだし、めちゃくちゃ人かかると思うんですよ。記事によれば本当に数千人っていうふうな声を生むっていう会員ってあったんで、それぐらいの人が働くってことなんですよね。
固定費でそんだけかかるということは本当にうまくいかなかった時は、もう単純にめちゃくちゃ赤字っていうふうな、そうしたものの原価消費額分だけじゃなくてプラスオペレーションの費用があるので、それは全く動産と違うところですよね。
テーマパークってなるとどれくらい人が入るかがわからないっていうところだったり。
お客さんが来て売上が上がるけども、換算機は減るというふうなところで、少し変動があると思うんですよね。それより極端ですよね、テーマパークっていうのは。ものすごいお客さんが来るかどうかっていうところもあるし、お客さんがいくら使うのかみたいなのもかなりブレがあると思うんですよ。
入場料が6千7千円みたいな話が書いてあったと思うんですけど、それプラスアルファで1万円しか使わない人もいれば、何泊かして泊まったり食事したりで数十万円使う人たちもいたりするんですよね。
すごいですね。
触れ幅がすごいっていうようなところがかなり動産的な要素と違う。
計算式があるみたいな話をしてます。それに沿って計算して、来年の今頃にはこれぐらいの集客が、計算式があるんですって。
森岡メソッド。森岡メソッドっていうのはちょっと炎上したワードなんで、ぜひ皆さん調べていただきたいんですけど。
計算のロジックは作ろうと思ったら作れると思いますよ。
じゃあ私が作ってって言われたら頑張って作れると思いますよ。
ただそこに対して何の根拠もないっていうわけじゃないけど、それが確かどうかを確かめられる人ってほとんどいないんだと思うんですよ。
定義しますみたいなのは決められるけども、それの通りに作った式と数字が実際にどう確かめていくみたいなところが誰もできない。
そうです。こういう計算式になってますみたいなものがもし開示されて説明されたとしても、それが誰も確かめられないってか本当なんですかみたいなところとかあるわけじゃないですか。
さっき言ったホテルの単価は周辺がこれぐらいなんで、これぐらいになると思いますっていうのは、確かにそれが本当に合うかどうかってやってみなきゃわからない部分はあるけど、
かなり高い確率で確からしい根拠にはなっているわけじゃないですか。
その確かさみたいなところを確かめられる術はないような気がしてて、かなり確実というか触れ幅が大きいような計算式をもとに計算の事故って作らざるを得ない。
一般市民からしたらですよ。
森岡さんレベルになると、USJの話とかもすごいじゃないですか。
彼の計算式によるよと、換算機の稼働率を上げるよりも、半分の客単価を上げる方が収益が最大化されるんだっていうのを計算により導き出したっていう話とかもあるんで、すごいなっていうふうに思うんですけど。
でも、計算がすべからくうまくいっているわけではないみたいなので、ニュースピックス見てください。
知らない。知らない。知らない。
炎上しているんで、いろいろ叩かれては。いろいろといったニュースピックスが叩くような取材をしているんで、それはそれで面白かったですけど、
でも、これだけのことをまずお金を集めてチャレンジしているっていうことは評価されるべきだと思います。
しかもオープンしますものも、直前までにこぎつけてて、ここからっていうところですよね。
ディズニーランドだとキャラクターがいて、ディズニーめっちゃ強いじゃないですか、ファンもいるしみたいな。
ジャングリアっていうアトラクションだったり、メインのキャラクターとかも特に認知でもない中でいけるのかっていうのと、あと季節の換算機とかも絶対あるじゃないですか。
いやそうですね、常人から考えるとできないっていうか、本当にうまくいくかどうかわかんない。うまくいかなかったときは自分のネームバリューが地に落ちるみたいなリスク多分にあると思うんですよね。
それに恐れずに、僕なんか評価できる立場、人間でもないけどチャレンジされてるっていうのはすごいし、
本人も正直わかんないんじゃないですか。自信あるって言ってる人も集めてるし、自信はもう本当にあるのかもしれないですけど、自己暗示も含まさってると思いますけどね。
わかんないと思います。本当に。内心。本当にわかんないの。
収録でもリスクとどう向き合うかみたいな話もあったと思うんですけど、本当にこっちのテーマパークに関しては計算、何パーセントまでいったら撤退とかもうできないじゃないですか。
ただ、ただって言ってもあれですけどね。死ぬわけではないかっていうのはあるんだと思うんですよね、最後の抑えとしては。
死ななければ大丈夫。
収益性とリスクの議論
宿泊施設だったりとか温水の施設とかっていうのは確かにオペレーションのかかるコストはあるって言ったんですけど、大きなところは初期投資だと思うんですよ。
ある程度掃除産業的なところがあって、初期投資が終わってしまえば売上に対する変動費っていうのは割合低いはずなんですよ。
ちゃんと売上が立てばというふうなことになるんで、それが10年回収とかね、10年未満で回収するみたいな話もされてたんで、
10年以内で回収できれば大成功っていうふうに言われるし、50年かかって回収だったとしたら大失敗っていうふうに言われるかもしれないけれども、
でもまあ50年経って返していけばっていうふうなところも多分あると思うので、
あまり本当のワーストケースって明かしになるんですけど、そんなに100万人の来場者を目指すみたいなことを言ってるんですけど、
わかんないですよ、本当に適当ですけど、損益分岐点は30万人とか40万人で、それ以上を超えた分は一気にその分は全利益みたいな感じになっていくようなモデルなんだと思うんですよね。
なので、固定費と変動費でいくと変動費の割合が低いっていうようなところなので、売り上げが上がれば上がるほど利益がどんどん出るっていう、
まあ装置産業っていう言い方するんですけど、初めに開発してしまうわけじゃないですか、ホテルとか温浴施設とかテーマパークの一部乗り物とかもそうですけども、
基本的にはその投資が終わった後に関してはお金が比較的出ていかないですね、修繕とかあるかもしれないですけど。
ってなると日々の出ていくお金っていうのは変動費ぐらいなんですよね。
売り上げに対しての変動費の割合が低いっていう。
仮になんですけど、40万人しか毎年来なかったとしてもちょびちょび黒字にはなっていって、
800万円の回収期間は50年とかかかるかもしれないけどやっていけるっていうのがあり得るシナリオなんじゃないかなっていう。
ワーストケースも毎年赤字になってしまって塩漬けになって閉鎖するみたいなのは可能性としては低いっていうふうに思ってるじゃないですかね。
周辺の環境がどう変わっていくかみたいなところで言うと、どういう予測が?
それは不動産業的にはアンチャープラスの効果は結構大きいですよね。
ニセコもそうだし直近で言ったら北広島のボールパークだったりとか、
ラピュタスとかね、地震のラピュタスとかっていうのができると、
そこにまず働く人たちっていうのも相当な人数になるじゃないですか。
まずそういうような住宅ニーズってすごく上がると思うし、
沖縄の地価上昇
かつこういうテーマパークとかっていうのができたら周辺に食事できる場所作りましょうだったりとか、
当然ホテルも足りなくなってくるんで、ホテルの開発が進むだったりとかっていうような、
ちょっとずつそこをコアにして周辺に派生的に開発していくっていうことは期待できるし、
当然それを狙っているんだと思うんですよね。
出資者たちに沖縄の会社さんがたくさんあるっていうことを書いてあったんで、
まさにそういったところを期待も含めて投資をしてもらってると思うんで、
他のリターンは時間かかるかもしれないけど、その周辺で儲けてくださいみたいなところは当然あるでしょうし。
実際に瀬戸とか北広、千歳とかもすごい武道さんの地価上がってるんですよね。
もうところによっては10倍以上とかで、商業エリアとかは本当に10倍以上とかで。
住宅もそうだし、そこに数千人単位で住む人たちが増えるってなると、
生活必需品とかスーパーとか、ちょっとした病院とかもそうですし、必要になるじゃないですか。
そういったものがわーってできないですよね。ドラッグストアとかそういったものが。
そういった福祉的な効果は絶対あるでしょうね。
だから地元の不動産業はもう張りに張りまくってると思いますけどね。
もはやもう回収フェーズに入ってるんだと思うんですけど。
2024年の地価調査では、地価が9.7%上昇したと。
でもそんなもんなんですかね。まだこっからなのかな。
いやすごい10%上がるってないですよ。ほとんどの地域が人口減少で、地価が上がるっていうことは、
劇的に上がるってことは少ないんですけど、
でもそれでも、やっぱりその他のね、
日赤湖とかとかに比べると10%なんだっていうところがあるんで、
本当に平気で倍ぐらいにはダウンになると思うんですよ。
100%アップみたいなことは全然あると思うんですよね。
なのでそれはこれからなんじゃないですかね。もしかしたら。
一部には坪200万円で売り出される土地も登場してる。
これはどれぐらいすごいことなんですか?
坪200万円って、本当にね、都市部の商業エリアとかの価格帯ですよね。
なので札幌でもど真ん中もっと高いんでしょうけど、
中心部で200万円って感じなんで、
ちょうど田舎じゃないですか、こんな沖縄の。
それで坪200万円ってもう飛び抜けるすごい金額なんですよね。
都市として多分沖縄で一番高いんじゃないですか、それもしかしたら。
では今後の北海道事象の事業とも絡めてお話聞きたいんですけど、
こういう体験型、ジャングラーみたいな体験型の事業だったり、
体験型と観光っていうのは今後山崎さんの中でどのように考えているかというか、
展望があったりしますか?
そうですね。北海道事象として観光事業ですね。
宿泊はすごくやりたいなっていう、
シーンもやってるんですけど、
このジャングリアを参考にして何かっていうのは、
もうすごすぎて参考にならないっていうか。
規模がちょっと。
そういう体験とかそういったものって比較対象があんまりないし、
本当に思い出に残るものだったりするから、
財布の紐が緩むというか、
やってみようってなってくる人たちが多いんだなっていうのは、
これを見て勉強させてもらうことで。
だから僕らも単純な宿泊施設っていうだけじゃなくて、
その先にどういう体験を結びつけるか、
職なのか、アクティビティなのかみたいなところをちゃんと加えられるだけで、
これまで利益率15%、20%みたいな世界だったかもしれないけれども、
それが50%とか100%とかを目指せる可能性がある。
それはチャレンジはしていきたいなっていうふうに思うものの、
それが何かわかんないですね。
ティラノサウルスだとはならないと思います。
これはティラノサウルスに追っかけられる体験は、
多分5000円取れるみたいなのは発想がないんで、
それはむずいなと思うんですけど、
できる思いつく範囲でやりたいなっていうふうには思いますね。
北海道っていうフィールドも生かしながら何かできると面白そうですね。
それはやっぱり僕らのフィールドが北海道にいる強みだと思うから、
北海道を生かして何かやるっていうこともそうだし、
もしかしたら森岡さんたちがめっちゃ上手くいって、
次は北海道だっていう、次のニセコを作るぞみたいなことを思ってくれれば、
そこに我々も開発組として一緒に入れるぐらいにはなっておきたいなっていうふうに思って、
ぜひいろんな批判あると思いますけど、大成功させていただいて、
北海道でテーマパーク作りましょう。
僕はその時までに恐竜の研究はしっかりやっていきたいなと思ってるんで、
ひたすら詳しくなって、
鳥みたいなやつがいいみたいですよ、恐竜。
鳥に乗って飛ぶみたいな体験、結構お金が取れるみたいなんで、
それやりませんか?それぐらい提案できるようになりたいですね。
いいですね。飛びたいです。
飛んでみたいです。
鳥の恐竜の名前すら出てこないレベルだから、そこからだけどね。
これは今日のテーマ、不動産として語り尽くせない、語りきれない分野なんで、
我々としてもチャレンジではありましたけどね。
もちろん一部、部分的には不動産でもあるし、
周辺環境には不動産としても絶対インパクトが出てると思うので、
そういう語れるところの範囲で語りましたけど、
これは不動産事業ではないですね、結論は。
なんとかして結びつけようとしたんですけど。
したけど、結論は評価しきれない、別物だという結論です。
観光事業の新たな展望
でも今回ちょっと勉強させてもらったんで、面白かったし、
何らかのヒントを得て、北海道事象の事業につなげていきたいなというふうに思いました。
でもこのね、ディラノサウルスに追っかけられるバギー体験は、
これ一番おもろそうですよね。
これ、なんか想像できないですよね。
運転、どれくらいのスピードでとか、
分かんないですよね、これやってみないと。
不動産ベンチャー談義、ここまでお聞きいただきましてありがとうございます。
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